Hipotecas en España: cómo funciona realmente el mercado
En 30 segundos
Si usted no es residente y compra en la Costa del Sol, debería prever una financiación del 60 to 70 % del valor del préstamo. Esto significa disponer en efectivo del 30 to 40 % del precio, más ~9 % a ~13 % en costes adicionales. Desde 2019, el banco debe entregarle una FEIN y una FiAE antes de que pueda firmar cualquier documento.
FEIN: Ficha Europea de Información NormalizadaHoja estandarizada de oferta de préstamo, Ley 5/2019
- Tipo de interés
- Fijo X,X % / Variable Euríbor + X,X %
- Coste anual total (TAE)
- X,X %
- Productos vinculados
- Seguro de hogar, seguro de vida...
- Período de reflexión
- 10 días como mínimo
- Tipo de interés. El tipo y su modalidad, fija o variable, en un formato estándar. Esto le permite comparar dos ofertas línea por línea.
- Coste anual total (TAE). El coste total durante la vida del préstamo, incluidas las comisiones, no solo el tipo anunciado.
- Productos vinculados. Productos vinculados que reducen el tipo sobre el papel, pero añaden su propio coste. Compruebe si son realmente opcionales.
- Período de reflexión. El plazo mínimo de preaviso antes de poder firmar, contado desde el día en que recibe la FEIN.
¿Qué porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble publica el mercado para un comprador extranjero?
Entre 50 y 60 % y hasta 80 %. Su ciudadanía determina principalmente dónde se sitúa, no el país en el que vive. A continuación se explica cómo funciona en general una hipoteca española para un comprador extranjero: qué publica el mercado, qué exige la ley que le muestre un banco y en qué punto se ralentiza una solicitud checa o polaca.Los bancos tratan de forma más favorable a los ciudadanos de la UE en todo el mercado. Varias fuentes indican que los compradores no residentes de la UE pueden alcanzar en ocasiones entre el 70 y el 80 % cuando la propiedad está destinada realmente a ser su vivienda habitual y no una vivienda vacacional. Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE suelen ver porcentajes del 50 al 60 % o inferiores, con independencia de su nivel de ingresos. Esto se debe a que el banco valora la dificultad adicional de ejecutar un préstamo contra una persona que se encuentra fuera del sistema jurídico de la UE, no a que juzgue las finanzas del solicitante.
50 %80 %
- Ciudadano no UE, cualquier inmueble50 a 60 %
- Ciudadano UE no residente, segunda vivienda60 a 70 %
- Ciudadano comunitario, residencia habitual real (algunos bancos)70 a 80 %
Su cifra concreta depende del banco, de sus ingresos, de sus compromisos actuales y del propio inmueble. Un rango de mercado no puede indicársela.
Calcular
500.000 €
470.000 €
94 % del precio de compra. El banco presta en función de su valoración, no del precio.50 %
Si sus ingresos no están denominados en euros, prevea aproximadamente la mitad.3 %
Orientativo. Los tipos cambian.20 años
Cuota mensual
1.303 €
Importe de la hipoteca235.000 €
Fondos propios265.000 €
Costes de compra (obra nueva)64.839 €
Necesitará329.839 €
Fondos propios más costes de compra. Durante toda la hipoteca pagará 312.793 € en 20 años.El resultado es orientativo. La cantidad que el banco preste realmente depende de su propia revisión de sus ingresos y de su propia valoración de la propiedad.
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¿Qué son la FEIN y la FiAE y por qué tiene que entregárselas un banco?
Dos documentos normalizados que deben entregarse antes de que pueda firmar cualquier cosa, desde la Ley 5/2019 (la LCCI, la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Un banco español no puede entregarle sin más una escritura de hipoteca el día de la escrituración. Primero debe entregarle la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de la ficha de información europea normalizada que expone las condiciones reales del préstamo. También debe entregarle la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Es una ficha de advertencias que señala cualquier aspecto inusual de la oferta concreta, como una cláusula suelo o un riesgo cambiario.A partir de entonces dispone de un mínimo de 10 días para revisar ambos documentos antes de poder firmar nada. Antes de la formalización, asistirá gratuitamente a un acto notarial, el acta notarial previa, en el que un notario confirma que recibió los documentos y los comprendió. Una hipoteca no puede firmarse legalmente sin dicha acta. Esta protección se aplica a un no residente del mismo modo que a un residente español. La ley no establece una excepción para los compradores extranjeros. Sin embargo, los documentos llegan en español, y leerlos con un abogado que trabaje para usted, no para el banco, es lo que hace que el plazo de información resulte verdaderamente útil.
Antes de poder firmar
- Oferta preparadaFEIN y FiAE emitidasLas condiciones normalizadas y la ficha de advertencias, entregadas en primer lugar.
- 10 días como mínimoPeríodo de reflexiónTiempo para revisar ambos documentos, idealmente con su propio abogado.
- Antes de la escrituraciónActa notarial previaActa notarial gratuita que confirma que recibió y comprendió los documentos.
- En la escrituraciónHipoteca firmadaJunto con la compraventa, los fondos se liberan en ese momento.
La coordinación jurídica de Arevont hace que su abogado revise la FEIN comparándola con las propias fechas del contrato de compraventa antes de que firme nada. Esto permite detectar un problema de plazos de la hipoteca cuando aún hay tiempo para actuar, en lugar de hacerlo ante el notario.
¿Protege la Ley 5/2019 a una persona no residente de la misma manera que a un residente español?Sí, la propia ley no distingue en función de la residencia. En la práctica, la FEIN y la FiAE llegan en español, según el calendario del propio banco. Por eso, contar con un abogado que trabaje para usted y las revise durante el plazo de preaviso es lo que convierte esta protección legal en algo que puede utilizar.
¿Fijo o variable, y qué cambió de cara a 2026?
Actualmente, un tipo fijo a 20 años se sitúa aproximadamente entre el 3,8 y el 5,2 %, tanto para solicitantes de la UE como de fuera de la UE, según las fuentes consultadas. Un producto variable suele tener un precio de Euríbor más un margen de entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales, por lo que su coste real varía con el Euríbor en lugar de permanecer fijo.De cara a 2026, varios bancos retiraron las ofertas de tipo fijo para importes superiores aproximadamente a 500.000 € e introdujeron productos a tipo mixto: un período fijo, normalmente de tres años, seguido de un cambio a variable durante el resto del plazo. Si usted financia un importe superior, pregunte claramente si la oferta que tiene delante es realmente fija durante todo el plazo o si se trata de un producto mixto. Ambos se comportan de forma muy distinta después del tercer año.
Lo que se suele suponerLo que hace el mercado en 2026
- Un tipo fijo significa la misma cuota mensual durante todo el plazo del préstamo
- Solo si se trata de un producto realmente fijo durante todo el plazo. Una oferta a tipo mixto es fija durante un período inicial, normalmente de tres años, y variable después. Es un producto muy distinto con la misma etiqueta.
- El variable es simplemente más arriesgado y el fijo simplemente más seguro
- El tipo variable sigue al euríbor más un diferencial, por lo que su coste se mueve con el mercado general y no con una decisión propia del banco. Que sea más arriesgado que un tipo fijo depende de la evolución prevista del euríbor durante su plazo. Es una cuestión que debe plantear a quien gestione su financiación, no un hecho que pueda resolver cualquier guía general.
Las cifras de tipos son una instantánea comprobada en tres fuentes a fecha de agosto de 2026, no un flujo de datos en tiempo real. Confirme las condiciones actuales con un intermediario antes de considerar cualquier cifra de aquí como una oferta.
Qué confirmar antes de firmar la FEIN
La FEIN es el documento que realmente importa. Estas son las tres cosas que merece la pena comprobar en ella, en lugar de confiar únicamente en la conversación resumen.- Si la oferta es realmente a tipo fijo o un producto a tipo mixtoAmbos se comercializan de forma similar, pero se comportan de manera muy distinta cuando termina el período inicial a tipo fijo. Esto es especialmente importante por encima del umbral aproximado de 500.000 €, donde varios bancos dejaron de ofrecer tipos totalmente fijos de cara a 2026. Una mala señal es que la descripción verbal de "fijo" no quede confirmada por la propia FEIN para todo el plazo.
- Qué señala la FiAE como inusual en esta oferta concretaUna cláusula suelo, una condición sobre la divisa o una penalización por amortización anticipada que se aplique únicamente a esta oferta es precisamente lo que la FiAE debe mostrar, por separado de las condiciones generales de la FEIN. Una mala señal es que le presenten una oferta sin ninguna FiAE o que no le hayan concedido el mínimo establecido de 10 días para revisarla antes de firmar.
- Si sus documentos necesitan una apostilla, una traducción jurada o ambasDar por hecho que basta con una traducción ordinaria es la razón más frecuente por la que un expediente checo o polaco queda incompleto durante semanas. Una mala señal es que un documento sea aceptado por una oficina y rechazado por otra porque se tradujo pero nunca se apostilló, o a la inversa.
Lo que publica el mercado y lo que no puede prometerle
La Ley 5/2019 y el sistema FEIN/FiAE se han consultado en la fuente original (BOE-A-2019-3814) y constituyen derecho consolidado, no una estimación del mercado. Los rangos de financiación sobre el valor y las cifras actuales de tipos son un tipo de afirmación diferente. Los comprobamos en tres resúmenes del mercado de 2026 en inglés que coinciden entre sí en la configuración del mercado. Sin embargo, ninguno de los tres es un texto normativo primario, los tipos cambian y ninguno constituye una oferta personal para usted. Considere estas cifras como lo que publica actualmente el mercado. Confirme su propia cifra con un intermediario antes de basarse en ella y espere que los datos queden obsoletos en meses, no en años.Nada de esto le indica qué le ofrecerán concretamente ni organiza una presentación a un intermediario. Ese es el servicio hipotecario de Arevont. Existe porque la respuesta honesta a "qué obtendré" depende de sus ingresos, sus compromisos existentes, su edad, la divisa en la que cobra y el banco concreto, no de una media del mercado.
Preguntas más frecuentes sobre las hipotecas en España
- ¿Es una FEIN lo mismo que una oferta hipotecaria?
- Es la descripción normalizada de una oferta, no una fase de aprobación independiente. Cuando un banco está dispuesto a prestar, la FEIN establece las condiciones de esa oferta concreta en el formato exigido por la ley. Después dispone de al menos diez días para revisarla antes de poder firmar nada ante el notario.
- ¿Puedo obtener un tipo totalmente fijo por encima de 500.000 €?
- A veces, pero al entrar en 2026 varios bancos dejaron de ofrecer un tipo fijo real para todo el plazo por encima de aproximadamente ese importe y pasaron a productos a tipo mixto: fijo durante un periodo inicial, normalmente de tres años, y después variable. Pregunte claramente cuál se le está ofreciendo, porque un producto mixto se comporta de forma muy diferente una vez finaliza el periodo fijo.
- ¿Por qué importa más el estado de mi apostilla y traducción que mis ingresos?
- No importa más. Simplemente es el paso que no resulta familiar, aunque no sea difícil, y los pasos desconocidos son los que añaden semanas silenciosamente. Unos ingresos elevados documentados en un formato no reconocido todavía deben superar el proceso de apostilla y traducción jurada antes de que un analista de riesgos español pueda tenerlos en cuenta.
- ¿Estas cifras me indican qué me ofrecerán?
- No, y no pretenden hacerlo. Describen el mercado y la legislación. Lo que le ofrecerán depende de sus propios ingresos, compromisos, edad, divisa y del banco concreto. Precisamente para eso existen el servicio hipotecario de Arevont y su estudio de viabilidad.
