Preguntas frecuentes sobre la compra de una propiedad en España
Estas son las respuestas que damos por teléfono, con las mismas palabras. Veinticuatro preguntas, las que más hacen los compradores extranjeros, agrupadas según aquello en lo que está trabajando, no alfabéticamente. Cada respuesta termina con un enlace a la página que analiza el tema en profundidad.
- aproximadamente por encima del precio de compra de una obra nueva
- 13 %
- aproximadamente por encima del precio de compra de una vivienda de segunda mano
- 9 %
- aproximadamente esta proporción del valor financia un banco para un no residente
- 50 %
- Cuántas veces debe venir a España
- 1×
¿Cómo funciona realmente la compra en España y cuánto tiempo lleva?
Una propiedad terminada requiere desde unas semanas hasta unos meses desde la reserva hasta la entrega de las llaves, y una obra nueva puede tardar otros dos años adicionales. Un viaje es suficiente y dos son preferibles, porque casi todos los pasos pueden firmarse mediante un poder notarial.¿Cómo funciona todo el proceso de compra y cuánto tiempo lleva?
En el caso de una propiedad terminada, normalmente debe prever desde varias semanas hasta varios meses desde la reserva hasta recibir las llaves. En una obra nueva, depende de la fase del proyecto. Puede estar comprando un apartamento terminado, pero también un proyecto que se completará durante los próximos dos años. Más arriba describimos todo el proceso, desde la selección y las comprobaciones legales hasta el notario.
¿Cuántas veces debo visitar España?
Una vez es suficiente y dos veces es mejor. Todo el proceso puede gestionarse a distancia mediante un poder notarial, pero aun así preferiríamos que visitara España al menos una vez.
¿Puedo comprar una propiedad aunque no viva en España?
Sí. Comprar una propiedad y obtener la residencia española son dos cosas diferentes. Puede ser propietario de una vivienda como no residente y gran parte del proceso puede gestionarse mediante un poder notarial.
¿Necesito un NIE y una cuenta bancaria española para comprar una propiedad?
Necesita un NIE. Una cuenta bancaria española resulta muy útil en la práctica. El NIE es el número de identificación de una persona extranjera, que necesitará para la compra, los impuestos y otros asuntos relacionados con la propiedad. Lo tramitamos con un abogado con suficiente antelación, porque esperar a obtenerlo cuando está a punto de firmar es una forma innecesaria de complicar la compra.
¿Quién debe ser propietario?
Usted, ambos cónyuges u otra persona, dependiendo de su situación familiar y económica. No existe una única respuesta correcta. La estructura de propiedad puede afectar posteriormente a la herencia, los impuestos y la venta, por lo que es mejor decidirlo con un abogado y un asesor fiscal antes de firmar el contrato de compraventa, no en la notaría. Si compra en pareja, tiene hijos, posee activos importantes en España o está considerando comprar a través de una empresa, informe al abogado desde el principio.
¿Cuánto le costará la compra además del precio?
Aproximadamente un 13 % adicional sobre el precio en una obra nueva y alrededor de un 9 % en una vivienda de segunda mano. Si necesita una hipoteca como no residente, calcule que podrá pedir prestado aproximadamente la mitad del valor que establezca el banco, en lugar del 70 u 80 % que quizá esperaba.¿Cuánto me costará en total la compra, además del precio de la propiedad?
Para una obra nueva, calcule aproximadamente un 13 % adicional sobre el precio de compra, y alrededor de un 9 % para una vivienda de segunda mano. La mayor diferencia está en los impuestos: en una obra nueva, paga un 10 % de IVA y también AJD en Andalucía, mientras que en una vivienda de segunda mano el impuesto de transmisiones es del 7 %. También debe añadir los honorarios del abogado, el notario, el Registro de la Propiedad y varios conceptos menores. Puede calcular el coste total de la compra más arriba en la página, según el precio de la propiedad.
¿Cuánto dinero propio necesito si quiero una hipoteca?
Depende principalmente de si compra una obra nueva o una vivienda de segunda mano.Para una obra nueva, es recomendable tener disponible aproximadamente entre un 20 y un 40 % del precio de compra para los pagos que puedan vencer antes de que se complete el proyecto. También necesitará fondos propios para los impuestos y los costes adicionales de la compra, incluido el 10 % de IVA y otros costes relacionados con la transmisión.En el caso de una vivienda de segunda mano, como no residente, espere razonablemente que el banco financie aproximadamente la mitad del valor que asigne a la propia propiedad. Por tanto, deberá disponer de fondos propios para cubrir el resto del precio de compra y los costes de adquisición.Para una propiedad con un coste de 500.000 €, sus fondos propios no suelen ser, por tanto, 100.000 o 150.000 €, sino bastante más. Por eso organizamos la financiación antes de la reserva, no solo cuando ya haya decidido qué propiedad concreta comprar.
¿Puedo obtener hipoteca como ciudadano de la UE?
Sí, pero como no residente, no espere automáticamente una financiación del 70 u 80 % del precio.Si sus ingresos están denominados en una moneda distinta del euro, es realista esperar una financiación de alrededor del 50 % del valor determinado por el banco. Para algunos clientes, la oferta puede ser mejor, mientras que para otros puede ser peor, dependiendo de sus ingresos, obligaciones, edad, moneda de los ingresos y del banco concreto.También es importante que el banco no calcule la hipoteca a partir del precio de compra, sino de su propia tasación. Si compra por 500.000 €, pero el banco valora la propiedad en 470.000 €, la financiación se calcula sobre 470.000 €.Por eso, antes de que elija una propiedad, comprobamos qué financiación puede esperar razonablemente y qué cantidad de fondos propios necesitará.
¿Cómo transfiero dinero de otra moneda a euros?
Pagará la mayor parte de la compra en euros, por lo que, para un importe elevado, conviene tener en cuenta no solo la comisión de transferencia, sino principalmente el tipo de cambio real. Puede transferir el dinero a través de su propio banco o de un proveedor especializado en cambio de divisas y, para importes elevados, merece la pena comparar las ofertas. Sobre todo, no deje la transferencia para el último momento. El banco puede pedirle que demuestre el origen del dinero o retrasar la transferencia debido a una comprobación interna. Según el calendario de pagos, le indicaremos con antelación cuándo necesitará cada importe.
¿Tendré que demostrar de dónde procede mi dinero?
Sí. Para una operación importante, debe esperar que el banco y las demás partes involucradas le pidan demostrar el origen de los fondos. Si el dinero procede de la venta de una empresa, dividendos, inversiones u otra estructura más compleja, prepare la documentación antes de comenzar a transferir el dinero.
Una obra nueva cuesta aproximadamente un 13 % más que el precio, y una vivienda de segunda mano, aproximadamente un 9 %La misma respuesta que la primera pregunta de este grupo, presentada para poder comparar ambas opciones. Son cifras orientativas obtenidas de nuestra propia calculadora de costes de la página de inicio.
Calcule esto con su propio precio en lugar de utilizar un ejemplo. La calculadora toma el precio de la propiedad y devuelve el coste total de la compra, concepto por concepto.
| Obra nueva | Vivienda usada | |
|---|---|---|
| Total adicional al precio | around 13 % | around 9 % |
| The main tax | IVA del 10 % | Transmisiones: 7 % |
| Impuesto de AJD andaluz | AJD | no se cobra |
| También se paga | abogado, notario, Registro de la Propiedad y varios conceptos menores | abogado, notario, Registro de la Propiedad y varios conceptos menores |
¿Dónde está realmente en riesgo su dinero y qué lo protege?
En un único punto: la reserva, que es el único pago realizado fuera del sistema de garantías. Todo lo posterior queda protegido mediante un aval bancario emitido a su nombre o mediante su propio abogado, que decide cuándo se libera el dinero.¿Cómo está protegido mi dinero?
Depende de si está comprando una obra nueva o una vivienda de segunda mano.En una obra nueva, el aval bancario es la protección más importante. Los pagos que envíe al promotor antes de que finalice la construcción deben estar protegidos conforme al acuerdo de pagos específico y, antes de enviar el dinero, el abogado comprueba la cuenta, la documentación y la garantía aplicable a dicho pago. Para los pagos cubiertos por un aval bancario, recibirá una confirmación relativa al importe y al comprador concretos.En una vivienda de segunda mano, el proceso se organiza de forma diferente. El abogado supervisa los contratos, los plazos y el método de transferencia para que el vendedor reciba el dinero únicamente cuando realmente corresponda liberarlo conforme a la operación.Por tanto, no se trata únicamente de dónde envía el dinero. Antes de cada pago importante, el abogado comprueba por qué lo envía, a quién y en qué condiciones.
¿Se devuelve el importe de reserva si el abogado encuentra un problema?
Depende de la redacción del contrato de reserva y varía según el promotor y el vendedor. El importe de reserva es el único pago fuera del sistema de garantías, por lo que debe ser reducido y el contrato debe indicar claramente las condiciones para su reembolso. Por eso el abogado lo lee antes de que se envíe el dinero, no después.
¿Qué comprobará el abogado antes de que firme algo?
Quién es realmente el propietario de la vivienda, si existen hipotecas, procedimientos de ejecución u otras cargas, si los datos del Registro de la Propiedad son correctos, si hay deudas con la comunidad de propietarios y si la situación jurídica coincide con lo que está comprando. Para una propiedad concreta, las comprobaciones se amplían según su tipo y su historial.
¿Necesito mi propio abogado?
Sí. Un abogado independiente que le representa a usted, no al promotor ni al vendedor. El abogado comprueba la titularidad, las deudas, las cargas, las licencias, los contratos y la situación jurídica de la propiedad antes de que usted se comprometa con la compra. No empleamos abogados ni recibimos comisiones de ellos por recomendarlos. Le ofreceremos varias opciones y usted podrá elegir por sí mismo.
¿Qué ocurre si el promotor no termina el proyecto?
Por ley, todo pago realizado antes de que se complete la construcción debe estar cubierto por un aval bancario emitido a su nombre. Su abogado comprobará el texto exacto del aval correspondiente a su vivienda antes de que se envíe cualquier pago y le explicará exactamente qué cubre.
¿Puedo heredar las deudas del anterior propietario?
Algunas deudas y cargas vinculadas a la propiedad pueden afectar al nuevo propietario, por lo que antes de la compra comprobamos no solo al vendedor, sino también la propia propiedad. Entre otras cosas, el abogado comprueba su situación con la comunidad de propietarios y obtiene los certificados pertinentes antes de la firma.
Cuatro supuestos costosos para compradoresTodas estas preguntas tienen una respuesta completa más arriba. En conjunto, son las cuatro cosas que los compradores extranjeros suelen entender mal antes de que nadie haya leído un contrato.
Lo que asume el compradorLo que realmente es cierto
- Cada pago está protegido
- La reserva es el único pago que se realiza fuera del sistema de garantías. Por eso debe ser pequeña y por eso el contrato que establece las condiciones para recuperarla debe leerse antes de transferir el dinero, no después.
- El promotor asume el riesgo de una obra sin terminar
- Solo si la documentación es correcta. Todo pago realizado antes de terminar la obra debe estar cubierto por un aval bancario emitido a su nombre, y su abogado comprueba la redacción exacta para su unidad antes de enviar nada.
- Una hipoteca cubre entre el 70 y el 80 %
- No en el caso de un no residente que cobre en una moneda distinta del euro. Calcule aproximadamente la mitad del valor que establezca el propio banco y tenga en cuenta que el banco presta sobre la base de su propia tasación, no del precio que usted haya acordado.
- Sin rentas de alquiler, no hay impuesto español
- Aun así, hay que presentar una declaración. Modelo 210, el impuesto sobre la renta imputada de los no residentes, se aplica a una propiedad vacía, y la mayoría de los propietarios se enteran tarde.
¿Puede alquilar la propiedad a turistas?
No automáticamente. Depende de la propiedad concreta, del municipio y de las normas de la propia comunidad, por lo que se comprueba antes de que usted haga la reserva, no después.¿Puedo alquilar la propiedad a turistas para estancias cortas?
No automáticamente. Depende de la propiedad concreta, del municipio, de las normas de la comunidad de propietarios y de la normativa vigente sobre alojamientos turísticos. Por eso comprobamos si es posible alquilarla por periodos cortos antes de la reserva, si el alquiler es uno de los motivos por los que usted compra la propiedad.
¿Cuánto cuesta ser propietario cada año?
IBI, cuota de la comunidad, basura, seguro, suministros y una declaración fiscal española incluso en un año en el que nunca alquile la propiedad. La cuota de la comunidad suele ser el concepto que explica por qué dos apartamentos similares tienen distintos costes de propiedad.¿Cuánto pagaré cada año?
IBI, cuotas de la comunidad de propietarios, tasas de residuos, seguro, electricidad y agua, y, para los no residentes, también obligaciones fiscales en España. La mayor diferencia entre dos apartamentos de precio similar suele deberse a las cuotas de la comunidad de propietarios, por lo que para una propiedad concreta mostramos los costes anuales reales en lugar de una cifra universal.
¿Pago impuestos en España aunque no alquile la propiedad?
Sí. Modelo 210, impuesto sobre la renta imputada de los no residentes. En su idioma, casi no explica nada, y la mayoría de los propietarios lo descubre demasiado tarde.
¿Qué ocurre si necesito vender la propiedad dentro de dos o tres años?
Puede venderla en cualquier momento. La cuestión es a qué precio y con qué rapidez. Las propiedades que ofrecen algo que los futuros compradores también querrán se venden más fácilmente: una buena microubicación, vistas, la orientación adecuada, posibilidad de desplazarse a pie o una promoción de alta calidad. Por eso, al comprar, no solo tenemos en cuenta si la propiedad le gusta hoy, sino también a quién se la venderá finalmente. Si vende como no residente, prevea también los costes e impuestos relacionados con la venta.
¿Seguirá la propiedad en la familia?
Sí, y esto puede prepararse con antelación. Se aplica el impuesto español sobre sucesiones, pero Andalucía ofrece generosas reducciones para los familiares cercanos. En su testamento, también puede elegir que la sucesión se rija por la legislación de su propio país, y un testamento español breve puede ahorrar a su familia meses de trámites.
¿Es mejor comprar que alquilar y es esta la costa adecuada para su presupuesto?
Si viene una vez al año durante dos semanas, alquilar es más sencillo. Si viene varias veces al año, ser propietario empieza a tener otro tipo de sentido y, por debajo de aproximadamente 250.000 € por la propiedad en sí, le diremos que probablemente Costa Blanca sea una opción mejor.¿Comprar una propiedad me convertirá en residente fiscal en España?
No. Ser propietario de una vivienda no le convierte por sí solo en residente fiscal en España. La residencia fiscal se determina según su situación real, incluido el tiempo que pasa en España y dónde se encuentra el centro de sus intereses económicos y personales. Si desea pasar aquí una parte mayor del año o mudarse de forma permanente, consulte su residencia fiscal con un asesor antes de trasladarse. Esto puede afectar a la forma en que España grava sus ingresos y bienes situados fuera de España.
¿Es mejor comprar o alquilar?
Si viene una vez al año durante dos semanas y, de lo contrario, la propiedad permanece vacía el resto del año, alquilar puede ser más sencillo.Pero cuando viene varias veces al año o pasa una parte más larga del año en la Costa del Sol, ser propietario empieza a tener mucho más sentido. No tiene que buscar un alquiler disponible cada vez, lidiar con precios de temporada ni cambiar de apartamento. Simplemente llega con una pequeña maleta y todo lo demás ya le está esperando en casa.Esto es aún más importante si viaja con un perro o con niños, o si quiere venir durante varias semanas o meses. No siempre es fácil encontrar buenos alquileres de larga duración y, en temporada alta, pueden ser muy caros.Y si alquila legalmente la propiedad cuando no la utiliza, los ingresos del alquiler pueden cubrir una parte importante de los costes anuales de propiedad. Con una propiedad bien elegida, no solo paga por un lugar al que ir de vacaciones, sino que posee una segunda residencia que puede generar ingresos durante parte del año.Por eso, con los clientes que quieren venir aquí con regularidad, normalmente nos centramos más en cuándo empezará a tener sentido comprar que en si tiene sentido hacerlo.
¿Costa del Sol o Costa Blanca?
Depende principalmente de su presupuesto y de lo que espera de España.La Costa Blanca suele ser más barata y, con el mismo presupuesto, puede comprar mucho más allí. Costa del Sol es más cara, pero ofrece un estilo de vida más completo durante todo el año, infraestructuras internacionales, el aeropuerto de Málaga, golf, colegios, asistencia sanitaria y una gran comunidad internacional.Si dispone de menos de aproximadamente 250.000 € para la propiedad en sí, le diríamos directamente que probablemente no nos centraríamos en Costa del Sol. La oferta a este precio es muy limitada, y el mismo presupuesto puede tener mucho más sentido en Costa Blanca.A partir de aproximadamente 300.000 €, empiezan a aparecer opciones reales en Costa del Sol, pero sigue dependiendo de la ubicación, la distancia al mar, el estado de la propiedad y los requisitos relativos a las vistas o al alquiler.
¿Cuánto ganamos con su compra?
La comisión la paga el promotor o el vendedor y ya está incluida en su lista de precios, por lo que el comprador no nos paga nada adicional. No empleamos a los abogados que recomendamos y tampoco recibimos ninguna comisión de ellos.La respuesta más extensa aparece en una página, en lugar de en un acordeón, porque estas son las preguntas que determinan si confía en todo lo demás de este sitio y merecen más de cuatro frases.
Veinte minutos por teléfono responden lo que una sección general de preguntas frecuentes no puede responder
Casi todas las preguntas de esta página tienen una respuesta diferente para una propiedad concreta en un municipio concreto, y esa es la respuesta que realmente necesita. Estas son las mismas palabras que utilizamos durante la llamada; es en la llamada donde se aplican a su propiedad.Veinte minutos, sin compromiso, y puede traer una propiedad que haya encontrado en otro lugar. Si ya tiene una propiedad anunciada delante, envíenosla en su lugar y obtendrá la respuesta sobre esa propiedad, no sobre una propiedad en general.