Contrato de reserva al comprar una propiedad en España
En 30 segundos
Un contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante unas semanas a cambio de un depósito de 6 000 to 11 000 €. Ninguna ley española establece qué debe contener el contrato. Por eso, la redacción determina si recuperará su dinero.
Contrato de reservaAcuerdo privado de reserva, sin forma legal obligatoria
- Propiedad identificada
- Ref. XXXX · Calle ______
- Depósito y custodio
- X.XXX € · Cuenta cliente
- Reembolso si falla revisión legal
- [ en blanco ]
- Expiry date
- DD/MM/AAAA
- Propiedad identificada. Dirección completa o referencia catastral, nunca solo "el apartamento que vimos el martes".
- Depósito y custodio. Indica el importe Y nombra la cuenta: una cuenta de cliente de un abogado, no el bolsillo del vendedor.
- Reembolso si falla revisión legal. La cláusula que más se omite. Si no se escribe nada aquí, no se devuelve nada si su abogado encuentra un problema.
- Expiry date. Sin una fecha, la situación de "reservado" puede prolongarse durante semanas sin que nadie sepa con certeza si sigue vigente.
¿Qué es un contrato de reserva y me devolverán el dinero?
Depende por completo de lo que hayan escrito ambas partes, porque ninguna ley española define qué debe contener un contrato de reserva. Un contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un periodo breve a cambio de un pequeño pago. A diferencia del contrato de arras que suele seguirle, este documento existe conforme al principio general de libertad contractual del Código Civil, artículo 1255. Es el mismo artículo que permite a dos partes acordar casi cualquier cosa, siempre que no sea ilegal, inmoral ni contraria al orden público.La falta de un modelo fijo es el hecho más importante sobre una reserva. Un contrato de reserva es lo que hayan escrito ambas partes. Si es impreciso, solo descubrirá hasta qué punto lo es cuando necesite que sea preciso. El modelo siguiente muestra las cuatro cláusulas que realmente determinan la respuesta, con la que más a menudo se deja en blanco mostrada en blanco.
Lo que asume el compradorLo que decide realmente el contrato
- Una reserva es una pequeña formalidad, básicamente un importe de reserva
- Es un contrato con dinero real y, si está mal redactado, con consecuencias reales. Es una cantidad pequeña comparada con el precio de compraventa, pero no es pequeña por lo que puede costarle si la redacción es imprecisa.
- Reservar y firmar el contrato de compraventa son el mismo paso
- Son dos documentos distintos en dos momentos diferentes del proceso. La reserva es lo primero, normalmente antes de la revisión legal. El contrato privado vinculante, que en la práctica española suele ser un contrato de arras, viene después de que la revisión resulte satisfactoria.
- La legislación española establece condiciones mínimas para una reserva, igual que para el contrato de arras
- No es así. El contrato de arras cuenta con un artículo específico del Código Civil. La reserva no tiene ninguno. Cualquier protección que obtenga debe haberla incluido usted en el contrato, o su abogado en su nombre.
¿De cuánto es el depósito y quién lo custodia?
Según nuestras propias cifras publicadas, prevea un depósito de reserva de aproximadamente 6 000 a 11 000 €, o alrededor del 1 % del precio en una propiedad más cara. Las fuentes en inglés suelen indicar un intervalo más amplio, normalmente del 1 al 5 % del precio, o una cantidad fija de aproximadamente 3 000 a 12 000 €. Esto se debe a que la práctica varía mucho más entre agencias y promotoras que entre países.En cualquier caso, este es el único pago de toda la compraventa que queda fuera de las protecciones de la garantía bancaria y de la cuenta de cliente que cubren todo lo posterior. Precisamente por eso debe ser pequeño y por eso quién lo custodia importa más que el importe.
- Option 1RecomendadoCuenta de cliente del abogadoSu propio abogado independiente custodia el dinero, separado de cualquier persona que tenga interés en que la venta salga adelante.
- Quién lo controla
- Su abogadoSe mantiene separado de los fondos propios del despacho por exigencia de una norma profesional.
- Vía de reembolso
- Instrucción directaSolo se libera con su autorización, conforme a la cláusula de reembolso que usted aceptó.
- Riesgo
- LowestLa única vía sin conflicto de intereses sobre quién custodia el dinero.
- Option 2Agencia vendedoraHabitual en la práctica, pero no ofrece la misma protección que una cuenta de clientes de un abogado.
- Quién lo controla
- La agenciaUna empresa interesada en que la venta llegue a completarse.
- Vía de reembolso
- Depende de la agenciaNo se aplica ninguna norma profesional que obligue a mantener el dinero separado, como ocurre con un abogado.
- Riesgo
- MediumPida un recibo escrito en el que se indique la cuenta antes de enviar nada.
- Option 3El promotorLa vía habitual en una obra nueva, donde el depósito se sitúa antes de los pagos por fases que posteriormente cubrirá un aval bancario.
- Quién lo controla
- El promotorAún no está cubierto por el aval bancario, que solo comienza cuando han empezado las obras.
- Vía de reembolso
- Lo fija el proyectoNo existe una fórmula fija. Pregunte qué ocurre con él si el proyecto se paraliza.
- Riesgo
- HighestEste es el único pago de una obra nueva que no cuenta con ninguna garantía.
¿Cuánto dura la reserva?
Una reserva suele mantener una propiedad en la Costa del Sol durante aproximadamente 2 a 4 semanas. No es una coincidencia. Es aproximadamente el tiempo que tarda en completarse la comprobación de diligencia debida legal que sigue. La reserva existe para dar a esa comprobación el tiempo que necesita, ni más ni menos.Esta cifra es una norma habitual, no una regla, porque nada en la legislación española la fija. La duración real es la que indique la fecha de vencimiento del contrato. Precisamente por eso, una fecha fija es una de las cuatro cláusulas que determinan si el documento cumple su función. Una reserva abierta, sin una fecha límite para que ocurra algo, puede prolongarse durante semanas sin que nadie tenga claro si sigue vigente. Esto no ayuda a nadie, y menos aún a usted.
¿Qué tiene derecho a ver antes de pagar un depósito de reserva?
En Andalucía, si compra a través de una agencia inmobiliaria, en lugar de hacerlo directamente a un particular, la parte vendedora debe entregarle una hoja informativa documentada antes de que pague nada. Este derecho no existe cuando el vendedor es un particular que vende directamente, sin intervención de una agencia. Casi todas las compras que vemos se realizan a través de una agencia, que es precisamente cuando se aplica este derecho. Por eso, merece la pena solicitar la hoja informativa por su nombre, en lugar de dar por sentado que alguien se la ofrecerá.
- La identidad real del propietarioLa hoja informativa debe indicar quién es el propietario del inmueble, no limitarse a describir el anuncio. Debe entregarse antes de que pague nada.
- La superficie, según una nota simple de no más de tres meses de antigüedadLa cifra de la hoja debe estar respaldada por un extracto reciente del Registro de la Propiedad, no por la superficie que anuncia el inmueble.
- Cuota comunitaria actualEl coste mensual recurrente real, indicado en la misma hoja, antes de que comprometa dinero alguno.
- Confirmación de que el IBI, el impuesto local sobre bienes inmuebles, está al corriente de pagoUn certificado que la agencia incluye en la hoja, para que no descubra más adelante, y a su costa, que existe un recibo de impuestos impagado.
- Toda condición de la visitaSi existe alguna, por ejemplo un periodo de exclusividad, debe indicarse en un texto destacado, no ocultarse en la letra pequeña.
Los cinco elementos proceden del mismo documento, que se entrega en el mismo momento siempre que intervenga un profesional o una agencia en la venta. En agosto de 2026, este derecho se deriva de la normativa andaluza de protección de los consumidores. Una venta verdaderamente privada, sin intervención de una agencia, está exenta de este requisito según el propio texto de la normativa.
¿Qué puede salir mal con un depósito de reserva?
Casi todas las reservas que salen mal fracasan por uno de cuatro motivos, y todos ellos pueden detectarse antes de pagar, no después.
- Riesgo máximoEl depósito debe pagarse directamente en la cuenta personal del vendedorNo se aplica ninguna protección de cuenta de clientes ni de depósito en garantía. Si la operación no llega a completarse, recuperar el dinero implica una disputa, no un procedimiento bancario rutinario.What to do insteadExija una cuenta de clientes de un abogado, indicada en el contrato, antes de enviar nada.
- Riesgo máximoNo existe ninguna condición de devolución vinculada a la comprobación legal y no se indica una fecha de vencimientoSi la diligencia debida detecta un problema real, el depósito puede quedarse allí sin ninguna protección escrita, y la condición de «reservado» puede prolongarse indefinidamente.What to do insteadExija ambos por escrito antes de que se mueva el dinero.
- Verifique antes de pagarLe piden que pague en efectivo o que divida el pago en dos transferencias.La legislación española limita los pagos elevados en efectivo para los compradores. No está establecido cuál es exactamente el límite aplicable específicamente a una reserva, por lo que debe confirmarlo con su abogado. Dividir un pago para evitar una norma sobre el efectivo es un problema independiente.What to do insteadPague mediante una única transferencia bancaria trazable y haga que su abogado confirme la norma vigente sobre el efectivo antes de enviar nada.
- Conviene evitarloNo ha visto la vivienda en persona ni mediante una visita por vídeo adecuada.Nada en la legislación española le impide firmar una reserva a distancia, por lo que no se trata de una laguna de protección legal, sino del riesgo de comprometer dinero en algo que realmente no ha visto.What to do insteadVisite la vivienda en persona o mediante un recorrido en vídeo auténtico antes de que cualquier depósito salga de su cuenta.
Qué debe decir un contrato de reserva para protegerle
Seis aspectos. Si falta alguno o es impreciso, solicítelo por escrito antes de pagar, no después.- La vivienda exacta, identificada sin ambigüedadPor su dirección, descripción registral o referencia catastral, no solo "el apartamento que visitamos el martes". Cualquier disputa posterior se decidirá primero en función de esta línea. Una descripción lo bastante imprecisa como para corresponder a más de una unidad del proyecto es una mala versión.
- Importe y custodiaLo ideal es una cuenta de clientes o una cuenta de garantía, en lugar del propio bolsillo del vendedor, para que el dinero siga estando en un lugar identificable si la operación no sale adelante. "Pague directamente al propietario", sin indicar ninguna cuenta ni recibo, es una mala versión.
- Una condición de reembolso vinculada a la revisión legalLa razón misma por la que existe una reserva en esta fase tan temprana es que todavía nadie ha comprobado nada. El contrato debe indicar claramente qué ocurre con el depósito si la revisión detecta un problema real. No mencionar en absoluto la revisión legal, o incluir una cláusula de reembolso que solo cubra un cambio de opinión del vendedor, es una mala versión.
- Fecha de vencimiento fijaSin una fecha, la situación de "reservada" puede prolongarse durante semanas sin que nadie tenga claro si sigue vigente. Una reserva abierta, sin una fecha límite para que ocurra algo, es una mala versión.
- Si el vendedor se retiraA diferencia del contrato de arras, no existe una regla legal de devolución del doble para una reserva. Cualquier penalización debe constar por escrito; de lo contrario, no existe. El silencio absoluto por parte del vendedor, con penalizaciones únicamente para el comprador, es una mala versión.
- Un idioma que puede leerTiene derecho a solicitar el documento en un idioma que pueda leer, o una traducción jurada, antes de firmar. Un documento únicamente en español entregado pocos minutos antes de la firma, con la traducción ofrecida solo después, es una mala forma de proceder.
La reserva de una vivienda de obra nueva y la reserva de una vivienda de segunda mano no son el mismo documento
Ambas retiran una vivienda del mercado a cambio de un depósito. Lo que cambia es con quién contrata y qué ocurre con el dinero.| Obra nueva | De segunda mano | |
|---|---|---|
| Con quién firma | El promotor o su propio contrato de compraventa | La agencia vendedora o directamente el vendedor |
| Qué fija el importe | El proyecto. No existe una cantidad estándar. Pregunte desde el principio en lugar de dar nada por supuesto. | Aproximadamente 6 000 a 11 000 €, más en una propiedad cara |
| Qué ocurre después | A continuación se realizan pagos escalonados, cada uno de los cuales debe estar cubierto por un aval bancario una vez que comiencen las obras. | A continuación se firma un contrato privado vinculante, normalmente de arras, una vez superada la revisión legal. |
| El mayor riesgo del texto | Una cláusula de reembolso que no siga siendo válida si se retrasa la licencia de obras o la fecha de escrituración. | Una cláusula de reembolso que no se aplique si la revisión legal detecta un problema, o un depósito pagado directamente al vendedor en lugar de ingresarlo en una cuenta de clientes. |
Información general, no su contrato de reserva
Esta es información general sobre cómo funciona una reserva de una propiedad en España, vigente a 17 de agosto de 2026. No constituye asesoramiento jurídico sobre su contrato concreto. Ninguna ley establece condiciones mínimas para una reserva, como sí existe en el caso del contrato de arras o de la normativa de comunidades. Por tanto, la lista anterior es un resumen de buenas prácticas, no un resumen de un derecho que usted ya tenga. Un abogado independiente debería leer el texto exacto antes de que usted pague. No se trata de una formalidad de la que estemos intentando disuadirle.Un caso real muestra lo que realmente está en juego, sin volver a contarlo aquí: un depósito de reserva de un apartamento fue devuelto íntegramente después de que una votación de la comunidad resultara afectar exactamente al uso que el comprador necesitaba dar a la propiedad, porque la redacción del contrato sobre el reembolso contemplaba esa situación. El caso completo, con lo que se descubrió y lo que hicimos, se explica adecuadamente en una página, en lugar de repetirse brevemente en varias.Nosotros no custodiamos depósitos de reserva ni cobramos honorarios a ninguna de las partes por ellos. Lo que hacemos es asegurarnos de que un abogado lea el contrato antes de que se mueva el dinero, y decirle claramente si la redacción no le protege como debería.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de reserva
- ¿Es jurídicamente vinculante un contrato de reserva en España?
- Sí, como contrato privado ordinario, aunque ninguna ley específica regule su contenido. Ambas partes pueden quedar obligadas por lo que hayan firmado. Esto funciona en ambos sentidos: le protege a usted si la redacción es buena y protege al vendedor si no lo es. Precisamente por eso la lista anterior importa más que el hecho de que el documento sea breve.
- ¿Sustituye el contrato de reserva al contrato privado de compraventa?
- No, son dos documentos distintos en dos momentos diferentes. La reserva se firma primero, normalmente antes de que se haya realizado cualquier revisión legal. El contrato privado vinculante, que en la práctica española casi siempre es un contrato de arras, se firma después de que la revisión sea satisfactoria y conlleva sus propias consecuencias legales conforme al Código Civil. Firmar una reserva no supone el mismo compromiso que firmar un contrato de arras, aunque ambos impliquen un depósito.
- ¿Puedo firmar un contrato de reserva a distancia, antes de visitar por primera vez la propiedad en persona?
- Sí, la legislación española no exige que esté físicamente presente para firmar una reserva. Es habitual hacerlo por correo electrónico o mediante un abogado que actúe en su nombre. Importa mucho más que haya visto realmente la propiedad, en persona o mediante una visita adecuada por vídeo, antes de comprometer en ella incluso un pequeño depósito.
- ¿Puede el vendedor aceptar una oferta mejor después de recibir mi depósito de reserva?
- No sin incumplir el contrato que ambos hayan firmado, si este establece que la propiedad queda fuera del mercado durante el período de reserva. Que esto le cueste al vendedor algo más que devolverle el depósito depende por completo de la penalización que, en su caso, el contrato establezca para la parte vendedora. Este es precisamente el punto que se aborda en la lista anterior: una reserva sin consecuencias para el vendedor solo le obliga a usted, no a él.
