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Guía
Cómo funciona la diligencia debida jurídica de un inmueble en España
La diligencia debida jurídica detallada se realiza después de la reserva, no antes, y el contrato de reserva contiene condiciones que protegen al comprador si las comprobaciones descubren un problema grave. El Registro de la Propiedad muestra quién es el propietario real, así como las hipotecas, las órdenes de ejecución, las servidumbres y otras restricciones. Según el tipo de inmueble, las comprobaciones también abarcan si la documentación coincide, las deudas con la comunidad de propietarios, el IBI y los permisos necesarios. En el momento de la firma se realiza después una segunda comprobación independiente: antes de firmar, el notario verifica de nuevo la titularidad y el estado actual del Registro de la Propiedad.
Usted firma un importe de reserva, después descubre un problema legal y pierde el importe de reserva.
Cómo es realmente
La diligencia debida jurídica detallada se realiza después de la reserva, no antes, y el contrato de reserva contiene condiciones que protegen al comprador si las comprobaciones descubren un problema grave. El Registro de la Propiedad muestra quién es el propietario real, así como las hipotecas, las órdenes de ejecución, las servidumbres y otras restricciones. Según el tipo de inmueble, las comprobaciones también abarcan si la documentación coincide, las deudas con la comunidad de propietarios, el IBI y los permisos necesarios. En el momento de la firma se realiza después una segunda comprobación independiente: antes de firmar, el notario verifica de nuevo la titularidad y el estado actual del Registro de la Propiedad.
Qué lo cambia
El notario y su abogado no desempeñan la misma función. El notario es un funcionario público independiente y comprueba la legalidad y el estado del Registro de la Propiedad en el momento de la firma. Su abogado le representa a usted y realiza la diligencia debida antes de que usted se comprometa. Estos problemas tampoco se deben a un fraude, sino a una documentación sin terminar: una ampliación no inscrita, la falta de una licencia de primera ocupación o una deuda con la comunidad que sigue vinculada al inmueble.
Qué hacemos al respecto
Sin una diligencia debida jurídica completada, no le recomendaremos seguir adelante con el contrato de compraventa. El despacho de abogados le representa a usted, no a nosotros, no nos paga nada y usted puede contratar a su propio abogado.
En 30 segundos
La comprobación jurídica detallada se realiza después de que usted reserve, no antes, y la propia redacción del contrato de reserva es la que protege su depósito mientras se lleva a cabo. Un abogado comprueba aproximadamente 15 aspectos durante 2 a 4 semanas; el notario comprueba de nuevo la titularidad y el Registro en el momento de la firma, de forma independiente.
Si la revisión legal exhaustiva se realiza después de reservar, ¿está en riesgo mi depósito?
La reserva de una propiedad en España es un compromiso real, normalmente de entre 6 000 y 11 000 €, que se paga antes de realizar la comprobación jurídica detallada. Ese orden sorprende a muchos compradores primerizos y merece una explicación, no ser pasado por alto. La reserva retira la propiedad del mercado mientras se realiza la comprobación. La propia comprobación confirma si realmente debe continuar con el contrato de compraventa completo.La reserva no es deliberadamente un compromiso ciego. Sus propias condiciones escritas establecen qué sucede si la comprobación de su abogado detecta un problema grave. En esas condiciones, se devuelve el depósito. La protección es contractual y está recogida por escrito en el propio contrato de reserva, no es una garantía legal general que exista independientemente de lo que establezca dicho documento. Precisamente por eso, un abogado que le represente a usted y a nadie más debe leer y aprobar la redacción del contrato de reserva antes de que lo firme y antes de que se mueva cualquier dinero.
¿Qué protege realmente mi depósito mientras se realiza la comprobación legal?La redacción concreta del contrato de reserva que usted firma, no una norma general del derecho español que se aplique con independencia de lo que establezca. Un abogado lee ese contrato antes de que usted lo firme. Eso garantiza que las condiciones para recuperar su depósito, si se detecta un problema grave, queden realmente por escrito y no se den por supuestas.
¿Cuál es exactamente la diferencia entre el notario y mi propio abogado?
Es fácil confundir estas dos funciones, pero no son el mismo trabajo. Un notario español es un funcionario público independiente que autentica la escritura en el momento de la firma: comprueba la identidad y confirma la inscripción registral en ese momento concreto. Todos los profesionales que intervienen, incluidos abogados y agentes, realizan también las comprobaciones de identidad habituales contra el blanqueo de capitales conforme al derecho español. El notario no negocia en su nombre ni lleva a cabo la investigación más profunda sobre el historial del inmueble antes de ese momento.Su propio abogado realiza antes esa comprobación independiente y más profunda: quién es el propietario legal del inmueble, qué cargas o deudas pesan sobre él, si el edificio cumple legalmente y si la comunidad de propietarios tiene alguna reclamación pendiente. Este trabajo se realiza durante las semanas posteriores a la reserva, precisamente para que los problemas salgan a la luz cuando todavía sea realmente posible retirarse. Esto es diferente de la mesa de firma, cuando ya hay mucho más dinero y compromiso invertidos en la operación.
El notarioSu propio abogado
Un funcionario público independiente que no trabaja específicamente para usted
Confirma de nuevo la identidad y la inscripción registral en el momento de la firma, como comprobación final e independiente, no como sustituto de la diligencia debida anterior.
Su propio representante, elegido y pagado por usted
Realiza la comprobación más profunda durante las semanas posteriores a la reserva, precisamente para que se detecte un problema grave cuando aún sea realista retirarse, no después de la firma.
Si el notario ya comprueba la titularidad en el momento de la firma, ¿por qué necesito también antes la comprobación de mi propio abogado?La comprobación del notario se realiza al final del proceso, a menudo después de que ya se haya entregado un depósito de reserva y se haya firmado el contrato de compraventa. Para entonces, retirarse resulta mucho más costoso. La comprobación previa de su abogado existe para detectar un problema cuando todavía sea realmente posible retirarse. Es una tarea diferente, en un momento diferente, no una repetición de lo que hace el notario.
¿Para quién trabaja realmente el abogado y cuánto cuesta?
El abogado contratado para esta comprobación le representa a usted y únicamente a usted. No es el abogado del vendedor ni lo pagamos nosotros: los honorarios ascienden aproximadamente a ~1 % del precio de compra, incluido el IVA, y se pagan directamente al despacho de abogados. No recibimos ninguna comisión por recomendación de dicho despacho. También puede aportar un abogado independiente de su elección en lugar del que le presentemos.Sin una comprobación completa, no recomendamos avanzar hasta el contrato de compraventa. No se trata de una formalidad. Es el momento del proceso en el que debe salir a la luz un problema real, si existe. Omitirla para ahorrar tiempo anula por completo el propósito de pagarla.
Sin rodeos
¿Este proceso garantiza que nunca ocurrirá nada malo?
No, y ninguna descripción honesta del proceso afirmaría lo contrario. Lo que hace el proceso es interponer una comprobación real e independiente entre su dinero y el del vendedor, en el único momento en que todavía resulta barato retirarse. En la notaría se realiza una segunda comprobación independiente antes de la transmisión definitiva. La mayoría de los problemas que se detectan no son fraudes, sino trámites pendientes: una ampliación no inscrita, una licencia de ocupación inexistente o una deuda con la comunidad de propietarios que, de otro modo, pasaría a usted.Esta es información general sobre el funcionamiento del proceso de compraventa en España, no asesoramiento jurídico sobre ningún inmueble concreto. No realizamos las comprobaciones descritas; las lleva a cabo un abogado independiente en su nombre, por unos honorarios que usted le paga directamente. No cobramos ninguna comisión de referencia de ese abogado. Las comprobaciones en sí no cuestan nada al comprador aparte de los propios honorarios del abogado.
Preguntas frecuentes sobre la diligencia debida legal
¿Qué sucede realmente si mi abogado descubre un problema grave después de que ya haya reservado?
Esta es exactamente la situación que las condiciones del contrato de reserva pretenden contemplar. Si el problema cumple esas condiciones por escrito, la compraventa no pasa al contrato completo y se devuelve el depósito. Por eso, un abogado debe leer y aprobar la redacción exacta del contrato de reserva antes de que usted lo firme, no después.
¿Tengo que utilizar al abogado que me presenta Arevont?
No. Usted puede traer a su propio abogado independiente. No cobramos ninguna comisión de referencia a los despachos que presentamos y, en cualquier caso, el abogado le representa a usted, no a nosotros ni al vendedor.
¿Hay algo nuevo o diferente en este proceso en 2025 o 2026 con respecto a años anteriores?
No de forma significativa. El proceso esencial, que consiste en la revisión previa a la compra por parte de un abogado independiente, seguida de la confirmación independiente del notario en el momento de la firma, mantiene la misma estructura consolidada de los últimos años. Las comprobaciones estándar de identidad y de prevención del blanqueo de capitales que realiza cada profesional implicado son una práctica habitual y establecida, no un cambio reciente. Nada de esto debe interpretarse como una advertencia sobre un nuevo riesgo; si acaso, la estabilidad del proceso es la conclusión honesta y tranquilizadora.
Las otras tres preocupaciones
okupas
Los okupas ocuparán su apartamento mientras usted esté en su país de residencia y no conseguirá echarlos durante años.