Qué comprueba un abogado antes de comprar una propiedad en España
En 30 segundos
Un abogado español independiente realiza aproximadamente 15 comprobaciones antes de decirle si debe continuar. Estas comprobaciones cubren la titularidad, las cargas, la legalidad del edificio y las deudas con la comunidad. Tardan de 2 a 4 semanas y cuestan aproximadamente ~1 % del precio.
Los cinco primeros de quince, completos abajo
- TitularidadSi la inscripción registral coincide con la persona que vende.
- Cargas y ejecuciónHipotecas, embargos y otras cargas registradas que pueden afectar a la propia propiedad.
- Servidumbres y limitacionesDerechos de paso registrados u otras limitaciones que nadie mencionó en el anuncio.
- Deudas de la comunidadCuotas de comunidad impagadas, que pueden transmitirse al nuevo propietario hasta el límite establecido por la ley.
- IBI y obligaciones localesEl impuesto anual sobre la propiedad, comprobado conforme al mismo principio de que las deudas siguen a la propiedad.
¿Cómo confirma un abogado quién es el propietario de la propiedad?
Mediante la lectura de una nota simple y la comprobación posterior de lo que no muestra. Una nota simple es el extracto sencillo del Registro de la Propiedad español que muestra quién es el propietario de una propiedad y qué cargas constan registradas, y es el primer documento que lee su abogado antes de que usted pague nada. Registro de la Propiedad es el nombre oficial del Registro de la Propiedad español, la institución que respalda el registro de titularidad. Catastro es la abreviatura checa que utiliza este sitio para referirse al Registro de la Propiedad español, el registro de quién posee una propiedad y qué cargas recaen sobre ella.Una nota simple es informativa. No constituye una garantía de titularidad como podría esperar un comprador extranjero. El documento con plena validez jurídica es una certificación registral, un extracto más completo y lento que normalmente solo se solicita en la escrituración. Para decidir si continuar, el abogado trabaja a partir de la nota simple. Conviene solicitar una que no tenga más de unas semanas, en lugar de confiar en una copia que casualmente tenga el vendedor.
Nota simple informativaRegistro de la Propiedad
- Titular (propietario)
- NOMBRE APELLIDOS
- Descripción
- Finca urbana · XXX m²
- Cargas (gravámenes)
- Hipoteca · Banco X · XXX.XXX €
- Titular (propietario). El apartado de titularidad: quién figura actualmente como propietario de la propiedad según el registro.
- Descripción. El apartado descriptivo: superficie y lindes, comprobadas con el Catastro y con la propiedad física.
- Cargas (gravámenes). El apartado de cargas: cualquier hipoteca, embargo o servidumbre inscrita sobre la propiedad. Esto es lo que acredita una nota simple.
Lo que se confunde fácilmenteCómo funciona realmente
- Catastro y Registro de la Propiedad son lo mismo
- Son dos sistemas españoles independientes. Este sitio los agrupa bajo una única palabra checa por comodidad. El Registro de la Propiedad registra la titularidad jurídica y las cargas. El Catastro registra la descripción física de una propiedad y el valor utilizado para calcular los impuestos locales. Ambos pueden discrepar respecto de una misma propiedad. Corregir esta discrepancia es un hallazgo frecuente y normalmente es posible hacerlo.
- Si la nota simple parece limpia, la propiedad está libre de problemas
- Solo muestra lo que está inscrito. Algo puede ser cierto pero no estar registrado, como una ampliación que nadie declaró o un litigio sobre los lindes que nadie inscribió, y una nota simple no lo mostrará. Por eso la lista de comprobación que aparece a continuación incluye otros apartados además de la propia inscripción registral.
¿Qué muestra exactamente una nota simple?Quién figura como propietario, la descripción física de la propiedad tal como consta registrada y cualquier carga que recaiga sobre ella: hipotecas, embargos, servidumbres u otros gravámenes. No muestra hechos no inscritos. Por eso es una comprobación entre varias, no la comprobación completa.
¿Puede ser suya la deuda de otro?
Sí, en dos aspectos concretos y bien establecidos, y este es el descubrimiento que más sorprende a los compradores extranjeros. En estas dos áreas, la práctica española vincula determinadas deudas a la propia propiedad, no únicamente a la persona que las debía.
- Hipotecas, embargos y otras cargas registradasUna carga que no se cancela antes de la compraventa permanece vinculada a la propiedad, por lo que un comprador puede acabar siendo propietario de algo que aún soporta la deuda del anterior propietario. Se comprueba en la nota simple y el notario vuelve a confirmarlo durante la escrituración.
- Gastos de comunidad impagadosLas deudas con la comunidad de propietarios pueden transmitirse al nuevo propietario, hasta el límite establecido por la ley. Normalmente se describe como el año en curso más un número determinado de años anteriores. Se acredita mediante un certificado del administrador de la comunidad, solicitado antes de firmar.
- Impuestos locales impagados, como el IBISe entiende que esta obligación acompaña a la propiedad y no permanece únicamente con la persona que la contrajo, del mismo modo que las deudas de comunidad. Se acredita mediante un certificado que confirma que el IBI está pagado al día. La legislación andaluza exige por separado que el vendedor proporcione este certificado antes incluso de ofrecer la propiedad en venta.
Los límites legales exactos sobre cuántos años de gastos de comunidad impagados se vinculan al nuevo propietario son una cuestión técnica. Esto varía según las circunstancias concretas de la operación, por lo que deliberadamente no lo reducimos a una sola cifra. Su abogado confirma el límite aplicable a su compra utilizando el certificado real.
¿Hay alguna forma de conocer una deuda de comunidad antes de que aparezca en un certificado?Las actas de las juntas generales recientes suelen mencionar una deuda o un cargo extraordinario previsto antes de que se convierta en un certificado oficial. Solicitar las dos últimas actas, junto con el propio certificado, es una práctica habitual y merece la pena hacerlo, tanto si su abogado ya lo ha solicitado como si no.
¿Qué significa que una propiedad española esté construida legalmente?
Significa que cuatro elementos deben coincidir, en orden. Un solo NO en la cadena basta para detener el proceso. La licencia de primera ocupación es la licencia que necesita una obra nueva antes de poder habitarse legalmente y conectarse a los suministros. En una vivienda de segunda mano, la cuestión es si lo que existe físicamente en la parcela coincide con lo que alguna vez se autorizó y registró.
- Se expidió una licencia de obra antes de iniciar la construcciónWho decidesEl ayuntamiento, en el momento de construirWhat it grantsLa construcción fue autorizadaIf noLa construcción se realizó sin autorización. Este es el hallazgo más grave de esta lista.
- Se expidió la licencia de primera ocupaciónWho decidesEl ayuntamiento, al finalizar la construcciónWhat it grantsLa propiedad puede conectarse legalmente al agua y a la electricidad, y puede habitarseIf noLa propiedad no puede habitarse legalmente ni conectarse a los suministros, por muy terminada que parezca
- La descripción registral coincide con lo que realmente se construyóWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsLo que compra sobre el papel es lo que existe físicamenteIf noUna ampliación o modificación no registrada, uno de los hallazgos más frecuentes en una comprobación legal en España
- El Catastro coincide con el RegistroWho decidesCatastro, Ministerio de HaciendaWhat it grantsLos cálculos fiscales y el Registro coincidenIf noUna discrepancia. Es algo habitual y normalmente subsanable, pero conviene resolverla antes de firmar, no después.
¿Puede una ampliación no registrada provocar realmente una orden de demolición?En los casos más graves de esta costa, sí, especialmente cuando la construcción infringe la normativa sobre suelo protegido en lugar de limitarse a carecer de permiso. La mayoría de los hallazgos son menos graves y se resuelven registrando lo que ya existe, con un coste. En cualquier caso, conviene conocer este hallazgo antes de firmar, no después.
¿Qué información está obligado legalmente a proporcionarle el vendedor antes incluso de que su abogado la revise?
Ocho elementos concretos, en dos momentos diferentes, independientemente de lo que encuentre un abogado por su cuenta. La legislación andaluza de protección de los consumidores ya concede al comprador el derecho a obtener determinados documentos de la parte vendedora cuando la venta se realiza a través de un profesional o una agencia. Un vendedor particular que actúa por sí solo en una operación aislada está exento de esta norma específica. Sin embargo, un comprador extranjero que trabaje con cualquier agencia, incluida esta, tiene pleno derecho a ellos.
- Quién es el propietarioDebe comunicarse antes incluso de que usted haga una oferta, conforme al Decreto 218/2005, Anexo V.
- Cualquier carga registrada sobre élTambién forma parte de la misma ficha informativa de la vivienda de segunda mano previa a la oferta.
- La superficie, según una nota simple de no más de tres meses de antigüedadDebe comunicarse antes de realizar una oferta, para que se haya comprobado la cifra en la que basa su oferta.
- Cuota comunitaria actualSe informa antes de presentar una oferta, para que conozca el coste recurrente real.
- Un certificado de que el IBI está al corriente de pagoEs necesario antes de presentar una oferta. Se requiere de nuevo otro certificado del IBI antes de firmar.
- Las licencias pertinentesDebe abonarse al menos tres días laborables antes de firmar, no el mismo día.
- Los estatutos de la comunidad y el certificado del administrador sobre cualquier deudaTambién debe abonarse al menos tres días laborables antes de firmar.
- El Libro del EdificioEl registro técnico y de mantenimiento del propio edificio. Es el último de los documentos que deben presentarse antes de firmar, dentro del mismo plazo de tres días laborables.
El valor práctico de este derecho es que no depende de que su abogado formule la pregunta adecuada en el momento adecuado. Si la parte vendedora o la agencia que la representa no puede presentar estos documentos cuando se solicitan, considérelo información útil por sí misma, mucho antes de que siquiera haya comenzado la comprobación jurídica. Esta posición está vigente a 17 de agosto de 2026, según el texto del decreto y las directrices publicadas por la propia Junta de Andalucía, no según un comentario. Se aplica a las ventas realizadas por agencias y profesionales en Andalucía. Un vendedor particular que actúa por sí solo en una operación aislada está exento, según el propio texto del reglamento. La supervisión corresponde a los inspectores regionales de consumo, que pueden comprobar el cumplimiento sin identificarse. La sanción realista para el nivel más leve de infracción es una multa de 200 a 5.000 €, no una cantidad elevada.
¿Se aplica este derecho si compro directamente a un propietario particular sin que intervenga ninguna agencia?No. La normativa exime una venta genuinamente privada y aislada. Se aplica siempre que intervenga un profesional o una agencia en la venta, lo que abarca la mayoría de las operaciones que probablemente realizará un comprador extranjero en esta costa.
¿Qué puedo hacer si un vendedor o una agencia se niega a facilitar estos documentos?Considérelo una señal de alarma seria, no un problema menor de papeleo, y comuníquelo a su abogado antes de pagar nada. La vía para hacer cumplir la propia normativa es la autoridad regional de consumo de Andalucía. Sin embargo, la protección más inmediata consiste sencillamente en no continuar con una operación en la que se le está ocultando información básica a la que tiene derecho.
Los quince aspectos que suele cubrir una comprobación jurídica española
No todos los puntos se aplican a todas las propiedades. Un abogado comprueba lo relevante para su operación concreta, con unos honorarios de aproximadamente ~1 % del precio y una comisión de derivación de 0 € para nosotros. Esta lista es más extensa en una vivienda de obra nueva e incluye la empresa que está detrás del proyecto.- TitularidadSi la inscripción registral coincide con la persona que vende. Comprar a alguien que no puede transmitir legalmente lo que vende.
- Cargas y ejecuciónHipotecas, embargos y otras cargas registradas sobre la propiedad. Una carga que no se cancela antes de la venta y que permanece vinculada a la propiedad, en lugar de al anterior propietario.
- Servidumbres y limitacionesDerechos de paso registrados u otras limitaciones sobre la propiedad. Algo que suponía que era exclusivamente suyo resulta ser compartido o estar sujeto a restricciones.
- Deudas de la comunidadCuotas impagadas a la comunidad de propietarios y un certificado antes de firmar. Deudas que pueden transmitirse al nuevo propietario y que a veces alcanzan decenas de miles de euros.
- IBI y obligaciones localesEl impuesto anual sobre la propiedad y las cargas locales pertinentes. Se aplica el mismo principio de que las deudas siguen a la propiedad.
- Registro frente al CatastroSi el Registro de la Propiedad y el Catastro describen la misma propiedad. Una discrepancia entre ambos, habitual y normalmente subsanable, pero más económica de detectar antes de firmar.
- Legalidad constructivaSi lo que existe en la parcela es lo autorizado y si las modificaciones están registradas. Una ampliación no registrada, uno de los hallazgos más frecuentes, que puede afectar a las viviendas de segunda mano y a las hipotecas.
- licencia de primera ocupaciónLa licencia de primera ocupación de la propiedad. Sin ella, no se puede habitar legalmente una propiedad ni conectarla a los suministros.
- Normas de la comunidad y restricciones al alquiler de corta duraciónLos estatutos de la comunidad y cualquier restricción de uso o de alquileres de corta duración. Una propiedad que es legal para comprar, pero en la que los alquileres vacacionales siguen estando restringidos o prohibidos.
- El promotor, solo en obra nuevaQuién está detrás del proyecto y qué ha terminado anteriormente. Un promotor nuevo o sin experiencia, algo que conviene saber antes de comprometerse y no después.
- Licencia de obra, solo en una obra nuevaLa licencia de edificación que permite llevar a cabo legalmente la construcción. La construcción comenzó sin las licencias correctas, el hallazgo más grave de esta lista.
- Clasificación del suelo, solo en obra nuevaConfirmación de que la parcela es suelo urbano, clasificada como urbana y edificable. Suelo protegido o rústico, cuya compra es completamente distinta de la que se está ofreciendo.
- El aval bancario, solo en obra nuevaUn aval válido que cubra cada pago fraccionado, emitido específicamente a nombre del comprador. La protección que devuelve el dinero si la obra fracasa. Una póliza colectiva a nombre del promotor no ofrece la misma protección.
- La fecha de escrituración del contrato, solo en obra nuevaCuándo debe darse por terminada la obra, comprobándolo con la documentación. El aval también se aplica si la construcción supera la fecha del contrato, por lo que la fecha escrita importa más que la estimación de un folleto.
- Final de obra y licencia de ocupación, solo en obra nuevaEl certificado de escrituración de las obras y la licencia de primera ocupación, al finalizar la obra. Son los documentos que convierten un edificio de aspecto terminado en uno en el que puede vivir legalmente. Los retrasos en una obra nueva suelen producirse en este punto.
Dónde encaja la comprobación legal en la compra
La compra completa tiene quince pasos, desde la primera llamada hasta las llaves. La comprobación legal es el paso nueve y se realiza después de la reserva, no antes.Paso 9 de 15
- Diligencia debida legalNormalmente, 2 a 4 semanasEl abogado independiente revisa la lista de comprobación anterior antes de recomendar que continúe la compra. Lo que suele alargar este proceso no es el trabajo jurídico en sí, sino los documentos que aún no han llegado del vendedor, del promotor o del administrador de la comunidad.
Qué le indica una comprobación completa y qué no
Esta es información general sobre lo que abarca una comprobación legal española y sobre una normativa andaluza específica de protección de los consumidores. Está actualizada a 17 de agosto de 2026 y se ha consultado en la fuente original, no copiado de un comentario. No constituye asesoramiento jurídico sobre su propia compra ni describe qué se comprobó o no se comprobó en ninguna propiedad concreta.Una comprobación completa no es una garantía. Le indica que se verificó todo lo que podía verificarse y cuáles fueron los hallazgos. No todos los puntos de la lista anterior se aplican a todas las propiedades. La sección sobre los derechos del comprador describe lo que la ley exige que proporcione la parte vendedora, no lo que haya proporcionado un vendedor concreto en su propia operación.Esta página no realiza la comprobación y no somos un despacho de abogados. Un abogado independiente lleva a cabo la diligencia debida real de su compra. Si busca ayuda para coordinar ese proceso, existe una guía independiente sobre ello.
Preguntas más frecuentes sobre las comprobaciones del abogado
- ¿El notario realiza la misma comprobación que el abogado?
- No. El notario vuelve a confirmar la identidad y la inscripción registral en el momento de la firma, como funcionario público que no representa a ninguna de las partes. La comprobación del abogado se realiza semanas antes, específicamente para usted, cuando todavía es realmente posible retirarse de la compra.
- ¿Cuál es el problema más frecuente que detecta este tipo de comprobación?
- Una modificación no inscrita del edificio: una ampliación, una terraza cerrada o una obra realizada sin haber presentado la licencia correspondiente. Rara vez se trata de un fraude manifiesto. Mucho más a menudo, es documentación pendiente que sencillamente nunca se ha puesto al día con respecto a lo que existe físicamente.
- ¿Qué solicita exactamente el abogado al administrador de la comunidad?
- Dos cosas, como práctica habitual: un certificado que confirme la situación actual de la deuda y, junto a este, las actas de las dos últimas juntas generales. El certificado confirma la cantidad exacta. Las actas suelen mostrar una deuda o un cargo extraordinario previsto antes de que llegue a existir un certificado oficial. Por eso, solicitar ambos documentos juntos permite detectar más información que solicitar solo el certificado.
- ¿En qué se diferencia esto de una inspección técnica o estructural?
- Es completamente distinto. La comprobación de un abogado es jurídica: titularidad, deudas, licencias y situación urbanística. Una inspección técnica realizada por un arquitecto o un perito examina el estado físico del propio edificio: humedades, tejado e instalaciones. Ninguna sustituye a la otra.
- ¿Se aplica esto del mismo modo a una parcela que a una propiedad terminada?
- La comprobación de la clasificación del suelo es aún más importante en una parcela, porque determinar si es suelo urbano decide si es posible construir en ella. Varias de las demás filas, especialmente la licencia de ocupación, no adquieren relevancia hasta que se construye algo.
