Estafas inmobiliarias en España
En 30 segundos
El fraude deliberado es poco frecuente en esta costa. Adopta cuatro formas: un vendedor falso que vende una propiedad sin tener derecho a venderla, con una pena de uno a cuatro años de prisión conforme a una única ley, un depósito sustraído, un alquiler falso y una estafa sobre plano que cobra pagos por etapas sin un aval bancario que los respalde.
¿Qué se considera fraude aquí y qué no?
La mayoría de los aspectos que pueden parecer sospechosos en un anuncio español no constituyen fraude. Se trata de una red publicitaria compartida, un precio antiguo o una técnica de venta, y todo ese tema corresponde a otra página. Esta página solo aborda los casos en los que alguien obtiene su firma o su dinero por algo que no tiene derecho a ofrecerle: un vendedor falso, un depósito sustraído, un alquiler falso o un pago sobre plano sin un aval que lo respalde.Un artículo de la legislación penal española abarca a la vez las tres primeras modalidades. El artículo 251.1 del Código Penal castiga a quien afirma falsamente tener derecho a disponer de una propiedad que no le pertenece y después la vende, constituye una carga sobre ella o la alquila a otra persona, causándole un perjuicio. La venta, la constitución de cargas y el alquiler aparecen juntos en la misma frase de la ley. Por eso, un vendedor falso y un alquiler falso constituyen legalmente el mismo delito en dos formas diferentes.
- Vendedor falso
- Qué aspecto tiene
- Firma alguien que no es el propietario registral, a menudo mediante un poder notarial falsificado o caducado.
- La base legal
- Código Penal art. 251.1: de 1 a 4 años de prisión por vender una propiedad sin tener derecho a venderla.
- Cómo se detecta
- El propietario registral que figura en la nota simple, comprobado con la identidad de quien firma.
- Depósito sustraído
- Qué aspecto tiene
- Dinero solicitado antes de que un abogado haya leído el contrato de reserva y pagado en una cuenta que no coincide con la del vendedor.
- La base legal
- Código Penal art. 251.2, junto con el mismo delito de disposición.
- Cómo se detecta
- El nombre de la cuenta, comprobado con el vendedor o la agencia mencionados en el contrato.
- Alquiler falso
- Qué aspecto tiene
- Un anuncio de vacaciones o de alquiler de larga duración que solicita una transferencia antes de cualquier visita o videollamada.
- La base legal
- El mismo artículo 251.1, en su parte relativa al alquiler.
- Cómo se detecta
- Una videollamada en directo desde la propiedad, concertada antes de que usted pague.
- Estafa sobre plano
- Qué aspecto tiene
- Pagos escalonados al promotor sin un aval bancario individual que los respalde.
- La base legal
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, reforzada por la Ley 20/2015.
- Cómo se detecta
- El propio documento del aval, comprobado antes del vencimiento de cada pago.
Parece un fraudeQué es realmente
- El mismo apartamento aparece anunciado seis veces con precios diferentes
- Este es un problema de anuncios compartidos, no un fraude. Hay una guía específica al respecto, con comprobaciones que lo aclaran en diez minutos.
- Un inmueble vendido hace meses sigue anunciado
- Se trata de un anuncio antiguo que nadie retiró. La guía sobre anuncios aborda este caso, no los patrones delictivos de esta página.
- Alguien le pide dinero antes de que haya visto el inmueble o los documentos de propiedad
- Este es el verdadero patrón delictivo: alguien sin derecho a recibir el dinero o una firma se hace con uno de ellos.
¿Cómo puede alguien vender un inmueble que no tiene derecho a vender?
El problema casi siempre está relacionado con la identidad, no con el inmueble en sí: un pasaporte o documento de identidad falsificado, un poder que fue cancelado, caducó o nunca se otorgó realmente, o una reclamación de derechos hereditarios que nunca se resolvieron de verdad. Los inmuebles seleccionados suelen compartir un patrón: llevan mucho tiempo vacíos, pertenecen a alguien que vive en el extranjero o se han heredado recientemente y todavía no se han actualizado en el registro. Estas son las situaciones en las que nadie vigila lo suficiente como para notar que un desconocido actúa en nombre del propietario.La defensa consiste en la misma comprobación registral que ya realiza un abogado, aunque por motivos completamente distintos. Una nota simple identifica al propietario registral. Un poder utilizado para firmar en nombre de otra persona debe ser auténtico, estar vigente y referirse específicamente a esta venta. Un abogado lo comprueba con el protocolo notarial del que procede, en lugar de limitarse a confiar en el documento. La comprobación gratuita de verificación del anuncio de Arevont confirma quién está realmente detrás de un anuncio, incluida la comprobación del nombre del propietario registral, antes de que envíe dinero o reserve un vuelo para verlo.
- Deténgase y verifiqueEl nombre del vendedor no coincide con el del propietario registral que figura en la nota simpleAlguien sin derecho a vender está intentando firmarWhat to do insteadObtenga la nota simple y compare los nombres antes de transferir dinero
- Compruebe primeroEl vendedor firma mediante un poder que usted no ha vistoEl documento podría haber sido cancelado, estar caducado o no haberse otorgado realmenteWhat to do insteadVerifique el número de protocolo notarial con el notario que lo expidió
- Compruebe primeroEl inmueble se transmitió por herencia y el registro parece desactualizadoEs posible que el registro no muestre quién puede vender realmente el inmueble hoyWhat to do insteadSolicite la escritura de herencia junto con la inscripción registral
¿Detectaría automáticamente un notario a un vendedor falso, sin que mi propio abogado lo comprobara primero?El notario comprueba de nuevo la identidad y la inscripción registral en el momento de la firma. Se trata de una comprobación real e independiente, pero se realiza al final del proceso, después de que normalmente ya se haya entregado un depósito de reserva. La comprobación de su propio abogado se realiza varias semanas antes. Esto significa que el vendedor falso se detecta cuando todavía es realmente posible retirarse, en lugar de hacerlo después de que el dinero ya haya cambiado de manos.
¿Qué ocurre con un depósito robado y en qué se diferencia de uno real?
Un depósito de reserva legítimo es dinero real expuesto deliberadamente a un riesgo real: es el único pago de una compra en España que queda fuera de todo el sistema de garantías creado para proteger lo que viene después. Precisamente por eso el fraude se dirige contra este pago. El patrón casi siempre es el mismo: se solicita dinero antes de que un abogado haya leído el contrato de reserva, se paga en una cuenta cuyo titular no coincide con el nombre del vendedor o de la agencia y, a veces, se describe como reembolsable, "solo para reservarlo", en lugar de reflejar el compromiso real que supone una reserva.Un depósito de reserva legítimo se paga en una cuenta cuyo titular figura en el propio contrato de reserva, después de que su abogado haya leído las condiciones del contrato para recuperar el dinero. El servicio de coordinación jurídica de Arevont lee ese contrato antes de que el dinero salga de su cuenta, sin coste alguno, porque el abogado le representa a usted, no al vendedor ni a la agencia.
Dónde está realmente su dinero
- ReservaPagado antes de que una garantía o cuenta de clientes lo protejaEl único pago de una compra en España que queda completamente fuera del sistema de garantías. Precisamente por eso el fraude se dirige contra este pago.
- Revisión legalEl abogado lee el contrato de reservaConfirma el nombre del titular de la cuenta y las condiciones de reembolso antes de que se transfiera más dinero.
- arras / contrato de compraventaDepositado en una cuenta de clientes separada del abogadoSolo se libera en la escrituración, con una protección de la que la reserva nunca dispuso.
- EscrituraciónPagado ante el notarioEl saldo cambia de manos en el momento de la firma, no mediante una transferencia sin supervisión realizada días antes.
Lo que se considera una cautela normalLo que realmente protege un depósito
- Pagar una pequeña cantidad para reservar una propiedad antes de que nadie la haya visitado es simplemente una cautela normal
- Un contrato de reserva auténtico solo se paga después de que su abogado haya leído el contrato, a una cuenta indicada en el propio contrato. Cualquier cantidad pagada antes de ese momento no protege a nadie salvo a quien la haya solicitado.
- Una promesa verbal de que un depósito es "reembolsable" vale tanto como dejarlo por escrito
- Solo las condiciones escritas en el contrato de reserva determinan si se devuelve el dinero. Una promesa verbal no tiene efecto una vez realizada la transferencia.
- El nombre de la cuenta no importa mientras el precio parezca correcto
- Un depósito auténtico se ingresa en una cuenta cuyo titular coincide con el vendedor o con la agencia inmobiliaria. Un nombre de cuenta diferente, especialmente si es de una persona física o extranjero, es la señal más clara de este patrón.
Si realmente me han robado el depósito, ¿hay alguna forma realista de recuperarlo?Existen dos vías separadas y ninguna es rápida. Su banco puede intentar recuperar el mismo día una transferencia SEPA, y las probabilidades de éxito disminuyen considerablemente después de las primeras 24 a 48 horas, por lo que la rapidez importa más que cualquier otra cosa que haga. Por separado, una denuncia penal por fraude conforme al artículo 251 también abre una vía para recuperar el dinero dentro del mismo procedimiento penal. Este es un proceso de abogado, no un simple formulario, y merece la pena iniciarlo de inmediato en lugar de esperar a ver si el dinero reaparece por sí solo.
¿Puede alguien cobrar el alquiler de una propiedad que no le pertenece?
Sí, y la legislación española lo contempla directamente: el artículo 251.1 se refiere al alquiler de una propiedad alegando falsamente tener derecho a disponer de ella, en la misma frase que la venta y el cobro. Este patrón suele dirigirse a personas que necesitan un lugar donde alojarse, no a quienes compran: un alquiler vacacional o de larga duración, a veces con fotografías copiadas de un anuncio real, que solicita una transferencia a una cuenta personal antes de cualquier visita y antes de que el supuesto "arrendador" acepte una videollamada desde el interior de la propiedad real.Un comprador extranjero se enfrenta principalmente a este riesgo durante un viaje para visitar propiedades, cuando resulta tentador reservar alojamiento rápidamente desde cualquier lugar donde el precio parezca más atractivo. Los métodos que hacen convincente un anuncio de alquiler, incluidas las fotografías robadas y las descripciones reutilizadas, son los mismos que ya se explican para los anuncios de venta en la guía publicitaria del sitio. La diferencia es que lo que está en riesgo es el dinero de una estancia, no el de una propiedad.
- Deténgase y verifiqueEl "arrendador" se niega a hacer una videollamada en directo desde la propiedadUn arrendador auténtico no tiene nada que ocultar ni motivo para negarseWhat to do insteadSolicite una llamada en tiempo real, no una visita grabada
- Deténgase y verifiqueLe piden pagar mediante transferencia bancaria, fuera de la plataforma de reservasSi omite la plataforma, pierde el registro del pago y la protección del comprador que ofreceWhat to do insteadPague a través del sistema propio de la plataforma, no directamente al propietario
- Compruebe primeroLa misma dirección aparece anunciada con otro nombre en otro lugarEl anuncio puede ser un duplicado o un conjunto de fotografías robadasWhat to do insteadBusque el nombre de la calle o de la urbanización en otros anuncios
¿Podía un promotor desaparecer con los pagos fraccionados antes de que existiera la garantía de la época de la crisis?
Este solía ser el tipo más perjudicial de fraude inmobiliario en España. Conviene comprenderlo como parte de la historia, porque la ley que cerró esta laguna es precisamente la que protege hoy al comprador. La exigencia de una garantía para los pagos fraccionados de viviendas de nueva construcción existe desde la Ley 57/1968. Sin embargo, su aplicación antes de la crisis financiera de 2008 era irregular. Los promotores cobraban con frecuencia un pago tras otro contra hitos de construcción, sin que existiera realmente una garantía emitida a nombre del propio comprador. Cuando un proyecto fracasaba, los compradores descubrían que la garantía que creían tener no existía o cubría una póliza colectiva que nunca los identificaba personalmente.La Ley 20/2015 reforzó la misma norma, que ahora se encuentra en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999. Cerró exactamente la laguna que había hecho posible el antiguo fraude. Todo pago realizado antes de la escrituración debe estar cubierto por una garantía emitida a nombre del propio comprador y entregada al firmarse el contrato de compraventa, no prometida para más adelante. El propio mecanismo, lo que debe indicar el documento y lo que ocurre si un promotor sigue incumpliendo hoy constituyen un tema independiente, tratado íntegramente en otra página.
Antes de la Ley 20/2015Desde la Ley 20/2015
- Existía una garantía sobre el papel, a veces en forma de póliza colectiva que cubría toda la urbanización, pero no a ningún comprador identificado por su nombre.
- La garantía debe emitirse individualmente, a nombre del propio comprador, para cubrir sus pagos específicos, y entregarse al firmarse el contrato de compraventa.
- La aplicación era irregular. A menudo, el comprador descubría que la garantía no tenía valor hasta que el proyecto ya había fracasado.
- El propio documento puede comprobarse antes del vencimiento de cada pago. Ese es precisamente el momento de solicitarlo, no después de firmar.
- ¿Existe realmente un documento de garantía?Who decidesPregunte directamente al promotorWhat it grantsMoves to the next checkIf noNo pague. Si no hay documento, no hay protección, independientemente de lo que le digan verbalmente.
- ¿Se ha emitido específicamente a su nombre?What it grantsConfirma que es suya, no una póliza colectivaIf noUna garantía que identifica la urbanización, pero no a usted, no le protege personalmente.
- ¿Cubre el importe total, impuestos incluidos?What it grantsConfirma que se cubre todo el pagoIf noUna garantía parcial deja exactamente el margen que aprovecha este fraude.
- ¿La emitió un banco o una aseguradora?What it grantsConfirma que responde un garante real, al que se puede exigir responsabilidadIf noCualquier otra cosa no es la garantía que exige la ley.
La versión de este fraude que todavía ocurre hoy es más pequeña y difícil de detectar que la simple desaparición del promotor. Se presenta como un calendario de pagos que avanza más rápido que la emisión de la garantía, o como un documento de garantía que existe, pero nunca se emitió para sus pagos concretos. Pida verlo antes de que venza el pago, no después.
¿Comprar a un promotor grande y conocido hace desaparecer este riesgo?Reduce el riesgo. Un promotor grande, con reputación pública y otros proyectos activos, tiene mucho más que perder si no cumple que uno pequeño o recién constituido. Pero no sustituye la comprobación. La ley exige la misma garantía personal independientemente del tamaño del promotor. El documento le protege a usted, no solo a la reputación del promotor.
Qué puede comprobar usted solo y dónde hace falta ayuda local
Todas las comprobaciones siguientes son reales y puede hacerlas usted. La columna de la derecha no es la única forma de realizar cada comprobación. Muestra qué cambia cuando se hace aquí, en la costa, en lugar de desde una pantalla lejana.| Solo desde Chequia | Con comprobación local | |
|---|---|---|
| Si el vendedor es propietario del inmueble | Puede solicitar una nota simple y leer el nombre del propietario. Pero traducir y comprender por sí solo un documento del registro español es el punto en el que la mayoría se atasca. | La comprobación gratuita de verificación de anuncios de Arevont compara al propietario registrado con la persona o agencia con la que está tratando, antes de que se mueva cualquier dinero. |
| Si la cuenta del depósito de reserva es auténtica | Puede solicitar el nombre del titular de la cuenta y compararlo por escrito con el nombre del vendedor o de la agencia. | La coordinación jurídica de Arevont lee las condiciones del contrato de reserva antes de que el dinero salga de su cuenta, sin coste alguno. |
| Si un anuncio de alquiler es real | Una búsqueda inversa de las fotografías, la misma comprobación de diez minutos que detecta un anuncio de venta antiguo o duplicado. | Una videollamada en directo desde el inmueble, organizada en su nombre cuando todavía no puede viajar para hacerlo usted mismo. |
| Si la garantía del promotor cubre su pago | Puede solicitar ver el documento y comprobar que le identifica personalmente, por el importe concreto, antes de pagar. | Confirmado como parte de la coordinación jurídica antes del vencimiento de cada pago fraccionado, no después. |
¿Es realmente tan poco frecuente?
No existe ninguna estadística publicada que mida específicamente el fraude inmobiliario deliberado contra compradores extranjeros en la Costa del Sol. Inventar una sería peor que decirlo con honestidad. Lo que sí podemos afirmar honestamente es lo siguiente: la mayor parte de lo que resulta alarmante al comprar aquí, los anuncios compartidos, los precios antiguos y las técnicas de venta, no es fraude en absoluto. Tratarlo todo como fraude hace que el comprador se preocupe por lo equivocado y descuide lo verdaderamente importante.Los cuatro patrones anteriores son delitos reales, respaldados cada uno por un artículo real del Código Penal. Las comprobaciones que los detectan, leer el registro, leer el contrato antes de pagar, llamar por vídeo al "arrendador" y ver la garantía antes de que venza el pago, son las mismas que un comprador prudente debería realizar de todos modos, por razones ordinarias, en cada compra. Esta es información general sobre cómo trata la legislación española estos patrones. No constituye asesoramiento jurídico sobre ninguna operación concreta y no realiza ninguna de las comprobaciones que describe. De ello se ocupa un abogado independiente en su nombre. La guía propia del sitio sobre las comprobaciones de un abogado lo explica detalladamente.Arevont no cobra honorarios de referencia a los abogados con los que trabaja y no cobra nada al comprador por las comprobaciones descritas anteriormente. Esto no hace que ninguna compra esté libre de riesgos. Significa que las comprobaciones que detectan estos cuatro patrones están disponibles para usted antes de comprometer nada.
Preguntas frecuentes sobre estafas en compras
- ¿Cómo se convierte un anuncio robado en un fraude y no simplemente en un anuncio engañoso?
- El anuncio en sí, incluso con fotografías copiadas, no constituye el delito. El delito se produce en el momento en que alguien utiliza ese anuncio falso para cobrar dinero u obtener una firma por un inmueble o alquiler que no tiene derecho a ofrecerle. Un anuncio robado por el que usted nunca ha pagado nada es simplemente un anuncio engañoso. El mismo anuncio se convierte en fraude cuando usted envía un depósito a una cuenta no relacionada.
- ¿Comprar a través de una agencia como Arevont significa que esto no puede pasarme?
- No, y nadie aquí afirma lo contrario. Las comprobaciones gratuitas de Arevont confirman al propietario registrado, leen el contrato de reserva antes de que usted pague y verifican un anuncio de alquiler mediante una llamada en directo cuando se solicita, todo ello antes de que se mueva el dinero. Eliminan los puntos ciegos concretos que tiene un comprador en Chequia al mirar una pantalla. No hacen imposible el fraude en todo el mundo.
- ¿Cuál es la señal más clara de que algo responde a uno de estos cuatro patrones y no a un anuncio normal defectuoso?
- Solicitar dinero o una firma antes de que sea posible verificar algo, ya sea mediante una visita, la lectura del contrato por un abogado o una videollamada desde el inmueble. Todos los patrones anteriores comparten esta característica. Un vendedor, una agencia o un promotor legítimo no tiene motivos para rechazar el orden de comprobar primero y pagar después, porque la comprobación también hace que la operación sea real para ellos.
- ¿Puedo recuperar un depósito robado a través de los tribunales españoles, no solo de mi banco?
- Una denuncia penal por estafa conforme al artículo 251 abre una vía para recuperar su dinero dentro del mismo procedimiento penal. Su abogado puede reclamarlo paralelamente a una demanda civil independiente o en lugar de esta. Recuperar el dinero nunca está garantizado, especialmente una vez que ha salido de España. Precisamente por eso existen las comprobaciones anteriores: para evitar la pérdida desde el principio, no para solucionarla después.
- He encontrado una versión mucho más barata de un anuncio que me gusta, republicada en algún lugar informal, como un grupo de Facebook. ¿Debo suponer que se trata de una de estas estafas?
- No necesariamente. La mayoría de las veces, se trata exactamente del patrón de anuncio antiguo, con un precio incorrecto o duplicado que explica la guía publicitaria del sitio, no de un fraude. Solo se convierte en fraude penal cuando alguien le pide que pague o firme antes de que usted o su abogado puedan comprobar quiénes son realmente. Considere la republicación como un contacto que merece ser comprobado, no como una prueba de ninguno de los dos patrones por sí sola.
