Inspección inmobiliaria en la Costa del Sol
Una inspección técnica consiste en que un especialista examine la propiedad y deje por escrito qué problemas presenta realmente. Nosotros no realizamos esa parte directamente. Incorporamos al inspector o al arquitecto, nos aseguramos de que intervenga a tiempo y hacemos que sus conclusiones se traduzcan en algo concreto: un precio, una condición, una reparación antes de firmar o un motivo para no comprar. También le indicamos cuándo no merece la pena encargar una inspección, porque no es necesaria en todas las compras.
Quién inspecciona realmente el edificio
Cuatro personas diferentes examinan una propiedad antes de que usted la compre, y solo una de ellas busca defectos. Conviene saberlo antes de dar por hecho que alguien ya ha revisado aquello que le preocupa.Los especialistas aportan sus conocimientos. Nosotros nos aseguramos de que todo encaje: que se reserve a la persona adecuada, que pueda acceder, que su informe llegue antes del plazo que debe cumplir y que lo que haya escrito no se quede simplemente en su bandeja de entrada.
| Quién | De qué lado están | Qué hacen realmente |
|---|---|---|
| Inspector técnico o arquitecto | Suyo | Examina la propiedad, la estructura, el tejado, las humedades, las instalaciones y la piscina, y deja por escrito lo que ha encontrado. Esta es la verdadera revisión técnica y, en las propiedades antiguas, descubre problemas que de otro modo aparecerían después de que usted se mudara. |
| El abogado | Suyo | Revisa la documentación, no el edificio: la titularidad, las cargas y deudas, las deudas con la comunidad, la legalidad de la construcción, la licencia de ocupación y las deficiencias urbanísticas. Una propiedad puede encontrarse en perfecto estado físico y seguir siendo una mala compra, y también puede ocurrir lo contrario. |
| El tasador del banco | El banco | Establece un valor a efectos hipotecarios. Detectar defectos no es su función. No realiza una inspección técnica ni la sustituye. |
| El agente del vendedor | El vendedor | Representa a la otra parte, que es su función y resulta perfectamente legítima. Su descripción del estado de la propiedad es una descripción comercial, no una inspección. |
| Gremios | Ninguno, hasta que los contrate | Llegan más tarde, cuando ya hay algo que presupuestar o reparar. Un presupuesto para un trabajo tampoco es una inspección del edificio, y un constructor que quiere conseguir la obra no es quien debe decirle si esta es necesaria. |
| Arevont | Suyo | No es una función técnica. Le indicamos cuándo merece la pena encargar una revisión, organizamos la intervención, facilitamos el acceso, controlamos los plazos respecto a la fecha de firma y trasladamos sus conclusiones a la negociación con su abogado. |
¿Realizan ustedes mismos la inspección?No, y tampoco querríamos que usted la aceptara si la realizáramos nosotros. No somos arquitectos ni ingenieros de la edificación. Organizamos la intervención del especialista, estamos presentes cuando le conviene y gestionamos todo lo relacionado con ella. El informe es suyo y lleva su nombre.
Lo que no es la tasación bancaria
Este es el malentendido más costoso para la parte compradora de una compra en España, y aclararlo no cuesta nada. Si va a contratar una hipoteca española, un tasador visitará la propiedad. Una persona oficial recorrerá el inmueble con un dispositivo de medición. Es muy fácil concluir que, por tanto, el edificio ya ha sido revisado.No es así. Una tasación hipotecaria existe para indicar al banco cuánto vale su garantía. El tasador confirma que la propiedad coincide con su documentación, anota su estado de conservación aparente, mide y toma fotografías. Todo lo que contiene ese informe está orientado a obtener una cifra, y esa cifra es para el prestamista.
Qué responde este informeLo que aún no le dice
- La tasación del banco (tasación)
- El valor de la propiedad como garantía del préstamo, conforme a las normas nacionales de valoración. La visita es real y el técnico está cualificado, pero su cometido es determinar el valor, no detectar defectos. La humedad detrás de un armario no modifica la cifra que necesita el banco.
- La diligencia debida del abogado
- Si aquello que está comprando es legalmente lo que parece: quién es su propietario, qué deudas tiene, si se construyó y amplió con permiso y si existe la licencia de ocupación. No responde a nada sobre si el tejado tiene filtraciones.
- El certificado energético
- Una calificación que el vendedor está obligado a tener. Se calcula a partir de la construcción y las instalaciones, normalmente sin abrir nada, y una calificación baja indica costes de funcionamiento elevados, no una lista de defectos.
- El anuncio y la descripción del agente
- La forma en que se está comercializando la propiedad. «Buen estado» y «recientemente reformada» son expresiones comerciales habituales sin un significado definido, y las fotografías se tomaron para que usted quisiera visitarla.
- La inspección técnica
- El estado del propio edificio, descrito por alguien que no tiene ningún interés en que la venta se complete. Es el único de los cinco cuyo propósito es encontrar qué está mal.
Ninguno de los otros cuatro es deshonesto. Cada uno responde bien a su propia pregunta. El error es aritmético: sumar cuatro informes y suponer que, entre todos, cubren el edificio.
Sources
El banco va a enviar a un tasador. ¿Necesito aun así una inspección?Responden a preguntas distintas. El tasador informa al banco del valor del inmueble como garantía. La búsqueda de defectos no forma parte de su trabajo, por lo que una tasación no sustituye a una inspección técnica ni puede interpretarse como tal.
Cuándo merece la pena una inspección y cuándo decimos que no
Una inspección técnica es voluntaria en España. No existe ninguna obligación legal de encargarla y la mayoría de los compradores españoles no lo hacen. Eso no es motivo para omitirla, pero significa que nadie que participe en el proceso le insistirá para que la encargue, y también que la pregunta sincera no es "¿debería hacerlo todo el mundo?", sino "¿cambiaría algo en este caso?".Organizamos una inspección cuando corresponde, no en cada compra. A grandes rasgos, esta es la línea que seguimos.
- Un inmueble antiguo y cualquier propiedad con tejado propioLa antigüedad es el motivo individual más importante. Una casa tiene su propio tejado, su propio drenaje y, a menudo, su propia piscina y jardín, y cada uno de ellos es un sistema que se desgasta según un calendario que nadie le ha dejado por escrito.
- Obras visibles, ampliaciones o una reconversiónSiempre que se haya añadido algo, cerrado un espacio o convertido en dormitorio, hay dos preguntas: si se hizo bien y si se hizo legalmente. El inspector responde a la primera y el abogado a la segunda, y merece la pena plantearlas juntas.
- Cualquier indicio de humedadPintura reciente en una pared baja, un deshumidificador en una esquina durante una visita, un apartamento en planta baja con un jardín por encima del nivel del suelo. La humedad es el defecto que esta costa produce con mayor regularidad y el que peor queda en las fotografías.
- Un inmueble que ha permanecido vacíoMeses sin nadie dentro y los pequeños fallos se acumulan silenciosamente: juntas, bombas, el equipo de la piscina, la caldera, una unidad de aire acondicionado que no se ha utilizado en dos veranos.
- Una compra importanteNo porque los inmuebles caros sean peores, sino porque el mismo riesgo proporcional representa una cifra mayor y porque, en ese nivel, el problema normalmente no es visible, que es precisamente la razón por la que alguien tiene que ir a buscarlo.
- Cuando no puede estar allí personalmenteSi toma la decisión desde Chequia basándose en fotografías y en nuestro vídeo, la parte del proceso que le falta es que un especialista se encuentre físicamente en el edificio, no un añadido.
Y la otra mitad, que es la parte que preferimos explicarle antes de que gaste el dinero. En una obra nueva dentro del periodo de garantía, el trabajo no consiste en una inspección, sino en comprobar la entrega, y corresponde a la página relacionada que aparece abajo. En un apartamento pequeño, reciente y bien cuidado, sin nada inusual, una inspección suele confirmar lo que ya mostró una visita minuciosa, y lo sensato es gastar el dinero en un presupuesto de un especialista para aquello que realmente le preocupa.La prueba que aplicamos es sencilla: ¿podría el hallazgo cambiar razonablemente su decisión, el precio o una condición del contrato? Si la respuesta es no, se lo diremos en lugar de reservar los servicios de alguien. No es nuestro dinero ni tampoco nuestra tarde, así que no tenemos motivos para organizar una comprobación que no justifique su coste.
Vivienda de segunda mano frente a obra nueva: por qué la comprobación cumple una función diferente
La inspección física parece similar en ambos casos. Su finalidad es completamente distinta, y la diferencia está en quién está obligado a reparar cualquier problema después.
| Qué cambia | De segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Garantía | Ninguna. El vendedor solo responde por los defectos ocultos que conocía y ocultó, y el plazo para reclamar por ellos es breve. | Diez años para la estructura, tres para las instalaciones y uno para los acabados. Los pagos realizados antes de la escrituración están cubiertos por un aval bancario. |
| Quién repara lo encontrado | Usted, una vez que sea suyo. Por eso el hallazgo debe producirse antes de la firma, mientras aún pueda modificar el precio o las condiciones. | El promotor lo hace a su costa, que es precisamente para lo que existe la lista de snagging. |
| Estado y equipamiento | Depende de la antigüedad. Espere tener que sustituir la cocina y los baños tarde o temprano, y que con el tiempo otras cosas empiecen a dar problemas. | Todo es nuevo. Lo que se comprueba es si se terminó correctamente y si coincide con lo que usted eligió. |
| Energía | Categorías más bajas y un consumo mayor que en una obra nueva. Se refleja en las facturas, no en el precio de compra. | Las categorías más altas, menor consumo y facturas más bajas. |
| Qué valor tiene el hallazgo | Una baza de negociación o un motivo para desistir. Cambia su decisión y su cifra. | Una lista de trabajos con un plazo y alguien obligado contractualmente a resolverlos. |
Este es también el argumento honesto contra dar por hecho que una vivienda de segunda mano es la opción más barata. Una vivienda de segunda mano suele implicar reformas o una serie de trabajos graduales: la cocina, los baños, el aire acondicionado, además de aquello que nadie esperaba encontrar cuando se derriba una pared. Es fácil acabar gastando lo mismo o más. Una inspección es la forma de que esas cuentas dejen de ser una sorpresa y se conviertan en una cifra que usted ya conocía antes de firmar.
Sources
¿Necesito esto en una obra nueva?Normalmente no de esta forma. Una obra nueva está cubierta por las garantías de diez, tres y un año, por lo que en ese momento el trabajo consiste en revisar la entrega y elaborar la lista de defectos frente al promotor, que es un servicio diferente. Cuando una obra nueva terminada ha permanecido mucho tiempo sin venderse, o cuando compra una unidad lista para entrar a un vendedor particular en lugar de al promotor, vuelve a aplicarse la lógica de la vivienda de segunda mano.
El vendedor dice que la propiedad no tiene defectos. ¿Es vinculante?No es lo mismo que una garantía. En una vivienda de segunda mano, el vendedor responde de los defectos ocultos que conocía y ocultó, lo que le coloca en la situación de tener que demostrar lo que sabía otra persona, dentro de un plazo breve y cuando la propiedad ya es suya. Es una posición mucho más débil que contar con un informe obtenido antes de firmar.
Qué ocurre después del informe
Un informe que no cambia nada no merecía ser encargado. Esta es la parte del servicio que realmente nos corresponde, y la razón por la que preferimos que la inspección se realice con suficiente antelación para que sea útil.
- Leemos el informe con ustedLos informes se redactan en español o en inglés y están escritos para un lector técnico. Lo revisamos con usted y separamos los tres grupos que siempre existen: aspectos normales para una propiedad de esa antigüedad, aspectos que pronto costarán dinero y aspectos que cambian la respuesta.
- Los hallazgos que requieren documentación pasan al abogadoUna ampliación construida sin permiso, una terraza que ha sido cerrada, una piscina que no aparece en la descripción registral. El hallazgo físico es el inicio de una cuestión jurídica, y esa cuestión corresponde a su abogado antes que a un constructor.
- El hallazgo puede traducirse en una cifraUn defecto sin un coste de reparación no es una posición negociadora, sino una fuente de ansiedad. Cuando el propio informe cuantifica los trabajos, esa cifra es la que trasladamos a la parte vendedora. Cuando no lo hace, podemos obtener un presupuesto de reparación de un profesional antes de iniciar la conversación sobre el precio, para que lo que se solicite sea una cantidad concreta por una reparación concreta, en lugar de una impresión sobre la propiedad. Díganoslo y lo obtendremos; merece la pena esperar los pocos días que requiere para cualquier asunto que realmente vaya a discutir.
- Cuando hace falta un arquitecto, incorporamos unoAlgunos hallazgos van más allá de lo que puede responder un inspector. Si una ampliación puede legalizarse, qué implicaría realmente una reforma, si la distribución que está planificando es posible y cuánto cuesta todo ello. Esa es una cuestión para un arquitecto y ponemos uno a su disposición. Es un especialista independiente, con honorarios independientes, que le serán presupuestados directamente, y nada de ello pasa por nosotros.
- Lo que puede repararse se convierte en una exigencia, no en una quejaCon el informe en la mano, nosotros y su abogado detallamos exactamente qué debe documentarse, corregirse o justificarse, y lo planteamos a la parte vendedora. Es una conversación muy distinta de pedir un descuento porque la propiedad parece descuidada.
- Se refleja en el precio, las condiciones o el plazoUn hallazgo puede descontarse del precio, convertirse en una condición que deba cumplirse antes de la escrituración o dar lugar a una reparación que el vendedor realice primero. Cuál de las tres opciones es adecuada depende del hallazgo y del grado de interés de la otra parte, y para eso sirve la negociación.
- A veces la respuesta es detenerseHemos aconsejado a clientes no seguir adelante cuando una comprobación jurídica o técnica reveló algo grave. A nadie le gusta esa conversación, pero sigue siendo más barato que la alternativa. No comprar es un resultado legítimo de un proceso de compra y lo tratamos como tal.
Qué analiza realmente una inspección técnica
Una inspección es una revisión visual y no invasiva de las partes del edificio a las que se puede acceder. El especialista anota el estado de cada elemento, los defectos que encuentra, su posible gravedad y qué elementos requieren abrirse para poder tener certeza. El alcance varía según la propiedad y según a quién envíe, por lo que debe entenderlo como la estructura del trabajo, no como una lista cerrada.| Qué se revisa | Por qué es importante | Qué hacemos con el hallazgo |
|---|---|---|
| El edificio | ||
| Estructura y cimientos | Las grietas, los movimientos y los asentamientos son hallazgos que pueden poner fin a una compra en lugar de simplemente modificar el precio. También son los que una visita tiene menos probabilidades de detectar, porque el síntoma visible suele ser una fisura capilar en el lugar equivocado. | Si es grave, el informe indica qué debe investigarse más a fondo y detenemos el proceso hasta obtener una respuesta. No se firma nada mientras exista una incógnita estructural. |
| Tejado, terrazas e impermeabilización | En esta costa, un tejado pasa la mayor parte del año sin hacer nada y luego demuestra su valor durante unos días de lluvia intensa. Un tejado plano o una terraza situada sobre una zona habitable es el lugar por donde entra el agua. | Un presupuesto de reparación se convierte en un argumento sobre el precio. El agua estancada, una membrana deteriorada o una terraza con una pendiente de desagüe incorrecta se convierten en una condición previa a la escrituración. |
| Fachada, aguas pluviales y drenaje | Aquí, a menudo, simplemente no se instalan canalones ni bajantes, por lo que la lluvia baja por la pared y penetra en su parte inferior. Es normal a nivel local, pero después sigue siendo su problema de humedad. | Preguntamos qué ha decidido ya la comunidad al respecto, porque una fachada suele ser un elemento compartido y la reparación puede implicar una derrama en lugar de ser responsabilidad exclusiva de usted. |
| Humedad y entrada de agua | La humedad ascendente es frecuente en los apartamentos de planta baja y en las casas construidas sin una barrera antihumedad, y la pintura reciente la oculta perfectamente durante una visita. Es el defecto que se subestima con mayor frecuencia en la Costa del Sol. | Las mediciones se realizan con un medidor de humedad, no a simple vista. Una medición es una cifra que puede presentar al vendedor, algo que una intuición no permite. |
| Dentro de la propiedad | ||
| Ventanas, puertas y carpintería | El aluminio antiguo sin rotura de puente térmico, el acristalamiento simple y las juntas deterioradas marcan la diferencia entre un apartamento que mantiene la temperatura y otro que mantiene el aire acondicionado encendido todo el verano y sigue siendo ruidoso. | Normalmente es un coste, no una crisis. Lo valoramos y lo incluimos en la oferta como una cifra conocida, en lugar de que sea una sorpresa durante el primer año. |
| Electricidad | Una instalación de otra década puede ser segura y, aun así, estar muy por debajo de lo que exigirían las normas actuales. Además, determina si puede añadir una placa de inducción, un cargador para el coche o una segunda unidad de aire acondicionado. | Una comprobación funcional del cuadro eléctrico, los circuitos y la toma de tierra. Si el informe lo señala, un electricista presupuesta la actualización antes de que usted se comprometa, no después. |
| Fontanería, agua caliente y desagües | La antigüedad de las tuberías, la presión del agua y cómo desaguan realmente las duchas y la cocina. Los desagües lentos y la baja presión se sufren a diario y son invisibles en todas las fotografías que se hayan tomado. | Se abren los grifos y las salidas de agua, y se observan los desagües. Cuando esto apunta a las tuberías de las paredes, es exactamente el tipo de asunto que debe resolverse antes de firmar, no después. |
| Aire acondicionado y calefacción | Los equipos tienen una vida útil y un historial de mantenimiento, y que «funcione» en abril no significa lo mismo que que funcione en agosto. La sustitución es una cifra real cuando se considera la propiedad completa. | Siempre que es posible, se ponen en marcha tanto la calefacción como la refrigeración. La antigüedad y el estado se incorporan al cálculo de los costes de funcionamiento junto con la calificación energética. |
| Cocina y baños | En un inmueble de segunda mano, estas son las dos estancias que debe prever sustituir en algún momento. Saber si ese momento es ahora o dentro de ocho años representa la mayor parte del presupuesto de reforma. | Se convierte en un coste planificado y fechado, que es la diferencia entre una reforma y una emergencia. |
| Exterior y elementos compartidos | ||
| Piscina, instalaciones y riego | Una piscina privada es también una máquina, no solo un agujero en el suelo: bomba, filtración, tuberías y la propia estructura. Las fugas son caras y no se ven mientras la piscina está llena. | Cuando el informe plantea cualquier cuestión, hacemos que la revise un especialista en piscinas, e incluimos el coste de su funcionamiento en el cálculo de sus gastos como propietario. |
| Jardín, límites y construcciones existentes | Lo que hay en la parcela debe coincidir con lo que aparece en el plano. Un porche, un trastero, una pérgola o un sótano convertido que aparece en la realidad y no sobre el papel es un problema legal con apariencia de problema físico. | El hallazgo físico se comunica directamente a su abogado. Este es, con diferencia, el punto más habitual en el que una comprobación técnica se convierte en una cuestión legal. Debe quedar claro quién responde de cada asunto: el inspector describe lo que hay y si coincide con la inscripción del Registro de la Propiedad y con el registro catastral; determinar si puede regularizarse o si dispone de licencia de ocupación corresponde al abogado, no al inspector. Tres registros y un edificio: es normal que no coincidan. |
| Zonas comunes y obras pendientes | El ascensor, el garaje, el tejado, la piscina y la fachada son elementos compartidos, y también lo es la factura. Una comunidad que ya ha aprobado una reparación costosa le ha comprometido a pagar su parte antes incluso de que usted llegue. | El estado físico se obtiene de la inspección; las actas y las deudas, del abogado. Nos aseguramos de que ambas cuestiones se examinen conjuntamente y no por separado. |
| Clase energética y gastos corrientes | Una propiedad antigua se sitúa en las clases inferiores y tiene un consumo más alto, algo que se refleja cada mes, no una sola vez ante el notario. | Se incorpora al cálculo del coste de ser propietario junto con la cuota de la comunidad y los impuestos anuales, para comparar honestamente la compra más barata con la más nueva. |
Dónde encaja la inspección en la compra
La compra completa consta de quince pasos, desde la primera llamada hasta la entrega de las llaves. La comprobación técnica tiene un margen de tiempo, y es más estrecho de lo que la mayoría supone: debe encargarse con suficiente antelación para que un hallazgo todavía pueda cambiar algo y completarse antes de la firma a la que debe servir de base.Pasos 8, 9, 13 y 14 de 15
- Reserva y momento de decidirCuando encuentre la propiedad adecuadaUna reserva retira la propiedad del mercado mientras se comprueba. Este es el momento de decidir si una inspección técnica forma parte de esas comprobaciones, porque el contrato de reserva también establece qué ocurre con el depósito si una comprobación detecta un problema. Decidirlo después es lo que hace que algunas personas sientan que tienen que seguir adelante.ResaleEl depósito de la reserva y las condiciones acordadas. Aquí también se fijan el precio, las fechas y los elementos incluidos, precisamente los aspectos que un hallazgo puede volver a abrir.
- Las comprobaciones coincidenDe dos a cuatro semanasLa diligencia debida legal comienza después de la reserva, y este es el momento natural para realizar simultáneamente la inspección técnica. El mismo periodo, dos especialistas distintos y dos listas diferentes. Es importante que se solapen, porque un hallazgo en el edificio se convierte muy a menudo en una pregunta sobre la documentación, y usted querrá que ambos profesionales sigan trabajando cuando eso ocurra.
- La última comprobación antes de firmarAntes de la escrituraciónEn una propiedad de segunda mano volvemos a revisarla antes de la firma, con usted o en su nombre. Esta comprobación corre de nuestra cuenta y no es una inspección técnica: confirmamos que la propiedad se encuentra en el estado acordado y que los elementos incluidos en el inventario siguen allí. Si desea una comprobación técnica profesional a cargo de un arquitecto o un inspector, la organizamos por separado.New buildEn una obra nueva, el proceso depende del promotor. Algunos realizan el snagging antes de transmitir la propiedad y otros después. Ese es el servicio complementario.ResaleEl estado se compara con lo acordado, y el inventario con lo que todavía permanece en la propiedad.
- Notario y llavesDía de escrituraciónLa fecha límite hacia la que se remonta todo lo anterior. Una vez firmada la escritura, la propiedad es suya tal como se encuentra, y un problema que aparezca el segundo día será una factura de reparación, no una posición negociadora. No tiene que estar allí en persona si su abogado dispone de un poder notarial, y nosotros estaremos allí en cualquier caso.
La misma propiedad, comprobada de dos formas
Cómo es la parte técnica de una compra sin un agente del comprador y con uno.| Por su cuenta | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Quién le informa del estado | El agente del vendedor, cuyo trabajo consiste en vender esta propiedad concreta y cuya descripción de su estado es una descripción comercial. | Un especialista sin ningún interés en que la venta se complete, cuya misión es encontrar lo que está mal. Nuestro trabajo consiste en hacer que intervenga a tiempo. |
| Encontrar al profesional | Buscar en un idioma que quizá no lea, sin forma de distinguir a un inspector de un constructor que busca el trabajo de reparación posterior. | Organizamos la intervención de un inspector o un arquitecto de entre los profesionales con los que trabajamos, y le indicamos cuál de los dos requiere la propiedad. |
| Plazos | Encargada tarde, una vez firmada la reserva y entregado el depósito, que es cuando un problema tiene menos capacidad de negociación. | Programada dentro del mismo plazo que la diligencia debida legal, para que un problema todavía pueda dar lugar a alguna medida. |
| Qué se hace con el informe | Un documento técnico en español y una conversación en español con la otra parte sobre su contenido. | Lo leemos con usted, lo dividimos entre lo que es normal, lo que supone un coste y lo que cambia la respuesta, y convertimos este último punto en una exigencia para su abogado. |
| Lo que le cuesta | Los honorarios del inspector, independientemente de quién lo organice. | Los mismos honorarios del inspector, facturados directamente a usted. La organización, el acceso, los plazos y la negociación posterior son gratuitos, porque como comprador usted nunca nos paga nada. |
La propiedad que era mucho más antigua que sus fotografías
Una de las propiedades que fuimos a visitar era sencillamente mucho más antigua de lo que sugerían las fotografías del anuncio. Nada de lo que aparecía en ellas era falso. Tenían buena iluminación, estaban bien encuadradas y se habían tomado en el mejor momento del día para la propiedad, pero ninguna indicaba su antigüedad. Estar dentro de ella bastó unos diez segundos para responder a una pregunta que todo el anuncio había dejado abierta. Esta es la versión leve del problema, la que se detecta al presentarse allí. La versión costosa es la que no se puede ver en absoluto: lo que hay detrás de la pared, bajo la terraza y dentro de las instalaciones. Nadie detecta eso simplemente presentándose allí, que es precisamente el motivo para enviar a alguien cuyo trabajo consiste en buscarlo.Una visita le indica la antigüedad de una propiedad. Una inspección le indica su coste.
¿Cuánto cuesta?
- Comprador0 €No nos paga nada, compre o no compre, y tanto si una comprobación que hemos organizado le disuade de adquirir una propiedad como si no.
- Promotor o vendedor
- Obra nueva
- 2,5 to 6 %
- Viviendas de segunda mano
- 1,5 to 4 %
- Inspector o arquitectoLe factura directamente la inspección. No recibimos ningún pago de su parte ni cobramos nada por la recomendación, que es el mismo acuerdo que tenemos con el despacho de abogados que recomendamos.
Nuestra intervención es gratuita. Decidir si merece la pena realizar una comprobación, organizar al especialista, facilitarle el acceso, coordinar los plazos con la fecha de la firma y trasladar sus conclusiones a la negociación no le cuesta nada, porque como comprador usted nunca paga nada a Arevont en ningún momento.La inspección se organiza por separado y el especialista le ofrece el presupuesto directamente. No publicamos un precio ni inventaremos un rango: los honorarios dependen de la propiedad, de su tamaño y de la distancia que tenga que recorrer el profesional, y son sus honorarios, no los nuestros. Usted recibe el importe antes de reservar nada y decide.Lo que sigue al informe tampoco depende de nosotros. Un especialista en piscinas, un electricista o un constructor que presupueste una reparación le factura directamente su trabajo. No se añade nada a su factura al pasar por nosotros, ni en este caso ni en ningún otro.
El precio de la propiedad es el mismo aunque acuda directamente. En una obra nueva, puede solicitar la lista de precios del promotor y verificarla.
Lo que una inspección no hará por usted
No hará que nadie repare nada. En una propiedad de segunda mano no hay garantía. El vendedor solo responde por los defectos ocultos que conocía y ocultó, lo que implica demostrar qué sabía otra persona dentro de un plazo breve, cuando la propiedad ya es suya. Por tanto, el valor del informe reside por completo en la decisión que tome mientras aún puede hacerlo, no en una reclamación posterior.Tampoco es una garantía. Una inspección es visual y no invasiva: no se desmonta nada, no se abre ninguna pared, y un informe que indica que un elemento requiere una investigación adicional está siendo honesto, no evasivo. Aun así, en el segundo año puede aparecer algo que nadie hubiera podido ver durante la tarde en que estuvo allí.Y tampoco organizamos una en cada compra. En una obra nueva cubierta por sus garantías, el trabajo consiste en una revisión de entrega, no en una inspección. En un apartamento pequeño, reciente y bien conservado, una buena visita más un presupuesto de un especialista para aquello que más le preocupe suele ser un gasto más acertado. Preferimos decírselo y equivocarnos sobre los honorarios antes que reservar a alguien solo para que el proceso parezca exhaustivo.
Preguntas frecuentes sobre la inspección técnica
- ¿Es obligatoria una inspección técnica en España?
- No. No existe ninguna obligación legal de realizarla al comprar, y la mayoría de los compradores españoles no la realizan. Nadie se la pedirá durante el proceso, precisamente por lo que debe ser una decisión que tome usted, en lugar de esperar a que alguien se la indique.
- ¿Cuándo debo encargarla?
- Lo ideal es hacerlo al formalizar la reserva, para que se lleve a cabo dentro del mismo plazo de dos a cuatro semanas que la diligencia debida legal y termine antes del contrato vinculante. Lo suficientemente tarde para que usted se haya decidido por la propiedad, pero lo bastante pronto para que un problema todavía pueda modificar el precio o convertirse en una condición.
- ¿Cuánto cuesta y quién lo paga?
- El especialista le ofrece el presupuesto y le factura directamente, y los honorarios dependen de la propiedad y de su tamaño. No publicamos una cifra porque no nos corresponde publicarla. Nuestra propia intervención, organizar la inspección y gestionar sus conclusiones, es gratuita, como todo lo demás que hacemos para un comprador.
- ¿Qué ocurre si el inspector encuentra algo grave?
- Se convierte en un requisito concreto, no en una queja. Junto con su abogado, determinamos qué debe documentarse, corregirse o tenerse en cuenta y se lo planteamos al vendedor. Puede descontarse del precio, convertirse en una condición previa a la escrituración o dar lugar a una reparación que se realice primero. Y si es suficientemente grave, le recomendamos renunciar a la compra, algo que ya hemos hecho anteriormente.
- ¿Puede el vendedor negarse a dejar entrar a un inspector?
- El acceso requiere la colaboración del vendedor y normalmente se organiza sin dificultad, por lo general junto con una visita. Si se deniega o se retrasa repetidamente en una propiedad que usted ya está reservando, eso también es información y lo trataríamos como tal.
- ¿Tengo que estar en España?
- No. El especialista no necesita que usted esté allí y nosotros tampoco. Usted recibe el informe, lo revisamos con usted en una llamada y, si quiere ver algo concreto, volvemos y se lo mostramos por vídeo.
