Cuánto cuesta comprar una propiedad en España: obra nueva frente a vivienda de segunda mano
En 30 segundos
Calcule aproximadamente un 13 % adicional para una vivienda de obra nueva y aproximadamente un 9 % adicional para una vivienda de reventa. Esto cubre el impuesto, el notario, el Registro y el abogado. La diferencia entre ambas cifras se debe casi por completo al impuesto.
| Obra nueva | Viviendas de segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuestos11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaría y registro | 1.500 € | 1.500 € |
| Abogado~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE y traducciones | 150 € | 150 € |
| Cambio de suministros | 600 € | 600 € |
| Total adicional | 63.250 € | 42.250 € |
¿Qué compone ese 8 a 13 por ciento adicional?
Seis conceptos, y solo dos son impuestos. El resto son el notario, una inscripción en el Registro de la Propiedad, un abogado, un NIE y traducciones, y el cambio de titularidad de los contratos de suministros. Los seis se aplican tanto a una obra nueva como a una vivienda de segunda mano. Solo cambia el concepto fiscal.El IVA es el IVA español y, en una vivienda completamente nueva, supone el 10 % del precio de compra. Es el mayor de los dos conceptos fiscales de la obra nueva que se indican a continuación. Los detalles sobre por qué se aplica y sobre la base de cálculo del impuesto de una vivienda de segunda mano se explican en la página sobre impuestos.
| Concepto | Obra nueva (de promotor) | Viviendas de segunda mano (de un particular) |
|---|---|---|
| Impuesto | 10 % de IVA más 1,2 % de AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados de la escritura firmada) en Andalucía, un 11,2 % combinado. | 7 % de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), calculado sobre el mayor de estos valores: el precio acordado o el valor de referencia oficial del inmueble. |
| Notario/Registro de la Propiedad | Aproximadamente entre 1.000 y 1.700 € en total para importes de 350.000 a 500.000 €, y aproximadamente entre 1.400 y 2.200 € para 1.000.000 €, según las escalas oficiales de honorarios. Aumenta moderadamente con el precio, no de forma lineal. | La misma escala de honorarios. El notario y el Registro no cobran de forma diferente por una vivienda de segunda mano. |
| Abogado | Alrededor del 1 % del precio, IVA incluido, por la comprobación jurídica independiente y la escrituración. | Lo mismo. Este es el único concepto que constituye un honorario de mercado, no una tarifa gubernamental fija. Es el que su propio abogado le presupuestará por escrito antes de que se comprometa con él. |
| NIE y traducciones | Alrededor de 150 €, importe fijo, no un porcentaje del precio. | El mismo importe fijo. |
| Cambio y conexión de suministros | Alrededor de 600 € para poner a su nombre el agua, la electricidad y, cuando corresponda, la conexión a internet. | Lo mismo, aunque es posible que un distribuidor no cobre nada por un simple cambio de titularidad. Consulte la nota Hablar claro que aparece a continuación. |
¿A cuánto asciende todo ello con tres precios reales?
Un porcentaje por sí solo oculta cómo varían los costes individuales. Esta es la misma tabla calculada para 350.000 €, 500.000 € y 1.000.000 €, en ambas opciones. El porcentaje desciende ligeramente a medida que aumenta el precio. Esto se debe a que tres de los seis conceptos (notario y Registro, honorarios mínimos del abogado, NIE y traducciones, y cambio de titularidad de suministros) no aumentan al mismo ritmo que el precio.
- 350.000 €Obra nueva: 394.950 € en total, más un 12,8 %. Viviendas de segunda mano: 380.250 € en total, más un 8,6 %.
- 500.000 €Obra nueva: 563.250 € en total, más un 12,7 %. Viviendas de segunda mano: 542.250 € en total, más un 8,5 %.
- 1.000.000 €Obra nueva: 1.124.750 € en total, más un 12,5 %. Viviendas de segunda mano: 1.082.750 € en total, más un 8,3 %.
Estos tres totales son las cifras publicadas por el propio sitio, actualizadas en agosto de 2026. La misma tabla aparece en la calculadora de costes de la página de inicio. Suponen que no hay nada inusual: ningún tramo fiscal reducido, ninguna sorpresa relacionada con el valor de referencia y una estructura de propiedad estándar, no compleja. Si su situación no es estándar, el total cambia. Precisamente por eso, la lista de comprobación que aparece a continuación solicita una cifra por escrito en lugar de un intervalo publicado.
¿Cuándo vence cada uno?
En tres o cuatro momentos distintos, no en uno solo, y el patrón varía según la operación. En una vivienda de segunda mano, la mayor parte del dinero se abona en la escrituración. Primero, un pequeño depósito de reserva; después, el resto del depósito con el contrato de arras, mientras se realizan las comprobaciones legales; y, por último, los impuestos, los gastos y el resto del precio en un solo día ante el notario. En una obra nueva, el mismo total se distribuye durante el periodo de construcción, mediante pagos escalonados que pueden prolongarse durante dos años o más antes de que existan las llaves.Planificar únicamente a partir del total es lo que lleva a muchas personas a equivocarse, porque el total no es la cantidad que su cuenta bancaria debe poder soportar en cada fecha. Lo importante es cuánto efectivo necesita tener disponible en cada fecha, y una hipoteca no ayuda por igual en todas ellas. Cubre el saldo final con mucha más facilidad que un pago escalonado efectuado dos años antes de la escrituración. El único pago que funciona de la misma manera en ambas operaciones es el depósito de reserva, y es el único pago que queda completamente fuera del sistema de avales.
Viviendas de segunda mano
- ReservaDepósitoUna suma pequeña, fuera del sistema de avales.
- Contrato de arrasSaldo menos depósitoLa diligencia debida va en paralelo.
- EscrituraciónImpuestos, gastos y resto del precioITP, notario, registro, abogado y saldo pendiente, casi todo de una vez.
Obra nueva
- ReservaDepósitoLa misma suma pequeña, mismas reglas.
- Durante la construcciónPagos escalonadosCada uno cubierto por un aval bancario antes de su vencimiento.
- EscrituraciónIVA, AJD, gastos y saldo finalSe liquida solo al final.
Suposiciones del compradorCuándo vence realmente cada pago
- Todo el importe adicional vence en la escrituración
- El depósito de reserva vence primero y queda fuera de todo el sistema de avales e impuestos. Es una suma pequeña, que se paga para retirar la vivienda del mercado, y se reembolsa conforme a las condiciones indicadas en el contrato de reserva. Consulte la guía sobre avales bancarios para saber qué lo protege y qué no.
- La obra nueva se paga igual que una vivienda de segunda mano
- Una vivienda de segunda mano suele implicar una sola liquidación del impuesto de transmisiones y un conjunto de gastos, todo en la escrituración o cerca de ella. Una obra nueva distribuye el dinero real mediante pagos escalonados durante la construcción. Cada pago debe estar cubierto legalmente por un aval bancario antes de su vencimiento, y los impuestos y el saldo se liquidan únicamente al final. Consulte la guía de protección del dinero para conocer el recorrido completo de cada euro.
- Honorarios legales por adelantado
- Normalmente se pagan junto con la escrituración, una vez finalizada la comprobación legal y formalizada la compra. Solicite esta información por escrito antes de contratar a nadie. Es el único concepto de la tabla anterior que corresponde a un honorario de mercado, no a una tarifa gubernamental.
¿Qué debe obtener por escrito antes de confiar en una cifra?
Cuatro cosas, todas por escrito y disponibles antes de comprometerse a nada. Un porcentaje indicado en una guía es una cifra orientativa para planificar. Le informa aproximadamente del importe, lo que basta para comparar opciones, pero no para firmar un contrato basándose en ella. Lo que la convierte en su cifra real es el valor de referencia de la propiedad, una estimación escrita de los honorarios del abogado al que realmente va a contratar, el calendario de pagos del promotor con el texto relativo al aval adjunto y una estimación del notario y del registro calculada para su propio intervalo de precios, no copiada de otro.La razón para solicitarlo por escrito no es la desconfianza. Es que una cifra comunicada verbalmente no puede comprobarse después frente a lo que se le factura. Además, cada uno de los cuatro elementos tiene una respuesta negativa reconocible, y escucharla resulta más útil que escuchar una cifra. Las respuestas negativas son: nadie ha comprobado el valor de referencia; unos honorarios redondos sin desglose; un calendario de pagos sin un documento de aval que lo respalde; o una cifra del notario copiada de otro tramo de precios. Cualquiera de estas respuestas significa que la estimación en la que se basa todavía no se ha elaborado realmente.
| Solicite | Qué le indica | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| El valor de referencia del inmueble | Si el impuesto de transmisión de una vivienda de segunda mano se calculará sobre el precio acordado o sobre un valor de referencia oficial más alto. Consulte todos los detalles en la página de impuestos. | Nadie lo ha comprobado, o le aseguran que «normalmente no supone un problema». |
| La estimación escrita de honorarios | El porcentaje real para su precio y situación concretos, desglosado antes de contratar sus servicios. | Una cifra redonda sin desglose, comunicada verbalmente. |
| El calendario de pagos y el texto de las garantías del promotor (solo para obra nueva) | Cuándo vence cada pago aplazado y qué lo cubre exactamente. Consulte la guía sobre garantías bancarias. | Un calendario sin ningún documento de garantía adjunto. |
| La estimación del notario y del registro para su tramo de precio | La única partida de esta tabla que cambia por tramos en lugar de hacerlo de forma gradual con el precio. | Una cifra tomada de otro tramo de precio y copiada sin comprobarla. |
¿Qué pasa por alto el comprador en esta cifra?
Hay tres aspectos de esta cifra que sorprenden a los compradores extranjeros más que cualquier otra cosa, y los tres son problemas de plazos, no de cálculo. Comprobar cada uno antes de comprometerse cuesta poco, pero descubrirlo después de la escrituración resulta caro. Por eso conviene enumerarlos por separado de los porcentajes anteriores.
- CostosoNadie ha comprobado el valor de referencia del inmuebleEn España, el impuesto de transmisión de una vivienda de segunda mano se calcula sobre el importe más alto: el precio acordado o el valor de referencia oficial. Cuando el valor de referencia es más alto, la factura supera el 7 % de lo que realmente pagó.What to do insteadSolicite por escrito el valor de referencia antes de comprometerse. La guía sobre impuestos explica el procedimiento y ofrece la fuente.
- CostosoUna obra nueva presupuestada como si todo el dinero venciera al finalLos pagos aplazados durante la construcción suelen exigir disponer en efectivo del 20 al 40 % del precio antes de que existan las llaves, además del impuesto ya incluido arriba. Por lo general, una hipoteca no cubre estos pagos del mismo modo que cubre el saldo final.What to do insteadObtenga el calendario de pagos antes de la reserva y compruebe exactamente qué cubre su financiación y cuándo.
- EvitableUn plan para llevar el dinero de la compra en efectivoUn traslado transfronterizo de efectivo superior a 10.000 € activa una declaración aduanera española, que debe presentarse antes de viajar y es independiente de cualquier información que un banco solicite sobre el origen de los fondos.What to do insteadHaga el traslado mediante transferencia bancaria o presente la declaración antes de volar. La guía sobre impuestos explica el procedimiento de presentación.
La misma compra, dos vías de escrituración
Dos vías realmente distintas para obtener las mismas llaves, y el porcentaje de impuestos es la menor de sus diferencias.| Obra nueva | Viviendas de segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuestos aparte del precio | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fijo, sin cuestión sobre el valor de referencia. | 7 % ITP, pero calculado sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia: consulte la página de impuestos. |
| Cuándo se debe pagar | Por fases, durante la construcción. Cada fase está cubierta por un aval bancario antes de efectuar el pago. | Principalmente al escriturar o cerca de ese momento, en uno o dos pagos. |
| Efectivo necesario antes de la hipoteca | A menudo entre el 20 y el 40 % del precio, porque la financiación rara vez alcanza los pagos por fases previos a la escrituración. | Normalmente solo el depósito y los gastos; una hipoteca puede cubrir una parte más cercana al saldo total. |
| Tiempo de la reserva a las llaves | Aproximadamente de dos meses a tres años, según la fase de construcción en el momento de la reserva. | Aproximadamente de uno a tres meses. |
| Qué protege su dinero mientras espera | Una cuenta de construcción protegida y un aval bancario individual. Consulte la guía sobre protección del dinero. | Una cuenta separada de clientes del abogado, liberada ante el notario. |
Una cifra orientativa, no su factura
Estos tipos están vigentes en agosto de 2026 y se han consultado directamente en la legislación fiscal andaluza, en lugar de copiarse de un blog checo. Se aplican a una compra estándar realizada por un comprador particular. No constituyen asesoramiento fiscal personalizado. Además, Andalucía no es toda España: una propiedad en otra comunidad autónoma puede tener un tipo de ITP o AJD diferente, porque ambos se fijan a nivel regional.Uno de los conceptos de la tabla anterior es menor para algunos compradores de lo que parece. Desde el 12 de febrero de 2026, una comercializadora no puede cobrar nada por un simple cambio de titular en un contrato de electricidad, conforme al Real Decreto 88/2026. El importe de 600 € indicado arriba para el cambio de suministros es una estimación conjunta y prudente para agua, electricidad e internet. Su factura real puede ser inferior.Ningún intervalo publicado puede calcular por usted la cifra exacta. La página de impuestos explica con más detalle por qué puede variar el importe de los impuestos, y la página de gastos anuales cubre todo lo que comienza el mes posterior a la escrituración. Un abogado debería comprobar ambos conceptos con sus documentos reales, no con un intervalo publicado.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra
- ¿Por qué algunas fuentes indican que los costes oscilan entre el 10 y el 16 %, y no entre el 8 y el 13 %?
- Las distintas fuentes contabilizan conceptos diferentes. Algunas incluyen un año completo de gastos de propiedad, como el IBI y los gastos de comunidad, dentro del «coste de compra». Esto amplía el intervalo y mezcla un gasto único con otro recurrente. Los intervalos anteriores solo contabilizan lo que paga para completar la compra. Por eso el intervalo es más reducido y, creemos, más útil para presupuestar la operación por separado.
- ¿Es exacto el 13 % o el 9 % para mi precio concreto?
- No, y los tres ejemplos anteriores muestran por qué. El porcentaje baja ligeramente a medida que sube el precio, porque varios de los seis conceptos apenas cambian con el precio. Considere el intervalo como su cifra orientativa y utilice la lista anterior para convertirlo en una cifra real para una propiedad.
- ¿Puede añadirse parte de este importe adicional a una hipoteca?
- En parte, y depende del concepto. Una hipoteca española se calcula según la tasación que realiza el propio banco de la propiedad, no sobre el precio más los gastos. Por tanto, los impuestos y gastos anteriores normalmente se pagan con fondos propios, no se financian mediante la hipoteca. Algunos compradores incorporan una parte a un préstamo mayor garantizado con otro activo. Esa es una decisión de financiación para el servicio hipotecario, no una cuestión relativa a los gastos de compra.
- ¿Se aplican igual estas cifras a una parcela o a un local comercial?
- No. Todas las cifras corresponden a una compra residencial. Una parcela o un inmueble comercial lleva un 21 % de IVA en lugar del 10 %, y el tratamiento de ITP de una parcela difiere del de una vivienda terminada. Si eso es lo que va a comprar, estas no son las cifras adecuadas.
