Ingresos y rentabilidad del alquiler: cuánto gana realmente una propiedad en la Costa del Sol
En 30 segundos
Un alquiler de corta duración bien gestionado en la Costa del Sol genera aproximadamente un 5 a 9 % bruto, y un arrendamiento de larga duración aproximadamente un 4 a 6 % bruto. En ambos casos, la rentabilidad se reduce aproximadamente a un 3 a 4,5 % neto una vez descontados la gestión, los impuestos y los costes operativos.
¿Cuál es una rentabilidad bruta realista en la Costa del Sol?
La rentabilidad bruta es la cifra más sencilla y honesta de todo este tema. Es el alquiler anual que produce una propiedad dividido por lo que costó comprarla, expresado como porcentaje. No dice nada sobre lo que usted conserva. Aquí es también donde casi todas las cifras de marketing terminan discretamente.Los informes de mercado publicados coinciden en aproximadamente un 5 a 9 % bruto para un alquiler de corta duración gestionado en una zona con gran afluencia turística (datos de Bromley Estates Marbella, Airbtics Marbella y Relo Real Estate, todos de 2026), y aproximadamente un 4 a 6 % bruto para un arrendamiento residencial de larga duración (estadísticas inmobiliarias españolas de Alta Moderna, 2026).
De bruta a neta, paso a paso
Los porcentajes situados encima de la última fila muestran la estructura de la deducción, no un ejemplo práctico verificado. La cuota de comunidad, el tramo impositivo y los costes corrientes son específicos de cada propiedad. La fila neta utiliza el mismo intervalo que el resto de esta página, no un cálculo nuevo.
| Alquiler cobradolos ingresos anuales antes de gastos | 100 % |
|---|---|
| Comisión de gestión20 % de cada reserva, 0 € en un mes sin ninguna | -20 % |
| Cuota comunitaria900 a 6 000 € al año, varía mucho según la promoción | Variable |
| IRNR sobre el alquiler19 % sobre neto para UE/EEE, 24 % sobre bruto para otros | Variable |
| Seguro, mantenimiento y periodos vacíosestacional y específico de cada propiedad, la diferencia que omiten las cifras destacadas | Variable |
| Lo que queda, como rentabilidad sobre el precio de comprarango neto según informes de mercado | 3 a 4,5 % |
Estos son intervalos en los que coinciden los informes del mercado a fecha de agosto de 2026. No son cifras que Arevont haya medido o contrastado con su propio catálogo, y ningún informe individual comparte todos sus datos subyacentes. Considere cualquier cifra fuera de uno u otro intervalo, en cualquier dirección, como una afirmación que debe comprobarse, no como un hecho que deba aceptarse.
¿Qué reduce esa cifra hasta llegar al neto?
La comunidad de propietarios es la comunidad de propietarios que gestiona las zonas compartidas de una promoción y establece la cuota mensual, y es similar a una SVJ checa sin ser exactamente lo mismo. Esta es la partida más variable de todo este cálculo. Conviene leerla detenidamente, no tratarla como un simple error de redondeo.Seis costes suelen interponerse entre la cifra bruta anterior y lo que llega a su cuenta. Todos ellos son reales y ya se han publicado en otras partes de este sitio, no se han estimado únicamente para esta página.
| Coste | Tamaño habitual | Dónde se fija |
|---|---|---|
| Comisión de gestión, si se alquila mediante un gestor | 20 % de cada reserva | Lo establece el contrato del gestor. 0 € en un mes sin reservas. |
| Cuota comunitaria | 900 a 6.000 € al año | La comunidad lo vota. Varía mucho según la promoción. |
| IBI, impuesto anual de la propiedad | 400 a 1.000 € al año por un apartamento | Lo establece el ayuntamiento, no es negociable. |
| IRNR sobre el alquiler | 19 % neto (UE/EEE) o 24 % bruto (otros) | Lo establece la Agencia Tributaria. Depende de su propia residencia fiscal, no de la propiedad. |
| Seguro para una propiedad con huéspedes de pago | Redactado específicamente para ese uso, con precio individual | Una póliza para un propietario que ocupa la vivienda no cubre esto y puede rechazar una reclamación. |
| Periodos sin ocupación, mantenimiento y la propia comisión de la plataforma | Varía según la temporada, la propiedad y el canal | La diferencia que casi todas las cifras destacadas omiten discretamente. |
¿Por qué un buen gestor se negará a darle una cifra?
La propia página de gestión de alquileres de Arevont lo afirma claramente, y conviene utilizarla también como filtro para las cifras de los demás, no solo para las nuestras: ningún gestor honesto garantiza la ocupación o los ingresos antes de haber visto la propiedad, sus reseñas y el precio aplicado para la próxima temporada. Una cifra indicada antes de ese momento no es más que una suposición con un símbolo monetario añadido.Lo que un buen gestor le comunicará, y lo que resulta realmente útil, es el método anterior aplicado a su propiedad concreta, una vez que la haya inspeccionado personalmente: el intervalo bruto real para esa dirección y esa temporada, y la lista de costes real de esa promoción, en lugar de los intervalos publicados. Se trata de una comprobación de idoneidad. Arevont la realiza gratuitamente antes de que gaste un solo euro, tanto si la respuesta es alentadora como si no.
Si nadie quiere darme una cifra, ¿cómo comparo dos propiedades antes de comprar?Compare la lista de costes, que puede conocer de antemano, en lugar de los ingresos, que no puede conocer. Dos apartamentos con el mismo precio, uno con una cuota comunitaria de 900 € y otro con una cuota comunitaria de 4.200 €, no son la misma inversión, incluso antes de que exista una sola reserva. Esa diferencia es tan real como cualquier porcentaje de rentabilidad que cualquiera de los dos pueda generar más adelante.
¿Genera más rentabilidad el alquiler de corta o de larga duración?
En la cifra destacada, el alquiler de corta duración suele generar más. Lo que cierra gran parte de esa diferencia son los costes y el compromiso que hay detrás de cada cifra. Por eso no son simplemente "el mismo dinero, a dos velocidades".
| Alquiler temporal | Alquiler largo | |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta habitual | 5 a 9 % | 4 a 6 % |
| Coste de alcanzar esa cifra | Mobiliario, licencia y gestión continua. | Revisión del contrato, mucho menos trabajo. |
| Estabilidad de los ingresos | Estacionalidad, precios y reseñas. | Estable, protegido por un plazo de 5 a 7 años. |
| ¿Puede vetarlo la comunidad? | Sí, mayoría de tres quintos desde 2025. | No existe un veto similar. |
| Uso propio de la propiedad | Posible en algunas épocas del año. | No mientras dure el plazo mínimo. |
Qué preguntar a quien le cite una cifra de rentabilidad
Cinco preguntas. Una cifra que supera las cinco merece tomarse en serio.| Preguntar | Por qué importa | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| ¿Es bruto o neto? | Las dos cifras pueden diferir en la mitad, y una cifra de marketing casi siempre es la mayor de las dos. | Un único porcentaje sin ninguna palabra asociada. |
| ¿Se ha visto esta propiedad concreta o es una media del código postal? | La distribución, la vista y la planta marcan una gran diferencia en el precio real de una unidad. | Una cifra indicada antes de una visita o de revisar un anuncio. |
| ¿Qué cuota de gestión, tipo impositivo y cuota comunitaria utilizó? | Cambiar cualquiera de las tres modifica sustancialmente la cifra neta. | No se ofrece un desglose o se omite discretamente una comisión de gestión. |
| ¿Qué supuesto de ocupación se ha utilizado? | Una rentabilidad basada en precios de temporada alta todas las semanas del año no es una rentabilidad, sino el mejor de los casos. | «Completamente reservado» o una cifra sin indicar la ocupación en absoluto. |
| ¿Es una promesa o una estimación? | Ningún gestor controla el mercado, solo los precios y la calidad del anuncio. | Un ingreso mínimo garantizado ofrecido por alguien que no asume también el riesgo. |
Qué no son estas horquillas
Lo que tiene aquí es un método y un conjunto de horquillas de mercado basadas en fuentes y fechadas, vigentes a 17 de agosto de 2026. No es una valoración, una previsión ni una promesa sobre ninguna propiedad concreta. No utilice ninguna cifra de aquí para tomar una decisión de financiación como si estuviera garantizada.No hemos elaborado datos propios de rentabilidad para todo nuestro catálogo, y lo decimos en lugar de publicar un promedio presentado como si fuera una medición. Cuando esto cambie, estas horquillas procederán de nuestras propias cifras en vez de informes de mercado, y lo diremos claramente.La horquilla neta presupone una propiedad gestionada profesionalmente y conforme a la legislación. Un alquiler de corta duración sin licencia, una propiedad alquilada contra la voluntad de la comunidad o una con una ampliación no documentada no debe incluirse en este cálculo. El riesgo de estas situaciones no es una rentabilidad menor. Es perder por completo la posibilidad de alquilar la propiedad.
Las preguntas más frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler
- ¿Por qué Arevont no me dice simplemente cuánto generará una propiedad?
- Porque solo controlamos dos de los cuatro factores que la determinan: los precios y la calidad del anuncio. No controlamos los otros dos: el mercado y las reseñas de la propiedad. Una cifra proporcionada antes de haber visto una propiedad y haber completado al menos una temporada no es una previsión. Es una suposición. Preferimos perder una reserva por un «quizá» honesto que conseguirla con una cifra que no podemos respaldar.
- ¿Incluyen estas horquillas la revalorización de la propia propiedad?
- No. Todo lo anterior es rentabilidad del alquiler: los ingresos que produce la propiedad divididos por lo que costó. No dice nada sobre si es probable que la propiedad valga más o menos cuando finalmente la venda. Son dos cuestiones distintas, y confundirlas es una de las formas más habituales de exagerar la solidez de una inversión.
- ¿Un precio de compra más alto siempre implica una rentabilidad menor?
- Por lo general, pero no siempre, porque la rentabilidad es una proporción y ambos elementos pueden cambiar. Una propiedad más cara en una zona de alquiler más sólida puede generar ingresos suficientes para mantener una rentabilidad similar o superior a la de una más barata. Precisamente por eso, para comparar rentabilidades entre propiedades muy diferentes hay que aplicar la misma lista de costes a cada una, no limitarse a una cifra destacada.
