Hipoteca en España para extranjeros
Sí, un comprador extranjero puede obtener una hipoteca española. Lo que se publica habitualmente es entre el 60 y el 70 por ciento del precio, pero cuando los ingresos están en una moneda distinta del euro, lo que vemos se acerca más a la mitad, calculada no sobre el precio acordado, sino sobre la valoración del propio banco. Y antes de todo eso: si puede pedir un préstamo garantizado con una propiedad en su país, normalmente será la opción más barata y sencilla, por lo que es lo primero que preguntamos, no lo último.
Si puede pedir el préstamo en su país, hágalo allí
Esta página trata sobre cómo conseguir una hipoteca española, así que empecemos por explicar los motivos para no contratarla. Si puede obtener el dinero ofreciendo como garantía un inmueble que ya posee en Chequia y comprar aquí al contado, normalmente será más rápido y sencillo, y le recomendamos que sea la primera opción que valore.Lo decimos al principio y no al final porque el orden importa. Quien descubre la opción checa después de cuatro semanas de trámites españoles ha perdido cuatro semanas. La comparación que aparece a continuación es la que realmente le explicaríamos en una primera llamada.
- Rapidez
- Pedir un préstamo en su país suele ser la opción más rápida de las dos. Su banco ya le conoce, la documentación está en su idioma y no hay que traducir ni apostillar nada. Una aprobación española tarda entre cuatro y ocho semanas desde que se presenta una solicitud completa y, en una obra nueva, normalmente ni siquiera puede comenzar hasta aproximadamente dos meses antes de la escrituración.
- Qué garantiza el préstamo
- Una hipoteca checa está garantizada por un inmueble situado en Chequia, por lo que la compra en España se realiza al contado y funciona como tal. Una hipoteca española está garantizada por el inmueble que usted compra, por lo que la tasación que realiza el propio banco determina el importe del préstamo.
- La moneda en la que cobra
- Esta es toda la diferencia. Un prestamista de su país presta su propia moneda contra ingresos en esa misma moneda, por lo que la cuestión no se plantea. Un banco español presta euros contra ingresos que no están en euros y fija el precio de ese riesgo.
- Qué parte del precio cubre
- Una hipoteca checa está limitada por el inmueble que ya posee y por el importe que su prestamista le conceda con ese inmueble como garantía. Una española está limitada por la tasación del banco y por su valoración de sus ingresos. Ninguna ofrece automáticamente un importe mayor, precisamente por eso merece la pena calcular ambas opciones.
- Quién gestiona el proceso
- En su país, usted y su propio banco, en su propio idioma. Aquí, un intermediario que le presentamos, varios bancos a la vez y documentos que deben llegar traducidos y en el orden correcto. Nosotros coordinamos esa parte. No la gestionamos directamente.
- Qué ocurre si no sale adelante
- Una compra que nunca se financió aquí no se viene abajo porque un banco español cambie de opinión en la séptima semana. Una compra que depende de una hipoteca española puede incumplir un plazo contractual, y no cumplir un plazo por motivos de financiación puede costarle el inmueble y también la reserva.
Lo que no podemos decirle es cuál será más barata en su caso, porque depende de su prestamista checo, del inmueble que ofrecería como garantía y de la oferta que le haga un banco español. Lo que sí podemos decirle es que preferiríamos que planteara la pregunta antes de empezar y que nosotros no ganamos nada en ningún caso.Si la opción checa no está disponible para usted, todo lo que aparece a continuación corresponde a la opción española, en el orden en que realmente sucede.
¿Por qué recomendar la opción que no le implica?Porque nuestros honorarios proceden de la parte vendedora de la compra, no de la financiación. Tanto si paga al contado gracias a una hipoteca checa como si pide el préstamo aquí, para nosotros no hay ninguna diferencia, pero para usted sí puede haber una gran diferencia.
¿Puedo combinar ambas?Los compradores lo hacen. Algunos obtienen parte del dinero en su país y financian el resto aquí, y otros empiezan con una hipoteca checa y posteriormente la refinancian en España. Ambas son cuestiones para un intermediario, no para nosotros, y se responden en la llamada de viabilidad.
Lo que obtiene realmente un solicitante no residente
La cifra publicada casi en todas partes es entre el 60 y el 70 por ciento del precio para un no residente. No es incorrecta. Simplemente no es lo que vemos en compradores cuyos ingresos están en una moneda distinta del euro, y decirle la cifra publicada para que descubra la real al alquilar en la sexta semana es la manera de que los presupuestos se desmoronen.Los bancos españoles prestan contra los ingresos, y el problema son los ingresos en una moneda distinta del euro. Se sienten cómodos con la mayoría de las monedas, pero cada banco mantiene una lista de aquellas que le generan cautela, y la corona aparece en esas listas. Como resultado, un solicitante no residente es examinado con mayor rigor, por lo que debe planificar alrededor de la mitad, en lugar del 60 al 70 por ciento que se suele citar. Un solicitante con ingresos en euros lo tiene visiblemente más fácil y los compradores polacos, aunque también están fuera de la zona euro, suelen obtener el rango habitual.Alrededor de la mitad es lo que vemos, no una regla que publique nadie. A algunos clientes les ofrecen más y a otros menos, y la oferta se hace por solicitante. Estos son los factores que la modifican.
- Sus ingresosCuánto gana, qué estabilidad tienen sus ingresos y con qué facilidad puede verificarlos un banco español desde el extranjero. Un trabajador por cuenta ajena con dos o tres años de declaraciones fiscales representa el caso sencillo; las cuentas de una empresa tardan más en analizarse.
- Lo que ya debeSe cuentan todos los préstamos existentes, incluida su hipoteca checa, la financiación del coche y las tarjetas. El banco decide qué cuota mensual puede asumir además de todo lo demás, no qué cuota podría asumir de forma aislada.
- Su edad al finalizar el plazoEl préstamo debe devolverse dentro de su vida laboral, por lo que el plazo disponible para usted se acorta a medida que envejece, y un plazo más corto implica una cuota mensual mayor para el mismo préstamo.
- La moneda en la que cobraEl factor más importante para un solicitante no residente y el único que nada más puede compensar. Es lo que marca la diferencia entre el rango publicado y la cifra que le ofrecen.
- El inmueble y su valoraciónEl banco presta una parte de lo que su propio tasador considera que vale el inmueble. Una ubicación que no entusiasma al banco, o una valoración inferior al precio acordado, reduce el préstamo sin que nadie cambie de opinión sobre usted.
- Qué bancoEl interés por conceder préstamos a no residentes difiere entre los bancos y cambia con el tiempo. Que un banco diga que no significa que ese banco diga que no, lo que justifica plenamente dirigirse a varios a la vez en lugar de entrar en la sucursal más cercana al inmueble.
Nada de esto es motivo para renunciar a una hipoteca española. Es motivo para averiguar su cifra antes de elegir un inmueble y no después, porque la diferencia entre la mitad y el setenta por ciento de quinientos mil euros son cien mil euros de su propio dinero, y no es un detalle que quiera descubrir durante el periodo de reserva.
Tengo ingresos en euros. ¿Sigue aplicándoseme la cifra checa?No, y es lo que más juega a su favor. Los solicitantes que cobran en euros se evalúan con mayor facilidad y, por lo general, se sitúan en el intervalo publicado habitual. Dónde vive importa menos que la moneda en la que cobra.
¿Podrían ofrecerme más de la mitad?Sí. A algunos clientes se les ofrece más y a otros menos. Depende de sus ingresos, sus compromisos existentes, su edad, la moneda y el banco, por lo que la respuesta honesta a «cuánto recibiré» es una comprobación de viabilidad, no una cifra en un sitio web.
El banco presta según su valoración, no según su precio
Un banco español no presta un porcentaje de lo que usted acordó pagar. Presta un porcentaje de lo que su propio tasador considera que vale el inmueble, y esa cifra suele ser inferior al precio de compra. La diferencia entre ambos importes no se descuenta del precio. Se suma al efectivo que usted debe aportar.Aquí es donde los presupuestos se desbaratan, y lo hacen tarde, porque la valoración tiene lugar después de que haya elegido el inmueble y acordado el precio. Las cifras que aparecen a continuación son las mismas que figuran en la página de inicio.
- Precio de compraUsted acuerda 500.000 € con el vendedor. Esta es la cifra que todo el mundo cita y la única sobre la que tiene algún control.
- Valoración del bancoEl banco envía a su propio tasador, que vuelve con una valoración de 470.000 €. No hay nada incorrecto en la propiedad. El tasador trabaja para el banco y responde a la pregunta del banco, no a la suya.
- El banco presta el 50 %La mitad de la valoración, es decir, 235.000 €, no la mitad del precio. La diferencia de 30.000 € entre el precio y la valoración pasa silenciosamente a ser responsabilidad suya.
- Fondos propios265.000 € más los costes de compra, que ascienden aproximadamente al 13 por ciento en una obra nueva y al 9 por ciento en una vivienda de segunda mano, y que nunca se financian. No son los 250.000 € que sugería el porcentaje destacado.
Ejemplo ilustrativo. La hipoteca se calcula a partir de la valoración del banco, no del precio de compra.Una consecuencia práctica que conviene conocer pronto: una valoración española solo es válida durante unos seis meses. Por eso, no es sensato tramitar con años de antelación una hipoteca para un inmueble que todavía se está construyendo, y esa es la razón mecánica del calendario que se explica más abajo en esta página.Calcule aproximadamente cuánto dinero propio necesitará.
Calcular
500.000 €
470.000 €
94 % del precio de compra. El banco presta en función de su valoración, no del precio.50 %
Si sus ingresos no están denominados en euros, prevea aproximadamente la mitad.3 %
Orientativo. Los tipos cambian.20 años
Cuota mensual
1.303 €
Importe de la hipoteca235.000 €
Fondos propios265.000 €
Costes de compra (obra nueva)64.839 €
Necesitará329.839 €
Fondos propios más costes de compra. Durante toda la hipoteca pagará 312.793 € en 20 años.El resultado es orientativo. La cantidad que el banco preste realmente depende de su propia revisión de sus ingresos y de su propia valoración de la propiedad.
¿Lo prefiere en su bandeja de entrada?
Sin compromiso. Nunca vendemos sus datos.
¿Qué ocurre si la valoración es inferior al precio?Su préstamo se calcula a partir de la cifra inferior, por lo que necesitará más dinero propio para el mismo inmueble. En ese momento, las opciones son cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarse, y cuál de ellas está disponible depende de lo que haya firmado. Es una conversación mucho mejor para mantener antes de una reserva que después de ella.
¿Puedo usar mi propio tasador?No para el préstamo. El banco presta basándose en una valoración de un tasador que acepta, y ese tasador trabaja para el banco. Tampoco es una inspección: no busca defectos y no sustituye a una inspección técnica.
Lo que tendrá que documentar
Un banco español quiere tener una visión completa de unas finanzas que se encuentran en otro país, en otro idioma y bajo otro sistema tributario. Ninguno de los documentos de esta lista es inusual. Lo que suele sorprender es el tiempo que lleva reunirlos y que la falta de un documento o su ausencia de traducción es el motivo más habitual por el que una solicitud se demora.
| Lo que aporta | Por qué lo quiere el banco | Cuándo lo necesitará |
|---|---|---|
| Sus ingresos | ||
| Dos o tres años de declaraciones fiscales | Es la forma en que un banco extranjero verifica unos ingresos que no puede consultar en su propio sistema. | Para la comprobación de viabilidad, es decir, antes de empezar a elegir inmuebles. Solicítelos con antelación si no los tiene a mano. |
| Nóminas o extractos financieros | Los ingresos recientes confirman que las declaraciones fiscales siguen describiendo su situación. Las cuentas de la empresa cumplen la misma función en el caso de un empresario. | Con la solicitud, y actualizados si el proceso se alarga. |
| Traducciones oficiales y, a veces, una apostilla | Los documentos checos deben presentarse en un formato que un banco español pueda aceptar. Una apostilla es el sello internacional que confirma que un documento es auténtico en el extranjero. | Antes de presentar la solicitud. Este es el paso que añade semanas discretamente cuando se deja para el final. |
| Lo que ya debe | ||
| Consultar el registro de morosos | Su historial crediticio, la misma comprobación que realiza cualquier entidad prestamista. | Con la solicitud. |
| Extractos de préstamos existentes | Cada compromiso existente cuenta para calcular lo que puede asumir mensualmente, incluida su hipoteca checa. | Con la solicitud. Liquidar primero un préstamo pequeño puede cambiar el resultado. |
| Usted y su parte en España | ||
| NIE | Su número de identificación fiscal español. No se puede firmar nada sin él. | Antes de la escrituración, y tarda lo suficiente como para que merezca la pena iniciarlo en cuanto se haya decidido seriamente. |
| Cuenta bancaria española | La cuenta desde la que se cobrarán las cuotas mensuales y a través de la cual se pagarán después los suministros y los gastos de comunidad. | Antes de firmar la escritura de la hipoteca. |
¿Necesito tener la cuenta española antes de solicitarla?Sí. Antes de firmar la hipoteca, necesitará una cuenta en un banco español desde la que se pagarán las cuotas mensuales. No tiene por qué ser en el banco que le presta el dinero, y abrirla es una de las gestiones que le ayudamos a organizar.
Quién lo gestiona y qué no somos
No prestamos dinero, no somos un banco ni somos intermediarios hipotecarios. Lo que hacemos es ponerle en contacto con un intermediario de esta costa especializado en no residentes, que contacta con varios bancos a la vez, y después mantener coordinadas la financiación y la compra.Trabajamos con Fluent Finance Abroad, especialistas en hipotecas para no residentes. Puede traer su propio intermediario hipotecario o acudir directamente a un banco, y con nosotros ninguna de las dos opciones le cuesta nada.Lo más útil que hace el intermediario ocurre antes de cualquier trámite. Analiza su situación y le dice claramente si obtendrá una hipoteca y por cuánto aproximadamente, antes de que empiece a elegir propiedades. Envíenos los datos básicos y normalmente tendrá esa respuesta al día siguiente.
Quién intervieneA quién representan
- Agente hipotecario
- Usted. Analizan su situación y le presentan opciones concretas de financiación y, como contactan con varios bancos a la vez, obtiene más de una respuesta para comparar. Solo es relevante si va a financiar la compra.
- Banco
- El propio banco. Es donde mantiene su cuenta española y puede ser también quien le conceda la hipoteca. Necesitará la cuenta española independientemente de la hipoteca, para los suministros, el agua y los gastos de comunidad.
- Tasador del banco
- El banco, no usted. Su función es valorar la propiedad con fines de financiación. No debe buscar defectos en la propiedad. No es una inspección técnica ni la sustituye.
- Arevont
- Usted, y únicamente por la parte de la compra. Organizamos la presentación, mantenemos la financiación coordinada con las fechas de reserva y escrituración, y le avisamos cuando las cifras no cuadran. Nunca vemos su dinero ni tocamos el préstamo.
¿Puedo elegir mi propio asesor hipotecario?Sí, y algunos compradores lo hacen. También puede utilizar su propio intermediario hipotecario. Trabajaremos con quien usted elija y el resto del servicio no cambia.
¿Puedo amortizar la hipoteca antes?En la mayoría de los bancos, sí, pero las condiciones de amortización anticipada varían. Merece la pena preguntar por ellas mientras aún compara ofertas, no después de haber firmado una.
Lo que le presenta el intermediario y qué debe leer
Una oferta de un banco español no es una sola cifra. Dos ofertas con el mismo tipo anunciado pueden tener costes muy diferentes durante toda la vida del préstamo, y la diferencia suele estar en lo que el banco le pide contratar junto con él.
- Las ofertas comparadas por escritoComo se contacta con varios bancos a la vez, lo que recibe es una comparación por escrito y no una sola cotización verbal: el tipo y su modalidad, el plazo, las comisiones iniciales, las condiciones de amortización anticipada y el coste total de cada oferta. Una sola oferta es un precio. Varias ofertas son información, y es la única forma de distinguir una oferta normal de una mala.
- Vinculaciones, los productos vinculados al tipoLos bancos españoles suelen reducir el tipo a cambio de contratar productos con ellos: seguro de vida, seguro de hogar, ingreso de la nómina en la cuenta, una tarjeta y, a veces, un contrato de alarma. El descuento es real y también lo es el coste de los productos, por lo que conviene solicitar el tipo de ambas formas, con el paquete y sin él. Pedir esa comparación es lo más útil que se puede hacer con una oferta hipotecaria española, y constituye una parte importante de la función real de un intermediario.
- Qué ocurre si los cancela más adelanteEsos productos suelen estar vinculados al tipo durante toda la vida del préstamo, por lo que cancelar el seguro en el tercer año puede hacer que el tipo vuelva a subir. Si ocurre y cuánto sube figura por escrito en la oferta, y merece la pena leerlo antes de firmar, no cuando llegue la carta.
- La preaprobación también es un documento para negociarLa mayoría de los compradores la interpreta como una garantía para sí mismos. Pero es algo más. Un vendedor o promotor que elige entre dos compradores está eligiendo entre dos riesgos, y poder demostrar que un banco ya ha estudiado su expediente tiene peso en la negociación, especialmente cuando lo que solicita es una fecha de escrituración o mejores condiciones, en lugar de un descuento.
Nada de esto es una garantía, y preferimos decirlo aquí antes que dejar que lo descubra más adelante. Una preaprobación se emite antes de tasar la propiedad y antes de comprobar completamente el expediente, y aún puede cambiar. Lo que hace es adelantar la incertidumbre a un momento en el que resulta barato resolverla.
Cuando realmente se necesita el dinero
Una hipoteca no distribuye el coste de manera uniforme desde el primer día. En una obra nueva, en particular, la mayor parte de lo que paga antes de la escrituración sale de sus propios fondos, y el banco interviene al final. Esta es la secuencia, en ambos casos.| Cuándo | Obra nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Reserva | Normalmente entre 6.000 y 11.000 €, de su propio dinero. Es el único pago fuera del sistema de garantías, por lo que debe ser reducido y conviene leer las condiciones contractuales relacionadas con él antes de enviarlo. | Depósito de reserva, normalmente entre 6.000 y 11.000 €, y, para propiedades más caras, el 1 % del precio. También sale de su propio dinero. |
| El contrato | Normalmente entre el 20 y el 40 % del precio más el IVA al firmar con el promotor. Son fondos propios. La hipoteca no cubre esta cantidad. | Normalmente entre el 10 y el 20 % en el contrato privado de compraventa. De nuevo, son fondos propios. |
| Durante la construcción | Los pagos posteriores siguen el calendario de pagos propio del proyecto. Algunos proyectos cobran cuotas a medida que avanza la construcción; otros cobran un pago más y el resto al final. Todo ello corre de su cuenta. | No se aplica. Una vivienda de segunda mano pasa del contrato al notario sin un periodo de construcción, por lo que todo el proceso es más corto. |
| Solicitud de hipoteca | El banco aprueba el préstamo aproximadamente dos meses antes de la escrituración, porque su tasación solo es válida durante unos seis meses y quiere tasar la vivienda terminada. | Aquí hay más margen, por lo que la solicitud puede iniciarse antes en el proceso. |
| Escrituración ante notario | El banco desembolsa el dinero contra la propiedad terminada y cubre el saldo final. Este es el primer momento en que el préstamo cumple alguna función. | El banco desembolsa el dinero ante el notario y el saldo queda liquidado en un solo paso. |
Cuándo organizar la financiación
No de inmediato, pero tampoco al final. La respuesta sobre la viabilidad debe obtenerse antes de empezar a buscar. La solicitud en sí corresponde a una fase cercana al final y, en una obra nueva, no resulta útil hacerla antes.Abarca los pasos 1, 8 y 13 a 14 de 15
- La comprobación de viabilidad, antes que nadaRespuesta al día siguienteAntes de la primera selección de propiedades. El intermediario revisa sus ingresos, sus compromisos y la moneda en la que cobra, y le indica cuánto puede pedir prestado de forma realista y cuánto dinero propio necesitará. Esto queda deliberadamente fuera de los quince pasos: es lo que evita que el resto se base en una cifra equivocada.
- Qué propiedades consultarDesde la primera llamadaSu presupuesto real es el préstamo que puede obtener más el efectivo del que dispone, menos los costes de compra. Busque basándose en esa cifra, no en el precio que esperaba, y la selección de propiedades será realista desde el principio.
- ReservaCuando haya elegidoLa reserva se paga con su propio dinero y le compromete con un calendario. Este es el momento en que la cuestión de la financiación deja de ser teórica, porque a partir de aquí incumplir un plazo de financiación puede costarle la propiedad.New buildEl calendario del promotor fija las fechas, y no cambia porque un banco sea lento.ResaleLas fija el contrato privado de compraventa, y normalmente hay algo más de margen para acordar una fecha realista.
- La solicitud y la tasaciónDe 4 a 8 semanasLa solicitud completa se presenta con los documentos traducidos, el tasador visita la propiedad y el banco emite su oferta. El plazo es de cuatro a ocho semanas desde que el expediente está completo, y los expedientes incompletos son la principal razón de que tarde más.New buildAproximadamente dos meses antes de la escrituración. Hacerlo antes no resulta útil: la tasación caducaría antes de que existiera la propiedad.ResalePuede iniciarse antes, porque la propiedad ya está disponible para ser tasada.
- Firma ante notarioDía de escrituraciónLa escritura de compraventa y la escritura de hipoteca se firman conjuntamente, y el banco paga directamente su parte. Mantenga estables sus finanzas entre la oferta y ese día: el banco vuelve a comprobar la situación antes de desembolsar, y una nueva deuda o un cambio de empleo durante ese periodo pueden modificar la oferta.
Gestionarlo usted o con nosotros
La misma hipoteca, de dos maneras.| Por su cuenta | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Cuántos bancos responden | Usted contacta con un banco, normalmente el vinculado a la propiedad o la sucursal más cercana, y su oferta no tiene ninguna otra con la que compararse. | El intermediario contacta con varios a la vez, de modo que usted ve más de una respuesta y puede distinguir una oferta deficiente de una normal. |
| Cuando conozca su cifra | Normalmente, cuando ya ha encontrado una propiedad y ha presentado la solicitud, que es el peor momento posible para descubrir que es inferior a lo que había previsto. | Antes de empezar a elegir. La respuesta sobre la viabilidad suele llegar al día siguiente. |
| La brecha de valoración | Le sorprende tarde, y la diferencia entre el precio y la valoración recae sobre su propio efectivo sin previo aviso. | Está incluida en su presupuesto desde el principio, y el agente comprueba pronto la valoración probable para que no haya nada que descubrir en la sexta semana. |
| Coordinar ambos calendarios | Los plazos de compra y el ritmo del banco son dos problemas distintos, y ambos son suyos. | Comparamos las fechas de reserva y escrituración con el calendario de financiación, y se lo comunicamos cuando dejan de encajar. |
| Idioma | En español o inglés, con un banco o desde otro país. | Le guiaremos durante todo el proceso y leeremos el español por usted. |
| Lo que le cuesta | A nosotros nos da igual. El agente, si utiliza uno, cobra sus propios honorarios. | Nada por nuestra parte. Nuestros honorarios los paga el promotor o el vendedor. |
¿Cuánto le costará?
- Comprador0 €Nuestra parte es gratuita para usted: la presentación, la coordinación y una valoración honesta sobre si las cifras cuadran. Esto no cambia si decide no contratar una hipoteca o no comprar en absoluto.
- Agente hipotecarioUn especialista externo con sus propios honorarios, consistentes en una parte del préstamo más el IVA, que el agente le indica antes de que se comprometa a nada. Quedan fuera de lo que usted paga por nuestro propio servicio, que es nada. Un agente recupera sus honorarios al encontrar mejores condiciones y evitar que pase seis semanas con un banco que nunca iba a decir que sí.
- BancoEn España, desde 2019, el banco paga la mayoría de los costes relacionados con la hipoteca: el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca, el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría. Usted solo paga la valoración de la propiedad. El banco no puede trasladarle estos costes mediante contrato.
Mantenga separados los costes propios de la hipoteca de los costes de compra. La compra en sí sigue implicando impuestos y tarifas, tanto si la financia como si no: aproximadamente un 13 por ciento sobre el precio en una obra nueva y aproximadamente un 9 por ciento en una vivienda de segunda mano, y nada de ello se financia. La tasación es el único concepto que la hipoteca añade realmente y también es el único que la calculadora de costes de este sitio excluye deliberadamente.Si una oferta incluye los honorarios del notario de la hipoteca, el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca o la gestoría a su cargo, conviene cuestionarlo. Desde 2019 corresponden al banco y un contrato no puede volver a trasladárselos a usted.
Nuestros honorarios los paga el promotor o el vendedor, aunque finalmente usted no contrate una hipoteca.
Lo que le diríamos por teléfono
Si puede obtener una hipoteca checa, tómese en serio esa conversación antes que esta. Normalmente es más rápida y sencilla, y convierte la compra en España en una compra al contado, eliminando toda una categoría de problemas que pueden surgir al final.Alrededor de la mitad es lo que vemos cuando los ingresos están en una moneda distinta del euro. No es una regla y nadie lo publica: la cifra que se cita casi en todas partes es entre el 60 y el 70 por ciento, y para un comprador que cobra en euros eso es, en términos generales, lo que ocurre. A algunos clientes extranjeros les ofrecen más de la mitad y a otros menos, según sus ingresos, compromisos existentes, edad, moneda y el banco al que se solicite. Considere nuestra cifra una hipótesis para planificar, no su cifra.Organice la financiación antes de elegir una propiedad, no después. No porque sea más ordenado, sino porque la alternativa tiene un coste real: una hipoteca que incumple un plazo contractual puede hacerle perder la propiedad y también el dinero de la reserva, y una valoración baja después de haberse comprometido le deja buscando la diferencia en efectivo. Ambas situaciones pueden evitarse, pero solo con antelación.Y si las cifras indican que esta compra no funciona, se lo diremos. Un comprador que llega hasta el último euro para escriturar ha comprado un problema, no una casa de vacaciones.
Las preguntas más frecuentes sobre hipotecas en España
- ¿Puedo obtener una hipoteca en España como ciudadano de la UE?
- Sí, pero no dé por supuesto que será el 70 u 80 por ciento del precio. Con ingresos en una moneda distinta del euro, es realista planificar alrededor de la mitad del valor que establezca el banco, y la oferta varía según el solicitante, sus ingresos, compromisos existentes, edad, moneda en la que cobra y banco. Por eso comprobamos cuánto puede pedir prestado realmente antes de que empiece a elegir una propiedad.
- ¿Cuánto dinero propio necesitaré?
- Depende de si compra una obra nueva o una vivienda de segunda mano. En una obra nueva, disponga aproximadamente del 20 al 40 por ciento del precio para los pagos que puedan vencer antes de que termine el proyecto, además de su propio dinero para impuestos y costes de compra, incluido el IVA del 10 por ciento. En una vivienda de segunda mano, planifique que el banco financie alrededor de la mitad del valor que reconoce, y cubra el resto del precio y todos los costes con fondos propios. En una propiedad de 500.000 €, esto suele significar bastante más de 100.000 o 150.000 € en efectivo.
- ¿Por qué presta el banco sobre su valoración y no sobre el precio?
- Porque la propiedad es la garantía del préstamo, el banco presta en función de lo que su propio tasador dice que vale la propiedad y nunca más que el precio que usted pagó realmente. Si acuerda 500.000 € y la valoración es de 470.000 €, el préstamo se calcula sobre 470.000 € y la diferencia se suma al efectivo que necesita.
- ¿Cuánto tarda la aprobación?
- De cuatro a ocho semanas desde que se presenta una solicitud completa. La falta de documentos y los documentos sin traducir son los motivos habituales de que tarde más, por lo que conviene empezar a reunirlos antes de necesitarlos.
- ¿Cuándo debería empezar a tramitar la hipoteca?
- No inmediatamente y tampoco al final. Obtenga la respuesta sobre la viabilidad antes de empezar a elegir propiedades. La solicitud propiamente dicha corresponde a una fase cercana al final: en una obra nueva, el banco aprueba el préstamo aproximadamente dos meses antes de la escrituración, y hacerlo antes no resulta útil, mientras que una vivienda de segunda mano permite algo más de tiempo. Lo que no quiere es empezar a elegir sin saber cuánto puede pedir prestado.
- ¿La preaprobación es una garantía?
- No. Es una valoración fundamentada de lo que puede esperar, exactamente lo que necesita antes de elegir una propiedad, pero el banco vuelve a comprobar su situación antes de desembolsar el dinero. Contraer nuevas deudas o cambiar de empleo entre ambos momentos puede modificar la oferta, por lo que debe mantener todo estable mientras tanto.
- ¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
- Desde 2019, el banco paga en España la mayoría de los costes propios de formalización de la hipoteca: el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca, el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría. El comprador paga la valoración de la propiedad. Esto se refiere únicamente a la hipoteca. Los impuestos y gastos de la compra en sí no cambian y siguen correspondiéndole a usted.
- ¿Es mejor pedir dinero prestado en su país de origen?
- A menudo, sí. Garantizar el dinero con una propiedad en su país y comprar aquí al contado suele ser más rápido y barato, por lo que recomendamos analizar primero esta opción. Si no está disponible para usted, una hipoteca española como no residente es perfectamente posible, aunque más lenta y con una proporción menor del precio.
