Gestión del alquiler de corta duración en Costa del Sol, desde la licencia hasta el pago
No todos los inmuebles de esta costa pueden alquilarse a turistas, y eso es lo primero que conviene resolver. Andalucía, el municipio y la comunidad de propietarios tienen cada uno derecho de veto, y desde abril de 2025 una comunidad puede rechazar un nuevo alquiler de corta duración con una mayoría de tres quintos. Por eso empezamos comprobando si es legalmente posible alquilar en su dirección exacta, y solo después hablamos de gestionarlo. Si es posible, nos encargamos de todo con nuestro propio equipo y nuestros propios limpiadores: la licencia con su abogado, los anuncios, los precios, cada huésped, los cambios de huéspedes, el registro policial que exige España y un extracto mensual con el dinero ingresado en su cuenta española. Cobramos el 20 % + IVA de cada reserva, y absolutamente nada si no se reserva nada.
Primero, si se le permite alquilarla
Comprar un inmueble en esta costa y alquilarlo a turistas son dos permisos distintos, y el segundo no es automático. La posibilidad de realizar un alquiler de corta duración en una dirección concreta la deciden tres autoridades distintas, y las tres deben dar su aprobación. Dos apartamentos casi idénticos en la misma urbanización pueden tener respuestas completamente diferentes.Esto importa más que cualquier otra cosa de esta página, porque es lo único que no puede solucionarse después. Una comisión es negociable, un anuncio puede reescribirse y se puede sustituir a la persona encargada de la limpieza. Una comunidad que ha votado en contra del alquiler de corta duración ya ha votado, y el inmueble que compró por ese motivo es ahora un inmueble que posee por otro.
| Quién decide | Qué decide | Quién lo comprueba y cuándo |
|---|---|---|
| Andalucía y su registro turístico | Las normas regionales para una vivienda de uso turístico y el propio registro. No puede anunciar legalmente un alquiler de corta duración sin él. Desde julio de 2025 también existe un número de registro nacional independiente, procedente del registro estatal de alquileres, que las plataformas exigen antes de publicar un anuncio, por lo que actualmente un inmueble conforme a la normativa cuenta con ambos. El registro regional tampoco aceptará una inscripción en un municipio que haya establecido su propia restricción, que es la forma en que la decisión del ayuntamiento prevalece sobre la regional. | Su abogado presenta la solicitud, junto con nosotros. Antes comprobamos si el inmueble puede registrarse, porque solicitar una licencia para un inmueble que no puede obtenerla supone gastar dinero y semanas en nada. |
| El municipio | Los municipios establecen sus propios límites y varios han endurecido las normas para los nuevos alquileres turísticos en sus zonas más concurridas. La respuesta depende de cada municipio y, en ocasiones, de cada distrito, y es la que cambia con más frecuencia. | Comprobamos las normas aplicables a su dirección exacta antes de gastar nada en fotografías o preparación. Una norma que se aplicaba en un municipio vecino o el año pasado no es una respuesta. |
| La comunidad de propietarios | Desde el 3 de abril de 2025, iniciar un nuevo alquiler de corta duración requiere el consentimiento expreso de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios. Las situaciones que ya existían antes de esa fecha pueden evaluarse de otra manera, cuestión que corresponde a su abogado y no a nosotros. | En una vivienda de segunda mano leemos los estatutos y las actas de las reuniones, y su abogado los verifica. En una obra nueva preguntamos al promotor de antemano si el alquiler estaba permitido por las normas de la comunidad. En un inmueble que ya posee, leemos lo que se ha decidido desde que lo compró. |
Fuentes
¿Puedo alquilar mi apartamento a turistas?No automáticamente. Depende del inmueble concreto, del municipio, de las normas de la comunidad y de la normativa vigente sobre alojamientos turísticos. Por eso verificamos el alquiler de corta duración antes de la reserva, si alquilar forma parte del motivo por el que usted compra. En un inmueble que ya posee, se aplican las mismas tres comprobaciones, solo que se realizan ahora en lugar de entonces.
El anuncio dice que hay una licencia turística disponible. ¿Es suficiente?No. Una licencia que existe hoy le indica qué era cierto cuando se concedió, no qué decidió la comunidad en su última reunión ni qué ha hecho el municipio con las nuevas inscripciones desde entonces. Tampoco se mantiene automáticamente con todos los cambios de propietario, como suelen suponer los vendedores. Comprobamos por escrito la situación actual del inmueble concreto, y su abogado la confirma.
Qué es gratuito y para qué sirve realmente el 20 %
Esto tiene dos partes y sus precios son completamente distintos. Averiguar si un inmueble puede alquilarse es gratuito, y sigue siéndolo tanto si después decide utilizarnos como si no, porque es la respuesta que le protege del único error de esta página que no puede deshacerse. Gestionar el alquiler es el servicio de pago, y se paga con los ingresos que genera el inmueble.La razón por la que la primera parte es gratuita no es la generosidad. Si alquilar es el motivo por el que usted compra y resulta que no es posible, preferiríamos que lo descubriera antes de pagar el depósito de reserva y usted también.
Gratis, tanto si nos utiliza como si noEl servicio de pago, 20 % + IVA de cada reserva
- Usted nos envía una dirección y le indicamos si el alquiler de corta duración es legalmente posible allí
- Realizamos la inscripción con su abogado, preparamos el anuncio, fijamos los precios y sacamos el inmueble al mercado.
- Si compra con nosotros, la legalidad del alquiler se verifica antes del depósito de reserva, como parte de la compra
- Después gestionamos el calendario, mantenemos actualizada la inscripción y tratamos con la comunidad como operadores, no como compradores.
- Le indicamos qué inmuebles y qué municipios quedan descartados si el inmueble tiene que generar ingresos
- Fijamos el precio del inmueble semana a semana, teniendo en cuenta lo que realmente ocurre en el mercado durante esa temporada.
- Le decimos claramente cuándo un inmueble no se alquilará bien, incluso si de otro modo pudiéramos vendérselo
- Atendemos a cada huésped desde la primera pregunta hasta la reseña, y nuestros propios limpiadores preparan el inmueble entre estancias.
- Si la respuesta es no, recibe los motivos y no le cuesta nada
- Recibe un extracto mensual con el dinero en su cuenta española y todos los costes detallados en el mismo documento.
Hay algo que tampoco cambia en ningún caso. Rechazar el servicio de alquiler no empeora la parte gratuita. Los contactos, las respuestas y la asistencia habitual después de recibir las llaves continúan exactamente igual, y si prefiere que el inmueble simplemente permanezca allí y se cuide, ese es un servicio distinto y más económico.
Todavía no he comprado. ¿Pueden comprobar un inmueble antes de que haga una oferta?Sí, y es lo más útil que hacemos sobre este tema. Díganos cuál es el inmueble y qué pretende hacer con él, y le indicaremos qué dicen las tres autoridades y qué tendría que verificar aún un abogado. Si compra a través de nosotros, esto se hace normalmente antes de la reserva. Si no, tampoco le cuesta nada.
Qué hacemos realmente y qué se descuenta del dinero
El alquiler de corta duración no es una forma de obtener ingresos pasivos, sino un pequeño negocio de hostelería con la puerta de su casa de por medio. Alguien tiene que responder a un mensaje a las once de la noche, decidir si el precio de una reserva para dentro de tres semanas es adecuado, estar presente cuando un huésped no pueda abrir la verja, registrar cada llegada ante la policía y dejar el inmueble realmente limpio cuatro horas después de que se haya marchado el último huésped. Ese es el trabajo, y el 20 % es el precio de no tener que hacerlo usted.La tabla siguiente recoge todo el alcance del servicio. Es deliberadamente específica, porque la diferencia entre un gestor y otro casi nunca está en el porcentaje anunciado.
| Qué | Cómo se cobra | Qué implica en la práctica |
|---|---|---|
| Dentro del 20 % | ||
| Los anuncios y los canales | En la comisión | Fotografía profesional, texto del anuncio y presencia del inmueble en Airbnb, Booking.com y los demás portales mediante un único gestor de canales, de modo que un solo calendario los controla todos y el inmueble no puede reservarse dos veces. También aportamos nuestros propios huéspedes directos, que no generan ninguna comisión de plataforma. |
| Los precios | En la comisión | Se fija según la temporada, el día de la semana y lo que realmente se está vendiendo ese mes, y se ajusta a medida que se llena el calendario. Un precio nocturno fijo es la razón más habitual por la que una propiedad genera menos ingresos que la de al lado. |
| Cada huésped, desde la primera pregunta hasta la reseña | En la comisión | Las consultas, la reserva, las instrucciones de llegada, el problema a medianoche, la salida, las disputas y las reseñas. En el idioma en el que escriba el huésped, que no es el checo y a menudo tampoco el inglés. |
| Check-in y acceso | En la comisión | La llegada se gestiona sobre el terreno, incluidos los huéspedes que aterrizan a la una de la madrugada y quienes no saben utilizar la puerta de acceso. Nosotros nos encargamos de las llaves, los códigos y el acceso, no usted desde Chequia. La opción habitual es una caja de seguridad para llaves en la propiedad, sencilla, económica y que no falla cuando falla el wifi. Si prefiere una cerradura inteligente, también está disponible, y la llegada se realiza entonces mediante un check-in autónomo con un código emitido para cada reserva, que deja de funcionar al hacer la salida, algo adecuado para los vuelos tardíos. Ninguna de las dos opciones cambia lo que nos paga. La comisión es de un 20 % fijo + IVA, tanto si alguien recibe al huésped en la puerta como si no, porque recibirlo nunca fue la parte costosa de este trabajo. |
| Registro de huéspedes ante la policía | En la comisión | España exige registrar a todos los huéspedes en cada estancia, y la obligación recae en el anfitrión, no en la plataforma. El registro se introduce en SES.HOSPEDAJES, el sistema del Ministerio del Interior, y lo presentamos digitalmente durante el check-in para cada huésped de cada reserva. Es una de las dos obligaciones que los propietarios que alquilan por su cuenta suelen desconocer, y es la que conlleva una multa. |
| La puesta a punto entre estancias | En la comisión | Nuestro propio equipo de limpieza, no una agencia subcontratada, aplica siempre el mismo estándar, cambia la ropa de cama y fotografía la propiedad al terminar, para que el estado en que se dejó sea un hecho y no motivo de discusión. |
| El extracto mensual y el pago | En la comisión | Un documento al mes: lo que entró por cada reserva, lo que salió y por qué, nuestra comisión y la cantidad que llega a su cuenta española. No un total sin desglose. Además, el extracto es un resumen, no el límite de lo que puede consultar, porque también obtiene acceso a un portal con el calendario y las reservas: lo que está confirmado, lo que se aproxima y qué fechas siguen disponibles, sin tener que preguntarle a nadie. Los propietarios que quieren consultar cada semana pueden hacerlo, y los que quieren leer un documento al mes y nada más son lo habitual. |
| Se cobra al huésped, no a usted | ||
| La tarifa de limpieza | La paga el huésped | Cada reserva incluye una tarifa de limpieza, igual que en cualquier anuncio que usted haya reservado personalmente. La paga el huésped, no se descuenta de sus ingresos y nos la quedamos, menos la lavandería, que cuesta aproximadamente entre 12 y 15 € por huésped por las toallas y la ropa de cama. |
| Se paga con los ingresos del alquiler y se detalla en su extracto | ||
| Pequeñas reparaciones mientras se alquila la propiedad | Pagadas con los ingresos, a coste | Una persiana rota, una caldera averiada, un hervidor de sustitución. Se paga con lo que ha generado la propiedad y aparece en el extracto con la factura correspondiente. No se añade ningún importe y no cobramos nada al profesional por haberlo puesto en contacto con usted. |
| Coordinar a un profesional para un trabajo mayor | 25 € / h, más 25 € por el desplazamiento | La misma tarifa que nuestra gestión inmobiliaria, y el desplazamiento no se cobra cuando coincide con una puesta a punto que ya íbamos a realizar. La factura del profesional es suya; la nuestra corresponde únicamente al tiempo que alguien tenga que permanecer allí. |
| No nosotros. Lo hace otra persona y trabajamos con ella | ||
| La licencia turística y el registro | Su abogado, una sola vez | Lo presenta su abogado, preparado conjuntamente con nosotros. Es un coste que paga una sola vez, antes de recibir al primer huésped, y figura en la tabla de precios que aparece a continuación. |
| Impuesto sobre el alquiler | Su asesor fiscal | No somos asesores fiscales y esta página no se convierte discretamente en asesoramiento fiscal. Facilitamos a su asesor las cifras de cada mes, en el formato que nos solicite. Lo que puede deducirse y a qué tipo depende de su residencia fiscal. |
| Seguros | Recomendado | Una póliza redactada para una vivienda ocupada por su propietario no es la misma que una póliza para una propiedad con huéspedes de pago, y no es opcional informar a su aseguradora de la verdadera finalidad de la propiedad. Se encarga un especialista. |
¿Quién habla con los huéspedes y en qué idioma?Nosotros, en el idioma en el que escriba el huésped, que suele ser inglés, español o alemán. Usted no interviene en la conversación salvo que sea necesario que tome una decisión, y nunca será la persona a la que escriba un huésped a medianoche porque el aire acondicionado se haya averiado.
¿Utilizan una empresa de limpieza subcontratada?No. El equipo de limpieza es propio, forma parte de nuestra plantilla y la limpieza es una actividad que gestionamos nosotros, no un servicio que compramos. Esa es la mayor diferencia práctica entre los gestores de esta costa, porque una puesta a punto que no se realiza a tiempo supone una reserva cancelada y una reseña que no puede eliminarse.
Cómo se mueve realmente el dinero
Esta es la parte por la que los propietarios preguntan al final y la que más les preocupa, así que aquí tiene toda la cadena. Nada de esto es inusual, pero casi nadie lo publica, y un propietario que no conoce el orden de estos pasos no puede saber si un extracto es correcto.
- El huésped reserva y pagaEl huésped paga la tarifa nocturna más la tarifa de limpieza, ya sea a la plataforma o directamente a nosotros. En este momento, la plataforma cobra su propia comisión. Ese porcentaje lo fijan Airbnb o Booking, no nosotros, y aparece en su extracto en una línea independiente, en lugar de integrarse en cualquiera de nuestros conceptos.
- Se realiza la estancia y se prepara la propiedadEl check-in, la estancia, el checkout, y después la limpieza y la ropa de cama. La tarifa de limpieza que paga el huésped cubre todo esto y nunca entra en sus ingresos. La lavandería se descuenta de esa tarifa y cuesta aproximadamente entre 12 y 15 € por huésped.
- Se descuentan los costes propios de la propiedadUna reparación, una sustitución, un consumible o una visita de acceso que alguien tuvo que realizar. Cada elemento se detalla con su correspondiente factura. No se añade nada al precio del profesional ni se le descuenta nada por la presentación.
- Nuestro 20 % se descuenta de lo restanteEs una parte de los ingresos del alquiler, por lo que no hay nada que pagar en un mes sin reservas. Aplicar la comisión después de los costes propios de la propiedad, y no antes, es lo que mantiene nuestros incentivos alineados con los suyos.
- El resto va a su cuenta españolaMensualmente, a una cuenta a su nombre en España. Necesita una cuenta española para ello y podemos indicarle la página sobre cómo abrir una si aún no la tiene.
- También recibe el extractoUn solo documento: cada reserva, cada coste, la comisión y el importe abonado. También es el documento que necesita su asesor fiscal, que es otra razón por la que se detalla en lugar de resumirse.
Lo que deliberadamente no hacemos es indicarle una cifra mensual que pueda esperar. Lo que genera una propiedad depende del mercado, de la propiedad, de sus reseñas y de sus precios, y un gestor que promete una cifra antes de la primera temporada no le ha dicho la verdad sobre cuáles de esos factores controla.
Coste
Una sola comisión, acordada antes de que empiece nada, y nada que pagar hasta que la propiedad genere ingresos. No hay cuota de alta, cuota mensual fija, cuota de publicación ni coste por la fotografía.
| Qué | Cuánto | Qué significa |
|---|---|---|
| Nuestra comisión | 20 % + IVA de cada reserva | Fija. Se descuenta de los ingresos del alquiler después de los costes propios de la propiedad. La cifra exacta se confirma para su propiedad antes de que decida nada, porque una propiedad que necesita más trabajo para alquilarse cuesta más de gestionar. |
| Primeros pasos | 0 € | Fija. La fotografía profesional, el texto del anuncio, la configuración de precios y la publicación de la propiedad en los canales están incluidos en la comisión. No se le pide dinero antes de que la propiedad haya generado ingresos. |
| Un mes sin reservas | 0 € | Fija. La comisión existe únicamente como parte de los ingresos del alquiler, por lo que un mes vacío no le cuesta nada. Además, puede marcharse cuando quiera, y las reservas confirmadas se respetan al finalizar. |
| Gestión y alquiler | 0 € | Fija. Si la propiedad genera ingresos a través de nosotros, la gestión ya está cubierta por la comisión del alquiler y no hay una cuota de gestión aparte. |
| Limpieza entre estancias | Paga el huésped | Fija. Se cobra al huésped como tarifa de limpieza en cada reserva, por lo que no se descuenta de sus ingresos. La conservamos, descontando la lavandería, aproximadamente 12 a 15 € por huésped por las toallas y la ropa de cama. |
| Coordinar a un profesional | 25 € / h, más 25 € por el desplazamiento | Fija, y con la misma tarifa que nuestra gestión de propiedades. Se elimina cuando el trabajo coincide con una puesta a punto que alguien iba a realizar de todos modos. |
| La licencia turística y el registro | 150 a 400 €, una vez | Cifra orientativa. La tramita su abogado, se prepara con nosotros y se paga una sola vez antes del primer huésped. Es la tarifa del abogado, no la nuestra, y depende de la propiedad. |
| Comisión de la plataforma | Fijada por la plataforma | Airbnb y Booking aplican su propio porcentaje antes de que el dinero llegue a nosotros. Nosotros no lo fijamos ni recibimos una parte. Aparece como una línea independiente en su extracto, y una reserva directa no incluye ese coste. |
¿Cuáles son las condiciones y qué ocurre con mis reservas si me marcho?Existe un acuerdo por escrito, es sencillo y puede rescindirlo cuando quiera. Las reservas ya confirmadas se respetan al finalizar, porque un huésped que reservó de buena fe no debería perder sus vacaciones por un cambio de gestor. Nada más está sujeto a un plazo de preaviso, y el calendario, el anuncio y las fotografías son suyos.
Las cuatro cosas que pregunta todo propietario antes de decir que sí
Estas preguntas surgen siempre en el mismo orden, y ninguna de ellas es poco razonable. Es su hogar y la propuesta consiste en que desconocidos duerman en él mientras usted está a dos mil kilómetros de distancia.
- Desconocidos en mi casaCada huésped es identificado y registrado ante la policía antes de entrar en la propiedad, lo cual es una obligación legal y no un servicio que hayamos inventado. Las reservas se examinan, y se rechaza cualquier solicitud que parezca corresponder a una fiesta en lugar de a unas vacaciones. Preferimos perder un fin de semana antes que una buena relación con un vecino.
- ¿Y si dañan algo?Hay tres instrumentos diferentes que cubren esta situación, y cuál se aplica depende de la procedencia de la reserva, por lo que conviene conocerlos todos. Una reserva realizada a través de una plataforma está cubierta por la garantía para anfitriones o la cobertura de daños de la propia plataforma, y la reclamación se tramita con ella. Una reserva que nos llega directamente lleva aparejado un depósito, que se cobra antes de la llegada y se devuelve después de comprobar la propiedad. Además, detrás de ambas opciones está su propia póliza, que debe estar redactada para una propiedad con huéspedes de pago y no para una vivienda ocupada por su propietario, porque una póliza que describe un uso incorrecto es una póliza que rechazará la reclamación. Lo que hace funcionar cualquiera de las tres opciones son las pruebas: se fotografía la propiedad después de cada cambio de huésped, de modo que queda constancia fechada de cómo la encontró el huésped y de cómo la dejó. Las cosas pequeñas se rompen constantemente. Se reparan con cargo a los ingresos y aparecen en el extracto, y nadie reclama por una copa de vino.
- ¿Se convertirá en un trabajo?Es un trabajo. Es nuestro trabajo. Usted no participa en las conversaciones con los huéspedes, no fija los precios del calendario, no persigue a ningún limpiador ni registra a nadie ante ninguna autoridad. Lo que recibe es un extracto mensual y alguna decisión ocasional que cuesta dinero.
- ¿Pierdo el uso de mi propia casa?No. Usted bloquea las fechas que desea antes de la temporada y utiliza la propiedad personalmente. Lo habitual es justo lo contrario de lo que la gente espera: los propietarios vienen durante los meses intermedios y en Navidad, cuando además resulta más agradable estar en la costa, y dejan que la propiedad genere ingresos durante las semanas de verano que probablemente no iban a utilizar.
¿Puedo guardar mis propias cosas en la propiedad?Es normal tener un armario cerrado para el propietario, y la mayoría de nuestros propietarios tienen uno. Todo lo demás debe poder sustituirse, porque en algún momento algo se romperá o desaparecerá. La regla general es que cualquier cosa cuya pérdida le disgustaría no debería estar en una propiedad utilizada por huéspedes.
Cuando la propiedad es suya
Usted fija primero sus propias fechas y el calendario se organiza en torno a ellas. En la práctica, eso significa informarnos antes de la temporada de qué semanas desea y bloquear después cualquier otra fecha, siempre que no se hayan vendido ya. Una reserva confirmada no puede cancelarse para dejarle sitio, lo cual constituye la única limitación real y es la misma que aplica cualquier hotel.Conviene ser sincero sobre la contrapartida, porque es el núcleo de la decisión. Las semanas en las que la propiedad genera más ingresos son precisamente aquellas en las que más le gustaría estar aquí. Un propietario que quiere agosto todos los años y también quiere que la propiedad cubra sus costes está pidiendo dos cosas diferentes, y es mejor saberlo de antemano que descubrirlo en junio. Los propietarios que vienen varias veces al año y eligen los meses intermedios suelen estar muy satisfechos con este acuerdo. Quienes hacen un único viaje durante la primera quincena de agosto suelen estar más satisfechos con una propiedad que simplemente poseen.Y llega a una propiedad realmente preparada, que es la parte infravalorada. Se ha limpiado conforme al estándar que recibe un huésped de pago, la ropa de cama está recién cambiada y cualquier cosa que dejó de funcionar en marzo se arregló en marzo, en lugar de que usted la descubriera a las once de la noche con una maleta en el recibidor.
Si no es posible el alquiler de corta duración
A veces la respuesta a la primera sección es no. La comunidad ha votado en contra, el municipio ha cerrado las nuevas inscripciones o el edificio sencillamente nunca se preparó para ello. Eso no supone el fin de la propiedad ni de la conversación, sino que simplemente significa que hace falta un plan diferente.
- Alquiler de larga duraciónSi el edificio no permite el alquiler de corta duración, normalmente aún puede alquilar la propiedad a largo plazo, pero no a través de Airbnb o Booking. Los ingresos son menores al mes y mucho más estables, y hay un inquilino en lugar de cuarenta huéspedes. La contrapartida importante es la siguiente: la propiedad está ocupada, por lo que usted no puede utilizarla.
- Alquiler medio, unos mesesLos alquileres mensuales de invierno constituyen un mercado real en esta costa, porque los europeos del norte vienen aquí durante el invierno y los visitantes de verano ya se han marchado. Se sitúa entre las dos opciones: ofrece mejores ingresos que un alquiler de larga duración y la propiedad queda libre durante los meses en los que usted realmente la desea.
- Y podemos encargarnos de cualquiera de los dos, si lo solicitaAmbas opciones se ofrecen previa solicitud y no como un producto permanente, así que infórmenos y le diremos si la propiedad es adecuada. Cuando nos encargamos de ella, la anunciamos en Idealista, que es donde realmente buscan los inquilinos de esta costa, y nosotros mismos pagamos la fotografía. No hay ninguna tarifa de incorporación ni ningún importe que pagar para publicarla. El motivo no es la generosidad. Es que una propiedad vacía porque el alquiler no salió adelante no vale nada para ninguna de las dos partes.
- Sea dueño y cuídelaSi la propiedad no va a generar ingresos, la pregunta pasa a ser quién vigila una vivienda vacía. Es un servicio independiente y mucho más económico, y se explica en otra página.
- Espere y compruebe de nuevoUna comunidad puede volver a votar y un municipio puede cambiar sus normas en cualquiera de las dos direcciones. Si hoy la respuesta es no, conviene saber qué tendría que cambiar para que se convirtiera en un sí, y eso es algo que podemos decirle en lugar de intentar adivinarlo.
Ya alquilé la propiedad por mi cuenta. ¿Qué ocurre con mi anuncio y mis reseñas?Nos hacemos cargo del calendario en lugar de empezar de nuevo. Se respetan las reservas confirmadas en las condiciones existentes y, cuando es posible, conservamos el anuncio actual para no perder el historial de reseñas, porque un anuncio con dos años de reseñas genera más ingresos que uno nuevo sin ninguna. Lo que suele cambiar primero son los precios y las fotografías. Infórmenos antes de firmar nada, porque una entrega a mitad de temporada requiere planificarse teniendo en cuenta las reservas que ya existen.
Lo que comprobamos antes de gastar nada
Esto se hace antes de la sesión de fotos, antes de solicitar la licencia y antes de mover cualquier dinero. Lleva días, no semanas, y la mayor parte es trabajo de despacho. El resultado es una respuesta sencilla: sí, y esto es lo que necesita, o no, y este es el motivo. Si la respuesta es no, ambos hemos ahorrado mucho tiempo y usted no ha pagado nada.| Qué comprobamos | Por qué decide la respuesta | Qué obtiene |
|---|---|---|
| La propia propiedad | ||
| Documentación de ocupación y habitabilidad | Una propiedad no puede registrarse para uso turístico sin los documentos que acrediten que es legalmente habitable. En una obra nueva, estos documentos llegan con la entrega; en una vivienda de segunda mano antigua, en ocasiones faltan por completo, lo que constituye un problema anterior a usted. | Confirmado a partir de los documentos, con las carencias indicadas. Todo lo que falte se remite a su abogado, no a nosotros. |
| Si puede existir un registro en esta dirección | Solicitar una licencia para una propiedad que no puede obtenerla cuesta semanas y los honorarios del abogado, y acaba exactamente donde empezó. | Comprobado en el registro antes de presentar nada. |
| La distribución, las camas y lo que exigen las normas | El alojamiento turístico tiene unos requisitos mínimos, y el número de huéspedes que puede alojar legalmente determina cuánto puede generar la propiedad más que la tarifa por noche. | Una capacidad por escrito y qué tendría que cambiar para aumentarla. |
| El municipio y el registro | ||
| Las restricciones del municipio | Varios municipios han endurecido las normas para los nuevos alquileres turísticos, y la decisión se toma por municipio y, a veces, por distrito. El registro andaluz no aceptará un registro cuando el municipio lo haya restringido. | La situación actual para su dirección exacta, con fecha, para que sepa cuándo se comprobó. |
| Si se están revisando las normas | Una norma que está a punto de cambiar importa tanto como una que ya ha cambiado, y esa es la diferencia entre gastar ahora en la puesta en marcha o esperar tres meses. | Lo que se sabe y lo que no, explicado claramente en lugar de presentarlo como una certeza. |
| La comunidad de propietarios | ||
| Los estatutos de la comunidad | Una prohibición puede figurar en los estatutos y, sencillamente, no ser mencionada por nadie que venda la propiedad. Este es el mismo documento que su abogado lee antes de una compra. | Leído, con las cláusulas pertinentes citadas para usted. |
| Las actas de las reuniones | La votación por mayoría de tres quintos que importa puede haber tenido lugar ya o estar en el orden del día de una reunión de la que nadie le informó. Una votación prevista para el mes que viene puede decidir el motivo principal por el que compra. | Leídas hasta donde existan, con todo lo relevante señalado. |
| La posición real de la comunidad | Un edificio donde alquilar es legal pero los vecinos son hostiles es un edificio donde cada huésped genera una queja. Es una valoración, no un documento, y merece la pena tenerla. | Una valoración sincera, incluso cuando sea el motivo por el que le diríamos que no. |
| Si realmente funcionará | ||
| Registro de huéspedes y obligaciones operativas | Cada huésped debe registrarse en cada estancia, y la obligación recae en el anfitrión. Es algo que los propietarios que alquilan de forma privada desconocen con mayor frecuencia. | Preparado antes de la primera reserva y realizado digitalmente en cada entrada. |
| Acceso, llaves y cómo entra un huésped | Una urbanización cerrada cuyo código la comunidad no quiere facilitar, o un edificio donde el conserje se niega a recibir huéspedes turísticos, convierte una buena propiedad en una propiedad imposible de gestionar. | Comprobado en la práctica, no dado por supuesto. |
| Si podemos ponerlo en marcha a tiempo | Una salida a las diez y una entrada a las tres dejan cuatro horas para una limpieza completa y el cambio de la ropa de cama. Si nuestro equipo no puede estar allí de forma fiable, la propiedad queda fuera de lo que aceptamos, y preferimos decírselo antes que aceptarla. | Un sí o un no claro, basado en la ubicación real de la propiedad. |
| Lo que necesita la propiedad antes del primer huésped | Camas, ropa de cama, una cocina preparada para seis personas en lugar de dos, oscurecimiento en los dormitorios y aire acondicionado revisado. Una propiedad amueblada para su propietario rara vez está amueblada para los huéspedes. | Una lista en la que se separa lo esencial de lo que puede hacerse más adelante. |
Cómo empieza
La compra consta de quince pasos y termina con las llaves. Esto es lo que ocurre después. Si compró a través de nosotros, la comprobación del alquiler del paso 01 ya se realizó antes de su reserva, por lo que esto comienza en el paso 02. Si no lo hizo, comienza con una dirección y una llamada telefónica.Paso 15 de 15 y después
- La comprobación de idoneidadGratis, días aprox.Usted nos facilita la dirección y nos indica qué quiere hacer con la propiedad. Comprobamos las tres capas y le damos una respuesta por escrito con los motivos. Es gratis, tanto si sigue adelante como si no, y es el paso que decide todo lo que viene después.New buildPreguntamos de antemano al promotor si el alquiler de corta duración está permitido por las normas de la comunidad, porque en una obra nueva puede que todavía no haya actas que leer y los estatutos sean un borrador del promotor. Obtener la respuesta antes de la escrituración es mucho más fácil que obtenerla después.ResaleLeemos los estatutos y las actas de las reuniones, y su abogado los verifica. En una propiedad que ya se ha alquilado anteriormente, también comprobamos si el registro existente se transfiere o si hay que presentar uno nuevo, porque los vendedores suelen dar por hecho lo primero y no siempre es así.
- Nos situamos en la propiedadAntes de anunciarlaNo asumimos la gestión de una propiedad que no hayamos visto. La visita es el momento en que aparece la respuesta real: cómo se fotografiará la propiedad, cuántas personas pueden dormir cómodamente en ella, en lugar de hacerlo solo técnicamente, qué falta, si la terraza es el motivo por el que alguien la reserva y con qué rapidez puede entrar y salir nuestro equipo en un día de cambio de huéspedes.
- La licencia, con su abogadoSemanasSu abogado presenta la inscripción y la prepara con nosotros. Paralelamente, le indicamos qué necesita la propiedad antes de recibir al primer huésped, separando lo esencial de lo que puede esperar hasta después de la primera temporada.
- Fotografía, anuncio y preciosAproximadamente díasFotografías profesionales, el anuncio redactado para cada canal, el calendario de precios preparado para la temporada en la que se lanza y la propiedad activa en las plataformas mediante un único calendario. Todo esto está incluido en la comisión y no se le factura nada por ello.
- El primer huésped y el primer informeA partir de entoncesLlegan las reservas, se prepara la propiedad entre una y otra y, un mes después, recibe el primer informe y el primer pago. Después, nos ponemos en contacto con usted cuando haya que tomar alguna decisión y, si no, una vez al mes.
Hacerlo usted mismo o no
La misma propiedad, la misma temporada y dos maneras de hacerlo. La columna izquierda muestra lo que realmente implica alquilar de forma privada desde Chequia, no una caricatura de ello.| Por su cuenta o mediante otra agencia | Con Arevont | |
|---|---|---|
| ¿Quién verificó su autorización? | Normalmente, nadie. Un agente dijo que sí, o el anuncio indicaba que había una licencia disponible, pero ninguna de las dos cosas es un documento. | Nosotros lo hacemos, en los tres niveles, antes de gastar nada. No consideramos la respuesta de un agente una confirmación. |
| ¿Quién responde al huésped a las once de la noche? | Usted, en inglés, desde otra zona horaria, por una caldera que nunca ha visto. | Nosotros, en el idioma del huésped, y usted se entera al verlo en el informe. |
| ¿Quién limpia entre estancias? | Una empresa de limpieza que usted nunca ha conocido, reservada por mensaje, cuya ausencia descubre por el siguiente huésped. | Nuestros propios limpiadores, en nuestra propia nómina y con un horario que controlamos. |
| ¿Quién registra a los huéspedes ante la policía? | Usted, en cada estancia, y la mayoría de los anfitriones privados ni siquiera sabe que existe esa obligación. | Se hace digitalmente en cada registro de entrada, como parte del servicio. |
| ¿Quién paga una caldera averiada en agosto? | Usted, mediante una transferencia desde Chequia, después de encontrar a un fontanero que responde en un idioma que no habla. | Se paga con los ingresos al coste, se detalla en el informe y hay alguien presente mientras se realiza el trabajo. |
| ¿Qué ocurre en un mes sin reservas? | 0 €, y el anuncio sigue ahí sin recibir reservas. | 0 €. La comisión es una parte de los ingresos, por lo que sin ingresos no hay comisión. |
| El coste cuando sí se alquila | La comisión de la plataforma, más su propio tiempo, que es el coste que nadie contabiliza. | 20 % + IVA de la reserva, más la propia comisión de la plataforma, y ninguna comisión de la plataforma para nuestros huéspedes directos. |
| El idioma en que sucede todo | En español con el ayuntamiento, la comunidad y los profesionales. En inglés con los huéspedes. | Consúltenos; de lo demás nos encargamos. |
El apartamento tenía sentido. Una reunión que nadie había mencionado decidió el resultado.
Sí, y este es uno de los casos que ya aparecen en nuestra página de inicio. Corresponde más a esta página que a cualquier otra, porque el alquiler de corta duración era la razón principal por la que el cliente compraba. Un apartamento de 495.000 € en Mijas, que se ajustaba al presupuesto y al uso que el cliente quería darle. Ya estaba reservado y el depósito estaba pagado.- Qué compraba el clienteUn apartamento que se ajustaba al presupuesto y al plan. El alquiler de corta duración formaba parte de ese plan. La propiedad estaba reservada y el depósito de la reserva se había pagado.
- Lo que encontramosTrabajando con el abogado, descubrimos que se había convocado una reunión de la comunidad poco después de la reserva y que el orden del día incluía una votación sobre los alquileres de corta duración. La información que decidiría si la compra tenía sentido no figuraba en el anuncio.
- Lo que hicimosRecomendamos no continuar automáticamente solo porque la propiedad ya estuviera reservada. Esperamos el resultado de la votación.
- Cómo terminóLa votación no autorizó aquello con lo que contaba el cliente. Recomendamos no seguir adelante con la compra. Se devolvió el depósito de la reserva y el cliente se retiró de la operación.
El cliente evitó no solo una mala compra. Tampoco perdió el depósito de la reserva.
Cómo se paga
- AnfitriónPaga la tarifa por noche y los gastos de limpieza. La plataforma descuenta su propia comisión antes de que el importe nos llegue, y un huésped que reserva directamente con nosotros no asume nada de eso.
- UstedNo paga nada por adelantado ni mensualmente. Nuestro 20 % y los propios gastos de la propiedad se descuentan de lo que esta genera, y ambos conceptos aparecen detallados en el mismo extracto.
- ArevontEl 20 % de cada reserva, el importe de la limpieza menos la lavandería y 25 € por hora cuando alguien tiene que estar en la propiedad para recibir a un profesional. Eso es todo. No llega nada de ningún otro sitio y no se cobra nada a ningún profesional por la presentación.
No hay nada que pagar al comenzar ni en un mes sin reservas. El acuerdo continúa y puede finalizarlo cuando quiera, respetando las reservas confirmadas al terminar.Si también gestionamos el alquiler de corta duración de la propiedad, no hay ninguna comisión de gestión adicional: la parte de custodia ya está cubierta por la comisión del alquiler. No es un descuento que hayamos inventado para esta página, sino la forma en que ambos servicios siempre han encajado.Todo lo que ya tiene de nosotros permanece igual. Los contactos, las respuestas y la ayuda habitual después de la entrega de las llaves no tienen precio y nunca lo tendrán, tanto si la propiedad genera un euro como si no.
Nos encargamos personalmente de la gestión de la propiedad, la limpieza y los alquileres de corta duración completos.
Lo que no le diremos y cuándo no debería hacerlo
No garantizamos la ocupación ni los ingresos, y ningún gestor honesto debería hacerlo. Lo que genera una propiedad depende del mercado, de la propia propiedad, de sus reseñas y de sus precios, y nosotros controlamos los dos últimos factores. Cualquiera que le dé una cifra antes de haber visto su propiedad y antes de la primera temporada le estará diciendo algo que no puede saber.Por eso tampoco hay una sola cifra de ingresos en esta página. Ni tasa de ocupación, ni tarifa media por noche, ni rentabilidad. En la versión anterior de esta página teníamos cifras de ese tipo y eran marcadores de posición que nadie había verificado, lo cual es peor que no tener ninguna. Cuando publiquemos cifras aquí, serán reales y procederán de propiedades que gestionamos de verdad; hasta entonces, la ausencia es la respuesta honesta.El alquiler es el único riesgo real de toda la compra y merece repetirse al final, igual que al principio. Hemos visto a compradores construir todo su presupuesto sobre los rendimientos del alquiler y descubrir después que su comunidad había votado en contra de los alquileres de corta duración. Si compra por el alquiler, verifíquelo antes del depósito de la reserva, ya sea con nosotros o con otra persona.Solo hacemos esto desde Manilva hasta Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís y Marbella. Fuera de esas cinco localidades, decimos que no. Un gestor que no puede tener a una persona de limpieza en la puerta el día del cambio de huéspedes es un número de teléfono, no una operación, y cobrarle por ello sería peor que no tener esta página. Por la misma razón, también aceptamos un número limitado de propiedades.Y hay una versión de usted para la que esto no es adecuado. Si su único viaje al año es durante las dos primeras semanas de agosto, el alquiler ocupará las semanas que realmente desea. Si la propiedad está en un lugar con poca actividad fuera de temporada, quizá se alquile diez semanas y permanezca vacía cuarenta y dos, lo que supone mucho movimiento para muy poco rendimiento. Si sencillamente prefiere que nadie más duerma en su cama, es una respuesta completamente legítima y existe un servicio más económico para usted: alguien cuida de la propiedad y nadie se aloja en ella.
Preguntas más frecuentes sobre el alquiler de corta duración
- ¿Cuál es su comisión y hay algo más?
- El 20 % de cada reserva, descontado de los ingresos del alquiler después de los gastos propios de la propiedad. No hay coste inicial, cuota mensual, tarifa por publicar el anuncio ni cargo por la fotografía. El porcentaje exacto se confirma para su propiedad antes de que decida nada, porque una propiedad que requiere más trabajo para alquilarse cuesta más de gestionar. Las únicas otras partidas que aparecen en un extracto son la comisión de la propia plataforma, los gastos en que haya incurrido la propiedad y 25 € por hora si alguien tuvo que estar allí para recibir a un profesional.
- ¿Cuándo y cómo recibo el pago?
- Mensualmente, en una cuenta a su nombre en España, con un extracto que muestra cada reserva, cada gasto y la comisión. Necesita una cuenta bancaria española para ello. Si todavía no tiene una, es un trámite independiente y sencillo, y existe una página al respecto.
- ¿Quién registra a los huéspedes ante la policía?
- Nosotros, digitalmente, en cada registro de entrada. España lo exige para todos los huéspedes y todas las estancias, y la obligación corresponde al anfitrión, no a Airbnb ni a Booking. Es una de las dos cosas que los propietarios que alquilan de forma privada suelen desconocer; la otra es que la propiedad debe estar registrada antes de poder anunciarse.
- ¿Puedo usar la propiedad personalmente?
- Sí. Bloquea las fechas que desea antes de la temporada y la utiliza. La única limitación es que no se puede cancelar una reserva confirmada para dejar sitio, la misma norma que aplica cualquier hotel. La mayoría de los propietarios satisfechos con este acuerdo vienen durante los meses intermedios y en Navidad, y dejan que la propiedad genere ingresos durante el verano.
- ¿Qué ocurre si algo se avería mientras hay un huésped en la propiedad?
- Nos ocupamos de ello. Las cosas pequeñas se reparan ese mismo día con cargo a los ingresos y aparecen en su extracto junto con la factura correspondiente. Todo lo costoso se presupuesta y se le envía un mensaje antes de realizarlo, salvo que esté causando daños de forma activa; en ese caso, detenemos primero los daños y le llamamos después. Usted no es la persona a la que un huésped debe escribir por una caldera.
- ¿Garantizan unos ingresos mínimos o un número mínimo de noches?
- No, y ningún gestor honesto debería hacerlo. Los resultados dependen del mercado, de la propiedad, de sus reseñas y de sus precios. Lo que sí haremos es decirle antes de empezar si creemos que una propiedad se alquilará bien, incluso cuando la respuesta sea negativa, y preferiríamos perder la propiedad de la cartera antes que aceptar una que produzca un propietario decepcionado.
- ¿Cuánto tiempo pasa desde la primera llamada hasta el primer huésped?
- La comprobación de idoneidad lleva días. La licencia y el registro tramitado por su abogado son lo que más tiempo requiere, y hablamos de semanas, no de días. La fotografía, los anuncios y los precios llevan días una vez que la propiedad está lista. Lo que suele determinar el calendario no es el papeleo, sino si la propiedad está amueblada y equipada para los huéspedes; en una propiedad comprada vacía, esto constituye un trabajo independiente con su propio plazo.
- ¿Pago impuestos en España por los ingresos del alquiler?
- Sí, y se calcula de forma diferente para los periodos en los que la propiedad está alquilada y aquellos en los que usted la utiliza o permanece vacía. Los gastos deducibles pueden descontarse de los ingresos del alquiler cuando se cumplen las condiciones legales, y el cálculo depende de su residencia fiscal y del uso que se haga de la propiedad. No somos asesores fiscales ni pretendemos serlo: lo que proporcionamos son las cifras mensuales que necesita su asesor, en el formato que nos solicite.
