Contrato de compraventa al comprar una propiedad en España
En 30 segundos
En una reventa en España se utiliza un contrato de arras, con un depósito del 10 to 20 % del precio. La legislación española reconoce tres tipos de contrato de arras, cada uno con consecuencias diferentes si la operación no llega a buen fin. El contrato debe especificar el tipo, porque si no dice nada, el tipo aplicable por defecto es el peor para el comprador.
| arras penitencialesCódigo Civil, art. 1454 | arras confirmatoriasLa opción tácita | arras penalesuna combinación | |
|---|---|---|---|
| Qué es | Derecho a retirarse por un precio fijo | Un pago parcial ordinario | Una penalización, más el derecho a forzar la venta |
| Si se retira | Usted pierde el depósito | Aún pueden demandar para completar | Usted paga la penalización, pero aún pueden forzar la venta |
| Si se retiran | Se lo devuelven duplicado | Aún puede demandar para completar | Pagan la penalización, pero aún puede forzarse la venta |
| Elíjalo si | Quiere una salida sencilla a un precio conocido | Ninguna de las partes planea retirarse | Quiere algo que disuada de retirarse más que un simple depósito |
¿Qué contrato firmo y qué ocurre si necesito retirarme?
Usted firma un contrato de arras. Lo que ocurre si se retira depende por completo de cuál de los tres tipos legales mencione el contrato. El contrato de arras es el contrato privado de señal utilizado para una vivienda de segunda mano. El comprador y el vendedor lo firman antes de acudir al notario y en él se establece la penalización si cualquiera de las partes cancela la operación. El depósito es el pago sustancial que sigue a la reserva y compromete a ambas partes con la compraventa, y la práctica española lo considera una señal y no un pago a cuenta del que pueda retirarse. Las arras no son lo mismo que un depósito checo. Según el tipo acordado, retirarse puede costar al comprador el depósito y al vendedor el doble de esa cantidad. Se trata de una consecuencia mucho mayor de lo que la palabra "depósito" sugiere a un lector extranjero.El artículo 1454 del Código Civil describe el tipo que utilizan la mayoría de los contratos: arras penitenciales. Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito. Este tipo permite a cualquiera de las partes retirarse sin más, por un precio fijo. Existen otros dos tipos, y funcionan de forma muy distinta. Puede consultar los tres desarrollados íntegramente junto a este párrafo.Si el contrato no indica qué tipo se aplica, suele decirse que los tribunales españoles aplican por defecto las arras confirmatorias. Esta es la modalidad que NO le permite retirarse sin más por el precio del depósito. Esta regla predeterminada se repite ampliamente en los comentarios jurídicos. Sin embargo, el propio artículo 1454 solo regula las arras penitenciales y no indica qué ocurre por defecto cuando el contrato guarda silencio. La regla real predeterminada no se ha confirmado cotejándola con el texto jurídico oficial del BOE. Para un comprador, el enfoque más seguro es suponer que se aplican las arras confirmatorias hasta que un abogado confirme lo contrario. Precisamente por eso, el tipo debe figurar en una frase clara del contrato y no quedar sujeto a una suposición.
¿Qué tipo de arras debo pedir?Las arras penitenciales, si para usted es importante poder desistir por un precio conocido. Este es también el tipo que suelen utilizar por costumbre la mayoría de los agentes inmobiliarios y abogados españoles. En la práctica, normalmente solo pide a su abogado que confirme que el término figura en el contrato, no que incluya algo inusual.
¿Es diferente la obra nueva?
Sí. El documento que sigue a la reserva en una obra nueva suele denominarse simplemente contrato privado de compraventa, no «arras». Los artículos del Código Civil mencionados anteriormente no lo regulan. Todo pago que realice al promotor antes de que finalice la construcción debe estar cubierto, desde el momento en que se concede la licencia de obras, por un aval bancario o una póliza de seguro a su nombre, emitidos por un banco o aseguradora autorizados. Si el promotor no entrega a tiempo, la garantía devuelve cada euro que usted haya pagado, más los intereses legales. Esta es una protección de naturaleza diferente a la duplicación del depósito. La finalización de una obra nueva suele tardar entre 2 meses y 3 años, dependiendo de la fase concreta del proyecto.La ley aplicable actualmente es la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, modificada por la Ley 20/2015. Una ley anterior, la Ley 57/1968, regulaba esta cuestión y todavía aparece mencionada en gran parte del material antiguo disponible en internet. Fue derogada el 1 de enero de 2016, y su contenido se incorporó a la disposición mencionada. Si un contrato o un asesor sigue mencionando la ley de 1968, está citando una ley derogada. Conviene advertirlo, en lugar de suponer que es una abreviatura inofensiva.
| Viviendas de segunda manoarras | Obra nuevacontrato privado de compraventa | |
|---|---|---|
| Ley aplicable | Código Civil, art. 1454 | |
| Importe habitual en esta fase | 10 a 20 % del precio | Fijado por el calendario de pagos del promotor |
| Si no pueden entregar | Depósito devuelto por duplicado si se pactaron arras penitenciales | Cada pago devuelto íntegramente, más los intereses legales, conforme al aval |
| Qué comprueba primero su abogado | Que el contrato indique el tipo de arras | Que exista un certificado real de aval bancario para sus pagos concretos |
¿Cuánto se tarda desde la firma del contrato hasta recibir las llaves?
En una reventa, todo el proceso desde la reserva hasta la entrega de llaves suele durar entre 1 y 3 meses. El contrato de arras suele firmarse aproximadamente a mitad de ese período, una vez superada la comprobación jurídica de la diligencia debida, que dura aproximadamente entre 2 y 4 semanas. En una obra nueva, el mismo proceso tarda mucho más, entre 2 meses y 3 años, porque depende del avance del proyecto y no de un calendario fijo.Encargar a un abogado que revise el contrato antes de firmarlo, en cualquiera de las dos vías, suele costar aproximadamente ~1 % del precio. Es un coste pequeño en comparación con lo que está en juego: un documento que determina si recuperará o no el depósito, y si lo hará duplicado o no.
¿Qué puede salir mal en esta fase y cómo lo detecta primero un abogado?
Casi nada de lo que sale mal aquí es inusual. Normalmente se trata de uno de una breve lista de errores corrientes. Detectar cada uno antes de firmar cuesta poco, pero corregirlo después resulta caro.
- Riesgo máximoEl contrato no indica qué tipo de arras se aplicaSuele interpretarse como confirmatorias, lo que no le permite desistir simplemente por el importe del depósito.What to do insteadConfirme que en el texto figure la palabra "penitenciales" o el tipo que desea.
- Conviene oponerseEl depósito se ingresa directamente en la cuenta del propio vendedorSi el vendedor ya lo ha gastado, una sentencia que reconozca el doble del depósito no equivale a recuperar el dinero.What to do insteadPida en su lugar una cuenta de cliente o una cuenta de garantía, especialmente porque el vendedor podría tener que devolverle el doble del depósito.
- Riesgo máximoEl aval bancario de una obra nueva se describe como "automático en cuanto pague"El aval debe existir para sus pagos concretos, emitirse a su nombre y estar vigente desde el momento en que se concede la licencia de obras. No es una simple promesa general de la empresa.What to do insteadPida el certificado individual. No acepte una declaración comercial de que existe un sistema de avales.
- Conviene oponerseEl plazo de escrituración no tiene consecuencias si se incumpleUna fecha sin consecuencias asociadas no constituye una protección real en ninguna de las dos vías. Es solo una esperanza.What to do insteadAsegúrese de que el contrato indique qué ocurre con el dinero y con la operación si se retrasa la fecha acordada.
Qué debe confirmar antes de firmar el contrato vinculante
Cinco cosas. Su abogado debe comprobarlas, no limitarse a leerlas una vez y confiar en ellas, porque este contrato determina las consecuencias reales de desistir.- Qué tipo de arras se menciona, en una vivienda de segunda manoLa palabra «penitenciales» (o una declaración clara equivalente del derecho a desistir respecto del depósito) debe figurar en el texto, no quedar implícita. Una versión deficiente habla de «arras» de forma genérica y nunca especifica el tipo.
- Dónde queda realmente el depósitoUna cuenta de cliente o de depósito en garantía ofrece una posición más sólida que ingresar el dinero directamente en la cuenta personal del vendedor, especialmente si posteriormente este debe devolverlo por duplicado. Una versión deficiente no especifica ninguna cuenta, sino únicamente «pagado al vendedor».
- El certificado del aval bancario en una obra nuevaDebe identificar su unidad y sus pagos específicos, y estar emitido por un banco o una aseguradora autorizados, no ser un folleto general de la empresa sobre avales. Una versión deficiente es una declaración comercial que afirma que «todos los pagos están garantizados» sin adjuntar ningún certificado.
- El plazo de escrituración y qué ocurre si se incumpleAmbas vías deben especificar qué ocurre con el dinero y con la operación si no se respeta la fecha acordada, no solo qué sucede si cualquiera de las partes cambia de opinión. Una versión deficiente indica una fecha, pero no establece ninguna consecuencia por incumplirla.
- Qué se incluye por escrito en una vivienda de segunda manoElementos fijos, electrodomésticos y cualquier cosa que el anuncio diera a entender, pero que la escritura no incluya automáticamente. Este es el último documento antes del notario en el que todavía resulta económico añadir un elemento omitido. Una versión deficiente dice «tal como se ha visto» sin detallar ningún elemento.
Esto explica la ley, no su contrato específico
Esta es información general sobre el derecho contractual español tal como se encontraba el 17 de agosto de 2026, consultada en la fuente original, no copiada de comentarios. No constituye asesoramiento jurídico sobre el documento que tiene delante. El tipo de arras aplicable, si un certificado de aval bancario es auténtico y está vigente, y cuál es realmente el coste de incumplir un plazo son cuestiones que solo puede responder un abogado independiente que lea su contrato específico.Nosotros no redactamos este contrato ni somos parte del mismo. Lo que nos aseguramos de hacer es que un abogado lo lea antes de que usted lo firme. También nos aseguramos de que el tipo de arras o el certificado de garantía sean hechos expresamente identificados y comprobados, no meras suposiciones que todos mantienen sobre los demás.
Preguntas más frecuentes sobre el contrato de compraventa
- ¿Es el contrato de arras lo mismo que la escritura firmada ante el notario?
- No. El contrato de arras es un documento privado entre comprador y vendedor. Se firma antes de la fase notarial, sin la presencia de un notario. La escritura pública se firma posteriormente en la notaría, y es la que transmite la propiedad. El contrato de arras establece las condiciones que después se formalizan en la cita con el notario.
- ¿Qué ocurre con el depósito de arras si la compraventa no sale adelante por un motivo que ninguna de las partes puede controlar?
- Depende de lo que el propio contrato establezca para esa situación. Precisamente por eso, un contrato de arras bien redactado abarca más que «el comprador cambia de opinión» y «el vendedor cambia de opinión». Una causa ajena al control de ambas partes, como la denegación de una hipoteca por motivos no relacionados con la conducta del comprador, merece su propia cláusula específica, en lugar de quedar sujeta a la regla general de las arras penitenciales.
- ¿Puedo negociar el porcentaje del precio que se paga en esta fase?
- Sí, entre 10 y 20 % es un intervalo habitual, no una norma fija. La cifra exacta forma parte de lo que acuerdan el comprador y el vendedor. Una cifra menor reduce lo que está en riesgo si necesita retirarse conforme a la regla penitencial. Un vendedor puede pedir más si lo considera una señal más firme de compromiso.
