Errores más comunes al comprar una vivienda en España
En 30 segundos
Los errores que más dinero cuestan a los compradores extranjeros en España son corrientes. Calculan el precio de venta y nada más, pero el coste real es entre un 8 y un 13 % superior. Esperan que el notario compruebe la propiedad, pero no lo hace. Y deciden el último día de un viaje para visitar propiedades porque el vuelo de regreso es el domingo.
- ProcesoProcesoFirmar una reserva antes de leer las condiciones de reembolso.What to do insteadHaga que el abogado lo lea antes de que salga el dinero.
- DineroDineroPresupuestar el precio de venta y nada más, sin contar el 8 al 13 % adicional.What to do insteadCalcule el coste total antes de empezar a buscar.
- InmuebleInmuebleOmitir la inspección técnica porque nadie la exige.What to do insteadCompruebe la parcela y el edificio, no solo el precio.
- DecisiónDecisiónReservar el último día del viaje porque el vuelo de vuelta es el domingo.What to do insteadDecida los criterios antes de volar, no durante el viaje.
¿Qué preocupa a los compradores y qué es lo que realmente cuesta dinero?
Casi todos los compradores extranjeros llegan con la misma breve lista de temores, y casi ninguno de ellos acaba costando dinero. Conviene despejar primero esta lista, porque los temores hacen mucho ruido y los errores reales pasan inadvertidos.
Qué preocupa a los compradoresQué cuesta realmente dinero
- Los okupas se quedan con el apartamento mientras estoy en Chequia
- Ocurre, pero aquí es menos frecuente de lo que sugieren los medios checos. El riesgo real en esta zona es menos dramático: una norma que usted no leyó. Una comunidad de propietarios puede limitar lo que usted haga con el inmueble, y esa decisión se toma en una reunión a la que usted no asistió.
- El promotor se queda con mi dinero y nunca termina la obra
- Todo pago que realice antes de que termine la obra nueva debe estar cubierto por un aval bancario a su nombre, y su abogado comprobará la redacción aplicable a su vivienda antes de que se transfiera cualquier cantidad. El error con el dinero que realmente sucede es más pequeño y mucho más habitual: calcular el presupuesto basándose únicamente en el precio anunciado.
- Hay un defecto legal oculto que nadie puede encontrar
- Un buen abogado independiente los encuentra, y encontrarlos es precisamente el trabajo por el que usted paga. Lo que no cubre ninguna comprobación estándar, a menos que alguien lo solicite, es qué se puede construir legalmente en la parcela que tiene delante. Eso no es un defecto de la propiedad. Es un hecho sobre el vecindario.
- Pagaré demasiado por la propiedad
- Es posible, y si conserva la propiedad el tiempo suficiente, podrá recuperarse. La versión costosa consiste en pagar un precio justo por la propiedad equivocada: la microubicación equivocada, la orientación equivocada o un apartamento cuyos gastos corrientes lo hacen más caro que una vivienda similar.
¿Cuál de estos doce ve con más frecuencia?No le daremos una clasificación, porque no hemos hecho un recuento, y una clasificación inventada es exactamente el tipo de cosa que conviene evitar. Lo que sí podemos decirle es dónde se concentran los errores. Casi todo lo costoso sucede en dos momentos: la semana en que se fija el presupuesto y los dos últimos días de un viaje para visitar propiedades. Un abogado que trabaje para usted detecta la mayoría de los errores de documentación.
¿Qué errores del proceso afectan con más frecuencia a los compradores?
El notario español presencia la firma y convierte la compraventa en escritura pública, pero no comprueba si la propiedad es una buena decisión. No comprueba que el vendedor haya pagado los gastos de comunidad, que el edificio coincida con su documentación ni que el precio sea justo. Suponer lo contrario es el primero de cuatro errores. Los cuatro tienen el mismo origen: el proceso parece familiar, pero no lo es.
- HabitualEsperar que el notario compruebe la propiedadLa palabra existe en su idioma, pero allí describe un trabajo diferente. Un notario español confirma identidades, lee la escritura en voz alta y deja constancia de que usted ha firmado. No comprueba que el vendedor haya pagado los gastos de comunidad, que el edificio coincida con su documentación ni que el precio sea justo.What to do insteadConsidere la cita con el notario como el día en que la compraventa se hace definitiva, no como el día en que se comprueba. Las comprobaciones se realizan semanas antes, y hay que pagar a alguien para que las lleve a cabo.
- GraveUtilizar al abogado del vendedor o del promotorSe ofrece, y resulta práctico. En muchos países, la diferencia entre las dos partes no está clara. Aquí, el abogado del promotor realiza un trabajo competente, pero únicamente para el promotor.What to do insteadContrate a su propio abogado independiente, pagado por usted. Recomendamos habitualmente Malaga Solicitors, aunque puede traer al suyo. No cobramos ninguna comisión por recomendación en ningún caso.
- GraveFirmar un contrato de reserva sin leer las condiciones de devoluciónEl pago de la reserva es pequeño en comparación con el precio total de la compra. Parece una mera formalidad y los compradores suelen firmarlo bajo presión de tiempo. Pero es el único pago de toda la compra que no tiene ninguna garantía detrás.What to do insteadPida al abogado que lea el contrato de reserva antes de transferir el dinero, no después. Hay una cuestión importante: exactamente qué circunstancias hacen que el dinero vuelva a usted, y debe obtenerlo por escrito.
- HabitualFirmar documentos españoles que no puede leerTodos los presentes son amables y tienen prisa, y pedir una traducción parece ralentizar las cosas sin motivo.What to do insteadPida el documento con antelación, en un idioma que pueda leer, y solicite un intérprete jurado en la notaría si lo desea. Ralentizar una firma es gratis. Anularla no lo es.
¿Cuánto de todo esto puedo evitar sin pagar a nadie?Más de lo que la mayoría de la gente espera. Leer correctamente el contrato de reserva, preguntar para quién trabaja el abogado que está al otro lado de la mesa y pedir un documento en un idioma que pueda leer son acciones gratuitas. Lo que no es gratis es la comprobación jurídica independiente, y ese es el único ámbito en el que nunca le sugeriríamos ahorrar dinero.
¿Qué errores financieros cuestan más a los compradores?
Añada aproximadamente un 13 % al precio de una obra nueva y aproximadamente un 9 % al de una vivienda de segunda mano. Después, añada lo que cuesta mantener la propiedad cada año. A continuación, compruebe cuánto le prestará realmente un banco basándose en su propia tasación. Tres de los cuatro errores siguientes son simples cálculos, y el cuarto tiene que ver con el banco. Puede responder a los cuatro antes de mirar una sola propiedad.
- Calcular únicamente el precio anunciadoEn una obra nueva, prevea unos costes adicionales de aproximadamente el 13 % del precio. En una vivienda de segunda mano, aproximadamente el 9 %. La diferencia se debe principalmente a los impuestos. Una obra nueva conlleva un IVA del 10 % y, en Andalucía, AJD. Una vivienda de segunda mano está sujeta al impuesto de transmisiones, del 7 %. Después, añada el abogado, el notario, el Registro de la Propiedad y varios conceptos menores. En un apartamento de 500.000 €, no se trata de un pequeño error de redondeo. Es la diferencia entre una compra viable y otra que tendrá que renegociar.
- Calcular el coste de la compra y olvidar el de la propiedadSer propietario implica una serie de pagos que nunca termina: el impuesto local sobre bienes inmuebles, la recogida de residuos, el seguro, la electricidad y el agua, la declaración del impuesto de no residentes y los gastos de comunidad. Los gastos de comunidad son los que más varían, desde unos 900 € hasta unos 6.000 € al año. Por eso, dos apartamentos con el mismo precio pueden diferir en miles de euros anuales. Compare el coste total, no solo el precio.
- Dejar la transferencia de divisas para la última semanaPara un comprador extranjero, el mayor coste individual a menudo no es una comisión. Es el tipo de cambio aplicado a una transferencia importante. El segundo riesgo más grande son los plazos. Un banco puede pedirle que demuestre de dónde procede el dinero o retener una transferencia para una comprobación interna. Ambas situaciones son normales y ambas requieren varios días. El peor momento para descubrirlo es en la cita con el notario.
- Suponer que una hipoteca española funciona como una checaSi sus ingresos están denominados en una moneda distinta del euro, planifique de forma realista una financiación de aproximadamente la mitad del valor que el propio banco atribuya a la propiedad, no del 70 u 80 % de lo que usted haya acordado pagar. El banco presta tomando como base su propia tasación. Por tanto, si compra por 500.000 € y el banco valora la propiedad en 470.000 €, el préstamo se calcula sobre 470.000 €. Resuelva la financiación antes de reservar, no después de haber elegido la propiedad.
Puede responder a estos cuatro puntos antes de mirar una sola propiedad. Por eso aparecen tan pronto en la lista. Un presupuesto que ya incluye los impuestos, los costes anuales y la relación préstamo-valor real es un presupuesto con el que realmente puede buscar vivienda.
Fuentes
¿Cambian estos porcentajes si compro a través de una sociedad?Pueden cambiar. Es una cuestión para un asesor fiscal español antes de firmar nada, no para nosotros ni para una página web. Lo que sí diremos es lo siguiente: comprar mediante una estructura societaria para ahorrar impuestos es uno de los casos en los que una suposición checa funciona mal aquí, y el coste de equivocarse suele aparecer años después.
¿Qué errores cometen los compradores respecto a la propiedad en sí?
España no exige una inspección técnica. No le impide comprar junto a una parcela vacía. Y no le indica si puede alquilar el apartamento. Debe preguntar usted mismo por las tres cuestiones.
- GraveOmitir la inspección técnica porque nadie la exigeNo existe ninguna obligación legal ni una expectativa habitual, por lo que la mayoría de los compradores la omite. Las fotografías se toman en la mejor hora de la propiedad y no muestran su antigüedad. Los problemas costosos están detrás de la pared, debajo de la terraza y dentro de las instalaciones.What to do insteadSolicite una inspección técnica independiente para cualquier propiedad que le interese seriamente.
- GraveRevisar el edificio y no la parcela que tiene delanteUna comprobación legal estándar le informa sobre la propiedad que va a comprar. No le indica qué se puede construir legalmente en el terreno contiguo. Una villa antigua y baja delante de su terraza puede estar situada en una parcela autorizada para construir algo mucho más alto.What to do insteadPregunte qué permite la normativa urbanística en la parcela de delante antes de valorar las vistas en el precio.
- HabitualDar por hecho que puede alquilarla a turistasNo es automático. Depende de la propiedad, del municipio, de las normas de la comunidad y del sistema de licencias vigente. Una comunidad puede aprobar, limitar, establecer condiciones o prohibir el alquiler turístico mediante una votación por mayoría de tres quintas partes.What to do insteadVerifique los derechos de alquiler antes de reservar, si el alquiler es uno de los motivos por los que compra.
¿Es más arriesgada una compra sobre plano que una vivienda de segunda mano?Es un tipo de riesgo diferente, no simplemente un riesgo mayor. En una compra sobre plano, su dinero está expuesto durante más tiempo y la fecha de escrituración puede cambiar. Por eso, cada pago anterior a la escrituración debe estar cubierto por un aval bancario a su nombre. En una vivienda de segunda mano, obtiene la propiedad de inmediato, pero también hereda su historial: su estado, su documentación y su situación dentro de una comunidad que ya tiene decisiones y deudas. Los errores siguientes pueden producirse en ambas situaciones.
¿Cuál es el error individual más caro en esta costa?
Un calendario, no un documento. Es así: cinco días reservados, ocho visitas al día, un vuelo de vuelta el domingo y una reserva firmada el sábado por la tarde. El viaje está terminando y volver a casa sin nada parece un fracaso. Ninguna de las guías inglesas menciona este error. Según nuestra experiencia, es el más costoso de los catorce.Aquí no hay ningún problema legal. Todo el mundo es honesto y la documentación está en orden. Pero el comprador sigue habiendo tomado la decisión por el motivo equivocado. Un plazo impuesto por un vuelo, unas vacaciones escolares o una ronda de precios de un promotor no es una razón para que una propiedad sea adecuada para usted.La solución es sencilla y funciona. Antes del viaje, decida qué haría que una propiedad mereciera la pena reservar. Escríbalo. Y permítase de antemano volver a casa sin comprar. La mayoría de los días de visitas incluyen menos de seis propiedades, por el mismo motivo: después de seis, deja de verlas realmente. Si el viaje le proporciona una selección de propiedades en lugar de una firma, ha sido un viaje satisfactorio.
La otra mitad de este problema es la presión por la disponibilidad, y merece tener su propio nombre. "La última unidad buena" es un motivo para que el vendedor quiera una decisión rápida. Pero, por sí sola, no es un motivo para que usted tome una.
¿Cuáles de estos errores son específicamente checos?
Cuatro errores, y ninguno aparece en ninguna guía inglesa, porque no son errores que cometa un comprador inglés. Cada uno es un hábito que funciona bien en Chequia, pero no funciona aquí.| Qué se traslada desde Chequia | Por qué no funciona aquí | Qué hacer en su lugar |
|---|---|---|
| La certeza del Registro de la Propiedad | En muchos países, el listado de titularidades del Registro de la Propiedad constituye prácticamente una prueba definitiva, y la gente trata de la misma manera la versión española. Una nota simple es el extracto sencillo del Registro de la Propiedad español que muestra quién es el propietario y qué cargas constan sobre la propiedad, y es el primer documento que lee su abogado antes de que usted pague nada. Pero no es una prueba definitiva. Es una instantánea en el tiempo. Algunas cargas tardan en aparecer y el edificio real puede diferir de lo registrado. | Léala como una fuente de información entre varias. El abogado la revisa junto con el certificado de la comunidad, el estado de la licencia, el Catastro y el propio edificio. La diferencia entre dos cualesquiera de estos elementos es lo que detecta la comprobación. |
| El agente es más o menos neutral | En muchos países, apenas existe diferencia entre el agente del comprador y el agente del vendedor, por lo que un comprador extranjero no piensa en preguntar. En esta costa, la persona que le muestra la propiedad suele recibir sus honorarios del vendedor y desempeña correctamente su trabajo para él. | Haga una pregunta a cualquiera que le enseñe una propiedad: quién le paga. Después, decida cómo interpretar sus respuestas. No es una acusación, sino un hecho que necesita conocer. |
| Presupuestar en coronas | Un presupuesto basado en un tipo de cambio que vio una vez no es un presupuesto real. En una compra de varios cientos de miles de euros, un pequeño movimiento del tipo de cambio vale más que todos los gastos de esta página juntos. Además, el tipo que obtiene en una transferencia grande no es el tipo que ve en las noticias. | Fije el presupuesto en euros, obtenga una cotización real para el importe de la transferencia que realmente hará y sepa, antes de hacer una oferta, cómo afecta un movimiento del tipo de cambio a su límite máximo. |
| Mi abogado, mi banco y mi intermediario vienen conmigo | Su propio abogado de su país no puede tramitar una transmisión inmobiliaria española. Una hipoteca checa no grava una propiedad española. Y una aseguradora checa normalmente no asegurará el edificio. La gente suele descubrirlo justo cuando lo necesita. | Dé por hecho que no le acompaña nada salvo su dinero y su documentación. Prepare pronto los equivalentes españoles. Cuente con que el NIE será el primer paso que necesitará, no algo que pueda dejar para más adelante. |
Todos los hallazgos de aquí son baratos antes del contrato de reserva y caros después.
Casi nada de esto es excepcional. Lo que determina el coste es cuándo sale a la luz. Estas son categorías reales de hallazgos, mostradas a ambos lados de la firma.| Antes de reservar | Después de firmar | |
|---|---|---|
| Votación vecinal sobre alquiler turístico | Espera a la reunión, lee el resultado y decide teniéndolo delante. Si elimina el motivo por el que iba a comprar, no compre. | Es propietario de un apartamento que no puede cumplir la finalidad para la que lo compró. La votación no se aplica retroactivamente a quienes ya alquilan legalmente, lo que no ayuda a quien todavía no ha empezado. |
| Qué construir en la parcela de enfrente | Se comprueba la situación urbanística y se determina si el precio tiene sentido teniendo en cuenta el riesgo o no. | Se entera cuando levantan la valla. Las vistas representaban una parte importante del precio y no hay forma de recuperarlas. |
| Documentos que no coinciden con el edificio | Los requisitos se envían al vendedor y el siguiente paso queda pendiente hasta que se resuelvan. El riesgo permanece de su lado. | El riesgo es suyo. Es propietario de una ampliación no documentada y quien debe legalizarla. |
| Comunidad con deudas o una derrama pendiente | Se solicita el certificado, se leen las últimas actas y la derrama se negocia para incluirla en el precio o se convierte en un motivo para desistir. | Un periodo limitado de cuotas atrasadas sigue a la propiedad y no al vendedor, y la derrama llega a su nombre. |
| Coste total real | Los impuestos, los honorarios y los costes anuales de mantenimiento están incluidos en el presupuesto, por lo que el límite con el que busca es real. | La diferencia sale del depósito, del presupuesto para amueblar o de la reserva que pensaba conservar. |
| El propio depósito de reserva | Primero se leen las condiciones de reembolso, de modo que el depósito queda protegido específicamente frente a estos hallazgos o no se paga. | Son entre 6.000 y 11.000 € fuera del sistema de garantías, y que se recuperen o no depende de una redacción que nadie leyó. |
Cuatro veces que aconsejamos no comprar
Cada error anterior pertenece a una categoría. Los cuatro casos que se encuentran detrás de esas categorías son reales y están explicados íntegramente en su propia página. En uno, una decisión de la comunidad determinó el resultado. En otro, una obra nueva, la presión por decidir rápido era lo único urgente. En una vivienda de segunda mano, la parcela situada enfrente podía albergar legalmente algo de tres plantas de altura. Y en una villa, el edificio y su documentación no coincidían por completo. No teníamos nada que ganar con ninguna de esas cuatro conversaciones.No los presentamos aquí de forma resumida. Un caso que merece la pena leer merece leerse correctamente, y está a un solo clic.
Los errores de los que no podemos salvarle
Podemos comprobar una propiedad, una comunidad, una parcela y un conjunto de documentos. No podemos decirle si en 2032 seguirá queriendo volar hasta aquí seis veces al año, y esa es la suposición en la que se basan la mayoría de las segundas residencias. Si la respuesta sincera es un viaje al año durante dos semanas, alquilar suele ser la mejor opción, y se lo diremos.El otro factor es el presupuesto, y es lo menos popular que decimos. Por debajo de aproximadamente 250.000 € por la propiedad en sí, la oferta en la Costa del Sol es muy escasa, y la Costa Blanca suele tener más sentido por el mismo dinero. A partir de unos 300.000 € hay opciones reales aquí, aunque sigue dependiendo del municipio, la distancia al mar, el estado y lo que necesite de las vistas. Preferimos enviar a alguien a otra costa antes que venderle la mejor propiedad de una mala selección de propiedades.Y nosotros no somos los abogados. Coordinamos, gestionamos el calendario y le decimos lo que pensamos. La revisión legal la realiza un abogado independiente, al que usted paga y que trabaja para usted, y no cobramos ninguna comisión de ningún abogado por enviarle a su despacho.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Preguntas frecuentes sobre errores al comprar
- ¿Hay alguno de estos doce errores que sea imposible deshacer?
- Dos se acercan. Una decisión de la comunidad que le impida alquilar la propiedad no es algo que pueda solucionar pagando, y tampoco lo es una licencia urbanística para la parcela situada enfrente. Todo lo demás puede solucionarse a un coste. Ese coste suele ser dinero, a veces un año y, ocasionalmente, una vivienda de segunda mano vendida en un momento peor del que usted habría elegido.
- ¿Se aplican los mismos errores tanto a 300.000 € como a tres millones?
- La lista es la misma, pero el peso cambia. En el extremo inferior, los errores de cálculo son los que más perjudican, porque los costes añadidos al precio representan una parte mayor de lo que tiene. En el extremo superior, los errores documentales son los que más perjudican, porque las cantidades son mayores y corregir una discrepancia entre una villa y su documentación resulta caro. Por eso comprobamos más cuando el presupuesto es alto, no menos.
- Si ya he reservado una propiedad, ¿es demasiado tarde para revisarla?
- No, y este es el momento más habitual en que la gente acude a nosotros. Lo que cambia es su posición, no la respuesta: la revisión encuentra las mismas cosas en ambos casos. Lo que puede hacer con los hallazgos depende de lo que diga el contrato de reserva sobre la devolución de su dinero. Envíenos juntos la propiedad y el contrato, y le diremos ambas cosas a la vez.
- ¿Son estos errores específicos de la Costa del Sol?
- Los errores de proceso y de dinero son españoles y se aplican en cualquier lugar del país. Tres tienen un carácter local: la parcela que tiene delante importa más en una costa donde las vistas forman parte del precio, el rango de las cuotas de comunidad es más amplio en las urbanizaciones turísticas que en un bloque urbano y el error de calendario afecta a cualquiera que compre en un lugar al que haya tenido que volar.
- ¿Por qué publicaría una agencia una lista de errores que cometen los compradores?
- Porque la lista es el argumento. Cada punto de ella es algo que encontraríamos y de lo que le informaríamos. Un comprador que la lee y luego gestiona cuidadosamente su propia compra obtiene aun así un resultado mejor que quien no la leyó. El vendedor nos paga mediante una comisión que existe independientemente del agente que intervenga. Por tanto, una página que haga que resulte más difícil venderle no nos cuesta nada.
