Anuncios inmobiliarios falsos en España y cómo detectarlos
En 30 segundos
La mayoría de los anuncios que parecen falsos en la Costa del Sol no lo son. Las agencias comparten el mismo inventario, por lo que un apartamento suele anunciarse en decenas de oficinas a precios diferentes. Una unidad vendida en marzo todavía puede estar publicada en septiembre. Sí existen anuncios fantasma reales. Se ofrecen entre un 20 y un 40 % por debajo del precio de mercado para recopilar sus datos personales.
Por qué el anuncio era incorrecto y nadie le mintió
Primero, la explicación sencilla, porque cubre la mayoría de los casos. Las agencias de la Costa del Sol comparten sus anuncios a través de redes profesionales. Por eso, el mismo apartamento aparece simultáneamente en decenas de sitios web. Cada oficina redacta su propia descripción, utiliza sus propias fotografías y, en ocasiones, fija su propio precio. Nadie está cometiendo un fraude. Pero la experiencia sigue pareciendo exactamente la de un anuncio falso.Esto es importante porque la solución es diferente. Si se trata de un anuncio compartido, compruebe si sigue disponible. Si es un anuncio fantasma, deténgase y no continúe.
Lo que usted vivióLo que ocurrió realmente
- El precio del anuncio no era el precio real
- A menudo, el anuncio simplemente es antiguo. O una oficina copió el precio de la red y nunca lo actualizó. Los precios en esta costa suben y bajan durante la vigencia de un anuncio. El precio que encontró muestra el último día en que esa oficina actualizó su expediente, nada más.
- Me dijeron que acababa de venderse y me ofrecieron otra cosa
- A veces es un truco: anunciar un inmueble para atraerle y después ofrecerle otra cosa. Con más frecuencia es cierto y el anuncio simplemente nunca se retiró, porque eliminar una unidad vendida de treinta sitios web no es una prioridad para nadie. Para distinguir ambos casos, pregunte cuándo se presentó una oferta y si se firmó ante notario, y hágalo antes de subir a un avión.
- El mismo piso apareció seis veces a cuatro precios
- Así funciona la red compartida, tal como está diseñada, no como si seis vendedores compitieran entre sí. También significa que el más bajo de los cuatro precios no es una ganga. Simplemente es una cifra antigua de una oficina para la misma unidad. El vendedor no aceptará ese precio solo porque usted lo haya encontrado.
- Las fotografías no se parecían en nada al inmueble
- Normalmente, esto no es deliberado. Los objetivos gran angular, un día luminoso y la edición fotográfica pueden hacer que una habitación parezca mejor de lo que es, y las fotografías pueden tener años. Hemos visitado un inmueble que simplemente era mucho más antiguo de lo que sugerían las imágenes. Eso no es una estafa. Es simplemente lo que puede hacer una fotografía. Por eso, una visita guiada por vídeo en directo puede responder a una pregunta que las fotografías no pueden.
¿Por qué se anuncia el mismo apartamento a tres precios diferentes?Porque tres oficinas anuncian el inmueble de un vendedor desde una red compartida y cada oficina actualizó por última vez su expediente en un día diferente. Solo hay un precio de venta real, y lo fija el vendedor. Los precios diferentes le indican qué oficina está atenta, no cuál es más barata. Comprar a través del anuncio más bajo no significa que pague el precio más bajo.
Cuatro tipos de anuncio que no son lo que parecen
El descuido, una técnica de venta y el engaño real pueden parecer lo mismo en un resultado de búsqueda. No lo son cuando se formula una pregunta. Cada columna siguiente le ofrece esa pregunta.
| El anuncio compartidoLegal y normal aquí | El anuncio desactualizadoLegal y normal aquí | El precio ganchoLegal y técnica de venta | El anuncio fantasmaIlegal y poco habitual | |
|---|---|---|---|---|
| Cómo parece | Una unidad en muchos sitios, con precios y fotografías diferentes. | Sigue en línea, aunque se vendió o reservó hace semanas. | Claramente por debajo del nivel de la zona, nunca realmente disponible. | Fotos reutilizadas, entre un 20 y un 40 % por debajo del mercado, contacto solo por aplicación. |
| Si alguien mintió | No. Un vendedor, compartido entre oficinas. | No. Retirarlo no aporta nada a la oficina. | No es mentira, es una técnica. | Sí. Diseñado para recopilar sus datos. |
| La pregunta decisiva | ¿Cuál es hoy el precio solicitado por el vendedor? | ¿Tiene una oferta, está reservado o se ha firmado ante notario? | ¿Puedo ver por escrito el precio de referencia y el actual? | ¿Se reunirá conmigo en el inmueble, después de que mi abogado revise primero los documentos? |
El inmueble se vendió hace meses y el anuncio sigue publicado. ¿Por qué?Porque retirarlo no aporta nada a la oficina y el anuncio sigue generando consultas. Cuando una vivienda aparece en treinta sitios web, la mayoría de esos treinta nunca fueron actualizados por la oficina que publicó el anuncio. No dé nada por supuesto solo porque el anuncio siga en línea. Confirme siempre la disponibilidad en lugar de suponerla.
Las señales de alarma, en el orden en que aparecen
Una sola señal normalmente no significa nada. Dos juntas son motivo para actuar con más cautela y pedir algo por escrito.
- Conviene preguntarPrecio muy inferior al de la zonaVeinte por ciento o más por debajo de inmuebles similares, sin explicación en el anuncio. Las verdaderas oportunidades suelen tener un motivo: una venta testamentaria, una ejecución hipotecaria, un problema legal o un inquilino que ya vive allí.What to do insteadPregunte por qué el precio es tan bajo. Si nadie puede explicar el descuento, eso por sí solo es una señal de alarma.
- Conviene preguntarContacto solo por mensajeríaSin dirección de oficina, teléfono fijo ni nombre de empresa que pueda consultar.What to do insteadUna agencia española auténtica tiene una oficina física, una empresa registrada y un número de identificación fiscal. Nada de esto es secreto. Pídalo.
- Deténgase aquíSin visita antes de pagarUna solicitud de pago, una comisión de reserva o un depósito antes de que nadie haya visitado el inmueble.What to do insteadDeténgase. Esta es la señal más clara de todo el proceso.
- Vaya más despacioUrgencia falsaDiez compradores más, el precio sube el lunes, otra visita esta noche. Nada de ello se puede comprobar.What to do insteadLa escasez real puede demostrarse con un documento. Pida ver ese documento.
- Se comprueba rápidoFotografías de archivo o fotos en las que no aparece ningún inmuebleInteriores de otros anuncios, una marca de agua recortada, un conjunto que muestra la piscina y nunca una habitación.What to do insteadHaga una búsqueda inversa de imágenes con dos de ellas. Solo tardará un minuto.
- Conviene preguntarNada por escritoSin número de referencia, sin plano de distribución, sin dirección, sin voluntad de poner el precio en un correo electrónico.What to do insteadUn anuncio auténtico tiene todo esto por escrito en algún sitio, y el agente del vendedor puede enviarlo en cinco minutos.
- Deténgase aquíEfectivo o cuenta inusualLa cuenta de un particular, una empresa de un país no relacionado o una solicitud de pagar en efectivo.What to do insteadNinguna de estas tres opciones es normal en una compra en España. Deténgase.
Cómo funciona la publicidad de «precio desde» y cuál es la versión honesta
El precio engañoso más eficaz de esta costa no es falso. Es un precio real para una vivienda que casi nadie quiere: la planta baja orientada al norte, la distribución más pequeña del edificio o la vivienda junto al cuarto de basuras. Esa vivienda está realmente a la venta por ese precio, pero todas las demás viviendas de la promoción cuestan mucho más.Por eso publicamos ambas cifras. El precio anunciado más bajo es el punto de entrada para ese tipo de propiedad. La elección real empieza con un presupuesto más alto. Según nuestra experiencia, este es el presupuesto con el que empieza a encontrar lo que realmente buscaba: vistas al mar, un paseo corto hasta la playa, sol en la terraza durante el invierno y una calle tranquila.
| Apartamentos | Adosados | Áticos | Villas | |
|---|---|---|---|---|
| Mínimo anunciado | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Cuándo la elección es realLas vistas al mar, unos minutos hasta la playa, la orientación y la privacidad pueden modificar el precio en seis cifras | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
¿Es engañosa una imagen generada por ordenador en un anuncio de obra nueva?No por sí sola, porque en un proyecto aún no construido no hay nada real que fotografiar. Lo importante es si el anuncio indica que la imagen es un renderizado, si las imágenes coinciden con la vivienda exacta que se le ofrece y no solo con el apartamento piloto, y qué incluye realmente la memoria de calidades. Solicite por escrito los planos, la lista de materiales y la fecha estimada de escrituración. Si una imagen muestra una piscina que no figura en los planos, considérela un dibujo, no una promesa.
La comprobación de diez minutos que puede hacer usted mismo
Nada de esto requiere nuestra intervención. Hágalo con cualquier propiedad para la que esté a punto de viajar.
- Búsqueda inversa de dos fotosSi aparecen en anuncios antiguos de otra propiedad, otra localidad o una biblioteca de imágenes, ya tiene la respuesta.
- Where
- Google Imágenes o herramienta de búsqueda inversa.
- How long
- En menos de un minuto.
- Busque la dirección o la urbanización en los portalesEs normal que haya varias versiones de la misma vivienda. Si solo encuentra una versión, en un único sitio y sin número de referencia, examínela con más atención.
- Where
- Idealista y Fotocasa, para un comprador extranjero.
- Compruebe que existe la agenciaEl nombre de la empresa, un número fiscal, una dirección física de oficina y reseñas en una plataforma que la agencia no pueda editar.
- Where
- El sitio de la agencia y una búsqueda en el mapa.
- Solicite por escrito la referencia y el precio actualUn vendedor legítimo puede facilitar ambos datos rápidamente.
- Watch out
- Si recibe silencio o una respuesta evasiva, ese es un resultado útil de la comprobación, no una comprobación fallida.
- Pregunte en qué fase estáDisponible, visita concertada, con oferta, reservada o escriturada (firmada ante notario). Pedir que se elija una de estas cinco opciones es la forma más rápida de averiguar si realmente está a la venta.
- Nunca pague por ver algoNi comisión de reserva, ni tarifa de visita, ni depósito antes de una visita, ni pagos a una cuenta privada.
- Watch out
- Esta es la regla que protegen las otras cinco comprobaciones.
Qué hacer con un anuncio que realmente le gusta
Para un comprador extranjero, esto suele comenzar con un anuncio compartido en un grupo de Facebook o encontrado en un sitio web agregador checo. A menudo tiene varias semanas de antigüedad y, en ocasiones, muestra un precio en coronas checas calculado con un tipo de cambio que nadie utiliza actualmente. La propiedad en sí puede ser completamente real, aunque el anuncio que la rodea no demuestre nada. Tres pasos sencillos resuelven la cuestión.
- Envíe el enlace, no una descripciónLa URL contiene el número de referencia, el nombre de la oficina y el precio que ha visto. Esto es lo que hace posible la comprobación. Una captura de pantalla pierde los tres datos.
- Diga qué desea saber¿Sigue disponible? ¿Cuál es el precio hoy? ¿Es la misma vivienda que aparece en otros anuncios similares? Estas tres preguntas abarcan prácticamente todas las versiones del problema.
- Pregunte antes de reservarLos vuelos, los hoteles y los días libres del trabajo son la parte costosa de equivocarse con un anuncio. Una comprobación antes de reservar cuesta una tarde del tiempo de alguien, y no tiene por qué ser la suya.
Hacemos esto incluso con propiedades con las que no tenemos ninguna relación, incluidas las anunciadas por otras agencias, y a usted tampoco le cuesta nada. Lo que nosotros podemos ver y usted no es la disponibilidad en tiempo real de la red profesional, el precio que el vendedor está ofreciendo realmente hoy y si cuatro anuncios corresponden a una sola vivienda o a cuatro distintas.
Qué puede comprobar y qué requiere la red profesional del sector
La mitad de esta lista puede hacerla usted mejor que nosotros, porque es usted quien decide lo que quiere. Para la otra mitad se necesita acceso a un sistema en el que usted no puede iniciar sesión.| Por su cuenta, en portales inmobiliarios | Con la parte compradora | |
|---|---|---|
| Fotografías robadas o reutilizadas | Una búsqueda inversa de imágenes lo resuelve en un minuto. No necesita a nadie para hacerlo. | Misma revisión, sin ventaja. |
| Si la agencia es real | Nombre de la empresa, dirección de la oficina y reseñas que puede leer. Comprobación sencilla desde Chequia. | Normalmente ya conocemos la oficina, lo que resulta más rápido, pero no mejor. |
| ¿Sigue disponible hoy? | Usted depende de quien responda al teléfono en la oficina que publicó el anuncio. | Disponibilidad en tiempo real desde la red profesional que comparten las agencias, además de una llamada directa a la oficina que gestiona el anuncio. |
| El precio que pide ahora el vendedor | Usted ve el precio que introdujo por última vez cada oficina, que puede tener meses de antigüedad. | El precio actual de venta y si ha cambiado durante el tiempo que el inmueble ha estado anunciado. |
| Cuatro anuncios o cuatro propiedades | Es difícil saberlo. Las fotografías, las superficies y las referencias difieren entre oficinas para la misma vivienda. | Detección de duplicados entre agencias, lo que convierte una selección de propiedades confusa en una verdadera. |
| Cuánto tiempo lleva a la venta | No visible en los portales. | Visible, y es uno de los datos más útiles que conviene conocer antes de hacer una oferta. |
| Lo que ocultan las fotografías | Imposible responder solo con un anuncio. | Alguien se sitúa en la propiedad con una cámara y responde a la pregunta concreta que usted ha formulado. |
Esta no es una página sobre agentes deshonestos
La mayoría de las agencias de esta costa son honestas, y el comportamiento descrito anteriormente no suele ser un engaño. Se trata de una red compartida de anuncios, treinta oficinas sin ningún motivo para actualizar anuncios antiguos y una técnica de venta que funciona. Considerarlo todo un fraude hace que el comprador desconfíe demasiado de las cosas equivocadas y sea descuidado con los riesgos reales.Nosotros tampoco podemos verlo todo. Podemos confirmar la disponibilidad, el precio actual, los duplicados y cuánto tiempo lleva una propiedad en el mercado. No podemos decirle desde una pantalla si una pared está húmeda, si el tejado del vecino bloquea las vistas desde la zona de la piscina o cómo suena la calle a las ocho de la mañana. Para esas cosas hace falta que alguien esté allí en persona, lo que constituye un servicio diferente y, además, también es gratuito.Y los portales siguen siendo el lugar adecuado para buscar. Consúltelos, guarde lo que le guste y compruébelo antes de reservar un vuelo, no antes de solicitar información. El coste de un anuncio equivocado nunca es la consulta. Es el viaje.
Preguntas más frecuentes sobre los anuncios inmobiliarios en España
- El anuncio ha desaparecido. ¿Significa que se ha vendido?
- No necesariamente. Los anuncios desaparecen cuando se reserva una propiedad, cuando el vendedor la retira, cuando el vendedor cambia de agencia o cuando alguien finalmente actualiza el expediente. También puede reaparecer más adelante, con otro precio y otro número de referencia. Si le gustaba, pregunte qué ha ocurrido en lugar de hacer suposiciones. Una propiedad retirada a veces sigue a la venta para un comprador que la visita en persona.
- Un vendedor quiere un depósito para reservar la propiedad antes de que la visite. ¿Es normal?
- Un depósito de reserva es normal para una propiedad que usted ha decidido comprar, después de que su abogado haya leído el contrato de reserva y de que el importe se haya abonado en la cuenta indicada en dicho contrato. Un pago para reservar algo que usted no ha visto y que nadie ha comprobado no es en absoluto lo mismo. Si una visita depende de pagar dinero por adelantado, la respuesta es no y usted no necesita ninguna explicación.
- ¿Cómo compruebo que una agencia española es real antes de tratar con ella?
- Busque el nombre de la empresa y su número fiscal en su propio sitio web, una dirección de oficina que pueda localizar en un mapa y reseñas en una plataforma que la agencia no controle. Andalucía también cuenta con un registro público de agencias inmobiliarias, y una oficina consolidada le indicará encantada dónde encontrarlo. Usted no está buscando un logotipo en un sitio web. Está buscando registros oficiales conservados por otra entidad.
- ¿Debería dejar de usar los portales españoles?
- No. Aquí es donde está el mercado, y consultar estos sitios es la forma en que la mayoría de nuestros clientes descubre por primera vez lo que quiere. Considérelos un escaparate, no una base de datos. Las fotografías, los planos y la ubicación suelen ser precisos. El precio y la disponibilidad son los dos datos que quedan desactualizados primero.
- Alguien volvió a publicar un anuncio en un grupo checo de Facebook con un precio en coronas checas. ¿Es seguro?
- La propiedad suele ser real. El anuncio que la rodea normalmente no lo mantiene nadie. Puede tener semanas o meses de antigüedad, el precio en coronas checas utiliza un tipo de cambio que ya nadie aplica y a menudo falta el número de referencia, por lo que no se puede rastrear hasta el vendedor. Trátelo como una fotografía de algo que existió en su día. Encuentre el anuncio original en español y compruébelo desde ahí.
