La agencia inmobiliaria del comprador en la Costa del Sol

En una obra nueva, calcule aproximadamente un 12 a 14 % adicional sobre el precio de compra; en una vivienda de segunda mano, un 9 a 10 %. La mayor diferencia es fiscal: en una obra nueva paga un 10 % de IVA y, en Andalucía, un 1,2 % de impuesto sobre actos jurídicos documentados, mientras que una vivienda de segunda mano conlleva en su lugar un 7 % de impuesto de transmisiones.

Depende de si compra una obra nueva o una vivienda de segunda mano. En una obra nueva, lo más importante es el aval bancario. Los pagos que envía al promotor antes de que finalice la construcción deben estar protegidos conforme al régimen aplicable a los pagos, y antes de que se transfiera el dinero el abogado comprueba la cuenta, la documentación y qué garantía corresponde a ese pago concreto. Para los pagos cubiertos por un aval bancario, recibirá un certificado relativo a ese importe y comprador específicos. En una vivienda de segunda mano, el proceso es diferente. El abogado controla los contratos, las fechas y el método de transmisión para que el vendedor solo reciba el dinero en el momento en que la operación establezca que debe liberarse. Por tanto, no se trata solo de saber adónde envía el dinero. Antes de cada pago importante, el abogado comprueba por qué lo envía, a quién y en qué condiciones.

Depende de la redacción del contrato de reserva y varía según el promotor y el vendedor. La reserva es el único pago que queda fuera del sistema de garantías, por lo que debe ser de un importe reducido y el contrato debe establecer claramente cuándo se devuelve. Precisamente por eso el abogado lo lee antes de transferir el dinero, no después.

Depende principalmente de si compra una obra nueva o una vivienda de segunda mano. En una obra nueva conviene tener preparado aproximadamente entre el 20 y el 40 % del precio de compra para los pagos que pueden realizarse antes de que finalice el proyecto. Además, necesitará fondos propios para los impuestos y los costes adicionales de la compra, incluido el IVA del 10 % y los demás costes de la transmisión. En una vivienda de segunda mano, como no residente, debe contar de forma realista con que el banco financie aproximadamente la mitad del valor que asigne a la propia propiedad. Por tanto, necesitará disponer de fondos propios para cubrir el resto del precio de compra y los gastos de adquisición. Por tanto, para una propiedad de 500.000 €, el efectivo que necesitará a menudo no será de 100.000 € ni de 150.000 €, sino considerablemente superior. Por eso resolvemos la financiación antes de la reserva, no después de que ya se haya decidido por una propiedad concreta.

Sí, pero, como no residente, no cuente automáticamente con una financiación del 70 u 80 % del precio. Si sus ingresos están denominados en una moneda distinta del euro, es realista esperar una financiación de alrededor del 50 % del valor que establezca el banco. Para algunos clientes la oferta puede ser mejor y para otros peor, dependiendo de sus ingresos, compromisos existentes, edad, moneda de los ingresos y banco concreto. También es importante que el banco no calcule la hipoteca a partir del precio de compra, sino de su propia tasación. Por tanto, si compra por 500.000 € pero el banco valora la propiedad en 470.000 €, la financiación se calculará sobre esos 470.000 €. Por eso, antes incluso de elegir una propiedad, comprobamos qué financiación puede esperar razonablemente y cuánto dinero propio necesitará.

Quién es realmente el propietario, si existen hipotecas, procedimientos de ejecución u otras cargas, si los datos del Registro de la Propiedad coinciden, si hay deudas con la comunidad y si la situación jurídica coincide con lo que está comprando. En una propiedad concreta, las comprobaciones se amplían según su tipo y su historial.

Sí. Un abogado independiente que le represente a usted, no al promotor ni al vendedor. Comprobará la titularidad, las deudas, las cargas, las licencias, los contratos y la situación jurídica de la propiedad antes de que se comprometa con la compra. No empleamos abogados ni cobramos comisión por recomendarle uno. Le ofrecemos varias opciones y usted elige.

En una propiedad terminada, normalmente deberá prever desde la reserva hasta la entrega de llaves entre unas semanas y unos meses. En una obra nueva depende de la fase en la que se encuentre el proyecto: puede comprar un apartamento terminado, pero también un proyecto cuya finalización tarde otros dos años. Todo el proceso, desde la elección hasta la diligencia debida legal y el notario, se detalla arriba.

Una vez es suficiente y dos veces es mejor. Todo puede hacerse a distancia mediante un poder notarial, aunque aun así preferiríamos que viniera al menos una vez.

Sí. Comprar una propiedad y obtener la residencia española son dos cuestiones diferentes. Puede ser propietario de una propiedad como no residente y gestionar gran parte del proceso mediante un poder notarial.

Un NIE, sí. En la práctica, una cuenta bancaria española resulta muy útil. El NIE es el número de identificación de extranjero que necesitará para la compra, los impuestos y otros trámites relacionados con la propiedad. Lo gestionamos con el abogado con suficiente antelación, porque esperar a obtenerlo cuando deba firmar es una forma innecesaria de complicar la compra.

Pagará la mayor parte de la compra en euros, por lo que, cuando se trata de un importe elevado, merece la pena fijarse no solo en la comisión de transferencia, sino sobre todo en el tipo de cambio real. Puede transferir el dinero a través de su propio banco o de un proveedor especializado en cambio de divisas, y para importes elevados conviene comparar ofertas. Sobre todo, no deje la transferencia para el último momento. El banco puede solicitar una prueba del origen de los fondos o retener la transferencia para realizar comprobaciones internas. Siguiendo el calendario de pagos, le indicaremos con antelación cuándo necesitará cada importe.

Sí. En una operación importante, prevea que el banco y las demás partes solicitarán una prueba del origen de los fondos. Si el dinero procede de la venta de una empresa, de dividendos, de inversiones o de otra estructura más compleja, prepare la documentación antes de comenzar a transferir el dinero.

A su nombre, a nombre de ambos cónyuges o mediante otra estructura, según su situación familiar y financiera. No existe una única respuesta correcta. La forma de titularidad puede afectar posteriormente a la herencia, los impuestos y la venta, por lo que es mejor decidirlo con un abogado y un asesor fiscal antes de firmar el contrato de compraventa, no ante el notario. Si compra en pareja, tiene hijos, posee activos importantes en España o está considerando comprar a través de una empresa, informe al abogado desde el principio.

No automáticamente. Depende de la propiedad concreta, el municipio, las normas de la comunidad y la normativa vigente sobre alojamientos turísticos. Por eso comprobamos si es posible el alquiler de corta duración antes de la reserva, si alquilar forma parte del motivo por el que compra.

IBI, gastos de comunidad, recogida de residuos, seguros, suministros, agua y, para los no residentes, también obligaciones fiscales en España. La mayor diferencia entre dos apartamentos de precio similar suele estar en los gastos de comunidad, por lo que, para una propiedad concreta, mostramos los costes anuales reales en lugar de una cifra universal.

Sí. Modelo 210, el impuesto de no residentes sobre la renta imputada. El nombre no explica casi nada y la mayoría de los propietarios se enteran demasiado tarde.

No. Ser propietario de una propiedad no le convierte por sí solo en residente fiscal en España. La residencia fiscal se determina según su situación real, incluido cuánto tiempo pasa en España y dónde se encuentra el centro de sus intereses económicos y personales. Si desea pasar aquí la mayor parte del año o trasladarse de forma permanente, consulte sobre la residencia fiscal con un asesor antes de mudarse. Esto puede afectar a la forma en que España trata sus ingresos y activos fuera de España.

Por ley, todo pago realizado antes de finalizar la construcción debe estar cubierto por un aval bancario emitido a su nombre. Su abogado comprueba la redacción exacta del aval bancario correspondiente a su unidad antes de realizar cualquier pago y le informa exactamente de qué está cubierto.

Algunas deudas y obligaciones relacionadas con una propiedad pueden alcanzar al nuevo propietario, por lo que las comprobaciones previas a una compra cubren no solo al vendedor, sino también a la propia propiedad. Entre otras cosas, el abogado comprueba la situación con la comunidad y solicita los certificados pertinentes antes de firmar.

Puede vender cuando quiera. La cuestión es a qué precio y con qué rapidez. Las propiedades que mejor se venden de nuevo son aquellas que ofrecen algo que también querrá el próximo comprador: una buena microubicación, vistas, una orientación adecuada, servicios accesibles a pie o una buena urbanización. Por eso, al comprar no solo nos fijamos en si la propiedad le gusta hoy, sino también en quién será algún día su comprador. Si vende como no residente, tenga también en cuenta los costes e impuestos relacionados con la venta.

Sí, y puede organizarse con antelación. Se aplica el impuesto español sobre sucesiones, pero Andalucía ofrece importantes bonificaciones para los familiares cercanos. En un testamento también puede elegir que la herencia se rija por la legislación de su propio país, y un breve testamento español adicional ahorra a la familia meses de trámites.

Si viene una vez al año durante dos semanas y la propiedad permanece vacía el resto del año, alquilar puede ser más sencillo. Pero cuando viene varias veces al año o pasa una parte más larga del año en la Costa del Sol, ser propietario empieza a tener mucho más sentido. No tiene que buscar un alquiler disponible cada vez, lidiar con precios de temporada ni cambiar de un apartamento a otro. Llega con una pequeña maleta y todo lo demás ya está en casa. La diferencia es aún mayor si viaja con un perro o con niños, o si desea venir durante varias semanas o meses. Los buenos alquileres de larga duración no siempre son fáciles de encontrar y en temporada alta pueden ser muy caros. Y si alquila legalmente la propiedad cuando no la utiliza, los ingresos del alquiler pueden cubrir una parte importante del coste anual de ser propietario. Si ha elegido bien la propiedad, no solo está pagando por un lugar al que ir de vacaciones, sino que posee una segunda residencia que puede generar ingresos durante parte del año. Por eso, con los clientes que quieren venir aquí con regularidad, normalmente analizamos cuándo empieza a tener sentido comprar, en lugar de si tiene sentido comprar.

Depende principalmente del presupuesto y de lo que busca en España. La Costa Blanca suele ser más barata y con el mismo presupuesto allí puede comprar considerablemente más. La Costa del Sol es más cara, pero ofrece más actividad durante todo el año, infraestructura internacional, el aeropuerto de Málaga, golf, colegios, asistencia sanitaria y una amplia comunidad extranjera. Si dispone de menos de aproximadamente 250.000 € para la propiedad en sí, le diremos claramente que probablemente no nos centraríamos en la Costa del Sol. La oferta a ese precio es muy limitada y, en la Costa Blanca, el mismo presupuesto puede tener mucho más sentido. A partir de aproximadamente 300.000 € empiezan a aparecer opciones reales en la Costa del Sol, pero sigue dependiendo de la ubicación, la distancia al mar, el estado de la propiedad y lo que desee en cuanto a vistas o alquiler.