Abrir una cuenta bancaria en España al comprar una propiedad
Puede comprar una propiedad en España sin una cuenta bancaria española, pero casi nadie debería hacerlo. Necesita una antes de firmar una hipoteca y, una vez que sea propietario de la vivienda, de ella se cargarán mes tras mes la electricidad, el agua, los gastos de comunidad, el impuesto local sobre la propiedad y la tasa de residuos. Su abogado independiente la abre con el banco, normalmente junto con el NIE. Nuestro trabajo consiste en que exista antes de que algo dependa de ella y en que usted sepa qué pago vence y cuándo.
Quién abre la cuenta y dónde paramos
Nosotros no abrimos su cuenta bancaria. Lo hace un abogado independiente con el banco, normalmente al mismo tiempo que tramita su NIE, y usted le paga y trabaja para usted. Lo que hacemos es coordinar el calendario, para que la cuenta no sea lo que todos estén esperando el día de la firma de la hipoteca o del primer cargo de los gastos de comunidad.La distinción importa más aquí que en casi cualquier otra página, porque el banco es la única parte de este proceso que se representa a sí misma. No está de su parte ni de parte del vendedor. Es una empresa que le vende un producto, y el precio de ese producto es un importe que debe solicitar.
| Qué debe suceder | Quién lo hace | Qué significa para usted |
|---|---|---|
| Abrir la cuenta | ||
| El NIE, primero | El abogado independiente | El número de identificación se obtiene antes que casi cualquier otra cosa. Tiene su propia página, en lugar de un párrafo aquí, y la versión breve es que se solicita pronto porque nadie puede prometer cuándo llegará. |
| Abrir la cuenta | El abogado, con el banco | Él presenta la solicitud y se ocupa de la sucursal. Con un poder notarial, gran parte del trámite puede gestionarse sin que tenga que desplazarse para la cita. |
| Elegir el banco | Usted | Nosotros no lo elegimos por usted ni aceptamos nada de nadie por enviarle a ningún sitio. Pregunte por la comisión mensual de mantenimiento antes de firmar, porque una cuenta de no residente rara vez ofrece el servicio gratuito de una cuenta de residente. |
| Ingresar dinero | ||
| Transferir su dinero desde Chequia | Usted, con su banco checo o un proveedor de cambio | Nosotros no transferimos su dinero ni cambiamos divisas. Lo que sí podemos decirle es cuándo debe estar disponible cada importe, que es precisamente la parte en la que suelen producirse los problemas. |
| Demostrar el origen del dinero | Usted, ante el banco, el abogado y el promotor | En una compra de mayor importe se lo pedirán. Reúnalo antes de empezar a hacer transferencias, no cuando ya se esté reteniendo un pago. |
| El dinero de la compra | Normalmente no es su cuenta | En una vivienda de segunda mano, los fondos normalmente pasan por la cuenta de clientes del abogado, y en una obra nueva se ingresan en la cuenta especial protegida de la construcción. Su propia cuenta sirve para gestionar la propiedad, y la sección siguiente explica la diferencia. |
| Una vez que la propiedad sea suya | ||
| Los recibos domiciliados | El abogado, tras la escrituración | Los cambios de titularidad de los suministros son gestiones habituales tras la escrituración. Una vez configurados, la electricidad, el agua y la comunidad de propietarios cargarán los importes en esta cuenta, tanto si usted está en el país como si no. |
| Declaraciones fiscales anuales | El abogado o un asesor fiscal | No son nuestros ni los presentamos como propios. Lo que usted obtiene de nosotros es saber quién los custodia y cuándo vencen. |
| El calendario de todo ello | Arevont | Este apartado es todo el servicio. No abrimos cuentas, no custodiamos su dinero ni ofrecemos asesoramiento fiscal. Nos aseguramos de que las personas que hacen esas cosas empiecen a tiempo y trabajen coordinadamente. |
¿Necesito una cuenta bancaria española para comprar una propiedad?No estrictamente, y preferimos decirlo claramente antes que venderle algo. Nuestra propia respuesta en la página de inicio es que se necesita el NIE y que una cuenta española resulta muy útil en la práctica. Se convierte en un requisito indispensable en cuanto hay una hipoteca, porque las cuotas mensuales deben proceder de una cuenta española.
¿Quién la abre realmente?Su abogado independiente, junto con el banco. Normalmente, el mismo despacho gestiona después el NIE, los cambios de titularidad de los suministros y las declaraciones fiscales anuales, que es la razón práctica por la que merece la pena tener un solo abogado en lugar de cuatro especialistas.
Qué sale realmente de ella y con qué frecuencia
La razón para tener una cuenta española no es la compra. Es lo que ocurre durante los diez años posteriores a la compra. Una propiedad aquí genera un pequeño flujo de pagos que nunca se detiene, y la mayoría se configura como recibos domiciliados contra una cuenta local porque así esperan recibir los pagos los proveedores, el ayuntamiento y la comunidad de propietarios.Las cifras siguientes son las que publicamos en nuestra tabla anual de costes corrientes. Son orientativas para un apartamento. Una villa tiene costes más elevados, especialmente en el impuesto local sobre bienes inmuebles, el seguro, la energía y el mantenimiento, y una piscina o un jardín incrementan todos ellos.
| Lo que paga | Frecuencia | El intervalo que publicamos |
|---|---|---|
| Sale de la cuenta esté o no esté aquí | ||
| Electricidad y agua | Mensual | 100 a 300 € al mes y, a veces, más. Esto incluye el consumo y los cargos fijos, que se siguen aplicando incluso cuando la propiedad está vacía. |
| gastos de comunidad | Mensual o trimestral, facturado como coste anual | De 900 a 6.000 € al año. Piscina, jardines, ascensor, seguridad y mantenimiento de las zonas comunes. En las urbanizaciones de lujo, considerablemente más, y esta suele ser la mayor diferencia entre dos apartamentos que cuestan lo mismo. |
| IBI, impuesto inmobiliario local | Anual | De 400 a 1.000 € o más. El ayuntamiento lo fija a partir del valor catastral, por lo que dos propiedades similares pueden tributar de forma diferente. |
| Recogida de residuos, la basura | Anual | 80 a 200 €. Lo cobra el ayuntamiento, no una empresa de suministros, por lo que llega por separado y sorprende a algunas personas. |
| Seguro del edificio | Anual | 300 a 800 €, según la propiedad, la cobertura y el valor. |
| Solo si pide dinero prestado | ||
| El pago de la hipoteca | Mensual | Este es el que hace obligatoria la cuenta, en lugar de simplemente conveniente. Un banco español quiere que las cuotas se paguen desde una cuenta española, por lo que la cuenta debe existir antes de firmar. |
| Llega a la cuenta | ||
| Ingresos por alquiler, si alquila la propiedad | Mensual, en temporada | Cuando gestionamos el alquiler, los ingresos llegan a esta cuenta todos los meses. Que se permita o no el alquiler de corta duración depende de la propiedad, la comunidad y el municipio, y lo comprobamos antes de una reserva si es uno de los motivos por los que compra. |
¿Se cargan automáticamente todas estas cantidades en la cuenta?Ese es precisamente el motivo de tenerla. Los suministros, los gastos de comunidad y la hipoteca normalmente se configuran como domiciliaciones en una cuenta española, y el abogado tramita las de los suministros después de la escrituración. El IBI y la tasa de basuras proceden del ayuntamiento y también pueden domiciliarse, que es lo que le interesa si solo está aquí unas semanas al año. Configure todas al principio, en lugar de hacerlo después de que se devuelva el primer recibo.
Lo que realmente solicita el banco y lo que cobra
Esta es la parte que podemos describir, pero no realizar. Lo que sigue es lo que publican el banco central español, la policía nacional y un importante banco español, ya que casi todo lo escrito en su idioma sobre este tema es información de segunda mano. Cuando una fuente no dice nada, lo indicamos en lugar de completar la información por nuestra cuenta.
Lo que asume el compradorLo que publican realmente las fuentes
- Sin NIE, no hay cuenta
- Son dos documentos diferentes que resuelven dos problemas distintos. El Banco de España indica que un banco debe acreditar que usted no es residente, y la Policía Nacional expide un certificado independiente de no residencia precisamente para eso, mediante el formulario EX15 y la misma tasa 790 que para el NIE, actualmente 7,31 €. Al menos un gran banco español publica una cuenta para no residentes que solo necesita un pasaporte válido. Aun así, necesita el NIE para comprar la propiedad: figura en la escritura y en todas las declaraciones tributarias posteriores.
- Una cuenta corriente es gratuita, como lo es en su país
- Abrirla normalmente sí lo es. La cifra que debe consultar es la comisión periódica de mantenimiento, que es donde los no residentes pierden dinero discretamente. El mismo banco publica 0 € de mantenimiento en su cuenta en línea para no residentes y 20 € al mes en su cuenta corriente ordinaria, exentos solo si se cumplen condiciones de vinculación: ingresar una nómina, contar con ingresos nacionales periódicos y utilizar la tarjeta. No es formalmente un recargo para extranjeros. Lo que ocurre es que un comprador no residente no puede cumplir estructuralmente las condiciones que hacen gratuita una cuenta española.
- Tiene que volar hasta aquí y acudir a una sucursal
- No siempre. Un importante banco español ofrece una apertura completamente en línea para no residentes: sus datos, una comprobación de identidad por vídeo, una firma digital, y su país de origen figura en su lista publicada de países admisibles. Es un banco, no una norma, y otros siguen queriendo que acuda a una sucursal. Su abogado le indicará qué exige el banco con el que trabaja realmente, y un poder notarial permite realizar el trámite en la sucursal.
- Una vez abierta, permanece abierta
- La declaración de no residencia que firma al abrir la cuenta tiene una validez de dos años conforme a la orden española que la regula, y debe presentarse en el plazo de un mes desde la apertura de la cuenta. En la práctica, el banco vuelve a ponerse en contacto con usted cada dos años para solicitar una nueva. Los propietarios que dejan esas cartas sin abrir en un buzón español son quienes descubren que la cuenta está restringida en un momento inoportuno.
- El dinero de mi cuenta es dinero que puedo usar
- El Banco de España señala expresamente que un banco puede exigir documentación sobre el origen del dinero ingresado, que puede solicitarla después de que la cuenta ya esté abierta y que puede bloquear el acceso a los fondos mientras no se justifique su origen. Esta es la mejor razón para reunir la documentación sobre el origen de los fondos antes de que exista un plazo de compra, en lugar de hacerlo durante dicho plazo.
- Entonces, ¿cuánto se tarda?
- No le daremos una cifra, y miraríamos con desconfianza a cualquiera que lo hiciera. La vía en línea mencionada anteriormente se anuncia como disponible en cuestión de minutos, pero no se publica en ningún sitio cuándo puede la cuenta recibir realmente una transferencia entrante de importe elevado. El certificado de no residencia establece un plazo máximo legal de cinco días para resolver, pero no para llegar al punto en el que se presenta la solicitud. Empezamos pronto porque es la única parte de todo este proceso que alguien puede controlar.
Nada de lo anterior constituye una recomendación de un banco. Es el único conjunto de condiciones que pudimos citar del propio sitio web de un banco español y no del blog de otra persona, y está en esta página para que pueda distinguir entre una cifra publicada y una repetida. Pregunte en su propia sucursal las mismas tres cuestiones: la comisión mensual de mantenimiento, qué se necesita para reducirla y el coste de una transferencia entrante desde el extranjero.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: qué exige el banco al abrir una cuenta, acreditación de la no residencia y origen de los fondos ↗
- Policía Nacional, sede electrónica: certificado de no residencia, formulario EX15 y plazo de tramitación ↗
- Policía Nacional: cuadro de tasas Tasa 790, código 012 (certificado de no residencia 7,31 €, asignación del NIE 9,84 €) ↗
- Banco Santander: cuenta en línea para no residentes mediante pasaporte, lista de países y sin comisiones de mantenimiento ↗
- Banco Santander: información precontractual de una cuenta corriente, comisión de mantenimiento de 20 € al mes ↗
- BOE, Orden EHA/3202/2008: validez de dos años de la declaración de no residencia ↗
¿Cuánto cuesta mantener una cuenta bancaria española?La apertura suele ser gratuita. Lo que varía es la comisión mensual de mantenimiento, que puede ir desde cero en una cuenta diseñada para no residentes hasta unos 20 € al mes en una cuenta corriente ordinaria, cuya comisión no podrá eximirse sin que se ingrese en ella una nómina española. Pida la cifra por escrito en la sucursal antes de firmar, porque es el único coste de esta página que nadie le comunica sin que lo solicite.
¿Necesito también un certificado de no residencia además del NIE?Es posible, y depende del banco. Son documentos diferentes: el NIE le identifica para la compra y para los impuestos, mientras que el certificado de no residencia acredita su situación ante el banco. Algunos bancos aceptan un pasaporte en su lugar. Su abogado tramitará el documento que solicite el banco correspondiente.
Abrirla sin tener que volar hasta aquí
La segunda pregunta que formula todo comprador extranjero, después de cuánto cuesta, es si tiene que acudir a una sucursal en Marbella para firmar algo. La respuesta honesta tiene tres partes, y solo la primera es una promesa.
- Un poder notarial permite trabajar a distanciaEs el único documento que determina cuánto de esta compra debe realizar personalmente. Una vez otorgado, su abogado puede encargarse de gran parte de la documentación en su nombre, incluida la escrituración ante notario. No le compromete a comprar nada y puede firmarse mucho antes de que haya una propiedad.
- Fírmelo aquí si viene de todos modosFirmarlo ante notario durante un viaje para visitar propiedades le cuesta una hora de un día que ya está pasando en la costa. Firmarlo en Chequia normalmente implica añadir una apostilla y una traducción jurada, lo que supone trabajo y dinero, pero no un problema.
- Diga al abogado desde el principio que la cuenta está incluidaUn poder notarial se redacta para una finalidad concreta. No es un documento universal que cubra cualquier asunto que surja posteriormente. Si quiere que se abra la cuenta sin estar presente, indíquelo mientras aún se está decidiendo la redacción, no después.
- El banco aún tiene la última palabraLos bancos establecen su propia política de identificación y tienen derecho a exigir que usted se persone. Su abogado le dirá qué exige realmente el banco con el que trabaja, y consideraríamos cualquier promesa de apertura completamente a distancia y garantizada, tanto por nuestra parte como por la de cualquier otra persona, una frase comercial y no un hecho.
Una advertencia, y esta es la razón por la que nada de esto se trata a la ligera. Un poder notarial falsificado es una forma conocida de cometer fraude inmobiliario en España, junto con los anuncios falsos y el correo electrónico que comunica que han cambiado los datos bancarios. No pague nunca a nadie ni firme nada basándose en un documento recibido por correo electrónico sin verificarlo antes con nosotros o con su abogado.
¿Puede mi abogado abrir la cuenta sin que yo esté presente?Con el poder notarial adecuado puede encargarse de gran parte del proceso en su nombre, y así lo hacen la mayoría de nuestros clientes. No es algo que prometeríamos en abstracto, porque el banco establece su propia política de identificación y tiene derecho a querer verle. Pregunte al abogado cuando se esté redactando el poder notarial, para que la cuenta quede incluida en su alcance y no fuera de él.
Cómo introducir coronas checas sin perder dinero por el camino
El precio de compra está en euros y la mayoría de los compradores extranjeros tienen al menos parte del dinero en coronas. Cuando se trata de varios cientos de miles de euros, el tipo de cambio deja de ser un detalle: la diferencia entre dos formas de convertir el mismo importe puede ascender a miles de euros. El selector de divisas de nuestro sitio web le muestra un valor orientativo en coronas para una propiedad. La compra se realiza en euros, y el tipo que obtiene realmente depende de usted y de su banco o proveedor de cambio.
- No deje la transferencia para el último díaUna transferencia internacional importante puede quedar retenida por las comprobaciones del propio banco sobre el origen del dinero o por un límite diario. Mientras tanto, los plazos de compra son fijos. Por eso, la transferencia se planifica con antelación y no la mañana de la cita con el notario.
- El tipo del banco no es el tipo de GoogleLo que determina el resultado no es solo la comisión de la transferencia. Sobre todo, es la diferencia entre el tipo de mercado y el tipo que realmente le ofrece el banco. En una cantidad elevada, incluso una pequeña diferencia supone mucho dinero.
- No tiene que convertirlo todo de una vezEn una obra nueva, el dinero suele pagarse por etapas conforme al calendario de pagos del proyecto, por lo que no está obligado a cambiar todo el precio de compra en un solo día. Depende de las fechas de pago y del riesgo cambiario que quiera asumir.
- Prepare pronto el origen de los fondosEl origen del dinero se comprueba durante una compra. El banco, el abogado o el promotor le pedirán documentos que demuestren de dónde procede, y en una compra importante, tenerlos preparados con antelación evita que se retrase una transferencia.
- No tiene que buscar un proveedor por su cuentaSi prefiere no empezar por un sitio comparador, podemos ponerle en contacto con un proveedor de divisas con el que trabajamos. Suele ser la forma más rápida de obtener una cotización real para una cantidad real, en lugar de un tipo destacado en un anuncio. Puede utilizar su propio banco o cualquier proveedor que desee, y si ya tiene uno con el que está satisfecho, siga utilizándolo. Pida el tipo aplicable a su cantidad real antes de comprometerse con nadie, incluidos nosotros.
Lo que podemos facilitarle aquí es el calendario, no el tipo de cambio. Díganos aproximadamente cuánto quiere gastar y cuándo quiere comprar, y le indicaremos qué cantidad debe estar disponible en cada fecha, para que la transferencia nunca sea lo que se retrase.
¿Cuándo necesito realmente cada cantidad?En una obra nueva: primero, el importe de reserva de aproximadamente 6.000 a 11.000 €, después normalmente entre el 20 y el 40 % del precio más IVA al firmar el contrato con el promotor, luego los pagos conforme al calendario de construcción y, por último, el resto en la escrituración. En una vivienda de segunda mano: el mismo importe de reserva, después normalmente hasta entre el 10 y el 20 % al firmar el contrato de arras y, por último, el resto ante el notario. Antes de que transfiera nada, contrastamos sus fechas concretas con este calendario.
Su cuenta no es donde se deposita el dinero de la compra
Los compradores extranjeros llegan esperando el mecanismo de depósito en garantía notarial que conocen de su país. Aquí no existe de esa forma. Funciona de manera diferente, y no peor. La consecuencia práctica es que, en la mayoría de las compras, el dinero de la propiedad nunca pasa por la cuenta que acaba de abrir.
| Dónde está el dinero | De quién es la cuenta | Cuándo se mueve |
|---|---|---|
| Su cuenta española | Suyo | La gestión de la propiedad: los suministros, la comunidad, el IBI, la cuota de la hipoteca y cualquier ingreso procedente del alquiler. Normalmente, no el precio de compra en sí. |
| La cuenta de clientes del abogado | Su abogado, en una cuenta independiente y supervisada | La vía habitual en una vivienda de segunda mano. Los abogados españoles custodian el dinero de los clientes en una cuenta segregada y supervisada, en lugar de hacerlo en su propia cuenta operativa, y el vendedor solo lo recibe ante el notario, en el momento de firmar la escritura. |
| La cuenta protegida de construcción | Reservada para una promoción concreta | La vía en una obra nueva. Por ley, sus pagos se ingresan en una cuenta especial para esa obra y cada uno debe estar cubierto por un aval bancario a su nombre. Su abogado lo verifica antes de que salga el primer euro después de la reserva. |
| El cheque bancario ante el notario | Con cargo a una cuenta española | El saldo se paga mediante un cheque bancario entregado en el momento de la firma. El dinero y las llaves cambian de manos en la misma sala y en el mismo momento. |
¿Es mi cuenta la misma que la cuenta de clientes del abogado?No, y es frecuente confundirlas. La cuenta de clientes es una cuenta segregada y supervisada a nombre del abogado, que conserva el dinero de la compra hasta la firma ante el notario. Su propia cuenta es la que paga la propiedad una vez que esta es suya.
Lo que le pedirán
Dos listas en una, porque se solapan y las solicitan personas diferentes. La primera es lo que necesita un banco para identificarle. La segunda es lo que todos los participantes en la operación necesitan para saber de dónde procede su dinero. La mayor parte llega electrónicamente desde Chequia.| Qué se necesita | Quién lo solicita | Cómo suele hacerse |
|---|---|---|
| Para identificarle | ||
| Pasaporte o documento de identidad | El banco y el abogado para el NIE al mismo tiempo. | Para empezar, una copia escaneada. El original se necesita cuando se firma algo. |
| Su NIE | El banco, una vez que exista. También aparece en la escritura y en todas las declaraciones fiscales posteriores. | El abogado lo presenta, paralelamente a la diligencia debida legal, no después. |
| Su dirección y datos de contacto checos | El banco y el abogado, como parte de la identificación estándar. | Se envía electrónicamente con el resto. Una factura reciente de suministros o un extracto bancario a su nombre suele servir como justificante. |
| Algo que muestre a qué se dedica y cuánto gana | El banco. El expediente de un no residente normalmente incluye un documento laboral o de ingresos. | Por vía electrónica. La lista exacta depende del banco, por eso su abogado se la solicita antes de que reúna nada. |
| De dónde procede el dinero | ||
| Extractos bancarios | El banco, el abogado o el promotor, como justificante del origen de los fondos. | Por vía electrónica, y conviene prepararlo antes de empezar a mover dinero, no después. |
| Justificante del origen de los fondos | Los mismos tres, en cualquier compra de mayor importe. Este documento no es opcional y es donde se bloquean las transferencias. | Normalmente, extractos, documentos sobre la venta de otra propiedad, ingresos o dividendos. Lo adecuado depende de su situación. |
| Documentación para una estructura más compleja | El banco, si el dinero procede de la venta de una empresa, de inversiones o de cualquier estructura compleja. | Empiece por este lo antes posible. Es el que más tarda en reunirse y el que puede detener por completo una transferencia. |
| Solo si pide dinero prestado | ||
| Dos o tres años de declaraciones fiscales | El banco español, como parte del expediente hipotecario. | Por vía electrónica. Traducciones cuando el banco las solicite. |
| Nóminas o cuentas de la empresa | El banco español, para acreditar los ingresos que sustentan la solicitud. | Electrónicamente, con declaraciones fiscales. |
| Consulta del registro de crédito y extractos de préstamos existentes | El banco español, para comprobar qué compromisos existen ya. | Se obtiene en Chequia y se envía. Calcule entre cuatro y ocho semanas para la decisión hipotecaria una vez recibido el expediente. |
| El poder notarial, si usted no viene | Su abogado, para que pueda representarle ante el banco y el notario. | Firmado ante notario. Aquí durante un viaje, o desde Chequia con una apostilla y una traducción jurada. |
Dónde encaja en la compra
La compra completa consta de quince pasos, desde la primera llamada hasta las llaves. La cuenta se abre en el paso diez, junto con el NIE y la diligencia debida legal, no después, y se utiliza en los pasos doce y catorce. Ese es todo el motivo para iniciarla pronto: dos pasos posteriores dependen de ella.Pasos 10, 12 y 14 de 15
- NIE, la cuenta y el papeleoAl mismo tiempoEl NIE es su número de identificación español, necesario para completar la compra. El abogado lo solicita y se ocupa de la cuenta bancaria y del resto del papeleo necesario. Un poder notarial le permite hacerlo en gran medida en su nombre, para que no tenga que volver a España por documentos concretos.
- Pagos y esperaPor tipo de propiedadEntre la firma del contrato y la toma de posesión pueden pasar semanas, y en una obra nueva, meses o años. Durante todo ese tiempo, vigilamos qué viene después y cuándo: los pagos posteriores, los documentos y los plazos. Es aquí donde coinciden el calendario de pagos y la cuenta, y donde una transferencia dejada para el último momento se hace visible para todos.New buildLos pagos posteriores siguen el calendario específico del proyecto. En algunos proyectos hay cuotas durante todo el proceso; en otros, un pago adicional y el saldo en la escrituración.ResaleTras firmar el contrato correspondiente, normalmente espera hasta la fecha acordada de escrituración ante el notario.
- El notario y las llavesDía de escrituraciónSe firma la escritura, se paga el saldo del precio y la propiedad pasa a ser suya. El saldo se paga mediante un cheque bancario, un cheque bancario emitido contra una cuenta española y entregado en el momento de la firma. No tiene que estar presente si su abogado dispone del poder notarial adecuado, y nosotros estamos allí ese día en cualquier caso.
Hacerlo solo o con nosotros
La misma cuenta, de dos formas.| Por su cuenta | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Cómo abrirla | Usted determina qué banco, qué sucursal y qué documentos necesita, en español y ante una ventanilla. | Su abogado la abre con el banco como parte del papeleo del que ya se ocupa, y nosotros acordamos con él cuándo hacerlo. |
| Cuando descubre que falta | A menudo, justo cuando se supone que va a firmar una hipoteca, el momento más caro posible. | Avanza junto con el NIE y la diligencia debida legal, por lo que existe mucho antes de que haya una fecha de firma. |
| La transferencia desde Chequia | Organizada el día anterior a su vencimiento y después retenida para comprobar el origen del dinero. | Planificada con antelación según el calendario de pagos, para que sepa qué importe debe estar disponible y en qué fecha. |
| Papeles del origen de fondos | Reunido bajo presión mientras un pago ya está retenido. | Solicitado al principio, cuando hay tiempo para encontrar un documento de una venta de hace cinco años. |
| El idioma en que ocurre | En español o inglés, con la sucursal, según sus plazos. | En checo, desde la primera llamada hasta las llaves, con personas que están en esta costa. |
Con 500.000 €, hasta las décimas deciden
Esto no es la historia de un cliente ni lo presentamos como tal. Es aritmética, y aparece en nuestra página de inicio con las mismas palabras. Está aquí porque es la respuesta más clara a la pregunta de por qué nos ocupamos de la cuenta y la transferencia.- Medio punto porcentual sobre 500.000 € son unos 2.500 €Es la diferencia entre dos formas de convertir la misma cantidad de dinero el mismo día. No es una comisión que nadie le cotice. Es la diferencia entre el tipo de mercado y el tipo que le ofrecen.
- Un uno por ciento son 5.000 €Es más que el NIE, las traducciones y la conexión de suministros juntos, y aproximadamente la cuota anual de comunidad de un buen apartamento. Es una cantidad real de dinero, pero invisible en cualquier factura.
- Compare el tipo que obtiene, no la comisión que le indicaronEsto no dice nada sobre lo que cobra un banco concreto, ni afirmamos que ningún proveedor se quede con medio punto porcentual. Es aritmética basada en un porcentaje indicado. La única conclusión es que, para una cantidad elevada, la comisión anunciada por la transferencia es la cifra pequeña.
La parte que realmente podemos influir es el momento. Saber la fecha de vencimiento de cada pago le permite comparar proveedores con calma, en lugar de aceptar lo que esté disponible la tarde en que lo necesita.
¿Cuánto le cuesta?
- Comprador0 €Nuestra coordinación no se factura. Lo que paga en esta página corresponde al abogado y a los cargos que aplique el banco, y nada de ello llega a nosotros.
- Promotor o vendedor
- Obra nueva
- 2,5 to 6 %
- Vivienda usada
- 1,5 to 4 %
- ArevontNuestra tarifa forma parte de esa comisión y solo se aplica si se produce una compra. Ningún banco nos paga por dirigirle a él, por eso esta página no menciona ningún banco.
Lo que nos corresponde es gratuito, al igual que todo lo relacionado con el lado comprador. Abrir la cuenta forma parte del trabajo que realiza su abogado independiente en relación con la compra, y en nuestras tablas publicadas de costes de compra sus honorarios figuran como el uno por ciento del precio. El NIE y las traducciones aparecen en las mismas tablas por aproximadamente 150 €, como tarifa fija, la misma cifra tanto para 350.000 € como para un millón.Lo que cobra el propio banco es una cifra que no publicamos, porque no tenemos una cantidad que podamos garantizar para todos los bancos y todas las situaciones. La investigación anterior recoge lo que publican los propios bancos, y la forma útil de plantear la pregunta es hacerlo en la sucursal antes de firmar: cuál es la comisión mensual de mantenimiento de esta cuenta para un no residente, qué hay que hacer para que no se aplique y cuánto cuesta una transferencia desde el extranjero.El cálculo es orientativo. Los costes exactos varían en función del precio de la propiedad, la hipoteca y la operación concreta.
Si finalmente decide no comprar, no nos paga nada.
Lo que no hacemos y lo que no prometeremos
No abrimos su cuenta, no elegimos su banco, no custodiamos su dinero ni cambiamos su divisa. Un abogado independiente abre la cuenta con el banco y usted le paga directamente. No somos un banco, ni un proveedor de servicios de pago ni asesores fiscales.El banco actúa en su propio interés. No es una crítica, sino la estructura. Su abogado está de su parte, el notario no está de parte de nadie y el banco es una empresa que le vende una cuenta y posiblemente una hipoteca. Su tipo de cambio no es el que ve en Google, y una transferencia importante puede retrasarse debido a sus propios controles internos. Pida las cifras en lugar de darlas por supuestas.No necesita estrictamente una cuenta española para comprar. Decimos que es muy útil, no obligatoria, y no le diremos lo contrario para que la página parezca más sencilla. Se vuelve obligatoria en el momento en que hay una hipoteca, y resulta evidente la primera vez que se devuelve un cargo de la comunidad.Las normas, las comisiones y las políticas bancarias cambian, y lo hacen sin que nadie nos informe. Lo que aparece en esta página es lo que publicaron las fuentes en la fecha que figura junto a ellas. Confirme la situación actual con su abogado y con el banco antes de basarse en esta información.
Las preguntas más frecuentes sobre una cuenta bancaria en España
- ¿Necesito una cuenta española para la hipoteca?
- Sí. Antes de firmar una hipoteca necesitará una cuenta en un banco español, porque las cuotas mensuales se pagan desde ella. Es el único caso en el que la cuenta deja de ser útil y pasa a ser obligatoria.
- ¿Tengo que viajar a España para abrirla?
- No necesariamente. Un poder permite a su abogado gestionar gran parte de los trámites por usted, incluidos los bancarios, y la mayoría de los documentos que debe aportar se envían electrónicamente desde Chequia. Los bancos establecen sus propias políticas de identificación, por lo que su abogado confirmará qué exige el banco concreto, en lugar de que nosotros se lo prometamos de antemano.
- ¿Puede el banco retener mi dinero una vez que ha llegado?
- Sí, puede restringir el acceso a él, y el Banco de España lo indica claramente: un banco puede exigir documentación sobre el origen de los fondos ingresados en una cuenta, puede solicitarla incluso después de que la cuenta ya esté abierta y puede bloquear el acceso mientras no se justifique el origen. En una compra de mayor importe, esto es normal y no sospechoso. También es la razón por la que conviene reunir la documentación sobre el origen de los fondos antes de que exista una fecha de escrituración, en lugar de hacerlo durante el proceso.
- ¿Cómo paso dinero de coronas checas a euros?
- A través de su banco checo o de un proveedor especializado en cambio de divisas, y para un importe elevado merece la pena compararlos. Si prefiere no empezar desde cero, podemos ponerle en contacto con un proveedor con el que trabajamos, aunque también puede utilizar el suyo. Lo que determina el resultado es el tipo de cambio que obtiene realmente, no la comisión de transferencia anunciada. La única regla que insistiríamos en aplicar es no dejarlo para el último día.
- ¿Qué banco debería elegir?
- No recomendamos ninguno ni recibimos nada de ningún banco. Normalmente, su abogado tratará con un banco con el que trabaja habitualmente, lo que suele ser más rápido, y usted puede elegir el suyo. Lo que recomendaríamos a cualquiera es preguntar por la comisión mensual y las condiciones para reducirla antes de firmar.
- ¿Qué ocurre con la cuenta después de recibir las llaves?
- Pasa a ser la cuenta de la propiedad. Después de la escrituración, el abogado pone los suministros a su nombre y los recibos domiciliados empiezan a cargarse en ella. Si nos encarga el alquiler de la propiedad, los ingresos del alquiler llegan a la misma cuenta cada mes.
