Entrega de llaves al comprar un inmueble en España
En 30 segundos
La escrituración consiste en una cita con el notario, en la que firma la escritura y paga el saldo pendiente. Las llaves solo deben entregarse después de que haya inspeccionado el inmueble y anotado por escrito cualquier defecto. Nunca antes.
Escrituración, paso a paso
- Antes de la citaInmueble inspeccionado conforme al estado acordadoPrimero se incluye cualquier defecto en una lista escrita y fechada.
- Ante notarioIdentidades confirmadas, escritura leída
- En ese momentoSaldo pagado
- En ese momentoEscritura firmada
- En la misma citaLlaves entregadasSolo después de la inspección anterior, nunca antes.
- El mismo díaEscritura presentadaEnviada electrónicamente al Registro de la Propiedad. La inscripción completa se realiza posteriormente.
¿Quién está presente el día de la escrituración y qué hace cada persona?
Puede haber hasta cuatro partes en la sala y solo una de ellas le protege a usted. El notario español presencia la firma y convierte la compraventa en escritura pública, pero no comprueba si la propiedad es una buena decisión. La escrituración, día de la firma, normalmente lleva menos tiempo del que la gente espera. El notario lee en voz alta las condiciones esenciales de la escritura y confirma la identidad de las partes y cualquier poder notarial. Se paga el saldo, se firma la escritura y se entregan las llaves. Lo que más sorprende a la mayoría de los compradores extranjeros no es el procedimiento. Es quién le protege a usted en esa sala y quién no.
- El notarioUn funcionario público, para nadie
- Qué hacen
- Verifica la identidad, vuelve a comprobar la inscripción en el Registro de la Propiedad en ese momento y da forma legal a la escritura.
- Lo que NO hacen
- Negociar por ninguna de las partes ni juzgar si la compra es una buena decisión.
- Quién les paga
- Establecido por una escala de tasas gubernamentales. Por lo general, lo paga el comprador por costumbre, o lo paga el prestamista en caso de una hipoteca.
- Su abogadoUsted, y solo usted
- Qué hacen
- Confirma que la comprobación jurídica sigue siendo válida, explica la escritura y puede firmar en su nombre mediante un poder notarial.
- Lo que NO hacen
- Actuar en nombre del vendedor o del banco en cualquier momento, o aceptar una promesa verbal en lugar de una por escrito.
- Quién les paga
- Usted, normalmente alrededor de ~1 % del precio.
- El vendedor o el representante del promotorLa parte vendedora
- Qué hacen
- Firma y entrega la propiedad y las llaves.
- Lo que NO hacen
- Prometer algo que vaya más allá de lo que ya promete el contrato.
- Quién les paga
- Sus propios costes. En una obra nueva, este coste ya está incluido en el precio que ha pagado.
- El bancoSi hay una hipoteca
- Qué hacen
- Envía a un representante para firmar la escritura del préstamo junto con la compraventa y libera los fondos en ese momento.
- Lo que NO hacen
- Liberar los fondos antes de firmar la escritura.
- Quién les paga
- Usted, a través de los costes de formalización del propio préstamo.
Fuentes
¿Comprueba el notario si la propiedad vale el precio?No. El notario confirma la identidad, vuelve a comprobar la inscripción registral en ese momento y otorga a la escritura forma legal. Si el precio es justo, si el edificio está en buen estado y si la comunidad tiene deudas son cuestiones distintas. Su abogado y un perito responden a estas preguntas de antemano, no el notario ese día.
¿Por qué se realiza la inspección antes de la firma y no después?
Porque, una vez que ha firmado y pagado, ha perdido la capacidad de negociación que hacía que la inspección mereciera la pena. Una escrituración realizada en el orden equivocado parece igual desde fuera: una firma y un juego de llaves. La diferencia es quién asume el riesgo en el momento en que algo resulta estar mal. Todo se reduce a tres pasos realizados en el orden correcto.
- La propiedad se comprueba conforme a lo acordadoEn una vivienda de segunda mano, esto significa confirmar que el estado coincide con el contrato y que todo lo mencionado en el inventario, como electrodomésticos, muebles y accesorios, sigue allí. En una obra nueva, significa realizar la inspección de snagging. Su momento depende del promotor: en algunos proyectos se realiza antes de la transmisión de la propiedad y en otros, después.
- Lo que no esté bien se incluye en una lista escritaUna garantía verbal de que algo se arreglará «la semana que viene» no vale nada una vez que ha firmado. Una lista de defectos, fechada y entregada a la otra parte antes de la escrituración, es el documento que convierte una disputa en un conjunto acordado de elementos pendientes.
- Solo entonces, la escritura, el saldo y las llavesLa firma y el pago se realizan conjuntamente, y las llaves deberían entregarse en la misma cita. Si se invierte el orden, el comprador ya ha perdido la capacidad de negociación que hacía que el segundo paso mereciera la pena.
Ninguna ley establece este orden exacto como obligatorio. Sin embargo, es una práctica habitual y adecuada, y sus contratos de reserva y compraventa deberían indicarlo expresamente. Un contrato que no especifique el orden le deja dependiendo de la buena voluntad y no de un documento.
¿Qué ocurre si un defecto solo se descubre después de que ya se hayan entregado las llaves?Es una conversación más difícil en una vivienda de segunda mano que en una obra nueva. Una vivienda de segunda mano ofrece prácticamente ninguna garantía, aparte de una reclamación por vicios ocultos que el vendedor conociera y hubiera ocultado. En una obra nueva, las garantías legales descritas a continuación siguen siendo aplicables, independientemente de cuándo se descubra un defecto, dentro de sus propios plazos.
¿Qué garantía tiene una vez que dispone de las llaves?
En una obra nueva hay tres períodos de garantía independientes, que comienzan el día de la finalización y llegan hasta 10 años para la propia estructura. En una reventa casi no hay garantía, aparte de una reclamación limitada por un defecto que el vendedor conociera y ocultara. Esta es la mayor diferencia jurídica entre ambos tipos de compra y determina con qué cuidado merece la pena realizar la inspección previa a la finalización.
Día de la entrega10 años después
- Acabados: pintura, azulejos y carpintería1 año
- Instalaciones y habitabilidad3 años
- Estructura: cimientos, vigas y muros de carga10 años
Obra nuevaVivienda usada
- Una garantía de diez años contra defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio: cimientos, vigas y muros de carga.
- No existe una garantía legal de este tipo. El vendedor solo responde por los vicios ocultos que conociera y hubiera ocultado en el momento de la venta. Es una reclamación limitada y difícil de probar.
- Una garantía de tres años frente a defectos en instalaciones o elementos constructivos que incumplan los requisitos de habitabilidad, seguridad o funcionalidad.
- No procede. Usted es propietario de todo lo que haya dentro de la vivienda en el momento de la escrituración, incluidos su antigüedad y desgaste.
- Una garantía de un año frente a defectos de acabado, como pintura, azulejos o carpintería, a cargo del constructor.
- No procede, por el mismo motivo.
- Un plazo de dos años para presentar una reclamación desde que se manifiesta un defecto cubierto, contado desde ese momento y no desde la escrituración.
- La reclamación equivalente en este caso se refiere a un vicio oculto que el vendedor conociera. Tendría que probar este hecho, no se trata de un plazo de garantía que se aplique automáticamente.
Esta consecuencia práctica se deriva directamente de la ley, no de una opinión. En una vivienda de segunda mano, el trabajo que le protege se realiza antes de la firma, porque después hay muy poco respaldo. En una obra nueva, las garantías existen en cualquier caso, pero siguen dependiendo de que el defecto quede documentado. Precisamente para eso sirven la inspección de snagging y la lista escrita.
¿Quién me debe la garantía de diez años de una obra nueva?Todos los agentes que intervienen en el proceso constructivo, normalmente el promotor, el constructor y los profesionales técnicos, responden solidariamente conforme a la ley por los defectos estructurales durante diez años. Su abogado identifica exactamente contra quién reclamar por un defecto concreto, porque puede haber más de un responsable a la vez.
¿Debe estar en España para su propia escrituración?
No. Si su abogado dispone de un poder que lo cubra, puede firmar la escritura en su nombre y la escrituración se realiza sin que usted esté en el país. Es una de las posibilidades más útiles que permite la práctica española y una de las menos comprendidas por quienes compran por primera vez. La elección entre las tres opciones siguientes es personal y no constituye una recomendación profesional.
- Option 1Asistir en personaUsted ve personalmente la vivienda y la habitación el día en que pasan a ser suyas de forma irreversible.
- Viajes a España
- Uno, para ese día
- Quién firma
- Usted, personalmente
- Atención a
- Solo logística habitual del viaje
- Option 2RecomendadoPoder notarialSu abogado realiza toda la cita en su nombre.
- Viajes a España
- Cero, para este paso
- Quién firma
- Su abogado
- Atención a
- El poder debe mencionar expresamente la escrituración
- Option 3Híbrida, por videollamadaUsted sigue la cita a distancia mientras su abogado firma con el mismo poder notarial.
- Viajes a España
- Cero, pero usted observa
- Quién firma
- Su abogado
- Atención a
- Requiere el mismo poder que la delegación completa
¿Qué debe confirmarse antes de considerar entregada la vivienda?
Esto es lo que debe comprobar, tanto si está presente como si se basa en el informe de su abogado. Nada de ello constituye una oferta de servicios. Es lo que legalmente debe incluir una escrituración.| Qué confirmar | Por qué importa | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| Antes de firmar | ||
| La propiedad coincide con el estado acordado | Lo que usted compra es la propiedad tal como estaba cuando se acordó el precio, no como resulta estar después de que el anterior ocupante se haya marchado. | No existe un registro escrito de la revisión previa a la escrituración, o se ofrece una garantía verbal en su lugar. |
| Existe una lista fechada de defectos, si algo está mal | Es el documento que convierte una lista acordada de asuntos pendientes en algo que usted puede demostrar más adelante, en lugar de una disputa sin pruebas. | Nada por escrito y la promesa de que algo se resolverá «más adelante». |
| En una obra nueva, existen el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación | Una propiedad no puede habitarse legalmente ni conectarse a los suministros sin la licencia de primera ocupación, que normalmente llega al final de la obra. | Una fecha de entrada prometida antes de que se haya expedido cualquiera de los dos documentos. |
| En la propia cita | ||
| Todas las llaves y tarjetas de acceso están contabilizadas | Un complejo cerrado suele emitir más tarjetas y mandos que el conjunto que se le entrega ese día. | Una sola llave sin confirmación de cuántas existen en total. |
| Los contadores se leen y se registran, con fecha | Aquí suele surgir la discusión sobre quién consumió qué, después de la escrituración. | No se tomó ninguna lectura ese día, por lo que la primera factura es una estimación para ambas partes. |
| El saldo se abona en el mismo momento en que se firma la escritura | Este es el mecanismo que hace segura la operación: el dinero y las llaves cambian de manos al mismo tiempo, no basándose por adelantado en la confianza. | Cualquier solicitud de entregar fondos antes de la cita, fuera del sistema de garantías de una obra nueva o de la cuenta de cliente de su abogado en una vivienda de segunda mano. |
| En los días siguientes | ||
| La escritura se presenta efectivamente para su inscripción | Firmar ante el notario no es el final de los trámites. Hay que pagar el impuesto y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad antes de que la propiedad quede formalmente inscrita a su nombre. | Nadie puede confirmar, semanas después, que la copia inscrita haya regresado. Es tarea de su abogado hacer el seguimiento, y merece la pena preguntarle directamente. |
| El IBI y la cuota de la comunidad se prorratean para el año de la venta | Ambos se facturan por periodos y no por días, por lo que una parte de lo ya pagado correspondiente al año pertenece al comprador y otra al vendedor. | Una respuesta verbal de «está todo resuelto», sin cifras. Pida a su abogado que le muestre el reparto. |
Dónde encaja la escrituración en la compra
La compra completa consta de quince pasos, desde la primera llamada hasta las llaves. La escrituración comprende los tres últimos, después del periodo de espera que sigue al contrato vinculante.Pasos 13, 14 y 15 de 15
- La comprobación finalAntes de la escrituraciónLa propiedad se inspecciona conforme al estado acordado y, en una obra nueva, se revisa para detectar defectos. Este es el paso que se detalla a continuación.
- Notario y llavesDía de escrituraciónSe firma la escritura pública, se abona el saldo y la propiedad pasa a ser suya. Las llaves deberían entregarse en la misma cita, una vez que la inspección y cualquier lista de defectos hayan quedado resueltas.
- Tras la escrituraciónDesde el primer díaLa escritura aún debe tributar y registrarse, hay que cambiar el titular de los suministros y asumir las obligaciones fiscales anuales. Nada de esto termina al salir del despacho del notario.
Información general, no su expediente de escrituración
Esta es información general sobre el funcionamiento de la escrituración conforme a la legislación española. Está actualizada a 17 de agosto de 2026 y se basa en el texto de las fuentes, no en contenido copiado de un blog. No constituye asesoramiento jurídico sobre su compra. Los periodos de garantía, la función del notario y el orden de los acontecimientos descritos aquí representan la situación general. Los documentos adjuntos a su propiedad concreta y su contrato específico son los que realmente regulan su operación.Nada de esto describe un servicio ni promete que alguien asista a su escrituración en su nombre. Si se organiza tal asistencia y quién la presta son cuestiones independientes que cuentan con su propia guía.Las normas y la práctica habitual en torno a la escrituración pueden variar según el notario, el promotor y el tipo de propiedad, y la propia legislación se modifica periódicamente. Un abogado independiente confirma qué se aplica a su compra antes de que firme nada.
Preguntas frecuentes sobre la entrega de llaves
- ¿Cuánto tiempo después de firmar el contrato privado tiene lugar la escrituración?
- En una vivienda de segunda mano, normalmente entre uno y tres meses. En una obra nueva, depende de la fase de construcción: a menudo unos dos meses si el edificio está casi terminado y hasta aproximadamente tres años si la construcción comienza desde cero. Ninguna de las dos cifras está fijada por ley. Ambas dependen de cómo suelen estructurarse los contratos en esta costa.
- ¿Puede el vendedor negarse a entregar las llaves en la cita?
- El contrato de compraventa debería vincular la entrega de las llaves al mismo momento que la firma y el pago del saldo. Si no lo dice explícitamente, es una laguna que conviene que su abogado subsane antes de que usted firme. No dé simplemente por hecho que ocurrirá de todos modos.
- ¿Es una lista de snagging lo mismo que la garantía de diez años?
- No. El snagging es la inspección práctica que se realiza alrededor de la escrituración para detectar trabajos inacabados o defectuosos cuando todavía existe capacidad de presión para conseguir que se reparen. La garantía de diez años es un derecho legal independiente conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación. Existe con independencia de lo que se detectara durante el snagging y cubre específicamente defectos estructurales, no defectos estéticos.
- ¿Qué ocurre si el promotor no ha obtenido la licencia de primera ocupación en la fecha prometida?
- Sin ella, la propiedad no puede ocuparse legalmente ni conectarse a los suministros, independientemente de lo que dijera el folleto sobre la fecha de entrada. Es una cuestión contractual y de licencias, no una cuestión de garantía. Conviene confirmar que la licencia existe, no solo que el edificio parece terminado.
- ¿Una vivienda de segunda mano incluye alguna vez algún tipo de garantía?
- Solo una limitada: una reclamación contra el vendedor por un defecto oculto que existiera en el momento de la venta y que el vendedor conociera y hubiera ocultado. Es un derecho real, pero resulta mucho más difícil de probar que un plazo de garantía legal. Precisamente por eso la inspección previa a la escrituración es más importante en una vivienda de segunda mano que en una obra nueva.
