Usamos cookies para mejorar su experiencia, analizar el uso del sitio y ofrecer contenido personalizado.
Guía
Alquiler de corta duración en la Costa del Sol
La posibilidad de realizar un alquiler de corta duración depende de tres autoridades distintas: las normas de Andalucía y su registro turístico, las posibles restricciones del municipio concreto y, desde el 3 de abril de 2025, el consentimiento de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintas partes cuando la actividad se inicia por primera vez.
Compra una propiedad para alquilarla por periodos cortos y solo después descubre que no está permitido.
Cómo es realmente
La posibilidad de realizar un alquiler de corta duración depende de tres autoridades distintas: las normas de Andalucía y su registro turístico, las posibles restricciones del municipio concreto y, desde el 3 de abril de 2025, el consentimiento de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintas partes cuando la actividad se inicia por primera vez.
Qué lo cambia
La nueva norma se aplica a los propietarios que comienzan a realizar un alquiler de corta duración. Las situaciones que ya existían pueden recibir un tratamiento jurídico diferente, y los casos transitorios deben explicarse en la guía, no en la página de inicio. Si el edificio no permite el alquiler de corta duración, puede alquilar la propiedad por larga duración, pero no a través de Airbnb o Booking. Andalucía también establece que su registro turístico no permitirá el registro en municipios que hayan introducido sus propias restricciones.
Qué hacemos al respecto
En una vivienda de segunda mano leemos los estatutos de la comunidad y el abogado los verifica. En una obra nueva preguntamos de antemano al promotor si lo ha previsto. Antes de la reserva comprobamos si el alquiler que tiene previsto realizar será realmente posible y podrá registrarse correctamente.
En 30 segundos
Desde el 3 de abril de 2025, una comunidad de propietarios debe votar activamente, por mayoría de 3/5, para permitir NUEVAS actividades de alquiler de corta duración en el edificio. Antes de esa fecha, la regla era la contraria: el alquiler estaba permitido salvo que los propietarios votaran para prohibirlo. Este es un riesgo real y actual, no una noticia antigua.
¿Por qué dos apartamentos similares pueden tener respuestas opuestas?
Nada del precio, el tamaño o los acabados de un inmueble indica si puede alquilarse legalmente a turistas. Tres autoridades independientes deciden al respecto, y las tres deben dar su aprobación.La región gestiona directamente el registro turístico, el sistema VUT. Desde una reforma de febrero de 2025, el inmueble también necesita una licencia municipal vigente o una declaración de cambio de uso que permita el uso turístico antes de poder presentar siquiera la inscripción regional. Desde el 3 de abril de 2025 se aplica un tercer requisito: su propia comunidad de propietarios debe votar, por una mayoría de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, para autorizar activamente una nueva actividad de alquiler de corta duración en el edificio. Antes de esa fecha se aplicaba la regla contraria: la comunidad tenía que votar para PROHIBIRLA, y el silencio significaba que el alquiler estaba permitido. Ahora el silencio significa lo contrario.
1
Registro regional (VUT)
Who decidesJunta de Andalucía
What it grantsNúmero de alquiler turístico registrado
If noNingún alquiler legal de corta duración, independientemente de los otros dos requisitos.
2
Licencia municipal o cambio de uso
Who decidesEl ayuntamiento, desde Decreto-ley 1/2025
What it grantsConfirma que el inmueble puede cambiar de uso para destinarse al alquiler turístico
If noNi siquiera se puede presentar la inscripción autonómica.
3
Votación de la comunidad, mayoría de 3/5
Who decidesSu comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025
What it grantsAutoriza una NUEVA actividad de alquiler turístico en el edificio
If noEl alquiler está bloqueado a nivel del edificio, aunque la comunidad autónoma y el ayuntamiento lo permitan.
Un solo NO en cualquiera de los controles detiene todo el plan, independientemente de lo que hayan decidido los otros dos.
¿Se trata de un riesgo nuevo o se ha aplicado siempre?
El voto de la comunidad es realmente nuevo, no una norma que siempre hubiera estado ahí y que simplemente pasara inadvertida. Antes del 3 de abril de 2025, una comunidad tenía que votar activamente para prohibir el alquiler turístico. Si nunca celebraba esa votación, el alquiler estaba permitido sin más. Desde esa fecha, la ley invierte la regla por defecto: ahora la comunidad tiene que votar activamente, con la misma mayoría de tres quintas partes, para permitirlo. Un edificio en el que nunca se trate el asunto es ahora, por defecto, un edificio donde no se permite un nuevo alquiler turístico, en lugar de uno donde se permite de forma tácita.En general, se entiende que una vivienda que ya operaba legalmente como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 continúa sujeta a las normas con las que comenzó a operar. No necesita que se le aplique retroactivamente la nueva votación. Este punto se basa en comentarios jurídicos coherentes, no en el texto legal principal comprobado artículo por artículo en esta guía. Solicite a su propio abogado que lo confirme para un edificio concreto antes de basarse en ello, especialmente en el caso de una vivienda de segunda mano anunciada como si ya tuviera un historial de alquiler.
Antes del 3 abr. de 2025Desde el 3 abr. de 2025
Una comunidad que nunca debatió el alquiler turístico lo permitía efectivamente por defecto.
Ahora el silencio significa lo contrario: la NUEVA actividad de alquiler turístico queda bloqueada, salvo que los propietarios voten activamente, por una mayoría de 3/5, para permitirla.
La única facultad real de la comunidad era votar para prohibir el alquiler, algo que la mayoría nunca se molestó en hacer.
Ahora la comunidad tiene el voto decisivo en ambos sentidos, y la afirmación del vendedor de que «la comunidad no se opone» debe estar respaldada por las actas reales, no por una suposición.
¿Afecta la norma de abril de 2025 sobre el voto de la comunidad a un propietario que ya alquila su apartamento?Los comentarios jurídicos coherentes consideran que una propiedad que ya operaba legalmente como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 puede continuar sobre la base existente, sin necesidad de aplicar retroactivamente la nueva votación. Esta guía no ha vuelto a verificarlo de forma independiente en el texto jurídico principal, artículo por artículo. Un abogado debería confirmarlo para cualquier edificio concreto antes de que usted se base en ello, especialmente cuando el anuncio de una vivienda de segunda mano afirma que existe un historial de alquiler que usted no ha visto documentado.
¿Restringen algunos municipios esta actividad más allá de la comunidad autónoma y la comunidad de propietarios?
La ciudad de Málaga ha ido más allá de las normas autonómicas. Una modificación urbanística, finalizada en agosto de 2025, bloquea permanentemente las nuevas inscripciones de alquiler turístico en 43 barrios concretos, incluido el centro histórico y varios distritos céntricos. Se trata de barrios donde los apartamentos turísticos ya representan más del 8 por ciento de las viviendas. Además, el 16 de julio de 2026 se aprobó definitivamente una moratoria para toda la ciudad sobre cualquier nueva licencia hotelera o de alquiler turístico en suelo residencial. La moratoria dura tres años o hasta que la ciudad termine de modificar su plan urbanístico. Un alquiler turístico ya inscrito legalmente antes de estas medidas continúa, siempre que siga cumpliendo sus obligaciones ordinarias de habitabilidad, seguridad y tributación.Si algún otro municipio de la Costa del Sol ha introducido una restricción similar debe comprobarse municipio por municipio. No puede darse por supuesto a partir del ejemplo de Málaga. Esta guía no tiene ninguna restricción confirmada que comunicar específicamente para Marbella. Eso es distinto de confirmar que Marbella no tenga ninguna restricción: la respuesta honesta es que no está verificado ni resuelto. El ayuntamiento o un abogado local le indicarán la situación actual para una dirección concreta antes de que usted se base en ella.
¿Qué implica esto para el impuesto sobre los ingresos del alquiler, una vez que el alquiler sea realmente posible?
Que el alquiler sea legalmente posible y cómo se graven los ingresos son dos cuestiones independientes. Solo la segunda depende de su residencia fiscal. Un residente fiscal de la UE o del EEE paga el 19 % sobre los ingresos NETOS por alquiler, después de deducir los gastos realmente vinculados a ellos. Un no residente que no sea residente fiscal de la UE o del EEE paga el 24 % sobre los ingresos BRUTOS, sin deducción de gastos conforme a la regla estándar. Una sentencia de 2025 extendería también la deducción de gastos a los residentes de fuera de la UE. Sin embargo, el Estado la ha recurrido y la práctica de la administración tributaria no ha cambiado. La cifra más alta, sin deducción, es la que se aplica actualmente en la práctica a ese grupo.Nada de esto importa hasta superar los tres primeros controles. Antes de recomendar o reservar una vivienda específicamente por su potencial de alquiler, comprobamos su situación o elegibilidad real para la VUT, las normas municipales pertinentes y las propias actas y postura de la comunidad de propietarios sobre el alquiler turístico. No nos limitamos a aceptar la palabra del anuncio o del agente. Tampoco consideramos que «el propietario anterior la alquilaba» sea una prueba de que a usted también se le permitirá hacerlo. Las normas que lo determinan han cambiado desde que comenzaron muchas de esas situaciones históricas.
Sí, y conviene tomarlo en serio en lugar de tratarlo como letra pequeña. El voto de la comunidad que entró en vigor el 3 de abril de 2025 supone un cambio real y estructural: antes, un edificio que simplemente nunca trataba el alquiler turístico lo permitía por defecto. Ahora lo bloquea por defecto. A ello se añade el control de la licencia municipal, introducido unas semanas antes, y la propia moratoria de la ciudad de Málaga sobre nuevas licencias, aprobada el 16 de julio de 2026 por un periodo de tres años. Ya no puede suponerse el potencial de alquiler de una vivienda por lo que haga un apartamento de aspecto similar en las proximidades.Esta es información general sobre el funcionamiento actual de las normas andaluzas y nacionales, no una garantía para una vivienda concreta. Dos de los detalles anteriores se basan en comentarios jurídicos coherentes, en lugar de en una comprobación del texto legal principal artículo por artículo en esta guía. Un abogado debe confirmar la situación vigente antes de que usted se comprometa a comprar una vivienda por sus ingresos del alquiler. Arevont comprueba la situación de la VUT de una vivienda, las normas propias de su municipio y la postura de la comunidad antes de recomendarla para ese fin. No cobramos ninguna tarifa adicional por decir que no cuando la respuesta es no.
Preguntas más frecuentes sobre el alquiler de corta duración
Si el vendedor me muestra un número de inscripción VUT existente, ¿queda resuelta la cuestión?
Confirma que existe la inscripción autonómica, que es uno de los tres controles, no todos. Por sí sola, no confirma que la comunidad permita actualmente la actividad ni que desde entonces no se haya aplicado ninguna nueva restricción municipal a esa dirección. Solicite también las propias actas de la comunidad sobre el asunto, además del número de inscripción.
¿Puede una comunidad de propietarios revocar una decisión que ya permitía el alquiler turístico?
La reforma del 3 de abril de 2025 se refiere a una NUEVA autorización. Los comentarios jurídicos coherentes consideran que una vivienda que ya operaba legalmente antes de esa fecha continúa sobre la base existente, sin necesidad de una nueva votación. La facultad general de una comunidad para regular o restringir una actividad existente es una cuestión jurídica distinta de la propia votación sobre la nueva autorización. Conviene que un abogado lo confirme específicamente para un edificio determinado, en lugar de hacer suposiciones en un sentido u otro.
¿Comprar un apartamento en un edificio donde la comunidad ya votó a favor resuelve definitivamente la cuestión?
Responde al control relativo a la comunidad tal como se encuentra hoy, no de forma permanente. Una comunidad puede revisar sus propias normas con el tiempo, y ni la inscripción autonómica ni una licencia municipal eliminan esa posibilidad. Considere el voto favorable como la posición actual, confirmada en el momento de la compra, no como una garantía fija para toda la duración de su propiedad.
Las otras tres preocupaciones
okupas
Los okupas ocuparán su apartamento mientras usted esté en su país de residencia y no conseguirá echarlos durante años.