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Glosario de términos al comprar una propiedad en España

Todos los términos siguientes son términos con los que realmente se encontrará: en un anuncio, en un contrato, ante el notario o en una factura. Están ordenados según el proceso de compra, no alfabéticamente, por lo que la lista también sirve como mapa de lo que viene después. Cada entrada le ofrece una frase en la que puede confiar, un breve párrafo de contexto y un enlace a la página que explica el concepto en detalle.

términos que encontrará al comprar: 34
agrupadas por etapas de la compra: 6
términos cuyo significado evidente es incorrecto: 6
Términos que permanecen en español: 17

Cómo leer esta página

Léalo en orden y el diccionario se convierte en un mapa de la compra

Los términos aparecen en el orden en que se encuentra con ellos, desde el primer documento hasta las facturas que pagará años después, algo que no hace ningún glosario en ninguno de los dos idiomas. Si ya conoce la palabra que busca, utilice la lista siguiente para ir directamente a ella; si no, empiece por el principio y la secuencia le indicará dónde se encuentra.Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.

¿Quién le protege realmente al comprar en España?

Su propio abogado le protege a usted, no el notario. Esta única diferencia es la mayor entre comprar en España y comprar en casi cualquier otro lugar, y es la razón por la que los cuatro primeros términos importan más de lo que su extensión podría sugerir.

NIE[ny-eh]: El NIE es el número español de identificación de extranjero, y no puede comprar una propiedad, pagar un impuesto ni firmar ante el notario sin uno.Número de Identidad de Extranjero. No es un permiso de residencia ni le convierte en residente de nada. Es el número con el que el Estado español le registra. Se encontrará con él desde el principio, porque lo necesita para la escritura, los pagos de impuestos y los contratos de suministros. Su abogado lo solicita mediante un poder notarial, por lo que no necesita acudir personalmente. El error que hace perder tiempo es esperar hasta que ya haya una fecha de firma en el calendario.Cómo obtener el NIE
NIF: El NIF es el número español de identificación fiscal, utilizado por las empresas y por los españoles, y no es el mismo documento que el NIE.Se encontrará con el NIF si compra a través de una empresa o lee un contrato en el que aparece uno. Los dos nombres parecen intercambiables en un documento, pero no lo son: el NIE identifica a una persona física extranjera y el NIF identifica a una entidad sujeta a tributación. Mantenerlos diferenciados es especialmente importante cuando la compra se estructura a través de una empresa. Tome esta decisión con un abogado y un asesor fiscal antes de firmar nada, no después.Compra a través de una sociedad
notario: El notario da fe de la firma y convierte la compraventa en una escritura pública, pero no comprueba si la propiedad es una buena decisión.Aquí es donde la mayoría de los compradores extranjeros se equivocan con España. En su propio país, el notario puede ser la red de seguridad; en España, el notario confirma las identidades, lee la escritura en voz alta y deja constancia del acto. Comprobar la titularidad, las deudas, las cargas y los permisos es tarea de su abogado, y nadie más lo hará por usted. Se reunirá con el notario una vez, en la firma, y la reunión será breve porque todo ya se habrá decidido.Watch out. Un notario español comprueba mucho menos de lo que sugiere el término. Su protección procede de su abogado, no de la notaría.Notario y firma
gestoría[khes-to-REE-ah]: Una gestoría es una agencia española de tramitación administrativa que presenta documentos ante el Estado en su nombre, y la mayoría de los países no tienen un equivalente directo.No es un abogado, ni un contable ni un agente inmobiliario. Una gestoría existe porque la administración española requiere mucho papeleo. Se ocupa de registros, declaraciones, transferencias de vehículos y formularios fiscales como servicio habitual. Lo más probable es que se encuentre con una después de recibir las llaves, cuando haya que presentar un formulario en una oficina que solo acepta los documentos de una determinada manera.NIE y administración
catastro: El catastro es el catastro fiscal de España, que valora y describe una propiedad, y es un registro distinto del registro de la propiedad.España mantiene dos registros de una misma propiedad y no siempre coinciden. El Registro de la Propiedad indica quién es el propietario y qué cargas pesan sobre ella; el catastro indica qué es, dónde está y cuál es su valor fiscal. Su abogado consulta ambos, porque una discrepancia entre ellos, en la superficie o en los límites, es uno de los problemas más frecuentes en una reventa antigua. Su recibo del IBI se calcula a partir del valor catastral.Watch out. Una propiedad, dos registros. Una inscripción de titularidad sin incidencias no significa que el registro catastral coincida con ella.Catastro inmobiliario
Registro de la Propiedad: Registro de la Propiedad es el nombre oficial del registro de la propiedad español, la institución responsable del registro de titularidad.Verá este nombre en documentos, citas oficiales y en la línea de gastos registrales de los costes de su compra. Conviene reconocerlo, porque la inscripción registral es el documento más importante de la compra después de la propia escritura: es donde finalmente queda registrada su propiedad. La tasa de inscripción es uno de los costes menores de la compra.Cuánto cuesta comprar
nota simple[NOH-ta SIM-ple]: Una nota simple es un extracto sencillo del Registro de la Propiedad español que muestra quién es el propietario de una propiedad y qué consta inscrito sobre ella, y es el primer documento que lee su abogado antes de que pague nada.Es económica, llega rápidamente y cualquiera que tenga un interés legítimo puede solicitarla. Precisamente por eso no debería mover dinero nadie antes de que alguien la haya leído. Le indica el titular registral, la propiedad tal como la describe el registro y las cargas que pesan sobre ella: hipotecas, embargos, servidumbres y deudas de la comunidad anotadas sobre la unidad. Se encontrará con ella al comienzo de la comprobación legal, días después de decidirse por una propiedad y semanas antes de la firma. Lo importante no es el documento en sí, sino su fecha. Un extracto obtenido hace dos meses describe la propiedad tal como era hace dos meses. Solo uno actualizado resulta útil.Watch out. Una nota simple es informativa, no una prueba de titularidad. El extracto con validez jurídica es una certificación registral, y no son el mismo documento.Qué comprueba el abogado

¿Qué palabras de un anuncio cambian lo que realmente está comprando?

Dos son especialmente importantes. La superficie en metros cuadrados, porque los anuncios españoles indican varias cifras y publicitan la mayor. Y el nombre de la urbanización, porque la comunidad vinculada a ella determina su coste mensual y si puede alquilar la propiedad.

apartamento: Un apartamento en esta costa es una vivienda dentro de una urbanización gestionada, lo que lo convierte en un producto distinto de un piso urbano en un edificio.Un apartamento costero incluye zonas comunes, piscina, una comunidad que vota sobre distintos asuntos y una cuota mensual. Por tanto, dos pisos de idéntico tamaño pueden tener costes y características muy diferentes según lo que los rodee. Los anuncios españoles también utilizan piso para referirse a una vivienda en un edificio urbano, por lo que conviene distinguir ambas palabras al consultar un portal.Apartamentos en la Costa del Sol
urbanización: Una urbanización es un conjunto residencial planificado o cerrado con zonas comunes e instalaciones compartidas.La mayoría de las propiedades en venta en esta costa se encuentran dentro de una. La urbanización determina la piscina, los jardines, la seguridad, el aparcamiento, la cuota mensual y, en la práctica, si el alquiler de corta duración es posible. Se encontrará con este término en cuanto empiece a buscar, y determinará más sobre la forma de vivir en la propiedad que el plano.Cuotas de la comunidad
segunda mano: Segunda mano es una propiedad vendida por su propietario actual, en lugar de por una promotora, lo que cambia los impuestos, los contratos y las comprobaciones.Toda la estructura de la compra depende del lado de esta línea en el que se encuentre. Una reventa se compra con el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en lugar del IVA, se formaliza mediante un contrato privado de arras y las comprobaciones son históricas: quién es el propietario, qué cargas pesan sobre la propiedad y qué se ha construido sin permiso. Una obra nueva es lo contrario en los tres aspectos.Inmuebles de reventa
obra nueva: Obra nueva es una propiedad comprada a una promotora, terminada o todavía en construcción, y pagada por fases en lugar de abonarse de una sola vez.Una obra nueva es tanto un calendario de pagos como una propiedad. Primero reserva y después paga por fases vinculadas a hitos de la construcción, durante un periodo de hasta tres años. Todo pago realizado antes de que el edificio esté terminado debe estar cubierto por un aval bancario emitido a su nombre; ese aval, no el contrato, es lo que permite recuperar su dinero si la promotora incumple.Obra nueva en la Costa del Sol
metros construidos: Los anuncios españoles indican varias cifras distintas de metros cuadrados para una misma propiedad, y la que se anuncia suele ser la mayor de todas.La superficie construida, la superficie de la parcela y la superficie de la terraza son tres cifras diferentes. Un anuncio que indica un único total a menudo ha sumado la terraza a la superficie interior. Se encontrará con esto en cuanto empiece a comparar dos propiedades por precio por metro cuadrado, que es precisamente la comparación que estas cifras distorsionan discretamente. Pregunte qué medición utiliza la cifra y compare superficie interior con superficie interior. Una terraza grande es valiosa, pero no vale lo mismo que una habitación.Comprobación del anuncio
solárium: Un solárium es una terraza privada en la azotea de un apartamento, a la que normalmente se accede por sus propias escaleras y que suele incluirse en la superficie anunciada.Esta es una de las características que realmente conserva su valor en esta costa y una de las razones por las que una vivienda en la última planta cuesta más que la situada debajo. Encontrará el término en anuncios de áticos y apartamentos en la última planta. Compruebe dos cosas: si forma legalmente parte de su propiedad o si es una azotea común que solo tiene permiso para utilizar, y si todo lo construido en ella cuenta con autorización. Una estructura sin permiso en una azotea se convertirá en su problema cuando compre.Ampliaciones no autorizadas
shortlist: Una lista de preselección es el pequeño conjunto de propiedades que ha superado una comprobación conforme a lo que realmente solicitó.La finalidad de una lista de preselección es mostrar lo que se ha excluido. Todo lo que no cumplía por el precio real, el ruido, la orientación, la posibilidad de desplazarse a pie, las normas de la comunidad o el ambiente de la calle fuera de temporada ya se ha eliminado, indicando el motivo. Se encontrará con ella al principio. Una lista de preselección que contiene todo lo que le gustó no es realmente una lista de preselección. Es simplemente un resultado de búsqueda.Cómo buscamos su propiedad
visita: Una visita es una visita a la propiedad y, en esta costa, implica conocer tanto la calle y la comunidad como la propia propiedad.Una visita que solo cubre el interior omite la parte que determina si disfrutará de ser propietario: el ruido por la noche, el trayecto a pie hasta cualquier lugar útil, el sol en la terraza a la hora en que realmente la utilizaría y cómo se siente el lugar en febrero, en lugar de agosto. Las visitas se realizan durante un viaje organizado en torno a varias de ellas, o por vídeo si todavía no puede desplazarse.Viajes de visita

¿Qué documento le compromete realmente a realizar la compra?

El contrato de arras, no la escritura ante el notario. Cuando llegue al notario, todo ya estará decidido, por lo que el contrato privado firmado semanas antes es el que debe leer dos veces.

contrato de reserva: Un contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un breve periodo a cambio de un pequeño pago.Este es el primer documento que firma y el único pago realizado fuera del sistema de garantías. Precisamente por eso debe ser una cantidad pequeña y el contrato debe indicar claramente qué permite recuperar el dinero. Se encontrará con él en el momento en que decida, a menudo bajo presión de tiempo, que es el peor momento posible para leer un contrato por primera vez.Reserva
señal: La señal, o depósito, es el pago importante que sigue a la reserva y compromete a ambas partes con la compraventa.En una reventa suele ser aproximadamente una décima parte del precio, a veces más, y es la cantidad más elevada que se mueve antes de la firma. Se encontrará con ella unas semanas después de la reserva, una vez que su abogado haya terminado las comprobaciones. Lea qué establece el contrato que ocurre si alguna de las partes se retira, porque esa cláusula, no la cantidad, es lo importante.Watch out. Se trata de dinero de arras, no de un pago a cuenta. La práctica española establece en el contrato las consecuencias para la parte que incumpla el acuerdo.Contrato de compraventa
arras[AH-ras]: El contrato de arras es el contrato privado de arras utilizado en una reventa. El comprador y el vendedor lo firman antes de acudir al notario y establece la penalización si alguna de las partes cancela la operación.Este es el documento que realmente vincula la compraventa; la escritura ante el notario es su formalización. Establece el precio, la fecha de la firma, lo que se incluye, qué ocurre con el depósito y cuáles son las consecuencias para ambas partes. Se encontrará con él después de la comprobación legal y antes de la firma. Lea dos veces la cláusula sobre el incumplimiento del acuerdo.Watch out. Las arras no son un pago de reserva reembolsable. Según el tipo acordado, cancelar puede costar al comprador el depósito y al vendedor el doble de esa cantidad.Contrato de compraventa
escritura pública: La escritura pública de compraventa es la escritura de venta otorgada ante notario, el documento que le transfiere la propiedad.Se encontrará con ella una vez, en la firma, cuando pague el saldo y reciba las llaves. Todo lo que contiene ya se habrá decidido en los contratos anteriores, por lo que la firma en sí es breve. Su copia de la escritura, una vez inscrita, es la prueba de que la propiedad es suya.Entrega de llaves
cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]: Un cheque bancario es un cheque bancario emitido contra su cuenta española y suele ser la forma de entregar el saldo del precio de compra ante el notario.Existe porque en una cita con el notario el dinero debe estar presente y totalmente disponible, no todavía en tránsito. Se encontrará con él en los días previos a la firma, cuando su abogado o su banco lo prepare contra fondos abonados y disponibles. La razón por la que esto le importa es el momento: los fondos deben estar en la cuenta y disponibles antes de que se pueda emitir el cheque. No puede llegar nada el mismo día.Convertir coronas a euros

Los impuestos que paga dependen de una sola cosa: quién vende

Una obra nueva de una promotora lleva IVA y AJD. Una reventa de un propietario lleva ITP. Esta única diferencia explica la mayor parte de la diferencia entre el precio acordado y el dinero que realmente necesita.

IVA: El IVA es el impuesto sobre el valor añadido español y, en una vivienda completamente nueva, es del 10 % del precio de compra.Esto se aplica a una vivienda de obra nueva comprada al promotor y es el mayor coste individual adicional al precio. Lo paga en el momento de la escritura, a través de su abogado, junto con el resto de los impuestos. No se aplica a una reventa, que conlleva el impuesto de transmisiones en su lugar. Esta única diferencia explica por qué el coste total de compra es claramente más alto en una vivienda de obra nueva que en una propiedad de segunda mano.Cuánto cuesta comprar
AJD: El AJD es el impuesto español de actos jurídicos documentados que se aplica a la escritura firmada, un pequeño porcentaje del precio, y en Andalucía se paga junto con el IVA en una vivienda de obra nueva.Actos Jurídicos Documentados. Siempre aparece junto con el IVA en el desglose de costes de una vivienda de obra nueva, nunca con el impuesto de transmisiones de una reventa. Lo paga en el momento de la escritura, a través de su abogado. Solo lo verá como una partida, no como una decisión: aquí no hay nada que elegir. Está incluido en este glosario porque aparece en todas las hojas de costes de obra nueva bajo una abreviatura que no explica nada.Impuestos y costes
ITP: El ITP es el impuesto de transmisiones que se paga al comprar una vivienda de reventa y en Andalucía equivale al 7 % del precio.Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es el equivalente del IVA para una reventa y el motivo por el que una compra de segunda mano cuesta menos de formalizar que una vivienda de obra nueva. Lo paga en el momento de la escritura, a través de su abogado. Conviene saber algo de antemano: el impuesto no siempre se calcula sobre el precio que usted ha acordado. España también tiene un valor de referencia para la propiedad y, si este es más alto, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia.Impuestos y costes
valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]: El valor de referencia es el valor que España fija para una propiedad y el impuesto de transmisiones de una reventa se calcula sobre él cuando es superior al precio que usted pagó.Existe para evitar que las compras se declaren por debajo de su valor real. En la práctica, para un comprador honesto, esto significa que su factura fiscal no siempre coincide con lo que sugiere el precio. Su abogado comprueba esta cifra antes de la escritura para que pueda calcular correctamente el impuesto. Es el motivo más habitual por el que la factura del impuesto de una reventa resulta más alta de lo que el comprador esperaba basándose únicamente en el precio de compra.Impuestos y costes

¿Qué tiene que ocurrir entre la finalización del edificio y que sea legalmente suyo?

Una licencia, una inspección y una garantía. El ayuntamiento debe certificar que se puede vivir en el edificio, los defectos deben quedar enumerados antes de firmar en lugar de reclamarse después y la estructura cuenta con una cobertura de diez años que no se aplica a los acabados.

entrega de llaves: La escritura es el día en que se paga el saldo, se firma la escritura y la propiedad pasa a ser suya, y en una vivienda de obra nueva es una fecha que puede cambiar.En una reventa, la fecha se acuerda en el contrato y normalmente permanece fija. En una vivienda de obra nueva, depende de que el edificio esté terminado y tenga licencia, y los promotores suelen sufrir retrasos. Usted la considera el plazo límite desde el que se calcula todo lo demás, por lo que se planifica que el dinero llegue antes de cuando se necesita. En una vivienda de obra nueva, revise lo que dice su contrato sobre los retrasos, porque sus fechas y las del promotor no constan en el mismo documento.Retraso en la finalización
licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]: La licencia de primera ocupación es la licencia que necesita una vivienda de obra nueva antes de poder ser habitada legalmente y conectarse a los suministros.La expide el ayuntamiento y confirma que el edificio se ha terminado conforme a lo autorizado. Usted se encuentra con ella en la entrega de una vivienda de obra nueva. Si falta, es un problema real y no una mera formalidad: sin ella no puede contratar los suministros de la forma habitual y la situación jurídica de la propiedad queda sin resolver.Entrega de llaves
snagging: El snagging es la inspección de una vivienda de obra nueva terminada para detectar defectos y trabajos sin finalizar, que se enumeran y se entregan al promotor para que los subsane.El sector de la construcción español también utiliza la palabra inglesa, por lo que la oirá en la obra. Se encontrará con ella durante los días próximos a la entrega y el momento es lo esencial: una lista elaborada antes de firmar tiene mucho más peso que una reclamación posterior. Asegúrese de que la lista quede por escrito, fechada y reconocida. Una promesa verbal de arreglar algo no constituye un registro de nada.Revisión de defectos y recepción
Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]: El Seguro Decenal es el seguro obligatorio de diez años que cubre los defectos estructurales de un edificio nuevo.La legislación española de la construcción lo exige. Pertenece al edificio, no a usted, por lo que se transmite al siguiente propietario. Lo encontrará en la documentación del promotor y es especialmente importante si aparece un problema grave años después de recibir las llaves. No lo cubre todo: la cobertura de diez años se refiere a fallos estructurales. Los defectos estéticos y los trabajos de acabado tienen periodos de garantía mucho más cortos.Defectos de construcción

¿Qué obligaciones comienzan el mes en que recibe las llaves?

El IBI para el ayuntamiento, la cuota de la comunidad y una declaración fiscal española, tanto si alquila la propiedad como si no. La licencia de alquiler es un cuarto requisito si forma parte del plan alquilarla, y no se concede automáticamente.

IBI: El IBI es el impuesto anual español sobre bienes inmuebles, que paga al ayuntamiento quien sea propietario de la propiedad.Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo cobra el municipio y el importe varía de un municipio a otro. Es uno de los costes menores de ser propietario de una vivienda aquí. Se encontrará con él en su primer año completo de propiedad. Conviene saberlo antes de comprar: una factura del IBI impagada permanece vinculada a la propiedad. Su abogado lo comprueba y la liquida antes de formalizar la compra.Costes anuales
comunidad de propietarios: La comunidad de propietarios es la comunidad que gestiona las zonas comunes de una urbanización y fija la cuota mensual.Decide sobre la piscina, los jardines, la seguridad, el mantenimiento y, en la práctica, si se permite o no el alquiler de corta duración en el edificio. Usted se relaciona con ella desde el mes en que adquiere la propiedad, mediante la cuota y las reuniones. La cuota es lo que más suele sorprender a los compradores, porque se cobra tanto si está en el país como si no.Watch out. Una comunidad no es un gasto de servicios pasivo. Es una entidad jurídica que vota y, desde abril de 2025, una mayoría de tres quintas partes puede restringir o prohibir el alquiler de corta duración en su edificio.Cuotas de la comunidad
Modelo 210: El Modelo 210 es el formulario fiscal español que presenta el propietario no residente y debe presentarse incluso cuando la propiedad nunca se alquila.Cubre los ingresos teóricos que España supone que obtiene un propietario no residente simplemente por tener la propiedad a su disposición. También cubre los ingresos por alquiler, cuando los hay. Se encontrará con él en el año posterior a la compra y la mayoría de los propietarios descubre su existencia tarde. Por eso aparece precisamente en este glosario. Es una declaración, no una decisión: lo importante es recordar que existe y contar con alguien que la presente a tiempo.Impuesto de no residentes
VUT: La VUT es la licencia andaluza para el alquiler turístico y, sin ella, una propiedad no puede alquilarse legalmente a huéspedes vacacionales.Vivienda de Uso Turístico. Que pueda obtenerla depende de la propiedad, el municipio y las propias normas de la comunidad. Esto significa que la respuesta es específica para el piso, no para la región. Debe comprobarlo antes de comprar si uno de los motivos de la compra es alquilarlo, porque debe verificarlo antes de la reserva y no descubrirlo después. Que un anuncio afirme que hay una licencia disponible es una afirmación que debe verificarse, no un hecho.Alquiler de corta duración
okupas[o-KOO-pas]: Los okupas son ocupantes ilegales y en España la palabra se utiliza casi como un nombre propio para referirse al fenómeno, más que como una descripción de las personas.Este es el riesgo que los compradores extranjeros plantean con más frecuencia y conviene separarlo de los titulares. Se concentra en determinados tipos de propiedades y situaciones concretas. Las protecciones habituales son la ocupación, una alarma, una urbanización gestionada y un seguro que realmente lo cubra. Se encontrará con esta palabra antes de comprar, en las noticias. La respuesta útil es preguntar cuál es el riesgo para la propiedad concreta, no en general.Okupas y riesgos
plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]: La plusvalía es el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo de una propiedad y es un coste para el vendedor, no para el comprador.Se encontrará con ella cuando vaya a vender, junto con los demás costes de salida y la retención de no residentes. Está incluida en este glosario porque un comprador que prevea mantener la propiedad durante poco tiempo debe saber que vender tiene sus propios impuestos. El importe lo fija el municipio, no su ganancia sobre el papel. Cualquiera que piense vender en dos o tres años debería tenerlo en cuenta antes de comprar, no después.Venta y costes de salida

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