Vender una propiedad en España: impuestos y costes de venta
En 30 segundos
Vender como no residente implica tres pagos distintos. El comprador retiene el 3 % del precio al completar la operación. El impuesto sobre su ganancia real es un 19 % fijo. También debe pagarse la plusvalía municipal, que legalmente puede convertirse en responsabilidad del comprador cuando el vendedor no es residente.
| Precio de venta | 500.000 € |
|---|---|
| Retención en la escrituraciónEl 3 % del precio | 15.000 € |
| Impuesto sobre gananciasEl 19 % de la ganancia real | Liquidado tras declarar |
| plusvalía municipalHasta el 30 % del incremento del valor del terreno | Liquidado tras declarar |
¿Cuáles son los tres pagos independientes y por qué se confunden?
Toda venta de un no residente implica los mismos tres pagos, y cada uno se rige por una norma y un plazo diferentes. Confundir la retención del 3 % con la liquidación del impuesto del 19 % es el error más frecuente. La retención es un ANTICIPO, no el impuesto. Raramente coinciden.
| Pago | Tipo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Retención del 3 % (Modelo 211) | El 3 % del precio de venta acordado. | El COMPRADOR lo retiene en la escrituración y lo paga directamente a la autoridad tributaria, con independencia de que finalmente usted deba pagar algo. |
| Impuesto sobre ganancias (Modelo 210) | El 19 % de la ganancia real, a tipo fijo, igual para todos los no residentes. | El vendedor, liquidando el importe frente al 3 % ya retenido: un reembolso si la retención fue excesiva, o un pago adicional si fue insuficiente. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Hasta un 30 %, fijado por el ayuntamiento local, aplicado sobre una base calculada mediante el método que produzca la cifra menor de los dos posibles. | Legalmente lo paga el vendedor, pero el ayuntamiento puede exigir al COMPRADOR que lo pague como sustituto del contribuyente cuando el vendedor no sea residente, una regla que la mayoría de los vendedores no espera. |
¿Cómo funciona la retención del 3 % y cuándo se le devuelve?
En la escrituración, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio acordado y pagarlo a la autoridad tributaria en el plazo de un mes mediante el Modelo 211. Esto sucede independientemente del resultado de su venta. Incluso a un vendedor que no haya obtenido beneficios o que haya vendido con pérdidas se le retiene el 3 % del precio de venta ante el notario.Después dispone de cuatro meses desde la fecha de la venta para presentar el Modelo 210. En él declara su ganancia patrimonial real y la regulariza con respecto a lo que se retuvo. Si el impuesto del 19 % sobre su ganancia real es inferior al 3 % ya retenido, algo habitual en una propiedad mantenida durante varios años en un mercado al alza, recibe la devolución de la diferencia. Si es superior, paga la diferencia pendiente con la misma declaración.
La retención del 3 %
- En la escrituraciónEl comprador retiene el 3 %Sea cual sea el resultado.
- En 1 mesModelo 211 presentado por el compradorAbonado a la Administración tributaria.
- En 4 mesesPresente Modelo 210Declarar la ganancia real y regularizarla.
- Después de presentarDevolución o diferencia abonadaDevolución si el 19 % de la ganancia es inferior al 3 % retenido.
El plazo de cuatro meses y la regularización son exactamente el tipo de trámite que Arevont encarga a un abogado independiente, en lugar de gestionarlo directamente. Arevont no realiza gestiones fiscales, y este trámite no debe dejarse para cuando el plazo esté próximo a vencer.
¿Qué grava la plusvalía municipal?
La plusvalía es el impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno de una propiedad y corre a cargo del vendedor, no del comprador. Sin embargo, en la práctica, este coste puede pasar a ser responsabilidad del comprador en el momento de la escrituración: cuando el vendedor no es residente, el ayuntamiento puede convertir al comprador en sustituto del contribuyente, cuestión que se explica íntegramente más adelante. No tiene nada que ver con el edificio ni con su beneficio real: grava únicamente el aumento del valor del TERRENO situado debajo, tal como lo calcula el ayuntamiento, durante los años que fue su propietario.Desde una reforma de 2021, ya no se aplica la antigua fórmula fija, que podía gravarle incluso cuando sufría pérdidas. Se elige el método de cálculo que dé el resultado más bajo de los dos. El método objetivo utiliza el valor catastral del terreno, multiplicado por un coeficiente establecido según el periodo de tenencia, con un límite máximo del 30 % una vez aplicada la tasa local. El método real se basa en el aumento efectivo entre los precios de compra y de venta. Si no hubo ningún aumento de valor, la propia reforma de la Administración tributaria confirma que no se debe pagar nada con ninguno de los dos métodos.
¿Aumentó el valor del terreno mientras fue su propietario?
- SíSe debe pagar mediante el método de los dos que dé la cifra más baja, con un límite del 30 % una vez que se aplique el tipo local.
- No, o no puede demostrarloNo se debe pagar nada con ninguno de los dos métodos, según confirma la reforma de 2021.
Lo que creen los vendedoresQué cambió la reforma de 2021
- La plusvalía siempre se debe pagar
- Solo se debe pagar cuando aumentó el valor del terreno. Si vende con pérdidas o al mismo valor del terreno al que compró, no debe pagar nada, siempre que pueda demostrarlo.
- Siempre la paga el vendedor, sin excepciones
- Legalmente, la responsabilidad corresponde al vendedor, pero cuando este no es residente, el ayuntamiento puede convertir al COMPRADOR en sustituto del contribuyente, lo que en la práctica significa que a menudo se retiene del precio en el momento de la escrituración, en lugar de facturarse por separado después.
¿Cuánto cuestan la agencia y la parte legal de una venta?
Junto con la parte fiscal hay otros dos conceptos, y ninguno es un impuesto: son gastos de mercado, igual que en el lado de la compra. La forma de vender modifica ambos.
- Option 1Agencia exclusivaUna agencia, un contrato de venta.
- Coste
- Del 1,5 al 4 %
- Rapidez
- Depende de la cartera de compradores de esa agencia
- Alcance
- La red propia de esa agencia
- Option 2Multi-agencyVarias agencias la comercializan a la vez.
- Coste
- Del 1,5 al 4 %
- Rapidez
- A menudo más rápido, con menos atención individual
- Alcance
- La mayor difusión de las tres
- Option 3Venta particularSin ningún agente.
- Coste
- 0 €, sin comisión
- Rapidez
- Normalmente más lenta
- Alcance
- Solo su propia red y portales
- Comisión del agente vendedorNormalmente, entre el 1,5 y el 4 % del precio de venta de una vivienda de segunda mano, pagado por el vendedor. Se trata de un rango de mercado, no de una cifra establecida por una fuente oficial, ya que ningún organismo regulador publica un tipo de comisión. Varía según la agencia, la región y el acuerdo de comercialización específico, así que considérelo una estimación que debe confirmar con la agencia, no un coste fijo.
- Su propio abogado para la ventaEl vendedor se beneficia de contar con asesoramiento jurídico independiente por las mismas razones que el comprador: revisar el contrato, coordinar la retención del 3 % y la escrituración y, cuando corresponda, calcular la plusvalía. La mayor parte de la coordinación jurídica independiente que cubre la compra también se aplica a una venta.
Qué confirmar antes de estimar el importe neto que recibirá
Cuatro aspectos, comprobados con sus documentos reales de compra y no con una regla general.| Solicite | Qué le indica | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| Precio y gastos originales de adquisición, por escrito | La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre lo que pagó, más los gastos admisibles de adquisición y mejora, y el precio de venta, no solo sobre el precio de venta. Sin las cifras originales, nadie puede calcular la obligación real del 19 %. | No hay constancia de los gastos originales de compra, los honorarios del notario ni las facturas de mejora. |
| Si los gastos de comunidad y el IBI están al corriente en la propiedad | Una deuda de comunidad o un recibo del IBI impagados pueden gravar la propiedad y complicar la escrituración, exactamente igual que en la compra. | Nadie ha comprobado que la cuenta esté al corriente antes de acordar la fecha de venta. |
| Qué método de cálculo de la plusvalía da la cifra más baja | La ley le permite elegir, y los dos métodos pueden producir resultados muy diferentes según el tiempo que haya tenido la propiedad y cómo hayan evolucionado localmente los valores del suelo. | Una cifra obtenida aplicando solo un método, sin calcular el otro para comparar. |
| Quién es contractualmente responsable de la plusvalía en el contrato de compraventa | Como el ayuntamiento puede reclamar al comprador en calidad de sustituto del contribuyente, el contrato de compraventa debe indicar claramente quién asume este coste entre el comprador y el vendedor, en lugar de dejarlo a la parte a la que el ayuntamiento decida reclamar primero. | Un contrato que no menciona la plusvalía. |
Ganancia real frente a pérdida o venta plana
La retención del 3 % parece idéntica en ambos casos. Lo que ocurre después no lo es.| Venta con beneficio | Venta sin beneficio o con pérdidas | |
|---|---|---|
| Retención del 3 % al escriturar | Retenido en todo caso, según Modelo 211. | También se retiene en cualquier caso: la obligación del comprador no depende del resultado real que usted obtenga. |
| Ganancia patrimonial a pagar | El 19 % de la ganancia real, probablemente menos que el 3 % retenido, con la consiguiente devolución. | Nada que pagar; se puede reclamar toda la retención del 3 %. |
| plusvalía municipal | Se debe pagar por el aumento del valor del suelo, calculado según el menor de dos métodos. | Nada que pagar si realmente no hubo aumento del valor del suelo, demostrable conforme a la reforma de 2021. |
| Filing needed either way | Modelo 210 en un plazo de cuatro meses, para regularizar y reclamar cualquier devolución. | Modelo 210 en un plazo de cuatro meses, para recuperar la retención y, cuando corresponda, acreditar que no hubo aumento de la plusvalía. |
El mecanismo, no sus ingresos netos
Hemos consultado directamente en las páginas de la Agencia Tributaria y en los textos pertinentes del BOE el tipo del 19 % sobre las ganancias patrimoniales, la retención del 3 % y la reforma de la plusvalía, el 17 de agosto de 2026. Cabe señalar un punto: la actualización propuesta por el Gobierno de los coeficientes de la plusvalía para 2026 (RD-ley 16/2025) no fue aprobada por el Congreso. Por tanto, siguen vigentes los coeficientes del RD-ley 8/2023. Varias fuentes de comentarios que consultamos aún no habían actualizado esta información.Esta es información general sobre la tributación de una venta, no un cálculo de sus ingresos netos. Su ganancia real depende del precio original de compra, de los gastos deducibles y de los coeficientes específicos de plusvalía que aplique su ayuntamiento. Estos datos deben figurar en el cálculo escrito de un abogado, no en un intervalo publicado. Arevont no es asesor fiscal ni presenta esta declaración tributaria. Este trabajo corresponde a un abogado independiente.Algunos temas se abordan en sus propias guías: el impuesto continuo sobre la renta imputada y la renta del alquiler aplicable mientras era propietario del inmueble, una cuestión distinta de la venta; los mecanismos por los que una deuda de la comunidad queda vinculada a un inmueble; y la cuestión independiente del impuesto sobre la tenencia de patrimonio, en lugar de sobre la materialización de una ganancia. Cada tema tiene su propia guía.
Preguntas más frecuentes sobre la venta y los costes de salida
- Si vendo con pérdidas, ¿recupero igualmente el 3 % íntegro?
- Sí, si puede demostrar una pérdida real. El impuesto sobre las ganancias patrimoniales adeudado es cero y puede reclamar la totalidad del 3 % retenido en la escrituración mediante la presentación del Modelo 210, dentro del plazo de cuatro meses. La retención no es una cantidad mínima que deba pagar. Es un anticipo que se regulariza con arreglo al resultado real.
- ¿Pueden reclamarme la plusvalía después de haber dejado España?
- Sí. Precisamente por eso existe la norma que permite a un ayuntamiento cobrar la plusvalía al comprador como sustituto del contribuyente: reclamar el pago a un vendedor no residente que ya ha abandonado el país es más difícil que cobrarla en el momento de la venta. Por eso el contrato de compraventa debe indicar claramente quién asume el coste, en lugar de dejar la cuestión sin resolver.
- ¿Cambia el tipo del 19 % si me he convertido en residente fiscal español cuando vendo?
- Sí: una persona residente fiscal en España tributa por una ganancia patrimonial conforme a la escala ordinaria de los residentes, en lugar del tipo fijo del 19 % aplicable a los no residentes, y cuenta con sus propias normas sobre la exención por reinversión en una vivienda habitual, que no se aplican a los no residentes. Se trata de un cálculo completamente distinto, que se aborda en su totalidad en la guía fiscal para residentes de este sitio.
