Impuestos al comprar una propiedad en España: ITP, IVA y AJD
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En una compra en la Costa del Sol, usted paga uno de dos impuestos. Cuál se aplica depende únicamente de quién vende. Una reventa de un propietario particular lleva un ITP del 7 % del precio. Una vivienda de obra nueva de un promotor lleva un IVA del 10 % más un AJD del 1,2 %, un 11,2 % combinado.
¿Quién le vende la propiedad?
- De un particular, vivienda de segunda manoITP del 7 % del precio, o del valor de referencia si este es superior.
- Un promotor, obra nuevaIVA del 10 % más AJD del 1,2 %, un 11,2 % combinado.
¿Qué impuesto paga y por qué depende del vendedor?
El IVA, el impuesto español sobre el valor añadido, es del 10 % del precio de una vivienda completamente nueva. Se aplica cuando el vendedor es el promotor, porque la venta de una obra nueva es una operación empresarial sujeta al IVA, y no una transmisión entre particulares.El AJD es el impuesto español de actos jurídicos documentados que se aplica a la escritura firmada, un pequeño porcentaje del precio, y en Andalucía se paga junto con el IVA en una obra nueva. Nunca se combina con el impuesto de transmisiones de una vivienda de segunda mano que figura más abajo; una compra lleva una categoría impositiva o la otra, nunca ambas.El ITP es el impuesto de transmisiones que se paga al comprar una vivienda de segunda mano y, en Andalucía, equivale al 7 % del precio. Se aplica cuando el vendedor es un particular y no un promotor, que es lo habitual en una propiedad de segunda mano.
Quién vendeQué paga usted
- Un promotor, en una vivienda de obra nueva
- 10 % de IVA más 1,2 % de AJD, 11,2 % en total. Fijado por la legislación nacional y regional; no hay nada que negociar.
- De un particular, en vivienda de segunda mano
- 7 % de ITP, calculado sobre el importe más alto: el precio acordado o el valor de referencia oficial de la propiedad. Véalo más abajo.
¿Se le aplican alguna vez los tipos reducidos que quizá haya leído?
La legislación española y la andaluza publican tipos impositivos reducidos por debajo de los tipos generales, y un comprador extranjero que investigue este tema los encontrará. Casi nunca se aplican a una compra vacacional o de inversión. Conviene saber por qué, en lugar de confiar en que se apliquen.Los cuatro tipos que figuran a continuación se expresan tal como se describen habitualmente, en lugar de citarse del texto oficial de la ley, por lo que debe considerarlos orientativos. En la práctica, esto no le cuesta nada, porque ninguno de ellos es un tipo que deba incluir en su presupuesto.
| ITP reducido, 6 % o 3,5 %Solo residentes | IVA reducido, 4 %Vivienda social | IVA superior, 21 %Terrenos y locales | |
|---|---|---|---|
| Qué exige | La propiedad se convierte en su vivienda habitual, su residencia principal y permanente, además de estar sujeta a un límite de valor. | Reservado para viviendas sociales oficialmente protegidas (vivienda de protección oficial). | Se aplica a una parcela de terreno o a un local comercial, no a una vivienda. |
| ¿Se aplica a un comprador ordinario? | No. Una persona no residente que compre una segunda vivienda en la Costa del Sol no cumple los requisitos, independientemente de lo que sugiera un anuncio. | No. No se aplica a las viviendas ordinarias de obra nueva en esta costa. | Este es el único caso en el que el tipo es superior para el comprador, no inferior. |
| Qué hacer al respecto | Presupueste un 7 %. Si un agente le dice que se aplica un tipo inferior, pídale que lo ponga por escrito y haga que su abogado lo compruebe. | Ignórelo salvo que la unidad esté formalmente designada como vivienda protegida, algo que consta en su propia documentación. | Compruebe qué está comprando. Una parcela o un local comercial tributa de forma distinta a una vivienda, y el anuncio no siempre lo deja claro. |
La regla práctica: presupueste un 7 % para una vivienda de segunda mano y un 11,2 % para una obra nueva, y considere cualquier cifra inferior que encuentre como un caso especial que no se aplica a usted hasta que un abogado confirme lo contrario por escrito.
¿Por qué puede ser la factura fiscal superior al 7 por ciento de lo que pagó?
El valor de referencia es el valor de referencia que España establece para una propiedad, y el impuesto de transmisiones de una vivienda de segunda mano se calcula sobre él cuando es superior al precio que pagó. Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP es legalmente la mayor de las dos cifras, no simplemente el precio consignado en el contrato.Existe para impedir que comprador y vendedor declaren un precio inferior con el fin de reducir la factura fiscal. Para un comprador honesto que ha acordado un precio justo, su efecto es sencillo y automático: si el valor de referencia del Catastro es superior al precio acordado, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia.
Lo que asume el compradorQué implica el valor de referencia
- El impuesto es el 7 % del precio del contrato
- Es el 7 % de la cifra más alta: el precio del contrato o el valor de referencia. Ambas suelen ser similares, aunque en ocasiones no lo son.
- Un precio acordado más bajo implica una factura fiscal menor
- Solo hasta el límite mínimo del valor de referencia. Por debajo de ese valor, el impuesto permanece igual independientemente de lo que indique el contrato, por lo que declarar un precio inferior no sirve para nada salvo para asumir riesgos.
| Precio acordado | Valor de referencia | |
|---|---|---|
| Cifra base | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP adeudadoEl 7 % de la base | 28.000 € | 30.100 € |
¿Puedo impugnar el valor de referencia si creo que es incorrecto?Sí, a través del impuesto que paga: puede pagar el ITP sobre el valor de referencia y después impugnarlo formalmente o, en algunos casos, solicitar una rectificación. Debe demostrar que el valor real de mercado es inferior. Es un procedimiento que debe llevar a cabo un abogado, no un formulario que pueda cumplimentar usted mismo. Conviene plantearlo antes de la escrituración si las cifras difieren mucho, no después de haber pagado.
¿Qué ocurre si lleva usted mismo en efectivo el dinero de la compra?
Casi nadie que financie una compra en España debería llevar dinero en efectivo al cruzar una frontera, y el motivo no es solo práctico. España considera que el movimiento de efectivo por encima de un umbral es algo que debe declarar por adelantado, independientemente de lo que su banco o su abogado le pregunten sobre el origen del dinero.La norma aplicable a un comprador extranjero es la legislación española, no el reglamento de la UE que citan la mayoría de los artículos. La norma de la UE (Reglamento 2018/1672) solo regula la frontera exterior de la UE. Al entrar o salir de la UE con 10.000 € o más en efectivo, debe declararlo automáticamente si lo lleva consigo, o declararlo cuando se le solicite si viaja sin acompañante. Ir de Chequia a España no implica cruzar una frontera exterior de la UE, por lo que ese reglamento no se aplica a este viaje.Lo que sí se aplica directamente es la legislación española: conforme a la Ley 10/2010 y a la Orden ETD/1217/2022, un movimiento de 10.000 € o más por persona, en un trayecto nacional o dentro de la UE, se declara mediante el formulario Modelo S-1, presentado por adelantado cuando el paso no dispone de puesto aduanero. Existe un umbral independiente y superior de 100.000 € únicamente para movimientos realizados íntegramente dentro de España, y no se aplica a un trayecto de Chequia a España.
- Trasladar 10 000 € o más en efectivoWho decidesQuien lo transporteWhat it grantsActiva la obligaciónIf noNada que declarar
- Presente Modelo S-1 antesWho decidesUsted, antes de viajarWhat it grantsMovimiento lícito registradoIf noIncautación y multa
- Confirme con su abogado el límite de los pagos en efectivoWho decidesSu abogadoWhat it grantsSin límite para este pagoIf noSe arriesga a incumplir un límite que nadie le ha confirmado
Conviene señalar otra norma, en lugar de presentarla como una certeza: España también limita qué parte del precio de compra puede pagarse en efectivo, conforme al artículo 7 de la Ley 7/2012, en su versión modificada. Según se describe habitualmente, el límite es de 1.000 € cuando una empresa es parte de la operación, o de 10.000 € cuando quien paga es un particular no residente. No hemos encontrado esta cifra en el texto legal oficial del BOE, por lo que considérela un indicio sólido de que un pago elevado en efectivo está restringido y confirme la cifra exacta con su abogado antes de basarse en ella.
Fuentes
¿Tengo que declarar algo si transfiero el dinero mediante un banco en lugar de llevarlo conmigo?Una transferencia bancaria no es un movimiento de efectivo y el Modelo S-1 no se aplica a ella. Su banco, no obstante, le preguntará por el origen de los fondos como parte de los controles ordinarios contra el blanqueo de capitales. Esa es una cuestión distinta de la que responde esta sección y es la que aborda la página de preguntas frecuentes bajo «¿Tendré que documentar de dónde procede mi dinero?». Una transferencia bancaria es también la vía que recomienda este sitio: consulte la guía sobre transferencias de divisas.
Qué debe confirmar antes de basarse en estos tipos
Cuatro aspectos, comprobados en relación con su operación concreta y no con un tipo publicado.| Solicite | Qué le indica | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| El valor de referencia de la propiedad | El Catastro lo publica y su abogado puede comprobarlo antes de que firme nada. Le indica si el 7 % se aplicará al precio acordado o a una cifra superior. | Nadie lo ha comprobado o existe una promesa de "solucionarlo más adelante". |
| Confirmación por escrito de qué familia tributaria se aplica | Que el vendedor sea el promotor (IVA y AJD) o un propietario particular (ITP) parece obvio, pero a veces no lo es, por ejemplo en una vivienda de segunda mano de obra nueva sin vender que todavía pertenece al promotor original. | Una suposición basada en cómo se anuncia el inmueble y no en quién figura como vendedor en el contrato. |
| Cómo prevé transferir los fondos de la compra | Una transferencia bancaria evita por completo la cuestión del Modelo S-1. Si el plan incluye alguna cantidad en efectivo, este es el momento de plantear la obligación de declarar y el límite de pago, no después de haber cruzado la frontera. | Ningún plan aparte de "lo traeré cuando venga". |
| Si su situación está sujeta al impuesto sobre el patrimonio o al impuesto sobre la renta de no residentes | Ambos existen, ambos son independientes de la tributación de la compra indicada anteriormente y cada uno tiene su propia página: el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre la renta de no residentes. | Silencio o suposición de que la compra es el único hecho imponible. |
Transferencia bancaria en lugar de efectivo
Dos formas en que el dinero de la compra puede llegar físicamente, y solo una evita la declaración.| Efectivo | Bank transfer | |
|---|---|---|
| Obligación de declarar | Modelo S-1, presentado por adelantado, por encima de 10.000 € por persona. | Ninguno específico de la transferencia. |
| Riesgo del límite de pago | Posiblemente restringido por encima de un umbral bajo conforme al art. 7 de la Ley 7/2012; confírmelo con su abogado. | No aplicable; una transferencia no es un pago en efectivo. |
| Acreditar el origen de los fondos | Más difícil: el efectivo no tiene un rastro documental propio cuando llega. | Un rastro de extractos bancarios que ya conservan tanto su propio banco como el banco español. |
| Riesgo práctico del viaje | Transportar una gran suma de efectivo por Europa, declarada o no declarada. | Ninguno más allá del riesgo habitual de viajar. |
El tipo, no su factura
Todos los tipos indicados están vigentes a agosto de 2026. Los hemos consultado directamente en la legislación tributaria andaluza y nacional, en lugar de copiarlos de un comentario, y los hemos confirmado con la ley de presupuestos andaluza de 2026, que no modificó ni el tipo del 7 % del ITP ni el tipo del 1,2 % del AJD. Andalucía establece sus propios tipos de ITP y AJD dentro del marco nacional. La misma compra en otra comunidad autónoma puede estar sujeta a un tipo regional diferente, aunque la legislación nacional subyacente sea idéntica.Esta es información general sobre cómo se aplica el impuesto, no un cálculo de lo que usted debe pagar personalmente. El valor de referencia, la fecha exacta de escrituración y cualquier circunstancia especial de su compra deben formar parte del asesoramiento escrito de su abogado, no de una guía publicada. Una cifra, el límite de los pagos en efectivo, está señalada expresamente como no verificada en lugar de presentarse como definitiva: no se base en ella sin que su propio abogado la confirme.Algunos temas se tratan en sus propias guías: la guía sobre los costes de compra cubre el coste total, incluidos los honorarios de notario, registro y abogado. La guía sobre los costes anuales cubre el IBI y la declaración de no residentes que comienza el año posterior a la escrituración. Las guías sobre el impuesto sobre el patrimonio y sobre sucesiones cubren íntegramente esas dos cuestiones tributarias independientes.
Preguntas fiscales más comunes
- Si compro una vivienda no vendida a un banco en lugar de a un promotor, ¿qué impuesto se aplica?
- Depende de quién se la venda legalmente, no de cómo se comercialice. Un banco o un fondo que tenga en cartera viviendas de obra nueva embargadas normalmente vende como empresa. Esto puede significar que el IVA siga aplicándose, aunque la operación parezca una vivienda de segunda mano. Este es el tipo de caso que la lista de comprobación anterior pretende detectar antes de la escrituración, no después.
- ¿Cambia el tipo impositivo si compro a través de una sociedad española en lugar de hacerlo personalmente?
- El impuesto de compra, el ITP o el IVA más el AJD, se calcula de la misma manera, independientemente de quién sea el comprador. Lo que cambia cuando el comprador es una sociedad es un conjunto de cuestiones completamente distinto: el impuesto de sociedades recurrente, las declaraciones anuales y la tributación de una futura venta. Esa comparación es el tema de la guía sobre la compra a través de una sociedad.
- ¿Es el tipo del AJD el mismo en toda España?
- No. El AJD, al igual que el ITP, es un tipo establecido regionalmente dentro de un marco nacional, por lo que otra comunidad autónoma puede fijar un porcentaje diferente. La cifra del 1,2 % indicada anteriormente corresponde específicamente al tipo vigente en Andalucía a agosto de 2026.
