Transferencias de dinero a España al comprar una vivienda
En 30 segundos
Una compra en España implica entre cuatro y ocho transferencias separadas, distribuidas a lo largo de entre tres meses y tres años. El tipo de cambio le cuesta mucho más que las comisiones. Un margen del uno por ciento sobre una propiedad de 400.000 € equivale a 4.000 €, más que todas las comisiones de transferencia de la compra juntas.
Qué se paga, cuándo y a quién
Todas las guías redactadas en inglés tratan esto como una única transferencia del precio de compra. No lo es, y esta diferencia constituye todo el tema de esta página. A continuación se muestra la secuencia, en el orden en que sucede, con el destinatario de cada pago. Esta es la parte que la gente suele hacer mal cuando tiene prisa.El contrato de arras es el contrato privado de señal utilizado para una vivienda de segunda mano. El comprador y el vendedor lo firman antes de acudir al notario, y establece la penalización si cualquiera de las partes cancela la operación. Es el pago que más merece protección frente al riesgo del tipo de cambio, porque normalmente es la cantidad individual más elevada antes de la escrituración.Estas proporciones son habituales, no fijas. Su propio contrato las establece. En una obra nueva, el calendario de pagos del promotor suele poder negociarse, incluso cuando el precio no pueda negociarse.
La secuencia de pagos
- Días después de decidirloReservaA la agencia del vendedor, al promotor o al abogado, según el contrato de reserva. Nunca a una cuenta personal.
- Semanas después de la reservaDepósito, las arrasNormalmente el 10 % del precio, a veces hasta el 20 %. Habitualmente, en la cuenta de cliente de su abogado.
- De 1 a 3 años, solo obra nuevaPagos por fasesConforme a los hitos de la construcción, a la cuenta protegida para la construcción del promotor, no a la cuenta ordinaria de este.
- Antes de la cita con el notarioEl saldo del precioFondos disponibles, en la cuenta de cliente del abogado o mediante cheque bancario. Este plazo no puede incumplirse.
- En la escrituración y despuésImpuestos y gastosAproximadamente un 13 % en una obra nueva y un 9 % en una vivienda de segunda mano, a través de su abogado.
- Desde la entrega de llavesMobiliario y primeras facturasProveedores, comunidad de propietarios, suministros y ayuntamiento.
¿A quién envío el pago de la reserva?A quien indique el contrato de reserva. Lea el contrato antes de hacer la transferencia, no después. Normalmente será la agencia, el promotor o el despacho de su abogado. Si la cuenta indicada pertenece a un particular, deténgase y pregunte por qué. No existe ninguna razón legítima para ello en la compra de una propiedad.
El tipo, la comisión y cuál debe vigilar
Las comisiones de transferencia son visibles, aparecen impresas y son pequeñas. El tipo de cambio es invisible, no aparece impreso y es elevado. Esta diferencia explica por qué los compradores se fijan en la cifra equivocada.Haga este cálculo una vez, sobre su propia cantidad. El uno por ciento de una compra de 400.000 € son 4.000 €. Una comisión de transferencia es de solo unos pocos euros. Ninguna otra decisión relativa a una transferencia importa tanto como obtener un tipo de cambio adecuado.
| Margen minorista de un bancoMargen del 3 al 4 %, según las guías publicadas | 12.000 a 16.000 € |
|---|---|
| Margen de un especialistamás ajustado, negociable para importes mayores | Baje, pida ambos presupuestos |
| La diferencialo que le cuesta elegir mal | Miles de euros |
Qué miran los compradoresQué determina realmente el coste
- Tasa de transferencia
- Dos o tres euros dentro de la zona de pagos en euros, a veces nada. Es un error de redondeo en la compra de una propiedad y es la cifra que anuncian la mayoría de los bancos, precisamente porque ganan dinero de otra manera.
- Una transferencia sin comisión
- Sin comisión no significa gratis. El margen está en la diferencia entre el tipo de cambio que le ofrecen y el tipo al que opera el propio banco. Nuestra investigación sitúa el diferencial de un banco tradicional en hasta un 3 o 4 %, lo que, solo sobre un depósito, supone miles de euros.
- Esperar a que mejore el tipo de cambio
- No es un plan, porque usted tiene un plazo contractual y el mercado no. Mantener coronas checas frente a una deuda en euros que ya ha firmado es una apuesta, aunque no pretendiera hacerla. La cuestión no es si el tipo de cambio se moverá, sino qué ocurrirá con su compra si se mueve en su contra.
- Convertir el precio de compra
- Solo una parte de lo que debe en euros. La parte correspondiente a impuestos y gastos, aproximadamente un 13 % en una obra nueva y un 9 % en una vivienda de segunda mano, también es un coste en euros. Lo mismo ocurre con los muebles y los gastos corrientes del primer año. Los compradores convierten el precio y después convierten el resto al tipo de cambio que ofrezca esa semana.
- Un contrato a plazo es especulación
- Es justo lo contrario. Un contrato a plazo fija un tipo de cambio para una fecha futura, normalmente hasta doce meses por adelantado, a cambio de un depósito de alrededor del 10 %. Convierte un coste desconocido en uno conocido. En una obra nueva con pagos por fases durante dos años, fijar el tipo de cambio es la opción segura, y dejarlo fluctuar es la apuesta.
Una advertencia sobre los contratos a plazo, porque las fuentes inglesas la omiten. Un tipo fijo es una obligación, no una opción. Si su compra no sale adelante, seguirá debiendo cumplir el contrato. Ajuste los importes y las fechas a los pagos a los que está obligado contractualmente y deje fluctuar los que sean inciertos.
¿Un proveedor especializado retiene mi dinero en algún momento?En pocas palabras, sí. Por eso el proveedor importa tanto como el tipo de cambio. El dinero sale de su banco, permanece con el proveedor mientras se realiza la conversión y después continúa hasta el destinatario. Compruebe que la empresa está autorizada en su país de origen y que mantiene los fondos de sus clientes en cuentas segregadas. Envíe una primera transferencia pequeña antes de hacer una grande, para comprobar que todo el proceso funciona.
La parte checa: qué le pedirá su propio banco y qué puede retener
Casi todo lo escrito sobre este tema describe el extremo receptor. Los retrasos que observamos se producen en el extremo emisor, y este retraso cuesta más que el diferencial del tipo de cambio. Una retención por cumplimiento normativo en un pago de escrituración no es una comisión. Es perder una cita con el notario.
- Informe a su banco antes de la primera transferencia grande, no durante ellaUn pago muy alejado de su patrón habitual será revisado. Esa revisión es rutinaria y más rápida cuando el banco ya sabe que se aproxima una compra y ha visto el contrato.
- Reúna en una sola carpeta el origen de los fondosVenta de una empresa, dividendos, una cuenta de inversión, venta de una propiedad, una donación, una herencia. Se lo pedirán en ambos lados, así que reúnalo ahora con las traducciones preparadas, no durante la semana del plazo límite.
- Espere la pregunta dos vecesSu banco checo se lo pedirá y después el banco español o el abogado volverá a pedirlo. Ninguno aceptará el expediente del otro, pero la misma carpeta sirve para ambos.
- Nunca programe una transferencia para que llegue el día que la necesitaLas horas límite, los fines de semana, los festivos españoles que no lo son en Chequia y las propias comprobaciones del banco añaden días que ningún calendario muestra. Calcule hacia atrás desde la fecha de la cita con el notario y añada una semana que no tenga intención de utilizar.
Si lleva efectivo en lugar de hacer una transferencia, se aplican normas distintas. El dinero que entra en la Unión Europea o sale de ella tiene un umbral de declaración, y España cuenta con su propia obligación de declarar los movimientos importantes de efectivo o de medios de pago similares. En una compra de propiedad, es una opción teórica, no práctica, porque tanto el notario como el banco quieren un pago rastreable.
Fuentes
¿Puede mi banco checo negarse a enviar el dinero?Puede rechazar o suspender un pago mientras comprueba el origen de los fondos, y no tiene que avisarle previamente. No se trata de que el banco quiera poner dificultades. Es la ley conforme a la que opera. La forma de proceder es la misma en todos los casos: prepare la documentación con antelación, informe al banco de lo que va a ocurrir y deje tiempo en el calendario para una pregunta que espera que nadie haga.
Qué no hacer
Cinco errores explican casi todo el dinero que se pierde en esta parte de una compra, y ninguno consiste en elegir el proveedor equivocado.
- CostosoPagar la reserva con tarjetaSe convierte al tipo de cambio que usted no acordó, a menudo con un recargo por disposición de efectivo, mediante una ruta que después nadie puede rastrear claramente.What to do insteadPague mediante transferencia a la cuenta que figure en el contrato de reserva.
- Más graveEnviar dinero a una cuenta particularNo es la cuenta personal de un agente, ni la cuenta de un director, ni una cuenta en un país no relacionado. No existe ninguna razón legítima para ninguna de las tres.What to do insteadDeténgase y pregunte por qué. Es la señal de advertencia más clara de todo el proceso.
- CostosoConvertir solo el precioLos impuestos, el notario, el registro, el abogado, el mobiliario y el primer año de gastos de comunidad también son obligaciones en euros.What to do insteadConvierta el total, no solo el precio anunciado, para no comprar euros dos veces a dos tipos diferentes.
- CostosoIntentar anticipar el mercado con una fecha límite pendienteUna vez firmado, un tipo favorable es una ventaja y uno desfavorable es un problema que no puede rechazar.What to do insteadDecida de antemano qué pagos le comprometen contractualmente y fije el tipo para ellos.
- Causa raízDejarlo todo para la última semanaAbrir una cuenta, demostrar el origen de los fondos, comparar proveedores y transferir una suma importante requieren varios días, y esos plazos no se producen al mismo tiempo.What to do insteadEste es el error que causa todos los demás. Empiece antes.
Un banco o un especialista en divisas
No es una pregunta con una única respuesta. Depende del importe y de cuánto del proceso quiera gestionar usted mismo.| Banco | Especialista en cambio de divisas | |
|---|---|---|
| El tipo que le cotizan | El tipo minorista propio del banco. Las fuentes de nuestro dossier sitúan el diferencial entre el 3 y el 4 % en una transferencia bancaria convencional. | Más ajustado y negociable para importes mayores. El ahorro está en el tipo, no en la comisión anunciada. |
| Lo que le dicen sobre el coste | Normalmente, una comisión y un tipo que tendrá que calcular usted mismo comparándolo con el mercado. | Normalmente, un tipo cotizado en relación con el mercado. Pida ambas cifras a los dos y compare los euros que llegan. |
| Fijar un tipo antes de un pago | Rara vez se ofrece a un cliente particular. | Un contrato a plazo, normalmente hasta doce meses de antelación, con un depósito de alrededor del 10 %. En una obra nueva, esta es la principal razón para utilizarlo. |
| Cumplimiento y origen de fondos | Su banco actual ya le conoce, lo que puede hacer que una transferencia importante resulte más sencilla, no más difícil. | Una relación nueva implica completar todo el proceso de alta antes de su primera transferencia. Empiece pronto, no durante la semana de la fecha límite. |
| Dónde está su dinero durante el tránsito | De banco a banco, con protección de depósitos en ambos extremos. | A través de la cuenta de clientes del proveedor. Compruebe la autorización y que los fondos de los clientes estén segregados, y pruebe primero la ruta con una transferencia pequeña. |
| Cuándo conviene más el banco | Importes pequeños, los gastos corrientes posteriores a la compra y cualquier operación en la que un día adicional de gestiones cueste más que el diferencial. | El depósito, el saldo y los pagos por fases de una obra nueva. Cuanto mayor sea el importe, más importancia tiene el tipo frente a la comodidad. |
No tocamos su dinero ni cobramos por este asesoramiento
No movemos dinero, no cambiamos divisas ni nos llevamos ninguna comisión por un cambio. No existe ningún servicio de cambio de divisas de Arevont ni lo habrá, porque en el momento en que ganáramos dinero con el tipo que usted obtiene, ya no podría confiarse en nada más de lo que le dijéramos sobre los tipos.Tampoco mencionamos aquí ningún proveedor. Si prefiere no empezar desde cero, podemos ponerle en contacto con uno con el que hemos trabajado, aunque también puede utilizar su propio banco. Pida a ambos los euros que realmente llegarán, para su importe real, durante la misma mañana, y elija la cifra más alta.Lo que sí le proporcionamos es el calendario. Díganos el precio de compra y aproximadamente cuándo desea comprar, y obtendrá la secuencia: qué importe debe estar dónde, para cuándo y quién lo recibe. Esa es la parte que cuesta dinero a la gente, y es la parte que nadie le envía.
Preguntas frecuentes sobre las transferencias de dinero a España
- ¿Debería esperar a que mejore el tipo de cambio?
- No cuando ya tiene un plazo contractual. Esperar es apostar por el mercado de divisas con un dinero que ya ha prometido a otra persona. El riesgo es no poder efectuar un pago. Si desea protegerse frente al tipo de cambio, en lugar de apostar por él, fije los importes a los que ya se ha comprometido y deje fluctuar los inciertos.
- ¿Merece la pena un contrato de compraventa de divisas a plazo para una obra nueva?
- Este es el caso en el que más sentido tiene, porque los pagos por fases se extienden durante uno a tres años y el total queda fijado en euros desde el día en que firma. Un contrato a plazo convierte un coste desconocido en coronas checas en uno conocido. Dos precauciones. Es una obligación, no una opción, así que debe ajustarlo a los pagos a los que está vinculado contractualmente. Y compruebe qué ocurre si se retrasa el calendario del promotor, porque sus fechas y las del promotor no figuran en el mismo documento.
- ¿Cuánto debería convertir además del precio de compra?
- Lo suficiente para cubrir la parte correspondiente a impuestos y gastos, que asciende aproximadamente a un 13 % en una obra nueva y un 9 % en una vivienda de segunda mano, además del amueblamiento y los gastos corrientes del primer año. Una propiedad aquí conlleva gastos de comunidad, suministros, impuesto local sobre bienes inmuebles y seguro desde el primer mes, y nada de ello está incluido en el precio que usted negoció.
- ¿Qué ocurre si el dinero llega tarde para el notario?
- La cita se pospone y todas las personas presentes deben volver a estar disponibles: el vendedor, el notario y, a veces, el banco. En el peor de los casos, un contrato con un plazo improrrogable hace que incumpla sus obligaciones. Entonces la conversación pasa a tratar sobre su depósito, no sobre el tipo de cambio. Por eso el saldo se planifica hacia atrás desde la firma, dejando una semana de margen que nadie tiene intención de utilizar.
- ¿Puedo pagar simplemente desde mi cuenta checa y omitir todo esto?
- Para la mayoría de los pagos de una compra, sí, y muchos compradores hacen exactamente eso. Un pago en euros desde Chequia llega a una cuenta española igual que uno nacional. Omitir la planificación es la parte que cuesta dinero. La conversión sigue produciéndose en algún lugar, al tipo de cambio de alguien, y las cuestiones de cumplimiento normativo siguen planteándose. Lo que realmente está eligiendo es quién convierte el dinero y cuándo, no si se convierte.
