Coordinación de la diligencia debida legal para una propiedad en España
No realizamos trabajos jurídicos, y lo decimos deliberadamente: la diligencia debida sobre una propiedad española la lleva a cabo un abogado independiente que le representa a usted, no a nosotros ni al vendedor. Nuestra función consiste en coordinar todo lo relacionado con ella, para que el contrato de reserva se lea antes de que se mueva su dinero, los documentos lleguen realmente al abogado, se cumplan los plazos y usted sepa en todo momento qué sigue pendiente. La comprobación en sí normalmente dura de 2 a 4 semanas desde la reserva y, hasta que finaliza, no le recomendaremos firmar nada.
Quién realiza la comprobación y para quién trabaja cada uno
Tres partes intervienen en el aspecto jurídico de una compra en España, y lo primero que conviene aclarar es para quién trabaja cada una. Una le representa a usted. Otra no representa a nadie. La tercera somos nosotros, y no somos un despacho de abogados.Los especialistas se ocupan de sus conocimientos técnicos. Nosotros nos aseguramos de que todo esté conectado: de que lo siguiente se haga correctamente, en el orden adecuado, y de que nada quede pendiente por un documento que nadie haya reclamado.Para la comprobación legal recomendamos habitualmente Malaga Solicitors, un despacho de abogados español independiente que trabaja en la Costa del Sol (una oficina de Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). El abogado le representa a usted, no a Arevont ni al vendedor, y usted trata con un abogado local que conoce a las autoridades locales y el Registro de la Propiedad. Por supuesto, puede elegir a su propio abogado en cualquier momento. No recibimos ninguna comisión ni otra retribución del despacho por esa recomendación.
| Qué hay que hacer | Quién lo hace | Qué significa para usted |
|---|---|---|
| Antes de la reserva | ||
| Presentarle a un abogado | Arevont | Recomendamos habitualmente a Malaga Solicitors y no recibimos ninguna comisión por ello. Si prefiere utilizar a su propio abogado español, puede hacerlo, y nada más de esta página cambia. |
| Lectura del contrato de reserva | Su abogado | La reserva es el único pago que se realiza fuera del sistema de garantías, por lo que el contrato debe indicar claramente qué ocurre con el depósito si la comprobación detecta un problema. El abogado lo lee antes de que salga el dinero, no después. |
| Comprobación del promotor como empresa | Arevont | Si se trata de un promotor consolidado con el que ya hemos trabajado o de uno nuevo sin trayectoria demostrada, así como cualquier experiencia real que nosotros o nuestros compradores hayamos tenido, tanto positiva como negativa. Cuando no tenemos experiencia, lo decimos en lugar de fingirla. |
| Durante la diligencia debida | ||
| La diligencia debida legal en sí | Su abogado | La titularidad, las cargas y las deudas, la legalidad y los permisos de la construcción, las normas de la comunidad, las restricciones de uso y de alquiler. Esto es trabajo jurídico y no lo realizamos nosotros. |
| Verificación del aval bancario | Su abogado | En una obra nueva, que el aval que cubre sus pagos por fases sea válido y esté emitido a su nombre, en lugar de ser una póliza colectiva perteneciente al promotor. |
| Obtener los documentos del vendedor | Arevont | Reclamar al promotor, al agente del vendedor y al administrador de la comunidad la documentación que ha solicitado el abogado. Aquí es donde una comprobación jurídica suele estancarse, y no se trata de un problema jurídico. |
| Cumplir los plazos | Arevont | Qué debe ocurrir después y para cuándo. Cuando necesitamos algo de usted, se lo comunicamos con antelación en lugar de hacerlo el mismo día. |
| Explicarle qué significa un hallazgo para la compra | Arevont, con su abogado | El abogado expone la situación jurídica. Nosotros le explicamos qué significa para esta compra concreta, incluso cuando la recomendación sea detenerla. |
| Al firmar y después | ||
| La firma ante el notario | El notario | Un funcionario público que confirma la identidad de las partes, que la firma se realizó correctamente y que la escritura pública es correcta. No es su asesor ni está del lado de nadie. |
| Retener el dinero hasta la escrituración | Su abogado | En una vivienda de segunda mano, el saldo normalmente permanece en la cuenta de clientes de su abogado, una cuenta separada y supervisada, y llega al vendedor únicamente ante el notario. |
| La administración tras la transmisión | Su abogado | La documentación posterior a la transmisión, los cambios de titularidad de los suministros y las obligaciones fiscales anuales. Seguimos siendo su contacto aquí, en la costa. |
¿Recibe una comisión por recomendar a un abogado?No. No recibimos ninguna comisión ni otra recompensa del despacho que recomendamos. Conviene plantear la misma pregunta a cualquier agencia, porque un abogado que paga por la recomendación tiene un conflicto de lealtad, y un conflicto de lealtad puede hacer que se pase por alto un problema que debería impedir la operación. Una agencia fiable responde directamente.
¿Puedo traer a mi propio abogado?Sí, en cualquier momento. Recomendamos el despacho con el que trabajamos porque llevamos años colaborando con él y la coordinación es más fluida, pero la elección es suya y el abogado actúa en su nombre en cualquier caso. Lo que no recomendamos es confiar en un abogado propuesto por el promotor o por el agente del vendedor, cuyo interés es cerrar la venta.
El notario no es su abogado
Este es el malentendido más habitual que los compradores extranjeros traen a una compra en España, y conviene aclararlo antes que nada, porque determina quién le está protegiendo realmente.El notario es un funcionario público. Comprueba la legalidad de la escritura y el estado del registro en el momento de la firma, y no representa a nadie. Su abogado le representa a usted y realiza las comprobaciones antes de que quede comprometido. Son dos comprobaciones independientes, en dos momentos distintos y con dos funciones diferentes. Necesita ambas, y ninguna sustituye a la otra.
Lo que suele darse por hechoCómo funciona en España
- El notario revisa la compra
- El notario confirma la identidad, que la firma se ha realizado correctamente y que la escritura pública es correcta, y vuelve a comprobar la titularidad y la inscripción registral vigente en ese momento. Es una comprobación real. No es lo mismo que la diligencia debida realizada semanas antes en su nombre, cuando todavía era posible retirarse.
- El notario es una especie de asesor jurídico
- En España, el notario no es ni asesor jurídico ni representante de ninguna de las partes. Esto se confunde habitualmente en su país de residencia y conviene decirlo con claridad.
- Un abogado de su país puede hacerlo
- Necesita un abogado español que conozca el Derecho español. Puede contar también con su abogado del país de origen, pero, sinceramente, normalmente aporta poco y a menudo ralentiza el proceso: los abogados que facturan por horas tienden a plantear cuestiones que el sistema español resolvió hace mucho tiempo y después preguntan al abogado español cómo funciona aquí de todos modos.
- El agente inmobiliario ya me dijo que está todo bien
- Una respuesta de la parte vendedora es información, no verificación. Puede ser perfectamente correcta. Aun así, no es una comprobación respaldada por nadie.
- Se cumplirá lo prometido verbalmente
- Una promesa verbal no cuenta aquí para nada salvo que quede por escrito. Su abogado revisa con usted cada cláusula, y lo aplicable es lo que figura en el contrato.
Y está la parte que casi nadie dice en voz alta. Los problemas aquí no suelen deberse a un fraude. Se deben a documentación sin terminar: una ampliación que nunca se registró, una licencia de primera ocupación que falta, una deuda con la comunidad que sigue vinculada a la propiedad. Eso es lo que busca realmente la comprobación, y por eso es poco vistosa y tarda semanas, no una tarde.
Fuentes oficiales
¿Puede mi abogado firmar por mí ante notario?Sí, con el poder notarial adecuado, y esa es una de las razones por las que merece la pena prepararlo pronto, mientras se encuentre aquí, en lugar de hacerlo durante la última semana desde su país de residencia. El funcionamiento del propio día de la escrituración se describe en el servicio de entrega.
Dónde está su dinero mientras se realizan las comprobaciones
Los compradores extranjeros preguntan por esto desde el principio, y hacen bien. La cuenta de garantía notarial que conoce de su país no existe aquí en esa forma. Funciona de otra manera, no peor.En una vivienda de segunda mano, normalmente envía el dinero a la cuenta de clientes de su abogado, y este se lo entrega al vendedor únicamente ante el notario, en el momento de firmar la escritura de compraventa. Los abogados españoles custodian el dinero de sus clientes en una cuenta separada y supervisada, no en su cuenta operativa.En una obra nueva, el promotor no puede disponer libremente de su dinero. Por ley, sus pagos se ingresan en una cuenta especial protegida destinada a esa construcción concreta, y cada uno de ellos debe estar cubierto por un aval bancario. Su abogado lo verifica antes de que salga el primer euro después de la reserva.
- Obra nuevaUna cuenta protegida para la construcción, con un aval bancario emitido a su nombre que cubre cada pago fraccionado. El promotor solo puede disponer de ella conforme a las normas establecidas por la ley y el contrato.
- Vivienda usadaLa cuenta de clientes de su abogado, separada y supervisada. El vendedor recibe el dinero ante el notario, y no antes.
- La reservaEl único pago que queda fuera del sistema de avales, precisamente por lo que debe ser pequeño y por lo que el contrato debe indicar las condiciones para su devolución.
- La secuencia que nadie explicaA menudo se paga un pequeño depósito de reserva antes de que exista un aval bancario, y eso es normal. Lo que debe estar protegido es el contrato privado de compraventa, en el que comienzan los pagos fraccionados importantes. Antes de efectuarlos, su abogado confirma que existe un aval válido y que está emitido a su nombre.
No se trata solo de dónde envía el dinero. Antes de cada pago importante, su abogado comprueba por qué lo envía, a quién y en qué condiciones. Esto importa porque el fraude que realmente se produce en este mercado es más cotidiano que espectacular: un anuncio de una propiedad que no corresponde al vendedor vender, alguien que se hace pasar por el propietario, un poder notarial falsificado, un correo electrónico que dice que han cambiado los datos bancarios. La regla que lo abarca todo es sencilla. No pague nunca a nadie sin comprobarlo antes con su abogado o con nosotros.
¿Qué ocurre con mi dinero si el promotor nunca termina la construcción?Para eso sirve el aval bancario, y por eso su abogado lo verifica antes de que se efectúe cualquier pago fraccionado. También conviene saber que la protección no se limita a la insolvencia del promotor: si la construcción supera la fecha de escrituración prevista en su contrato, se aplica el mismo aval. Su abogado le indicará exactamente qué cubre la redacción para su vivienda.
Un contrato sobre una propiedad que nunca le encontramos
Puede que ya tenga un formulario de reserva, un contrato de arras o un contrato de compraventa estándar del promotor sobre una propiedad que no tiene nada que ver con nosotros. Envíelo de todos modos. No tiene que ser nuestro cliente y no necesitamos intervenir en la compra.Lo que no somos es abogados, por lo que no le diremos que un documento es correcto. Lo que sí somos es el equipo que lee constantemente estos contratos desde la perspectiva del comprador, lo cual es algo diferente y útil.
- Para qué lo leemosQué ocurre con su depósito si la comprobación legal detecta algo. A qué le comprometen realmente los plazos. Cuánto le cuesta retirarse y si el mismo coste se aplica a la otra parte. En una obra nueva, si se menciona siquiera el aval bancario y a nombre de quién.
- Qué obtiene a cambioQué cláusulas negociaríamos, cuáles no firmaríamos tal como están y si el documento es habitual en esta costa o excepcional. Incluso cuando la respuesta sea que no vemos nada en él que merezca la pena discutir.
- Hasta dónde llegamosNo emitimos opiniones jurídicas ni damos nada por aprobado. Cuando el documento necesita un abogado, eso es lo que le decimos, y podemos ponerle en contacto con uno independiente tanto de nosotros como del vendedor.
- Cuándo enviarloAntes de que se mueva el dinero. Una vez pagado el depósito, la cuestión deja de ser qué se puede cambiar y pasa a ser qué se puede recuperar, y esa es una pregunta mucho peor de plantearse.
Qué no cubre la comprobación legal
Una página que enumera únicamente lo que se comprueba le está dando a entender discretamente que se comprueba todo. No es así, y merece la pena nombrar las lagunas, porque cada una corresponde a una comprobación real que realiza otra persona.
Lo que se confunde fácilmenteQuién lo hace realmente
- La tasación bancaria
- El tasador del banco trabaja para el banco y valora la propiedad a efectos hipotecarios. Detectar defectos no es su cometido. No es una inspección técnica ni la sustituye.
- Estado del edificio
- Un perito o un arquitecto inspecciona la estructura, el tejado, la humedad, las instalaciones y la piscina, y documenta lo que encuentra. En las propiedades antiguas, esto detecta los problemas que, de otro modo, aparecen después de mudarse.
- Defectos de una obra nueva en la entrega
- La lista de snagging en la entrega es un trabajo independiente, con sus propios plazos. En algunos proyectos se realiza antes de la transmisión de la propiedad y en otros después, según el promotor.
- Si la compra es buena idea
- El abogado responde si la situación jurídica es sólida. Si el precio se sostiene frente a lo que compra el mismo presupuesto en las proximidades y qué se puede construir al lado, esa es nuestra parte del trabajo.
- Una garantía de que nunca saldrá nada mal
- Una comprobación finalizada no es una promesa. Le indica que se verificó todo lo que podía verificarse y qué se encontró. No todos los elementos se aplican a todas las propiedades, y el abogado comprueba lo pertinente para la operación concreta.
Qué comprueba el abogado
Esta es la lista de trabajo. El primer grupo se aplica a todas las propiedades. El segundo solo se aplica a una obra nueva, además del primero, y trata tanto de la empresa responsable del proyecto como de la propia propiedad.| Lo que se comprueba | Por qué lo abordamos | Qué supondría un problema aquí |
|---|---|---|
| Para cada propiedad | ||
| Titularidad | Quién es realmente el propietario de la propiedad y si la inscripción registral coincide con la persona que la vende. | Estaría comprando a alguien que no puede transmitirle lo que vende. |
| Cargas y ejecución | Hipotecas, embargos y otras cargas registradas sobre la propiedad. | Una carga que subsiste a la venta recae sobre la propiedad, no sobre el propietario anterior. |
| Servidumbres y limitaciones | Servidumbres de paso y otras limitaciones inscritas sobre la propiedad. | Algo que suponía que formaba parte de la propiedad resulta ser compartido o estar sujeto a restricciones. |
| Deudas de la comunidad | Gastos impagados de la comunidad y un certificado de la comunidad de propietarios antes de firmar. | En España, las deudas siguen a la propiedad, no a la persona. Los gastos de comunidad, impuestos o multas impagados pueden pasar a usted, a veces por decenas de miles de euros. |
| IBI y obligaciones locales | El impuesto anual sobre la propiedad y las cargas locales pertinentes. | Se aplica la misma regla: la obligación acompaña a la propiedad. |
| Registro frente al Catastro | Si el Registro de la Propiedad y el Catastro describen la misma propiedad. | Que ambos registros no coincidan es habitual y normalmente tiene solución, pero resulta mucho más barato detectarlo antes de firmar que después. |
| Legalidad constructiva | Si lo que existe allí es lo que se autorizó y si las modificaciones se inscribieron. | Una ampliación no inscrita es uno de los hallazgos más habituales y afecta a las viviendas de segunda mano, las hipotecas y, en ocasiones, los suministros. |
| licencia de primera ocupación | La licencia de primera ocupación de la propiedad. | Sin ella, no se puede vivir legalmente en una propiedad ni conectarla a los suministros, y resulta mucho más difícil venderla posteriormente. |
| Normas de la comunidad y alquiler | Los estatutos de la comunidad, los arrendamientos vigentes y las normas de uso y alquiler de esta propiedad y este municipio. | Una propiedad puede ser completamente legal para comprarla y, aun así, tener restringido el alquiler vacacional de corta duración. Si el alquiler es una de las razones por las que compra, esta es la cuestión que determina si la compra sigue teniendo sentido. |
| También para una obra nueva | ||
| El promotor | Quién está detrás del proyecto y qué ha terminado realmente antes. | En esta costa hay muchos promotores nuevos y para algunos es su primer proyecto. Conviene saberlo antes de comprometerse, no después. |
| Licencia de obra | La licencia de obra que permite que la construcción avance legalmente. | Empezar la construcción sin las licencias adecuadas es el peor caso de toda esta lista. |
| La clasificación de la parcela | Que la parcela es suelo urbano, clasificado como urbano y edificable. | Un terreno protegido o rústico supone una compra diferente de la que le están ofreciendo. |
| El aval bancario | Una garantía o póliza de seguro válida que cubra todos los pagos fraccionados que realice, emitida a su nombre. | Esta es la protección que le devuelve su dinero si la obra fracasa. Su abogado solicita el certificado individual a su nombre, no la póliza colectiva del promotor. |
| La fecha de escrituración del contrato | Cuándo está previsto que se dé por terminado el proyecto y si la documentación respalda esa fecha. | La garantía también se aplica si la construcción supera la fecha de su contrato, por lo que importa más la fecha escrita en él que la del folleto. |
| Final de obra y licencia de ocupación | Al final de la obra: el certificado de escrituración de las obras y la licencia de primera ocupación. | Estos documentos convierten un edificio terminado en uno en el que puede vivir legalmente y conectarse al agua y la electricidad. Llegan al final, que es cuando suelen producirse los retrasos en una obra nueva. |
Cuándo interviene el abogado en la compra
La compra completa consta de quince pasos, desde la primera llamada hasta las llaves. Cuatro de ellos aparecen en esta página: conocer al abogado y gestionar el poder, la reserva, la propia revisión y el contrato vinculante que la sigue. El orden importa más de lo que parece, porque la revisión se realiza después de la reserva, no antes.Pasos 7, 8, 9 y 11 de 15
- La reunión con el abogado y el poder notarialCuando tenga sentidoSi lo desea, le ponemos en contacto con el abogado independiente mientras todavía se encuentre aquí. Puede tratar con él en persona las cuestiones legales o fiscales: cómo comprar, si mantener la propiedad a título personal o a través de una sociedad y cualquier aspecto específico de su situación. El nombre de quién figurará como titular de la propiedad también debe tratarse en esta conversación con el abogado y un asesor fiscal, porque más adelante puede afectar a la herencia, los impuestos y la venta. Si decide seguir adelante, puede firmar un poder notarial ante el notario al mismo tiempo. No es necesario que esté comprando todavía. Puede prepararse con mucha antelación y simplifica considerablemente el resto del proceso. También puede firmarse desde su país de residencia, pero normalmente eso implica trámites adicionales, una apostilla y una traducción.
- La reservaCuando encuentre la propiedad adecuadaLa reserva retira la propiedad del mercado y la mantiene para usted mientras el abogado realiza la revisión legal. El contrato de reserva debe indicar claramente las condiciones, incluido qué ocurre con el depósito si la revisión detecta un problema. No es que pudiéramos verificarlo todo antes de la reserva. Precisamente por eso la revisión legal se realiza después.New buildUn contrato de reserva con el promotor. El importe depende del proyecto.ResaleUn depósito de reserva y las condiciones acordadas. Aquí también se fijan el precio, los plazos y cualquier mobiliario.
- La revisión legalNormalmente, 2 a 4 semanasDespués de la reserva comienza la revisión detallada. El abogado independiente examina la situación jurídica de la propiedad y las condiciones de la compra antes de recomendarle continuar. Según el tipo de propiedad, esto incluye la titularidad, las cargas y deudas, la legalidad de la construcción y los permisos, las deudas con la comunidad de propietarios, las normas de la comunidad, las restricciones de uso o alquiler, los impuestos pertinentes y la documentación. Lo que hace que esto tarde más de lo debido casi nunca es el trabajo jurídico. Son los documentos que no han llegado, que es la parte que nosotros reclamamos.New buildEl promotor, el suelo y el proyecto, las licencias y los permisos, la documentación contractual y las garantías bancarias pertinentes.ResaleEl registro de la propiedad, las cargas y deudas, la documentación, la legalidad de las modificaciones, las obligaciones con la comunidad de propietarios y cualquier otra restricción pertinente.
- El contrato vinculanteTras una revisión satisfactoriaSolo en este punto llega el contrato que establece las condiciones para completar la operación, los plazos, los pagos y las consecuencias de no cumplir lo acordado. Sin una revisión legal completada no recomendaremos pasar a esta fase. Lo acordado anteriormente es lo que debe quedar escrito en él, y confirmar que así sea corresponde a su abogado.New buildEl calendario de pagos lo fija el promotor. Puede incluir varios pagos durante la construcción o una parte mayor únicamente en la escrituración. La estructura exacta depende del proyecto.ResaleNormalmente, un contrato de arras y un depósito adicional. Las condiciones, incluidas las consecuencias de desistir, se establecen en el propio contrato.
La parte legal, dos enfoques diferentes
La misma compra, la misma ley y el mismo trabajo del abogado, abordados de dos maneras.| Por su cuenta | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Quién le recomienda un abogado | Le recomiendan un abogado con el que trabajan. | Le recomendamos un despacho independiente o puede aportar su propio abogado. |
| Qué valor tiene para ellos la recomendación | No tiene forma de saber si ese abogado cobra por la recomendación. | No recibimos nada del despacho que recomendamos, y se lo diremos expresamente siempre que nos lo pregunte. |
| ¿Cuál es su función? | Su función es vender una propiedad concreta. | Nuestra función es averiguar si tiene sentido comprarla. |
| ¿Quién tramita el papeleo? | Usted lo hace, desde otro país, en un idioma que no es el suyo y frente a una parte vendedora que no tiene motivos para darse prisa. | Nosotros lo hacemos, en la costa y presencialmente cuando resulta útil. La mayor parte de la demora en una comprobación legal se debe a documentos que aún no han llegado. |
| Idioma | La comunicación suele ser en español o en inglés. | Le guiaremos durante todo el proceso y leeremos el español por usted. |
| Cuando la revisión detecta algo | La persona que le explica lo que significa también debe completar la venta. | Le diremos cuándo una propiedad es una mala elección y por qué. Aunque por ello perdamos la operación. |
| Tras la escrituración | Una vez completada la venta, su función suele terminar. | Seguimos a su lado incluso después de que reciba las llaves. |
La votación que nadie mencionó, en un apartamento de 495.000 € en Mijas
El apartamento se ajustaba al presupuesto y al uso que el cliente quería darle, y el alquiler de corta duración formaba parte del plan. Ya estaba reservado y se había pagado el depósito. Este es el caso que explica por qué la comprobación se realiza después de la reserva y por qué la redacción del contrato de reserva es tan importante.- Qué compraba el clienteUn apartamento que se ajustaba al presupuesto y al uso previsto, con el alquiler de corta duración como uno de los motivos de la compra. La propiedad ya estaba reservada y se había pagado el depósito de reserva.
- Lo que encontramosAl trabajar con el abogado, descubrimos que poco después de la reserva se celebraría una reunión de la comunidad de propietarios, con una votación sobre el alquiler de corta duración en el orden del día. La decisión sobre si la compra tenía sentido dependía de una información que no aparecía en ningún lugar del anuncio.
- Lo que hicimosRecomendamos no seguir adelante sin más por el hecho de que la propiedad ya estuviera reservada. Esperamos el resultado de la votación.
- Qué ocurrióLa votación no permitió lo que el cliente esperaba, por lo que recomendamos no seguir adelante. Le devolvieron el depósito de reserva y se retiró de la operación.
El cliente no solo evitó una mala compra. Tampoco perdió el depósito de reserva.
¿Cuánto le cuesta?
- Comprador0 €Nuestra coordinación es gratuita. No cobramos nada en ningún momento de la compra, ni tampoco si decide no comprar.
- AbogadoLo paga usted directamente al despacho. El despacho que recomendamos cobra aproximadamente el 1 % del precio de compra, incluido el IVA, y eso cubre todo el trabajo, en lugar de facturarlo por horas.
- Recomendación de abogadoNada. No recibimos ninguna comisión ni otra compensación del despacho de abogados por recomendarlo.
El abogado corre por su cuenta, no por la nuestra, y es uno de los pocos conceptos de una compra en España cuyo coste se puede prever realmente de antemano. Con aproximadamente un 1 % incluido el IVA, son unos 3.500 € en una compra de 350.000 €, unos 5.000 € en una de 500.000 € y unos 10.000 € en una de 1.000.000 €. Como se trata de un porcentaje del precio y no de una factura por horas, una comprobación que resulte complicada no se convierte en una factura mayor.Esa tarifa también cubre mucho más que la comprobación. La empresa que recomendamos se ocupa de su NIE, la cuenta bancaria española, los suministros y el seguro de hogar, la licencia turística si piensa alquilar la propiedad y, posteriormente, las declaraciones anuales de impuestos de no residentes y sobre el alquiler. Es un único contacto de confianza para la mayoría de lo que necesitará aquí, en lugar de cinco.Nuestra propia coordinación es gratuita y seguirá siéndolo si decide no comprar. No cobramos nada por la búsqueda, por las visitas ni por el tiempo que le dediquemos. La única excepción es un importe de reserva ya pagado al vendedor o al promotor. Sabrá si se devuelve y en qué condiciones antes de pagar nada.
No recibimos ninguna comisión ni otra compensación por recomendar un despacho de abogados. Pregunte también por esto a otros despachos. Su respuesta es una señal de cómo trabajan.
Qué no puede hacer la revisión legal
Una comprobación completada no es una garantía. Le indica qué se ha podido verificar, que se ha verificado y qué se ha encontrado. No todos los aspectos se aplican a todas las propiedades, y el abogado comprueba lo que es pertinente para esa operación concreta.Una reserva no significa que ya se haya comprobado todo. No podemos verificarlo todo antes de la reserva, precisamente por eso la comprobación se realiza después y el contrato de reserva debe indicar qué ocurre con su depósito si la comprobación detecta un problema. Que se devuelva depende de la redacción de dicho contrato y varía según el promotor y el vendedor. Nadie puede prometerle de antemano que se devolverá.Comprobamos lo que se puede comprobar, le informamos de lo que hemos encontrado y de lo que significa para la compra, y si algo importante no se sostiene, le recomendaremos no continuar, incluso cuando ya haya decidido comprar. Lo hemos hecho en operaciones por las que habríamos cobrado.Y existe también un límite aplicable a esta propia página. Las normas en España cambian y varían según la localidad, el tipo de propiedad y el uso que se le dé. Considere lo que lee aquí como una explicación de los principios, no como un sustituto de la comprobación de su propia compra. Su operación se rige por las normas vigentes en ese momento y por la documentación de esa propiedad concreta.
Preguntas más frecuentes sobre la diligencia debida legal
- ¿La comprobación legal se realiza antes o después de la reserva?
- Después. La reserva retira la propiedad del mercado para que el abogado pueda realizar la comprobación detallada sin que otra persona la compre entretanto. Una reserva no significa que compre a ciegas, y lo que le protege es el contrato de reserva: debe indicar qué ocurre con el depósito si la comprobación detecta un problema grave.
- ¿Cuánto tarda la revisión legal?
- Normalmente, entre 2 y 4 semanas desde la reserva. Lo que suele alargar el proceso casi nunca es el trabajo legal. Son los documentos que aún no han llegado de la parte vendedora, del promotor o del administrador de la comunidad, y hacer un seguimiento de ellos es nuestra responsabilidad, no la del abogado.
- ¿Se devuelve el depósito de reserva si el abogado encuentra un problema?
- Depende de la redacción del contrato de reserva y varía según el promotor y el vendedor. La reserva es el único pago realizado fuera del sistema de garantías, por lo que debe ser pequeño y el contrato debe establecer claramente las condiciones para su devolución. Por eso el abogado lo lee antes de que salga el dinero, y no después.
- ¿Puedo heredar las deudas del propietario anterior?
- Algunas deudas y obligaciones vinculadas a una propiedad pueden recaer en el nuevo propietario, por eso la comprobación cubre la propiedad y no solo al vendedor. En España, las deudas siguen a la propiedad y no a la persona, por lo que los gastos comunitarios, impuestos o multas impagados pueden pasar a usted. El abogado comprueba la situación con la comunidad y solicita los certificados pertinentes antes de firmar.
- ¿Necesito mi propio abogado o es suficiente con el suyo?
- Necesita un abogado independiente que le represente a usted, no al promotor ni al vendedor. Recomendamos habitualmente Malaga Solicitors, un despacho español independiente en la Costa del Sol, y no cobramos ninguna comisión por ello. Puede traer a su propio abogado español si lo prefiere, y el abogado actuará en su representación en cualquier caso.
- ¿A nombre de quién debe registrarse la propiedad?
- A su nombre, a nombre de ambos cónyuges o de otra forma, según su situación familiar y financiera. No existe una única respuesta correcta. La forma de titular la propiedad puede afectar posteriormente a la herencia, los impuestos y la venta, por lo que es mejor decidirlo con el abogado y un asesor fiscal antes del contrato de compraventa, y no ante el notario. Si compra en pareja, tiene hijos, posee activos importantes en España o está pensando en comprar a través de una sociedad, comuníqueselo al abogado desde el principio.
- ¿Tengo que ir a España para los trámites legales?
- No por la comprobación en sí. Mediante un poder notarial, el abogado puede gestionar la mayor parte del proceso, incluida la firma ante el notario. Aun así, preferiríamos que viniera al menos una vez, y el poder notarial es más fácil de organizar mientras está aquí que desde su país de origen, donde normalmente implica trámites adicionales, una apostilla y una traducción.
- ¿Cuánto cuesta la comprobación legal y quién la paga?
- La paga usted directamente al despacho de abogados, no a través de nosotros. El despacho que recomendamos cobra aproximadamente el 1 % del precio de compra, incluido el IVA, y eso cubre todo el trabajo, no solo la comprobación. Nosotros no recibimos ninguna parte.
