Notario al comprar una propiedad en España
En 30 segundos
Un notario español confirma quién es usted, lee la escritura en voz alta y la presenta ese mismo día en el Registro de la Propiedad. No comprueba las deudas de la comunidad, la documentación del edificio ni si el precio es razonable. Ese es el trabajo de su abogado.
escritura de compraventaEscritura pública, página uno
- Otorgantes (las partes)
- NOMBRE Y APELLIDOS · NIE X XXXXXXX L
- Precio de la compraventa
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (declaraciones)
- Libre de cargas, según el vendedor
- Firma y fecha
- Notario · DD/MM/AAAA
- Otorgantes (las partes). La identidad del comprador y del vendedor, confirmada mediante el pasaporte y el NIE. Esto es fundamental en la función del notario.
- Precio de la compraventa. El precio indicado en la escritura. El notario lo hace constar, pero no juzga si es justo.
- Manifestaciones (declaraciones). La declaración del propio vendedor, comprobada con la nota simple que solicita el notario. No constituye una garantía independiente más allá de la información registral.
- Firma y fecha. Firmada, leída en voz alta y enviada electrónicamente ese mismo día al Registro de la Propiedad.
¿Qué comprueba un notario español?
El notario español presencia la firma y convierte la compraventa en una escritura pública. No comprueba si la propiedad es una buena decisión. Un notario español comprueba mucho menos de lo que la mayoría de los compradores extranjeros supone y, en esta compra, la protección la proporciona su abogado, no la notaría. Por eso es importante la distinción: la palabra «notario» describe una función conocida en la mayoría de los países, pero aquí describe una función realmente diferente.Qué hace ese día: confirma la identidad y la capacidad legal del comprador y del vendedor, solicita él mismo una nota simple para confirmar que el vendedor es realmente el propietario y que la propiedad está libre de las cargas que usted ya ha comprobado, redacta la escritura pública, la lee en voz alta antes de que firmen ambas partes y envía una copia electrónica al Registro de la Propiedad ese mismo día. Qué no hace: no verifica que la cuota de la comunidad esté totalmente pagada más allá de lo que muestran los documentos que tiene delante, no confirma que el edificio se ajuste a su licencia urbanística, no juzga si el precio es justo ni asesora a ninguna de las partes sobre si la operación es una buena decisión.
De qué se responsabiliza el notarioQué no es su trabajo
- Confirmar que ambas partes son quienes dicen ser y pueden firmar legalmente
- Sí, es fundamental para el puesto.
- Solicitar una nota simple y leer la escritura en voz alta antes de firmarla
- Sí, y ocurre durante la firma, no antes.
- Remitir la escritura al Registro de la Propiedad
- Sí, electrónicamente, ese mismo día.
- Comprobar que el vendedor ha pagado la comunidad y los impuestos locales
- No. Su abogado solicita los certificados por separado, antes de ese día.
- Confirmar que la edificación coincide con su licencia y la situación urbanística de la parcela
- No. Esa es una comprobación jurídica y técnica que usted organiza de antemano.
¿Quién elige al notario y cambia la respuesta si hay una hipoteca?
En una compra ordinaria al contado, el derecho a elegir al notario suele seguir el reparto de honorarios: quien paga la parte mayor puede elegir, que en la práctica suele ser el comprador. Si el vendedor insiste sin motivo válido en su propio notario, el comprador puede plantearlo ante la oficina de atención al cliente del Colegio Notarial local.En una compra CON HIPOTECA, la respuesta es un derecho legal, no una costumbre. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garantiza claramente la libre elección de notario por parte del prestatario e impide que el prestamista dirija esa elección. Por esas mismas fechas, la ley también trasladó la mayoría de los costes asociados al banco: un decreto de 2018 trasladó el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca al prestamista y, desde la ley de 2019, el prestamista también paga el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría del propio préstamo. El único coste que sigue correspondiendo al prestatario es la tasación del inmueble encargada por el banco.
¿Cómo se paga la compra?
- En efectivo, sin hipotecaEsta es una costumbre, no un derecho formal: quien paga la mayor parte de los honorarios elige, que en la práctica suele ser usted.
- Con hipotecaUn derecho legal conforme a la Ley 5/2019: usted puede elegir libremente al notario y la ley impide que el prestamista le dirija hacia uno de su preferencia.
¿Qué se intercambia en la sala y tiene que estar usted presente?
La escritura pública es la escritura de compraventa autorizada ante notario, el documento que se firma ante el notario y que le transfiere la propiedad. En una vivienda de segunda mano, normalmente paga en ese momento el saldo pendiente: el dinero y las llaves cambian de manos en la misma sala y al mismo tiempo.Un cheque bancario es un cheque emitido contra su cuenta española y suele ser la forma de entregar ante el notario el saldo del precio de compra.No tiene que estar personalmente en esa sala. En el conjunto de la compra, solo es estrictamente necesario un viaje a España y lo más habitual es delegar esta cita. Si su abogado dispone de un poder de representación que cubra la firma de la escritura, puede completar toda la cita en su nombre. Precisamente por eso, tramitar un poder de representación al principio del proceso vale más de lo que parece en ese momento.
- En vivienda de segunda manoUsted paga el saldo mediante cheque bancario o, cada vez más, mediante una transferencia bancaria confirmada y programada para llegar antes de la cita. El notario confirma en el texto de la escritura qué método de pago se utilizó.
- En una obra nueva terminada y listaSe aplica el mismo proceso. Además, las garantías de diez años para la estructura, de tres años para las instalaciones y de un año para el snagging empiezan a contar desde ese día. Por eso, la fecha exacta de escrituración importa más allá de la propia operación.
¿Cuánto cuesta el notario, además de todo lo demás?
El Gobierno español establece los honorarios notariales mediante una escala fija, por lo que no puede negociarlos libremente. Las fuentes en inglés suelen describir la escala como aproximadamente del 0.2 al 0.5 % del precio, con un porcentaje menor a medida que aumenta el precio. Nuestra estimación publicada combina los honorarios del notario con los de la inscripción en el Registro de la Propiedad que le sigue, porque el comprador los ve como una sola partida en el documento de liquidación. Como regla general, los honorarios registrales ascienden aproximadamente al 60 % de los notariales.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notario + Registro de la Propiedad, totalEscala oficial, no negociable | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Lo que debe estar resuelto antes de acudir al notario
Un buen proceso deja resueltos estos cuatro puntos ANTES de ese día, porque una cita con el notario no es el momento adecuado para descubrir ninguno.- El vendedor no tiene deudas pendientes con la comunidad ni con HaciendaEl notario lee la escritura, pero no se encarga de obtener certificados por usted. Su abogado los solicita antes de la cita. Un proceso deficiente descubre un saldo impagado ese mismo día, con el cheque ya emitido.
- El certificado del aval bancario en una obra nuevaSu abogado debería haber comprobado este pago uno por uno, mucho antes del último. El día del notario solo es una formalidad si este trabajo se hizo correctamente con antelación. Un proceso deficiente revisa por primera vez el texto del aval el día de la escrituración.
- Un intérprete jurado, si no lee español y asiste en personaTiene derecho a que le expliquen debidamente la escritura en un idioma que entienda antes de firmarla. Un proceso deficiente firma basándose en la confianza, porque el ambiente parece cordial y todo el mundo parece tener prisa.
- Quién asiste y con qué autoridadSi no asiste personalmente, el poder de representación de su abogado debe cubrir claramente la firma de esta escritura. Un proceso deficiente da por hecho que un poder redactado para un paso diferente y anterior también cubre este.
El notario protege el interés del Estado en la operación, no el suyo.
Esta es información general sobre la función del notario tal como era el 17 de agosto de 2026, y no constituye asesoramiento jurídico sobre su escrituración concreta. El notario es un funcionario público verdaderamente neutral: no actúa en nombre del comprador ni del vendedor. Esperar que detecte un problema que su propio abogado debería haber encontrado es el malentendido más común sobre su función.Asistimos, o nos aseguramos de que asista alguien con la autoridad adecuada, y supervisamos la entrega de documentos y llaves. No somos abogados y no comprobamos personalmente la titularidad, las deudas ni la normativa urbanística. Ese trabajo se realiza antes, con un abogado independiente al que usted paga, para que la cita con el notario sea la formalidad que debe ser, en lugar del momento en que se descubre algo.
Preguntas más frecuentes sobre el notario
- ¿Quién elige al notario?
- Por costumbre, lo elige quien paga la mayor parte de los honorarios, que en una compra ordinaria suele ser el comprador. En una compra con hipoteca, es un derecho legal y no una costumbre: la Ley 5/2019 garantiza claramente la libre elección del prestatario e impide que el prestamista le dirija hacia el notario que prefiera.
- ¿Por qué usar un cheque bancario en lugar de una transferencia normal?
- Un cheque bancario emitido contra su propia cuenta española permite que el dinero y las llaves cambien de manos en la misma sala y en el mismo momento. Esta es la forma tradicional de estructurar las escrituraciones en España. Cada vez más personas utilizan en su lugar una transferencia confirmada, programada para llegar antes de la cita, y también es plenamente válida. En cualquier caso, el notario deja constancia exacta en la escritura del método utilizado.
- ¿Puedo contar con un intérprete jurado en la firma?
- Sí, y merece la pena organizarlo con antelación, en lugar de solicitarlo ese mismo día. Tiene derecho a que le expliquen debidamente la escritura antes de firmarla, y un intérprete jurado es la forma oficial de garantizarlo, en lugar de depender de un amigo bilingüe o de un resumen apresurado en la sala.
- ¿Qué ocurre si el notario detecta ese mismo día un problema con los documentos?
- La firma no se lleva a cabo hasta que se resuelve el problema. Esto es poco frecuente precisamente porque un proceso bien gestionado resuelve los problemas documentales varias semanas antes, durante la revisión jurídica y la fase del contrato privado. Este es el motivo por el que no debe tratar la cita con el notario como el primer control real.
