Cuando dijimos no
No estamos aquí para llevar todas las compras hasta el notario. Si durante la búsqueda, la negociación o la diligencia debida surge algo que cambia el significado de la compra, se lo decimos. A veces recomendamos negociar. A veces, esperar. Y otras veces, no comprar en absoluto. Cuatro inmuebles, cuatro razones diferentes para no continuar según lo previsto.
No toda buena oportunidad es la que llega a buen término
Cuatro inmuebles, cuatro razones diferentes para no continuar según lo previsto. No había nada incorrecto en el primer apartamento, y ese es precisamente el sentido de la sección, no una excepción a ella.
| Propiedad | Qué cambió la decisión | Resultado |
|---|---|---|
| Apartamento · Mijas · 495.000 € | Se había incluido en el orden del día una votación de la comunidad sobre los alquileres de corta duración, prevista para pocos días después de la reserva, y alquilar era el motivo de la compra. | Espere, y entonces no compre. El depósito de reserva fue devuelto. |
| Obra nueva · Estepona · 720.000 € | No había nada incorrecto en el inmueble. A ese precio había alternativas que ofrecían al cliente más de lo que era importante para él. | No reserve. El cliente compró en otro lugar. |
| Viviendas de segunda mano · Marbella · 1.100.000 € | La parcela colindante permitía construir hasta tres plantas donde se alzaba una villa antigua de una sola planta. La vista despejada era por lo que se pagaba. | No compre. |
| Villa · Marbella · 4.000.000 € | Lo que había en la parcela no se correspondía plenamente con la documentación, y era necesario verificar la situación de algunas partes de la casa. | Suspenda la compra hasta que la parte vendedora lo aclare. |
01 · Apartamento, Mijas, 495.000 €
El apartamento se ajustaba al presupuesto y al uso que el cliente tenía previsto darle. El alquiler de corta duración formaba parte del plan. La propiedad ya estaba reservada y el cliente había pagado el depósito de reserva.
Qué comprobamosLo que encontramos
- Orden del día de la próxima reunión comunitaria
- Al trabajar con el abogado, determinamos que poco después de la reserva debía celebrarse una reunión de la comunidad de propietarios y que el orden del día incluía una votación sobre los alquileres de corta duración.
- Qué podía suponer esa votación para la compra
- La conveniencia de comprar estaba a punto de decidirse por una información que no aparecía en ningún lugar del anuncio.
Lo que hicimos: recomendamos no continuar automáticamente solo porque la propiedad ya estuviera reservada. Esperamos al resultado de la votación.El resultado: la votación no permitió lo que el cliente esperaba, por lo que recomendamos no seguir adelante con la compra. Se devolvió el depósito de reserva y el cliente se retiró de la operación.El cliente no solo evitó una mala compra. Tampoco perdió el depósito de reserva.
02 · Obra nueva, Estepona, 720.000 €
Al cliente le gustaba el proyecto y la unidad concreta cumplía la mayoría de los requisitos. Al mismo tiempo, existía presión para decidir rápidamente, porque ya no quedaban muchas unidades similares.
Lo que comparamosEl resultado
- Precio, orientación, distribución, vistas y condiciones del proyecto
- Las comparamos con las demás opciones disponibles en el mercado en ese momento dentro de un presupuesto similar.
- Si el problema era el apartamento en sí
- No lo era. Una propiedad no tiene que ser mala para dejar de tener sentido a un precio concreto. A 720.000 € podíamos ver alternativas en las que el cliente obtenía más de lo que realmente le importaba.
Nuestra recomendación: no reservar la unidad únicamente por miedo a que desapareciera. En su lugar, mostramos al cliente alternativas concretas y explicamos en qué aspecto resultaba mejor cada una con un presupuesto similar.Qué ocurrió: el cliente no reservó la unidad por 720.000 €. Continuamos con la búsqueda y finalmente eligió otra propiedad que se ajustaba a lo que realmente esperaba de la compra. La decisión surgió de comparar lo que el presupuesto podía comprar realmente, no de la presión por la disponibilidad.«La última unidad disponible» es un motivo para que el vendedor decida rápidamente. No necesariamente para el comprador.
03 · Viviendas de segunda mano, Marbella, 1.100.000 €
A 1,1 millones, la propiedad parecía tener sentido a primera vista. Buena ubicación, vistas despejadas y un precio interesante frente a ofertas comparables. Por eso se la presentamos al cliente como una de las opciones.Lo que podía verse sobre el terreno: delante de la propiedad se alzaba una villa antigua de una sola planta. Por tanto, las vistas desde la terraza estaban despejadas y nada hacía pensar que las vistas fueran el problema.
Qué comprobamosLo que encontramos
- No es lo que hay hoy delante de la casa
- Junto con el abogado, comprobamos la parcela colindante y qué se podría construir en ella.
- Lo que podría construirse legalmente mañana
- La villa antigua existente de una sola planta no se corresponde con lo que permite la parcela. En su lugar podría construirse una villa de hasta tres plantas.
Eso cambiaría radicalmente las vistas despejadas, que constituían una de las principales características por las que el cliente pagaba en esta propiedad.Lo que cambió: el precio de 1,1 millones de repente parecía distinto. El cliente no solo compraría el apartamento actual y las vistas actuales. También compraría el riesgo de que una de las principales ventajas de la propiedad cambiase radicalmente una vez que se construyera algo.El resultado: recomendamos al cliente que no comprara. Lo que inicialmente parecía una oferta muy interesante por 1,1 millones dejó de tener sentido a ese precio una vez comprobada la parcela colindante.Puede ser la información externa a la propia propiedad la que cambie por completo si su precio tiene sentido.
04 · Villa, Marbella, 4.000.000 €
Una villa terminada con un alto nivel de calidad. La casa parecía no necesitar obras importantes y el cliente estaba dispuesto a seguir adelante con la compra.
Qué comprobamosLo que encontramos
- El estado real de la propiedad frente a la documentación disponible
- Durante la diligencia debida jurídica y técnica comparamos ambos aspectos. Lo que había en la parcela no se correspondía plenamente con lo acreditado en la documentación.
- Partes y modificaciones de la casa
- Era necesario verificar la situación jurídica y administrativa de algunas de ellas. En una propiedad de este valor, no aconsejamos al cliente asumir esa incertidumbre simplemente porque la casa estuviera terminada y tuviera buen aspecto.
Lo que hicimos: junto con el abogado y un especialista técnico, detallamos con precisión qué debía acreditarse o subsanarse y trasladamos los requisitos a la parte vendedora. Condicionamos el siguiente paso a que el estado real y documentado de la propiedad quedara aclarado antes de formalizar la compra.El resultado: el cliente no tuvo que elegir entre comprar y no comprar a ciegas. Hasta que quedó claro qué estaba asumiendo exactamente desde el punto de vista legal, recomendamos no continuar con la operación. Por tanto, el riesgo permaneció con el vendedor en lugar de transferirse al cliente al firmar.Con un presupuesto elevado no comprobamos menos porque la propiedad parezca bien construida. Comprobamos más, porque un error cuesta más.
A veces, lo más importante es saber cuándo no comprar
Comprobamos todo lo que se puede comprobar. Le informamos de lo que hemos encontrado y de lo que significa para la compra. Si algo fundamental no encaja, recomendamos no continuar, incluso cuando usted ya haya decidido comprar.Estos son nuestros propios relatos de casos reales. No publicamos nombres de clientes, fechas, direcciones ni proyectos, y hemos omitido los detalles que pudieran identificar a alguien. En cada caso se indican el tipo de propiedad, la localidad, el precio y qué hizo cambiar la decisión, para que pueda valorar el razonamiento por sí mismo.Tampoco pretenden afirmar que detectemos todo. Tres de los cuatro casos fueron descubiertos por un abogado independiente o por un especialista técnico que estaba haciendo su trabajo, lo cual demuestra la importancia de contar con ellos, no es un argumento a nuestro favor. Lo que hicimos fue asegurarnos de que la comprobación se realizara antes de que se moviera el dinero y explicar claramente qué significaba el hallazgo para la compra.Y esta no es una página sobre que España sea peligrosa. Una propiedad puede ser completamente buena y aun así dejar de tener sentido cuando se conoce un dato más. El caso 01 es la versión más clara de ello: no había nada malo en el piso.Ninguna de estas cuatro compras llegó a completarse, por lo que ninguna nos reportó ingresos. Esa es la prueba honesta del modelo de honorarios y la razón por la que existe esta página, en lugar de un párrafo sobre nuestros valores.
Preguntas frecuentes
- ¿Con qué frecuencia le dicen realmente a alguien que no compre?
- No publicamos una tarifa. Lo que publicamos son los cuatro casos en sí, con el tipo de propiedad, la localidad, el precio y qué hizo cambiar la decisión; el razonamiento es la parte que merece ser valorada.
- ¿Habría perdido mi depósito en el primer caso?
- En ese caso, se devolvió el depósito de reserva porque el contrato de reserva establecía qué ocurriría con él si la diligencia debida revelaba algún problema. Precisamente por eso, las condiciones de devolución deben figurar en el contrato antes de pagar el depósito, y es el único pago que queda fuera del sistema de garantía.
- ¿Cobran por el trabajo cuando se detiene una compra?
- No. No se adeuda nada por la búsqueda, las visitas, la negociación ni el tiempo. Si la compra no se lleva a cabo, no se genera ninguna comisión en ningún momento, por lo que no hay nada de lo que podamos cobrar.
- ¿Podría un abogado por sí solo haber descubierto todo esto?
- Un abogado descubrió la reunión de la comunidad y, junto con un especialista técnico, la discrepancia en la documentación de la villa. La comprobación de la parcela en el caso 03 planteaba una pregunta que alguien tenía que pensar en hacer, y la comparación del caso 02 no era una cuestión legal en absoluto. La diligencia debida legal y la representación del comprador responden a preguntas distintas, y la segunda no sustituye a la primera.
