Revisión de oferta
Envíenos cualquier propiedad y la comprobaremos antes de que gaste dinero o tiempo en ella. Disponibilidad, precio real actual y aquello que un anuncio no está redactado para contarle. Lo hacemos tanto con nuestra selección de propiedades como con cualquier otra que encuentre usted, y si no la compraríamos, se lo decimos y le explicamos por qué.
Envíenos cualquier anuncio, de donde sea
No necesita ser nuestro cliente y la propiedad no tiene que estar en nuestro catálogo. Envíenos un enlace de Idealista, de otra agencia o directamente de un promotor.Comprobamos la disponibilidad y las condiciones actuales, averiguamos qué omite el anuncio, contactamos con la parte vendedora y le decimos si la compra nos parece sensata. Si lo es, organizamos la visita, le ayudamos con la negociación y le acompañamos hasta la entrega de las llaves.
Recibirá la misma respuesta en cualquier caso, incluso cuando la respuesta sea que no la compraríamos.
¿Ya tiene que ser nuestro cliente?No. Envíenos el enlace y la comprobaremos. Si después quiere que le representemos en esa compra, podemos hacerlo, y no le costará nada en ninguno de los dos casos.
¿Y si está anunciada por otra agencia?Es lo normal aquí y no cambia nada. Las agencias de esta costa comparten los anuncios, por lo que podemos trabajar con ella al mismo precio que pagaría si acudiera directamente.
Antes de que compre un billete de avión, sabremos si merece la pena viajar
La mayoría de las personas empieza en Idealista. La diferencia no es solo el acceso a más anuncios. Conocemos los municipios, las urbanizaciones y el mercado, así que ya sabemos qué mirar y qué preguntar. Todo lo que no sepamos sobre una propiedad concreta lo verificamos antes de que viaje para verla.
- Lo que no aparece en el anuncioLa disponibilidad, el precio actual y los detalles que determinan si merece la pena organizar una visita.
- Qué podría ser un problemaRestricciones sobre el alquiler de corta duración, construcciones aprobadas en las proximidades u otras circunstancias que no se pueden ver en las fotografías ni en la descripción.
- Lo que merece la pena ver en personaSi ya podemos ver que la propiedad no coincide con lo que busca, la descartamos. Usted viaja para ver las que realmente merecen su tiempo.
- Tanto si es una propiedad como si son tres anunciosA menudo, varias agencias anuncian simultáneamente la misma vivienda, a precios diferentes y, en ocasiones, con fotografías y superficies distintas. Dos anuncios pueden parecer dos propiedades, y la más barata no es automáticamente la vigente. Trabajamos con los sistemas compartidos en los que las agencias publican sus anuncios, por lo que podemos ver cuándo varios anuncios corresponden a un mismo piso y decirle con qué precio está trabajando realmente la parte vendedora.
- Cuánto tiempo lleva anunciada, si lo preguntaPregúntenos por una propiedad concreta y normalmente podremos averiguar cuánto tiempo lleva en el mercado y si el precio de salida se ha reducido durante ese periodo. Ninguno de esos datos constituye por sí solo un veredicto. Una propiedad anunciada durante un año puede tener un precio excesivo, presentar algún inconveniente que nadie haya escrito o simplemente estar mal presentada, y una rebaja puede significar que el vendedor ha adoptado una postura realista o que la primera cifra nunca fue real. Es útil saberlo antes de iniciar una negociación y merece la pena preguntárnoslo, en lugar de suponer que aparece bajo cada anuncio.
Si hay algo que deba comprobarse sobre el terreno, podemos desplazarnos a la propiedad antes de que usted llegue. Le llamamos desde allí por videollamada, grabamos un recorrido o nos centramos en los aspectos concretos por los que haya preguntado.Cuanto más averigüemos de antemano, menos tiempo pasará usted en España haciendo visitas que no llevan a ninguna parte.
Qué recibe a cambio
Una comprobación no es una llamada telefónica en la que tenga que tomar notas. Lo que hemos averiguado le llegará en un formato que podrá leer dos veces y reenviar a la persona que vaya a comprar con usted.
- Las ventajas y los inconvenientes de cada propiedadCada propiedad de la selección final incluye lo que hemos considerado favorable, dónde vemos los puntos débiles y qué sigue pendiente. Cuando está eligiendo entre dos propiedades o nos lo solicita, profundizamos por escrito en ese aspecto. Es el momento en que un documento más extenso cambia una decisión.
- Una recomendación, en palabras clarasVéala, negocie antes de visitarla, espere o no la compre. Recibirá la recomendación y los motivos en los que se basa, y no suavizamos nuestro razonamiento para mantener viva una operación.
- En qué se basa el análisisCuando algo procede de un documento, de la comunidad de propietarios o de lo que nos ha comunicado la parte vendedora, indicamos cuál es su origen. Después, el abogado parte de ahí, en lugar de volver a plantear la misma pregunta.
- Las preguntas abiertas, como talesTodo lo que no hemos podido confirmar se indica como no confirmado, en lugar de omitirse. Una comprobación que oculta sus propias lagunas vale menos que ninguna comprobación.
Qué comprobamos en cada propiedad
Un anuncio está redactado para vender. Estas son las cuestiones que verificamos antes de que una propiedad llegue a su selección de propiedades, y estas son las razones por las que la mayoría nunca llega a ella.| Qué comprobamos | Por qué importa | Cómo la comprobamos |
|---|---|---|
| La oferta en sí | ||
| Disponibilidad | Los portales están llenos de anuncios de propiedades que ya están reservadas, vendidas o que simplemente no se han actualizado en meses. En una obra nueva, el promotor libera las unidades por fases y envía primero la disponibilidad actualizada a las agencias que trabajan en el proyecto. | Confirmamos con la agencia o el promotor que la propiedad sigue realmente disponible antes de incluirla en su lista. |
| El precio real hoy | El precio anunciado, lo que espera el vendedor y el precio al que realmente merece la pena negociar no tienen por qué ser la misma cifra. Los portales muestran precios de salida. | Estamos en contacto diario con agentes y promotores, por lo que sabemos a qué precios se están cerrando realmente las operaciones. Cuando resulta relevante, también averiguamos qué ofertas ya han sido rechazadas. |
| A qué unidad corresponde el precio | En una obra nueva, normalmente verá un precio «desde» junto a la imagen de uno de los apartamentos más atractivos del proyecto. Esto no es necesariamente engañoso, pero la unidad de la imagen puede costar bastante más, a veces el doble. | Trabajamos con la lista real de unidades: qué apartamentos están disponibles, en qué planta se encuentran, hacia dónde están orientados, qué vistas y terraza tienen y cuánto cuesta realmente cada uno. |
| El lugar | ||
| Vistas y orientación | Dos distribuciones idénticas en el mismo edificio pueden diferir en cientos de miles de euros. Una está orientada al norte, hacia la ladera, y la otra al sur, hacia el mar. Una terraza orientada al oeste puede resultar inutilizable hasta las siete de la tarde en agosto. | Comprobamos la orientación y el entorno, y le indicamos en qué horas podrá aprovechar realmente la terraza, tanto en invierno como en verano. |
| Ruido | Una carretera, la terraza de un restaurante, el tráfico turístico o unas obras pueden no resultar evidentes durante una sola visita a una determinada hora del día. | Conocemos la zona, preguntamos y observamos qué ocurre alrededor de la propiedad fuera del horario de la visita. |
| Olor | En algunas microzonas, una depuradora, la actividad agrícola o las quemas estacionales pueden percibirse dependiendo del viento y de la época del año. En una sola visita, nunca lo sabría. | Este es exactamente el tipo de conocimiento local que un portal no puede ofrecerle. Sabemos dónde se produce y lo comprobamos para la propiedad concreta. |
| Accesibilidad a pie | «Diez minutos hasta la playa» puede significar un agradable paseo de ida y otro considerablemente menos agradable de vuelta con las compras. | Analizamos la ruta real, la pendiente y qué hay realmente de camino. |
| Vida en temporada baja | Una urbanización llena de gente en agosto puede estar casi vacía de noviembre en adelante, con servicios reducidos y la piscina cerrada. | Sabemos qué zonas de la costa y qué promociones funcionan durante todo el año, porque también estamos aquí fuera de temporada. |
| El edificio y las normas | ||
| Normas de la comunidad | Los estatutos determinan más cosas de lo que se suele pensar: qué puede hacer con la propiedad y, en ocasiones, si puede alquilarla. | Leemos lo que se aplica a la propiedad concreta, en lugar de basarnos en lo que cualquiera diga sobre ella. |
| Permiso de alquiler temporal | Este es el único riesgo que consideramos real. Nunca es automático: depende de la propiedad, el municipio, los estatutos de la comunidad y las normas vigentes sobre alojamiento turístico. Dos propiedades casi idénticas en la misma ubicación pueden ser completamente diferentes. | Si el alquiler forma parte del motivo por el que compra, no aceptamos la respuesta de un agente ni una frase del anuncio. Comprobamos la propiedad, los estatutos, las decisiones de la comunidad y el municipio, así como si el uso previsto puede registrarse realmente, antes de que pague una reserva. |
| Reparaciones previstas | Una comunidad de propietarios puede haber aprobado una reparación costosa a cuya financiación contribuirán los propietarios de los apartamentos. En determinadas circunstancias, las deudas con la comunidad pueden seguir vinculadas a la propiedad en lugar de al vendedor. | Lo planteamos antes de la reserva y el abogado confirma por escrito la situación y el estado de los pagos durante las comprobaciones legales. |
| Construcción cercana | Una vista, la privacidad o el carácter de una calle pueden cambiar por un proyecto que aún no existe. La cuestión no es lo que hay hoy junto a la propiedad. | Comprobamos qué está permitido o previsto en las parcelas colindantes, no solo qué hay construido. |
| Aparcamiento y acceso | Que el aparcamiento pertenezca al apartamento, dónde se encuentre realmente y cómo se llega a la propiedad son detalles que solo se hacen reales cuando usted ya es propietario. | Determinamos qué está incluido y qué es compartido, y examinamos personalmente el acceso cuando es relevante. |
| La propia propiedad | ||
| Estado del proyecto | En una obra sin terminar, la fase, la fecha de finalización y el calendario de pagos cambian aquello a lo que usted se está comprometiendo realmente. | Comprobamos el promotor, la fase, qué unidades siguen realmente sin venderse en el edificio y cómo está estructurado el calendario de pagos. |
| Estado técnico | En una vivienda de segunda mano, el vendedor solo responde de los defectos ocultos. En una obra nueva hay garantías, pero solo sirven si el defecto se detecta y se deja constancia de él. | Examinamos lo evidente. Cuando se necesita una inspección técnica completa, contratamos por separado a un inspector o un arquitecto, porque se trata de un trabajo diferente que debe realizar un especialista. |
Dónde encaja en la compra
El proceso completo de compra consta de quince pasos, desde la primera llamada hasta las llaves. La verificación no es un único paso. Se realiza dos veces: una mientras preparamos su selección de propiedades y otra antes de que firme.Pasos 3 y 13 de 15
- Antes de la visitaAl preparar la selecciónPara cada propiedad que le presentamos, indicamos qué funciona, dónde vemos puntos débiles y qué aspectos no resultan evidentes en el anuncio. Las propiedades que no superan las comprobaciones no llegan a la selección.New buildComprobamos el promotor, la fase, las unidades realmente disponibles y el calendario de pagos.ResalePreguntamos a la parte vendedora a qué precio se ha estado vendiendo realmente la propiedad y por qué aún no se ha vendido.
- Antes de la escrituraciónAntes del notarioEn una vivienda de segunda mano volvemos a comprobar la propiedad antes de firmar, con usted o en su nombre, para confirmar que coincide con el estado acordado y que todo lo incluido en el inventario sigue allí. En una obra nueva, la secuencia depende del promotor.New buildEl snagging se realiza a veces antes de la transmisión de la propiedad y a veces después. Si desea una inspección técnica profesional, la contratamos por separado.ResaleConfirmamos que el estado no ha cambiado y que lo acordado sigue vigente.
Qué cambia realmente una comprobación
El mismo anuncio, dos lecturas.| Lo que dice el anuncio | Lo que comprobamos | |
|---|---|---|
| Disponibilidad | Anunciada como disponible. | Confirmado con la agencia o el promotor, o descartado antes de hacerle perder un hueco de visita. |
| Precio | Un número, a menudo «desde». | El precio real de venta y a qué unidad concreta corresponde ese precio. |
| Cuántas propiedades incluye | Un anuncio cuenta como una propiedad. | Si varias agencias anuncian el mismo inmueble a precios diferentes y cuál de esos precios está utilizando realmente la parte vendedora. |
| Las vistas | Una fotografía. | La orientación, las horas de sol de la terraza y lo que está permitido en la parcela contigua. |
| La ubicación | Nombre de localidad | La calle, la urbanización, el trayecto a pie, el ruido y si alguien vive allí en febrero. |
| Alquiler | A menudo nada, o un agente diciendo que todo está bien. | Los estatutos, las decisiones de la comunidad y el municipio, comprobados antes de que reserve. |
| Costes futuros | Cuota comunitaria, a veces. | Si ya se ha aprobado una reparación costosa que usted tendría que ayudar a pagar. |
| El veredicto | El anuncio quiere que lo compre. | A veces negociar. A veces esperar. A veces no comprar en absoluto. |
Lo que determinó que no figuraba en el anuncio
El motivo más habitual por el que aconsejamos a un comprador detenerse es el alquiler. Alguien planea cubrir parte de los costes corrientes mediante un alquiler de corta duración, pero el inmueble no puede hacerlo legalmente.- Lo que parecía bienEl apartamento se ajustaba al presupuesto, la ubicación tenía sentido y la parte vendedora lo presentó como adecuado para alquilarlo. Nada en el anuncio sugería que hubiera un problema.
- Qué comprobamosPara un alquiler de corta duración, ni el anuncio ni la confirmación verbal de un agente son suficientes. Lo que lo determina son el municipio, los estatutos de la comunidad y la documentación del edificio. También comprobamos si se ha aprobado una reparación extraordinaria que pasaría al nuevo propietario.
- Lo que cambióCuando el abogado confirma que el uso previsto no es posible o que las condiciones cambian sustancialmente la rentabilidad, recomendamos no seguir adelante. El objetivo no es encontrar un motivo para comprar. Es averiguar de antemano si está comprando lo que cree.
El problema más caro es el que descubre después de comprar.
¿Cuánto le costará?
- Comprador0 €Revisar un anuncio no le cuesta nada, tanto si acaba comprándolo como si no, y tanto si lo encontró usted mismo como si no.
- Promotor o vendedor
- Obra nueva
- 2,5 to 6 %
- Viviendas de segunda mano
- 1,5 to 4 %
- ArevontNuestros honorarios forman parte de esa comisión y solo se aplican si se realiza una compra. Precisamente por eso podemos permitirnos decirle que no compre.
El precio del inmueble es el mismo aunque vaya directamente. En una obra nueva, puede pedir la lista de precios del promotor y comprobarla usted mismo.
Lo que no podemos comprobar
Comprobamos todo lo que se puede comprobar, le comunicamos lo que hemos encontrado y le explicamos qué significa para la compra. Si algo fundamental no encaja, recomendamos detenerse, incluso cuando usted ya ha decidido comprar.Pero no podemos verificarlo todo antes de una reserva y no afirmaremos lo contrario. La titularidad, las cargas, las deudas, la legalidad del edificio y los propios documentos son responsabilidad del abogado, y precisamente por eso se realiza después la revisión legal. No le recomendaremos firmar nada antes de ella.Una inspección técnica real también es un trabajo independiente. Un tasador bancario no busca defectos ni lo sustituye.
Preguntas frecuentes sobre la revisión de una oferta
- ¿Cuánto tarda una comprobación?
- Normalmente el mismo día, en cuanto la parte vendedora responde. Lo que casi nunca retrasa una comprobación somos nosotros: es una agencia o un promotor que no responde. Cuando ocurre, le comunicamos que el inmueble sigue disponible en lugar de guardar silencio. Todo lo que requiere documentos del municipio o de la comunidad tarda más, y se lo indicamos en ese momento.
- ¿Puedo enviarle un inmueble que no está en su sitio web?
- Sí, y eso es precisamente la mayor parte de lo que comprobamos. No tiene que estar en nuestro catálogo para que podamos representarle en la operación.
- ¿Qué me envían exactamente?
- Lo que hemos encontrado, qué significa para la compra y una opinión clara sobre si merece la pena hacer una visita. Incluso cuando la respuesta es no.
- ¿Comprueban ustedes mismos los aspectos legales?
- No, y es deliberado. Un abogado independiente comprueba la titularidad, las cargas, las deudas y la legalidad de la construcción, y además es independiente tanto de nosotros como del vendedor. Nosotros coordinamos el proceso y no cobramos ninguna comisión de recomendación.
- ¿Puede confirmarme que podré alquilarlo?
- Podemos comprobar el inmueble, los estatutos, los acuerdos de la comunidad y el ayuntamiento antes de que haga la reserva, así como si el uso previsto puede registrarse. No aceptamos la respuesta de un agente como confirmación.
- ¿Y si ya he reservado algo?
- Envíenoslo de todos modos. Que aún se pueda hacer algo depende de las condiciones de la reserva, pero saber qué está reservando es mejor que descubrirlo en el notario.
