Inspección de entrega de una obra nueva en la Costa del Sol
Una vivienda terminada se entrega después de que alguien la haya revisado y con una lista escrita de lo que aún está mal, no después de que usted haya firmado y se haya mudado. Esa lista es la lista de snagging, corresponde al promotor subsanarla, y el momento en que se redacta es cuando usted tendrá más capacidad de presión que nunca. Coordinamos al especialista que recorre la vivienda y la redacta, hacemos seguimiento al promotor durante las reparaciones y comprobamos posteriormente los trabajos. No redactamos el informe ni realizamos las reparaciones.
En qué consiste realmente la entrega
Firmar ante notario no es lo mismo que recibir la propiedad. En una obra nueva suceden dos cosas en torno a los mismos días: la transmisión de la propiedad y la entrega física de una vivienda terminada que alguien debe aceptar como terminada. El snagging corresponde a la segunda.En la práctica, la secuencia es la misma en todas partes, independientemente de cómo la denomine el promotor.
- Se recorre la viviendaUn especialista revisa la propiedad habitación por habitación mientras está vacía, que es el único momento de su vida en que será tan fácil de inspeccionar. Vacía, sin amueblar y limpia es la condición ideal para encontrar qué está mal.
- Todo lo encontrado se incluye en una lista escritaSe fotografía, localiza y describe, elemento por elemento. Una observación verbal a un encargado de obra no es una lista de snagging. Un documento numerado con fotografías adjuntas sí lo es, y es al que se remite todo posteriormente.
- El promotor se compromete por escrito a un plazoSe entrega la lista y el promotor la acepta con un plazo para subsanarla. Esta es la parte que la gente se salta cuando está ilusionada con las llaves, y es la parte que determina si la lista se resuelve en tres semanas o en nueve meses.
- El acta de entrega y las llavesSe firma el acta de aceptación y se entregan las llaves y la documentación: la licencia de ocupación, los certificados del agua, la electricidad y el gas, los manuales y las garantías de lo instalado. Esa documentación no es una formalidad. Es lo que necesitará cuando algo falle en el segundo año.
- Las reparaciones y la revisiónSe realizan los trabajos y alguien vuelve para confirmar que realmente se ha hecho cada elemento de la lista, en lugar de limitarse a tacharlo. Todo lo que siga pendiente permanece abierto, por escrito, y la lista continúa hasta quedar vacía.
Nuestra función consiste en coordinar todo el proceso: reservar al especialista, estar presentes, exigir al promotor que cumpla la lista y volver para la nueva comprobación. Las llaves, el inventario, los suministros, las tarjetas de acceso y la gestión de la notaría forman parte del acto de entrega, y constituyen un servicio independiente con su propia página.El tiempo que tarda el propio informe escrito lo determina el especialista, no nosotros, porque es él quien lo redacta. Él le comunicará la fecha antes de reservar nada, junto con sus honorarios, de modo que el plazo sea una cantidad conocida y no una esperanza.Una cuestión sobre cómo circula la lista, porque determina la seriedad con la que se toma. Una lista de snagging no es un correo electrónico de un nuevo propietario ilusionado a un encargado de obra. Se envía al promotor como un documento formal escrito por parte de usted y, cuando contiene elementos que afectan al contrato y no solo a la pintura, se tramita a través de su abogado con un plazo establecido. La misma lista enviada de las dos formas obtiene dos respuestas diferentes, y preferiríamos que nunca tuviera que descubrirlo por la vía lenta.
¿El snagging es habitual en una obra nueva española?Que le inviten a inspeccionar la propiedad antes de aceptarla es una práctica normal. Lo que no está estandarizado es el grado de exhaustividad de esa inspección. La mayoría de los compradores recorren su vivienda durante media hora con el agente comercial, detectan cuatro cosas y recuerdan dos. Un especialista que hace el mismo recorrido con una lista de comprobación y una cámara produce un documento, que es un instrumento completamente diferente.
Antes o después de la transmisión: la pregunta que lo decide todo
En una obra nueva, el proceso depende del promotor. Algunos realizan el snagging antes de transmitir la propiedad y otros solo después. Esa única decisión de calendario es la más importante de esta página, porque su capacidad de presión es el pago final y deja de existir en el momento en que dicho pago se hace efectivo.
Cómo se programaQué significa para usted
- La vivienda se revisa antes de las escrituras
- La posición más sólida. La lista se redacta y acepta mientras el saldo del precio todavía está pendiente de pago, de modo que los elementos se subsanan, o se acuerda el plazo para subsanarlos, antes de que usted complete la compra. En esta secuencia, el acta de aceptación se firma después de que ambas partes acuerden qué queda pendiente, no antes.
- La vivienda se revisa tras escriturar
- La alternativa habitual, y no es ningún escándalo. Las garantías siguen siendo aplicables y el promotor continúa obligado. Lo que cambia es que ahora usted es un cliente que solicita un servicio, en lugar de un comprador que aún conserva un pago pendiente, y la rapidez de las reparaciones suele reflejarlo.
- La vivienda no se revisa en absoluto
- Usted ha aceptado la propiedad tal como se le ha entregado. Las garantías siguen cubriendo los defectos reales, pero los desperfectos habituales, las juntas, la alineación, la encimera desconchada o el elemento instalado que no es el que eligió son ahora cuestiones que deberá discutir sin disponer de un registro del estado de la vivienda el primer día.
Por tanto, lo útil no es exigir una secuencia concreta, que normalmente no se puede negociar cuando usted llega. Lo útil es preguntar pronto y por escrito qué secuencia aplica este promotor, y fijar la visita de snagging en el calendario antes de la fecha de escrituración, no después. Esa es la pregunta que planteamos al promotor en su nombre, y merece la pena hacerla al reservar, en lugar de durante la última semana.Una advertencia sobre la revisión final: una vivienda que todavía se está terminando puede parecer mucho peor de lo que finalmente será, y una vivienda terminada que lleva meses vacía puede haber sufrido daños que nadie causó deliberadamente. Ninguna de las dos situaciones es motivo para alarmarse. Ambas son razones para que la lista la redacte alguien que haya visto un centenar de ellas.
¿El snagging se realiza antes o después de las escrituras?Depende del promotor. Algunos lo realizan antes de transmitir la propiedad y otros después. Antes ofrece una posición más sólida para usted, porque el saldo del precio todavía está pendiente de pago, por lo que preguntamos pronto qué secuencia se aplica a su proyecto y reservamos la visita en consecuencia.
Qué cubre y durante cuánto tiempo
Aquí es donde una obra nueva se diferencia realmente de cualquier propiedad de segunda mano, y conviene ser precisos al respecto, porque se habla de las cuatro cuestiones siguientes como si fueran una sola, pero no lo son.
| Qué cubre | Cuánto tarda | Qué significa en la práctica |
|---|---|---|
| La estructura | 10 años | Daños derivados de defectos que afecten a los cimientos, los soportes, las vigas, las losas de los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales. La parte grave, y la razón por la que la cobertura dura una década. |
| Las instalaciones y la habitabilidad | 3 años | Daños derivados de defectos en elementos constructivos o instalaciones que hacen que la vivienda no cumpla los requisitos de habitabilidad. Filtraciones de agua, una instalación que no funciona, ese tipo de problema, no un simple arañazo. |
| Los acabados | 1 año | Defectos en la ejecución de los trabajos de acabado. Aquí se concentra la mayoría de los elementos de snagging, precisamente por eso la lista se redacta el primer día y no cuando el año está a punto de terminar. |
| Sus pagos antes de la escrituración | Hasta la entrega de la vivienda | Es algo completamente distinto. Cada pago que realiza durante la construcción está cubierto por un aval bancario a su nombre, de modo que, si el promotor no cumple el contrato, recuperará todos los euros con los intereses legales. Ese aval protege el dinero, no la calidad de la construcción. |
En cambio, una vivienda de segunda mano no incluye nada de esto. El vendedor solo responde por los defectos ocultos que conocía y ocultó, dentro de un plazo breve, lo que le sitúa en una posición muy distinta. De eso trata la página relacionada.
Algo falló un año después de que me mudara. ¿Sigue siendo responsabilidad del promotor?Es muy posible, y la respuesta depende de cuál de los tres periodos corresponda. Los acabados están cubiertos durante un año, las instalaciones y la habitabilidad durante tres, y la estructura durante diez. Una vez que aparece el daño, dispone de dos años para reclamar. Infórmenos y le ayudaremos a encauzarlo, ya que la dificultad práctica normalmente no está en la ley, sino en conseguir que alguien se persone.
Lo que ya se había comprobado, mucho antes
La revisión de la entrega es la última de varias, no la primera. Para cuando alguien recorre su vivienda con una carpeta, el proyecto ya ha pasado por una serie de comprobaciones que no tenían nada que ver con la pintura. Conviene saber qué preguntas ya se han respondido para entender para qué sirve esta visita y para qué no.
- El promotorQuién respalda el proyecto y qué ha terminado realmente antes. La experiencia previa es el mejor indicador disponible del tiempo que se tardará en resolver su lista de snagging.
- La licencia de obrasSi el proyecto está debidamente autorizado. Un defecto en la documentación es un problema de otra magnitud que un defecto en los azulejos.
- El aval bancarioQue cada pago que realice antes de la escrituración esté cubierto a su nombre. Esto se comprueba antes de que se transfiera el dinero, no después.
- La fecha de escrituraciónCuándo está previsto que se formalice el proyecto, la fecha de la que depende todo el calendario de pagos.
- Licencia de ocupaciónLicencia de primera ocupación, el documento que confirma que se puede vivir en la vivienda. El promotor la solicita antes de entregar las llaves, y los suministros a su nombre dependen de ella.
- La construcción, mientras avanzabaSeguimos la construcción y enviamos fotografías y vídeos a medida que avanza, por lo que la entrega no es la primera vez que ve el edificio terminado.
- La vivienda antes de cerrarla, cuando el promotor lo permiteTodo lo que llegarán a ser el cableado, las tuberías y el aislamiento queda decidido antes de colocar las placas de yeso, y después nadie puede comprobarlo sin romper algo. La mayoría de las promociones de aquí no permiten que nadie entre en una obra activa para inspeccionarla, y preferimos decirlo claramente antes que venderle una inspección que normalmente no puede realizarse. Cuando un promotor sí lo permite y se trata de un proyecto en el que merece la pena hacerlo, solicitamos acceso en esa fase y enviamos a un especialista mientras las paredes siguen abiertas. Lo preguntamos con antelación en lugar de darlo por hecho y le informamos cuando la respuesta es negativa.
Si falta algo importante en cualquiera de esos puntos, le recomendamos que no compre. Es una decisión que se toma mucho antes de la visita de snagging, y no corresponde a esa visita detectarlo.
Qué incluir en la lista de snagging
Un defecto de acabado no es un defecto estructural. Es la diferencia habitual entre algo terminado y algo correctamente terminado, y se detecta recorriendo despacio una vivienda vacía con una lista de comprobación y una cámara. Esta es la estructura de esa lista. La versión de un especialista es más extensa, y cada elemento aparece numerado y fotografiado.| Qué se comprueba | Por qué importa en la entrega | Qué incluir en la lista |
|---|---|---|
| Superficies y acabados | ||
| Paredes y techos | Chorretones de pintura, zonas sin cubrir, marcas del rodillo y grietas de retracción en las juntas. Nada de ello es grave, y corregirlo antes de que sus muebles estén en la habitación resulta mucho más económico. | Fotografiamos cada pared afectada y la ubicamos por habitación, para que el pintor reciba una lista en lugar de tener que hacer un recorrido. |
| Azulejos y juntas | La investigación sobre las entregas en España sitúa las juntas sin terminar en lo más alto de la lista de incidencias que encuentran los compradores, lo que indica con qué frecuencia se dejan así. Las juntas sin rejuntar en un cuarto húmedo tampoco son un defecto meramente estético. | Lechada ausente o incompleta, cejas entre baldosas, baldosas agrietadas o con sonido hueco, baldosas cortadas en los bordes y alrededor de los enchufes. |
| Suelos y zócalos | Arañazos y desconchones causados por los últimos gremios, huecos en los zócalos, tablas o baldosas con sonido hueco. Las últimas personas que pasan por una vivienda terminada normalmente no forman parte del equipo de pavimentos. | Marcado y fotografiado. Los daños detectados después de que se haya mudado se convierten en una discusión sobre quién los causó, una discusión que nadie gana. |
| Sellador y silicona | Alrededor de bañeras, duchas, encimeras y platos de ducha. Es el elemento más pequeño de la lista y uno de los pocos que se convierte en un problema real si se deja sin hacer, porque el agua pasa por donde no está la junta. | Huecos, tramos sin sellar y acabados deficientes registrados habitación por habitación. |
| Aberturas | ||
| Puertas | Alineación, cierre, manillas, cerraduras y llaves. Una puerta que roza con el marco en febrero rozará más en agosto, y las puertas interiores las ajusta el mismo carpintero que todavía se encuentra en la obra. | Todas las puertas abiertas, cerradas y bloqueadas, incluida la puerta de entrada y la del trastero. |
| Ventanas, acristalamientos y persianas | Las puertas correderas que dan a una terraza son el elemento que más trabaja en un apartamento costero y también el punto por el que entran las corrientes de aire, el agua y el ruido cuando las juntas no están bien. | Guías y rodillos probados, juntas comprobadas, cristales examinados para detectar arañazos y desconchones, persianas y mosquiteras accionadas. |
| Barandillas, balaustradas y vidrio | Las barandillas de las terrazas son un elemento de seguridad, no un acabado. Se comprueban las fijaciones y los paneles de vidrio porque nadie quiere descubrir que uno está suelto cuando hay un niño en la terraza. | Fijaciones, altura, estado del vidrio y cualquier movimiento registrados, y todo elemento inseguro señalado de inmediato en lugar de añadirse a una lista. |
| Agua, electricidad y aire | ||
| Electricidad | Los enchufes que no funcionan se encuentran entre las incidencias más habituales en las entregas, y todos ellos son fáciles de reparar ahora y engorrosos de reparar cuando los muebles ya están contra la pared. | Todos los enchufes, interruptores, puntos de luz y el cuadro eléctrico comprobados y etiquetados, además del portero automático, el timbre y cualquier preinstalación que haya pagado. |
| Agua, presión y agua caliente | Grifos, dirección de los mezcladores, presión en la parte superior del edificio y tiempo que tarda en llegar el agua caliente. Son las cosas que le molestan a diario y que nadie comprueba en una visita de veinte minutos. | Todas las salidas revisadas, conexiones bajo los fregaderos comprobadas para detectar fugas, calentador de agua o bomba de calor probados. |
| Desagüe y pendientes | Los platos de ducha, los suelos de los cuartos húmedos, las terrazas y los balcones deben conducir el agua hacia el desagüe. Un suelo nivelado en lugar de inclinado es un defecto que solo se descubre al echarle agua. | Se vierte agua y se observa. El agua estancada se incluye en la lista, y una terraza que desagua hacia el salón se incluye en letras mayúsculas. |
| Aire acondicionado y ventilación | Ambos modos son importantes, no solo el que resulta útil durante el mes en que recibe las llaves. En las listas de snagging, es habitual que los extractores y las rejillas de ventilación estén conectados a nada. | Cada unidad probada en calefacción y refrigeración, extractores y ventilación mecánica comprobados, filtros y desagües inspeccionados. |
| Cocina, baños y exterior | ||
| Cocina y electrodomésticos | Puertas de armario que no están alineadas, un electrodoméstico especificado que no está instalado, un desconchón en la encimera bajo la película protectora. La película se retira después de firmar, y ese es precisamente el motivo. | Cada electrodoméstico probado, todas las puertas y cajones abiertos y ajustados, encimeras y salpicaderos inspeccionados una vez retirada la protección. |
| Baños | Junto con el rejuntado, los accesorios incorrectos de los baños son la incidencia que se registra con más frecuencia en las entregas en España. Que sean incorrectos no significa necesariamente que sean peores, sino que no son los que indicaba el contrato. | Accesorios comprobados conforme a las especificaciones, inodoros y cisternas puestos en funcionamiento, mamparas de ducha alineadas, extracción comprobada. |
| Terraza, trastero y aparcamiento | Las partes de la propiedad que la gente olvida inspeccionar porque están fuera de la puerta principal. Una plaza de aparcamiento a la que no puede entrar un coche normal es una incidencia real y recurrente. | Superficie y desagüe de la terraza, iluminación y enchufes exteriores, puerta y luz del trastero, y plaza de aparcamiento medida y cotejada con la que figura en su escritura. |
| Lo prometido y lo entregado | ||
| Los acabados que eligió | En la mayoría de los proyectos, seleccionó materiales, superficies y colores durante la construcción, normalmente para la cocina y los baños. Lo instalado no siempre coincide con lo elegido y, después de la entrega, su versión queda enfrentada a la documentación comercial. | Cada elección cotejada con sus especificaciones por escrito y con cualquier orden de cambio, y toda diferencia registrada con la referencia del documento correspondiente. |
| La unidad frente a los planos | Distribución, orientación, dimensiones de las habitaciones, tamaño de la terraza, alturas de los techos y la posición de cualquier pared que hubiera hecho mover. Aquí un error resulta costoso, no solo molesto. | Medido conforme a los planos del contrato. Una discrepancia significativa es un asunto jurídico y se remite a su abogado ese mismo día, no se añade a una lista de reparaciones. |
| Las zonas comunitarias | Usted también está comprando todo eso, y es la parte que con mayor probabilidad estará sin terminar en la entrega. Las piscinas, el gimnasio, los jardines, los ascensores, las puertas, la iluminación y las zonas de aparcamiento aparecían en el folleto. | Se recorren y se documentan del mismo modo que la unidad. Lo que esté sin terminar tiene una fecha límite o será una cuestión que deberá tratar la comunidad una vez constituida. |
| Lo que el ojo no ve | ||
| Humedad donde no debería haberla | Una pared que se está secando y una pared húmeda tienen el mismo aspecto bajo una capa de pintura reciente. La lectura marca la diferencia entre un snagging que se anota y un defecto que reaparece cada invierno, y es algo que una visita con la cámara del teléfono nunca detectará. | Cuando el equipo del especialista incluye un medidor de humedad, esta se mide en lugar de juzgarse a simple vista, en los puntos donde realmente suelen fallar las construcciones costeras: debajo de las ventanas y las puertas correderas, alrededor de los cuartos húmedos, en los umbrales de las terrazas y en cualquier pared que limite directamente con el exterior. No todos los especialistas llevan los mismos instrumentos, por lo que merece la pena preguntar qué equipo utiliza antes de contratarlo. |
| Aislamiento, tuberías y lo que hay detrás del yeso | Aislamiento omitido en una sección de la pared, un tramo de tubería colocado en el lugar equivocado, un circuito de suelo radiante que no funciona. Todo queda detrás de una superficie acabada en el momento de la entrega, todo resulta costoso de alcanzar después y nada de ello es visible. | Un especialista cuyo equipo incluye una cámara térmica puede revisar las superficies para detectar esto: muestra un hueco frío en una pared aislada y sigue el recorrido de una tubería caliente sin abrir nada. Si lleva una, sus hallazgos se incorporan a la lista con la imagen adjunta, y si la imagen plantea una pregunta en lugar de responderla, eso es lo que indica el informe. Si no lleva una, esto se mantiene como una comprobación visual y así lo indicamos, en lugar de dar a entender lo contrario. |
Dónde encaja la revisión de la entrega en la compra
Toda la compra consta de quince pasos, desde la primera llamada hasta las llaves. En una obra nueva, los tres últimos son los que determinan realmente el estado en que recibe la propiedad, y pueden estar separados por años.Pasos 12, 13 y 14 de 15
- Pagos y esperaDe dos meses a tres años, según la faseDesde el contrato hasta la entrega pueden transcurrir semanas en una unidad terminada y años en algo comprado sobre plano. Durante todo el proceso, seguimos qué viene después y cuándo: los pagos posteriores, los documentos, los plazos y la comunicación con su abogado y el promotor.New buildSeguimos la construcción por usted y le enviamos fotografías y vídeos a medida que avanza. El calendario de pagos lo establece el promotor, y el último pago es el que importa en este caso.
- La revisión de la entregaAntes de la escrituraciónEste es el paso de esta página. Se recorre la unidad, se redacta la lista y se entrega al promotor con un plazo. Que se haga antes o después de la transmisión de la propiedad depende del promotor, por eso lo preguntamos pronto. Si desea una revisión profesional por parte de un arquitecto o un inspector, la organizamos por separado.New buildLa lista de snagging frente al promotor, después las reparaciones y, por último, la nueva comprobación de las reparaciones.ResaleEn una vivienda de segunda mano, este paso es diferente: confirmamos que el estado coincide con lo acordado y que el inventario sigue en su sitio.
- Notario y llavesDía de escrituraciónSe firma la escritura pública, se paga el saldo y la propiedad pasa a ser suya. Estamos allí, supervisamos la propia entrega y nos ocupamos de lo necesario hasta que tenga las llaves en la mano. No tiene que asistir en persona si su abogado dispone de un poder notarial.
Recoger las llaves solo o con nosotros
El promotor, el vendedor y su agente quieren que la operación termine. Ese es su papel y está bien. El nuestro es diferente.| Por su cuenta | Con Arevont | |
|---|---|---|
| Quién revisa la unidad | Usted, durante media hora, con el agente de ventas que también está coordinando esa semana el calendario de entregas de otras veinte unidades. | Un especialista con una lista de comprobación y una cámara, con nosotros presentes, en una propiedad vacía y fácil de inspeccionar. |
| Qué se obtiene | Algunas cosas mencionadas en voz alta y posiblemente anotadas en un teléfono. | Una lista numerada y fotografiada, entregada por escrito con un plazo concreto. |
| Quién discute un defecto | Usted, desde Chequia, con un jefe de obra, en español, sobre algo que no puede señalar. | Organizamos las visitas y dirigimos la comunicación con el promotor. Para nosotros es una conversación de trabajo normal y estamos en la costa. |
| Tras reparar | Se tachan los elementos y usted descubre en su próximo viaje si realmente se han hecho. | Volvemos para comprobar los trabajos, y todo lo que no se haya hecho permanece por escrito en la lista. |
| Después de las llaves | La función del agente generalmente termina cuando se completa la venta. | Seguimos a su lado después, cuando están transcurriendo los periodos de cobertura de uno y tres años y alguien tiene que detectarlo. |
| Lo que le cuesta | Nada directamente. La comisión está incluida en el precio en cualquier caso. | Nada. La misma comisión, salvo que una parte se destina a alguien que está de su lado durante la entrega. |
Un defecto corriente, seguido hasta el final
El valor de una lista de snagging no está en la inspección. Está en lo que ocurre después con cada punto. Tomemos el elemento menos dramático imaginable, un plato de ducha en el que el agua se queda en lugar de desaguar, y sigámoslo, porque el mecanismo es el mismo que en los casos interesantes.- Se detecta vertiendo agua en el sueloNo mirándolo. El plato está suficientemente nivelado para superar una mirada rápida y la pendiente no es del todo correcta, algo que descubre en unos cuatro segundos si lo comprueba y nunca si no lo hace. Se incluye en la lista con una fotografía del agua estancada.
- Se anota antes de aceptar nadaEl elemento se numera, se ubica por estancia y se entrega junto con el resto de la lista, y el promotor acepta la lista con un plazo para subsanarlo. Nada de esto es conflictivo. Es la forma habitual de aceptar una unidad terminada.
- El promotor lo repara y alguien vuelveEl profesional vuelve y el elemento regresa marcado como terminado. Vamos y volvemos a verter agua. La mayoría de las veces está terminado. A veces se termina de una forma que desplaza el problema dos centímetros, precisamente por eso existe la revisión y por eso no la realiza la misma persona que hizo el trabajo.
- Si no se hubiera detectado, se convierte en otra cosaEl mismo defecto descubierto después de mudarse se convierte en una cuestión de garantía: un asunto de instalación y habitabilidad, cubierto durante tres años, con dos años para presentar una reclamación desde que aparece el daño. Esta vía funciona. Simplemente lleva meses en lugar de quince días y comienza demostrando usted algo, en vez de que el promotor lo admita.
La lista no consiste en ser difícil. Se trata de la diferencia entre un elemento que alguien le debe y un elemento que usted posee.
¿Cuánto le cuesta?
- Comprador0 €No nos paga nada por coordinar la entrega, independientemente de lo que incluya finalmente la lista.
- Promotor
- Obra nueva
- 2,5 to 6 %
- Especialista en snaggingLe factura directamente la inspección y el informe. Nosotros no cobramos nada por la recomendación.
Nuestra parte es gratuita. Preguntar al promotor qué procedimiento sigue, incluir la visita en el calendario antes de la escrituración, estar presentes, exigir que cumpla la lista y volver para la revisión no le cuesta nada, porque como comprador nunca paga nada a Arevont en ningún momento.Las reparaciones corren a cargo del promotor, no de usted. Esa es la frase más importante de esta página y no es nuestra, es la ley: los defectos de los acabados, las instalaciones y la estructura están cubiertos durante uno, tres y diez años, respectivamente, y subsanar una lista de snagging es lo que hace el promotor antes de que usted acepte la unidad como terminada.El especialista en snagging se contrata por separado y le factura directamente. No publicamos un precio porque no es nuestra tarifa: depende del tamaño de la unidad y de quién se envíe. Recibe el importe antes de reservar nada. En un apartamento pequeño cuya lista sea breve y cuyo promotor conozcamos, le diremos sinceramente si creemos que basta con que nosotros mismos estemos presentes en la inspección.Lo único que se paga es posterior y opcional. Si hay que supervisar una reparación después de que se haya mudado y usted no está en España, contratar a un profesional para que entre y quedarse mientras se realiza el trabajo forma parte del servicio de gestión de pago, a 25 € por hora más 25 € por el desplazamiento, que es gratuito cuando coincide con una visita ya programada.
El precio del inmueble es el mismo aunque contacte directamente. En una obra nueva, solo tiene que tomar la lista de precios del promotor y verificarla.
El verdadero alcance de este problema
La obra nueva es el caso sencillo y no vamos a fingir lo contrario. La recibe terminada, no hay que rehacer nada, todo es nuevo y cuenta con garantías reales. En lo que respecta al dinero, lo peor que le ocurre de forma realista en una obra nueva es perder tiempo.La mayoría de las listas de snagging están compuestas por cosas pequeñas. Juntas, alineación, un enchufe, una encimera desconchada. Nada de ello le impedirá disfrutar del inmueble y un buen promotor lo subsana todo sin discutir. La razón para hacerlo correctamente de todos modos es que esos mismos elementos no le cuestan nada hoy y le costarán un profesional y una tarde dentro de seis meses, y que la lista es también el momento en que alguien comprueba los elementos caros: las pendientes de la terraza, lo que indicaban los planos y si las zonas comunes por las que ha pagado ya existen.Tampoco enviamos un especialista a cada entrega. Cuando la unidad es pequeña, conocemos bien el proyecto y el promotor tiene un historial de subsanar correctamente las listas, se lo diremos y haremos la inspección con usted. Organizar una inspección para que el proceso parezca exhaustivo no es un servicio, es una factura.
Preguntas frecuentes sobre las inspecciones de entrega de obra nueva
- ¿Qué es exactamente una lista de snagging?
- Un registro escrito, numerado y fotografiado de todo lo que está inacabado o mal acabado en su unidad en el momento de la entrega, elaborado al inspeccionar el inmueble vacío con una lista de comprobación. El promotor la acepta con un plazo y subsana los elementos por su cuenta.
- ¿Quién paga lo que señala la lista?
- El promotor. Los elementos de snagging son defectos de su trabajo y las garantías de una obra nueva duran diez años para la estructura, tres para las instalaciones y uno para los acabados. Usted no paga las reparaciones ni nos paga por reclamarlas.
- ¿Se puede hacer la entrega mientras estoy en Chequia?
- Sí. No es necesario que usted esté presente para que intervenga el especialista, la firma ante notario puede gestionarla su abogado mediante un poder notarial y nosotros estaremos en el inmueble para la inspección, la lista y la revisión. Recibirá la lista y las fotografías, y las revisaremos con usted en una llamada.
- ¿Se comprueban también las zonas comunes?
- Deberían comprobarse, y son la parte que con más frecuencia está inacabada el día de la entrega. La piscina, el gimnasio, los jardines, los ascensores, las puertas y las zonas de aparcamiento son elementos por los que usted paga, así que se inspeccionan y registran de la misma manera que la propia unidad.
- ¿Qué ocurre si no se instalaron los materiales que elegí durante la construcción?
- Ese es uno de los aspectos concretos para los que existe la comprobación. Sus selecciones y cualquier modificación solicitada son documentos, y cada uno se compara con lo que realmente hay en el inmueble. Una diferencia registrada el día de la entrega se corrige. La misma diferencia detectada un año después es motivo de debate.
- ¿Qué ocurre si el promotor simplemente no repara algo?
- Primero permanece en la lista, por escrito y con las fechas registradas, lo que constituye la mayor parte de la batalla. Si se trata de un defecto real y no de un elemento de snagging, queda cubierto por los plazos de garantía y, una vez que aparece el daño, existe un plazo de dos años para presentar la reclamación. En ese momento deja de ser un trabajo de coordinación y se convierte en un asunto jurídico, que su abogado se encarga de llevar por nosotros.
