Comprar una propiedad a través de una sociedad: cuándo tiene sentido
En 30 segundos
Para casi todos los compradores de una sola vivienda vacacional, la respuesta es no. Una sociedad añade declaraciones anuales, grava el uso propio de la propiedad y hace más complicada la venta. Además, no reduce el impuesto de compra ni un solo euro.
¿Cuántas propiedades españolas hay y existe un negocio real detrás?
- Una vivienda vacacionalCompre a título personal. Es la respuesta sencilla y habitual para casi todos los compradores.
- Varias propiedades alquiladas comercialmente como negocio realUna sociedad puede tener sentido. Obtenga asesoramiento fiscal independiente antes de constituirla, con sus propias cifras.
¿Suele tener sentido una sociedad para una sola vivienda vacacional?
No, y conviene decirlo claramente, en lugar de presentarlo como una elección neutral entre dos opciones igualmente buenas. Si compra una sola propiedad para su uso y el de su familia, la titularidad personal casi siempre es más sencilla, más económica de gestionar y más barata de vender. Todas las ventajas reales que ofrece una sociedad corresponden a una situación distinta de la suya.Esta pregunta surge constantemente, normalmente debido a la idea checa de que una sociedad puede proteger frente a los impuestos como a veces ocurre en el país de origen. En España, para una sola vivienda vacacional, normalmente hace lo contrario. Paga el mismo impuesto de compra, una carga fiscal adicional por su propio uso de la propiedad y una serie de declaraciones anuales de las que un particular nunca tiene que preocuparse.
Lo que se suele suponerCómo es realmente el impuesto
- Una sociedad reduce el impuesto pagado al comprar la propiedad
- No. El ITP o el IVA más el AJD, el impuesto único de compra, se calcula de la misma manera independientemente de quién sea el comprador, una persona física o una sociedad.
- Una sociedad protege la propiedad para que no se contabilice como patrimonio personal
- Las propias participaciones siguen siendo un activo de su propiedad, valorado mediante el balance de la sociedad, y siguen contabilizándose a efectos del impuesto sobre el patrimonio. Consulte la guía específica sobre el impuesto sobre el patrimonio para conocer el mecanismo.
- Usar personalmente la propiedad a través de su propia sociedad es una operación fiscalmente neutra
- Por lo general, no lo es. Si la sociedad es propietaria y usted o su familia la utilizan personalmente, la operación se trata como si la sociedad se la alquilara a usted a precio de mercado, y esos ingresos por alquiler imputados están sujetos a impuestos.
¿Cuándo compensa una sociedad?
Hay cuatro casos reales, y todos tienen algo en común: ninguno es una sola vivienda vacacional. Una sociedad añade una carga administrativa y financiera real, y esta carga solo se compensa cuando ocurren suficientes cosas para justificar su gestión. Los casos de sucesión y responsabilidad que se indican a continuación se mencionan como consideraciones reales, sin detallar cifras, porque los mecanismos concretos dependen de las normas de los tratados transfronterizos y de circunstancias que ninguna regla general puede resolver.
- Una cartera real, no una sola propiedadUn inversor que posee varias propiedades españolas para alquilarlas, en lugar de una sola vivienda vacacional, tiene más motivos reales para utilizar una estructura societaria: administración compartida, una única contabilidad para varios activos y una estructura que puede obtener financiación con toda la cartera como garantía.
- Planificación sucesoria entre generaciones, bien hechaTransmitir las participaciones de una sociedad dentro de una familia puede ser más sencillo en algunos casos que transmitir una propiedad de titularidad directa. Pero esto depende por completo del tratado específico de sucesión y herencia entre España y su país de origen, y es una cuestión que debe consultar con un especialista en ambos países.
- Un negocio operativo existente que ya necesita presencia en EspañaUna sociedad que desarrolla realmente su actividad comercial en España, por ejemplo gestionando un negocio de alquiler como actividad efectiva en lugar de limitarse a poseer un activo, se encuentra en una posición fiscal distinta de la de una sociedad instrumental creada únicamente para poseer una vivienda vacacional.
- Separación de responsabilidad para un negocio de alquiler de mayor riesgoCuando una propiedad se alquila comercialmente a una escala considerable, con un riesgo operativo real, algunos propietarios consideran una estructura societaria por motivos de responsabilidad. Es una consideración legítima. Pero el coste administrativo debe sopesarse honestamente frente a un riesgo que una buena póliza de seguro ya podría cubrir a menor coste.
Observe lo que no aparece en esta lista: comprar un apartamento para las vacaciones familiares y alquilarlo ocasionalmente. Este es el caso habitual al que a menudo se aplica una estructura societaria innecesaria, y no debería hacerse.
¿Qué debe declarar y cuándo, una vez que una sociedad es propietaria de la propiedad?
Hay tres declaraciones periódicas, y todas se presentan en la misma época del año. Desde que el Real Decreto 609/2023 creó el Registro de Titularidades Reales nacional, toda sociedad española debe declarar a su titular real, la persona física que en última instancia la posee o controla. Esto ocurre dos veces: una en la propia escritura de constitución y otra como anexo a las cuentas anuales que se presentan cada año en el Registro Mercantil. Es un requisito nacional, no específico de las propiedades, y se aplica tanto si la sociedad está inactiva como si desarrolla una actividad comercial.Además, la sociedad debe presentar anualmente una declaración del Impuesto sobre Sociedades ante la agencia tributaria nacional, la AEAT. Esto se aplica incluso en un año sin actividad alguna, lo que se denomina declaración con resultado cero. No presentarla no es una opción segura. Las sanciones aumentan cuanto más tiempo falta una declaración obligatoria, conforme a la misma regla que describe la guía de este sitio sobre el impuesto de no residentes para la declaración anual de un particular.
| ene | feb | mar | abr | Mayo | jun | jul | ago | sep | oct | nov | dic | |
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| Declaración del Impuesto sobre Sociedades | jul | |||||||||||
| Cuentas anuales depositadas en el Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Declaración de titularidad real | jul |
- Declaración del Impuesto sobre Sociedades
- Vence el 25 de julio para una sociedad cuyo ejercicio coincide con el año natural. Un ejercicio fiscal no estándar cambia la fecha, así que confírmela con su asesor contable.
- Cuentas anuales depositadas en el Registro Mercantil
- Presentado junto con la declaración de impuestos o poco después.
- Declaración de titularidad real
- Se adjunta a la presentación de las cuentas anuales y también se presenta al constituir la sociedad, cuando esto ocurre durante el año.
Obtener el NIE de cada administrador y dejar preparado el propio número fiscal español de la sociedad antes de constituirla, en lugar de descubrir la carencia ante el notario, es exactamente lo que gestiona el servicio de NIE y administración de Arevont junto con una compra como esta.
¿Cuánto cuesta mantener una sociedad, aparte de la propia compra?
Aproximadamente entre 500 y 1 000 € al año, solo por la administración de una sociedad inactiva, además de un impuesto de compra idéntico al de una adquisición a título personal. Una sociedad inactiva, que posee la propiedad y no hace nada más, sigue necesitando una contabilidad formal, una declaración anual del impuesto de sociedades y cuentas anuales depositadas en el registro. Es un coste real y recurrente sin equivalente para una propiedad de titularidad personal, aparte de los costes ordinarios anuales de propiedad que ya tiene cualquier comprador.El gravamen anual del 3 % sobre el valor catastral es la cifra sobre la que merece la pena ser precisos, porque asusta a más compradores de lo que debería. Solo se aplica a una sociedad residente en un país que España clasifica como jurisdicción no cooperativa, anteriormente denominada paraíso fiscal. Ni Chequia ni Polonia figuran en esa lista, por lo que una sociedad checa o polaca constituida normalmente, o una SL española propiedad de un accionista checo o polaco, no lo activa. Conviene decirlo claramente, porque el temor es común y el riesgo real para los compradores a los que se dirige este sitio es, en esencia, cero.
| Impuesto de compra (ITP o IVA más AJD)Como comprar a título personal | Sin ahorro |
|---|---|
| Gestión anual de sociedad inactivaContabilidad, declaración de impuestos y registro | 500 a 1 000 € |
| Gravamen especial del 3 % sobre el valor catastralSolo jurisdicciones no cooperativas, no Chequia ni Polonia | No aplicable |
| Impuesto de sociedades del 25 % sobre los ingresos por alquilerCompare con su tipo personal de no residente sobre los mismos ingresos | Depende del alquiler |
| Ser propietario a título personalSin estructura societaria | 0 €, sin capa adicional |
¿Podría utilizarse una sociedad checa o polaca en lugar de constituir una SL española?Una sociedad extranjera puede ser propietaria de un inmueble en España y no existe ninguna restricción de nacionalidad al respecto. En la práctica, la mayoría de los compradores que realmente necesitan una estructura societaria utilizan una SL española, porque es la estructura con la que los bancos, notarios y registros españoles están preparados para trabajar en el día a día. Una sociedad extranjera añade su propia capa adicional de obligaciones de información transfronteriza a todo lo descrito anteriormente. Determinar qué opción es realmente más sencilla en su situación es una cuestión que debe consultar con un abogado que trabaje en ambas jurisdicciones.
Qué debe confirmar antes de elegir una estructura societaria
Esta es una lista de comprobación honesta, no un argumento comercial a favor de ninguna de las dos opciones. La mayoría de los compradores que la leen confirman que ninguna de estas circunstancias les afecta y compran a título personal.- ¿Se trata realmente de un único inmueble para uso personal y familiar?Si la respuesta es afirmativa, este es el caso habitual y se aplica la respuesta honesta anterior: compre a título personal. No significa que una sociedad sea ilegal o inusual, sino únicamente que aquí añade costes sin un beneficio equivalente.
- ¿Ya posee, o tiene previsto poseer, varios inmuebles en España?En el caso de una cartera inmobiliaria, el coste administrativo de una sociedad tiene más posibilidades de compensarse con sus beneficios. Ni siquiera entonces significa automáticamente que una sociedad sea la respuesta adecuada. Aun así, hay que hacer los cálculos.
- ¿Es la sucesión entre generaciones una preocupación real y próxima?Este es el único caso en el que una estructura puede ser realmente útil, pero solo con un asesoramiento transfronterizo adecuado. No significa que cualquier estructura funcione del mismo modo conforme a las normas sucesorias checas o polacas. Esto debe comprobarse por separado.
- ¿Está el inmueble situado en un país incluido en la lista española de jurisdicciones no cooperativas?Esta es la única situación en la que se aplica el gravamen anual del 3 %. En el caso de una sociedad checa o polaca constituida de forma ordinaria, la respuesta es no y este concepto simplemente no le resulta aplicable.
A título personal o mediante una sociedad
La misma propiedad, en dos modalidades de titularidad. Para una única vivienda vacacional, la columna derecha es la respuesta habitual.| A través de una sociedad | Personalmente | |
|---|---|---|
| Impuesto de compra al escriturar | Idéntico: ITP o IVA más AJD, calculados de la misma manera. | Idéntico: tampoco se ahorra al comprar personalmente. |
| Utilizar personalmente la propiedad | Puede generar una imputación de renta de mercado presunta, gravada como ingreso de la sociedad. | No existe tal problema: simplemente posee y utiliza su propia propiedad. |
| Declaraciones anuales adicionales a las de la propiedad | Una declaración del impuesto de sociedades cada año, incluso sin actividad, además de las cuentas anuales y la declaración de la titularidad real. | La declaración anual ordinaria de no residentes que ya explican las guías fiscales de este sitio, y nada más. |
| Costes adicionales a los de la propiedad | Aproximadamente entre 500 y 1 000 € al año por la administración básica de una sociedad inactiva. | Ninguno, aparte de los propios costes de titularidad de la propiedad. |
| Vender más adelante | Puede vender la propiedad desde la sociedad o vender directamente las participaciones. Esta segunda opción es una operación mucho más compleja, que requiere asesoramiento fiscal especializado para ambas partes. | Una venta ordinaria de propiedad, el proceso que ya describe la guía de este sitio sobre costes de venta y salida. |
| Impuesto patrimonial | Las participaciones siguen contabilizándose y se valoran a través del balance de la sociedad. | La propia propiedad se contabiliza. Consulte la guía del impuesto sobre el patrimonio para saber quién está realmente incluido. |
Qué resuelve una regla general y qué solo pueden determinar sus propias cifras
El tipo del impuesto de sociedades (25 %) y la obligación de declarar al titular real son normas consolidadas, extraídas de la fuente original. El gravamen especial del 3 % y su ámbito de aplicación a las jurisdicciones no cooperativas también se han extraído de la fuente original (Ley IRNR, arts. 40-45). La conclusión directa, de que no se aplica a una sociedad checa o polaca constituida normalmente, se desprende directamente de dicho ámbito. La cifra aproximada de entre 500 y 1 000 € anuales de costes operativos es una estimación de mercado comprobada en dos fuentes, no una cifra oficial publicada. Los presupuestos reales varían según el proveedor.Ninguna regla general determina si una sociedad le permite ahorrar dinero en su caso concreto. Depende de si alquila la propiedad, del importe del alquiler, de su situación fiscal personal en su país de residencia y de las cuestiones transfronterizas de sucesión y de los convenios que solo puede responder realmente un asesor fiscal que trabaje en ambas jurisdicciones. En el caso habitual, una propiedad, uso personal con alquiler ocasional, la hipótesis inicial honesta es que no le permitirá ahorrar dinero. Corresponde a la estructura societaria justificar sus propios costes.Nadie realiza aquí el cálculo descrito anteriormente. La coordinación jurídica de Arevont incorpora a un asesor independiente antes de que usted se comprometa a pagar un depósito de reserva. De este modo, una decisión tan importante se toma sobre la base de cifras reales, no de una suposición checa que llegó aquí por accidente.
Preguntas frecuentes sobre la compra a través de una sociedad
- ¿Me preocupa sin motivo el impuesto del 3 %?
- Para una sociedad checa o polaca constituida normalmente, casi con toda seguridad sí. El gravamen anual del 3 % solo se aplica a una sociedad residente en un país que España clasifica como jurisdicción no cooperativa, y ni Chequia ni Polonia figuran en esa lista. Es uno de los temores innecesarios más comunes en torno a este tema.
- ¿Puedo vender las participaciones de la sociedad en lugar de vender la propiedad?
- Sí, y en ocasiones los compradores estructuran la venta de este modo para modificar la tributación de la operación. Es una operación mucho más compleja que una venta ordinaria de propiedad. Requiere asesoramiento fiscal especializado tanto para el vendedor como para el comprador. El comprador debe tener cuidado al aceptar una venta de participaciones en lugar de una venta de propiedad sin entender exactamente qué obligaciones conllevan esas participaciones.
- ¿Tener la propiedad a través de una sociedad evita el impuesto español sobre el patrimonio?
- No. Las propias participaciones son un activo que usted posee personalmente, valorado a través del balance de la sociedad, y se contabilizan del mismo modo que una propiedad de titularidad directa. Consulte la guía del impuesto sobre el patrimonio para saber quién está realmente incluido. Para la mayoría de los compradores habituales, no se trata de nadie, tengan sociedad o no.
- ¿Qué ocurre con la duración mínima del arrendamiento si una sociedad alquila la propiedad a largo plazo?
- Cambia. La duración mínima prevista por la legislación española de arrendamientos para un arrendador societario es de 7 años, en lugar de los 5 años que ofrece un arrendador particular. La guía sobre propiedades arrendadas lo explica en detalle. Es una consecuencia real y específica que conviene conocer antes de decidir cómo mantener una propiedad que piensa alquilar a largo plazo.
