Alquiler de corta duración de inmuebles en España: licencia, normas y costes
En 30 segundos
Tres autoridades independientes deben dar su aprobación antes de que pueda alquilar a turistas un inmueble en la Costa del Sol: la comunidad autónoma, a través del registro VUT, el municipio y su comunidad de propietarios, que puede prohibirlo totalmente mediante una votación de tres quintos. El número nacional de publicidad independiente fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, por lo que la inscripción regional VUT es la que cuenta.
¿Quién necesita una licencia VUT y quién no?
La VUT es la licencia andaluza para el alquiler turístico y, sin ella, un inmueble no puede alquilarse legalmente a huéspedes vacacionales. Si alguno de sus planes incluye reservas por noches o semanas a través de Airbnb, Booking.com o una plataforma similar, necesita una licencia VUT, independientemente de las pocas semanas al año que tenga previsto alquilarlo. Los únicos alquileres excluidos de esta norma son los alquileres de larga duración con una duración legal mínima. Se trata de un conjunto de normas diferente, que se aborda en una guía independiente.La licencia se aplica a la vivienda y a la persona que la registra, no a todo el edificio. Dos apartamentos idénticos en el mismo bloque pueden obtener respuestas diferentes. Esto se debe a que el tercer filtro, la votación de la comunidad, se decide por edificio y no por unidad, y puede cambiar después de que cualquiera de los dos propietarios haya comprado su apartamento. A fecha de 17 de agosto de 2026, Andalucía gestiona el filtro regional mediante el registro reformulado de la VUT (vivienda de uso turística), el Decreto 31/2024 y el Decreto-Ley 1/2025. Obtener solo una de las tres aprobaciones es la forma más habitual de que un comprador extranjero acabe siendo propietario de una vivienda que no puede alquilar legalmente.
Las tres autorizaciones, en serie
- La regiónWho decidesJunta de Andalucía, registro VUTWhat it grantsLa licencia regional para anunciar el inmuebleIf noEl inmueble no puede alquilarse legalmente a turistas, a ningún precio ni en ninguna plataforma.
- El municipioWho decidesLa posición urbanística del ayuntamientoWhat it grantsNingún bloqueo municipal a nuevas inscripciones en ese distritoIf noVarios municipios costeros han suspendido las nuevas inscripciones en sus distritos más concurridos. Allí no se puede obtener un número VUT, independientemente de las características del inmueble.
- La comunidadWho decidesVotación de propietarios y cuotas por tres quintosWhat it grantsPermiso del edificio, aparte de la licenciaIf noUn número VUT válido y un municipio favorable tampoco pueden invalidar una votación de la comunidad contraria al alquiler desde el 3 de abril de 2025.
¿Puedo alquilar la propiedad solo unas semanas al año sin registrarla?No. No existe ninguna exención del requisito de registro por un número mínimo de noches. Anunciar siquiera una semana sin un número VUT y la correspondiente inscripción nacional constituye la misma infracción que explotar la propiedad durante todo el año. La multa se basa en la actividad, no en la parte del año que abarque.
¿Qué exige el decreto de habitabilidad dentro del apartamento?
El decreto reformulado establece normas fijas, no sugerencias. Enumera las condiciones mínimas que debe cumplir una propiedad antes de que se conceda una licencia. La fotografía de un anuncio no demuestra ninguna de estas condiciones.
- Capacidad de alojamientoUn máximo de 4 personas por dormitorio, de las cuales no más de 2 en literas, más hasta 2 personas adicionales en un sofá convertible del salón (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). La cifra de «6 por dormitorio», repetida con frecuencia, pertenece al texto antiguo, ya derogado.
- ClimatizaciónAire acondicionado de mayo a agosto y calefacción de diciembre a marzo en todas las estancias habitables. Ahora se permiten expresamente los aparatos portátiles, que el texto antiguo no autorizaba (art. 6.1).
- Inventario fijoUna lista fija de artículos obligatorios de cocina, baño y ropa de cama, un detector de humo y un extintor, establecidos en un anexo en lugar de quedar sujetos a criterio (Anexo).
- Funciones del operadorUn número de teléfono de contacto disponible las 24 horas, limpieza entre cada estancia, hojas oficiales de reclamaciones en el establecimiento, un plan de evacuación en el reverso de la puerta y un recibo con el código RTA (art. 6.2).
- Compatibilidad urbanísticaLa declaración responsable presentada para registrar la propiedad debe indicar ahora que el uso es compatible con la situación urbanística local, y un informe municipal negativo cancela el registro (Decreto-Ley 1/2025).
Situación a 17 de agosto de 2026, basada en nuestra propia lectura verificada del decreto reformulado y no en una guía pública que aún describa el texto derogado. Información general, no sustitutiva de la confirmación por parte de su abogado de la redacción vigente aplicada a su propiedad concreta.
¿Tiene la comunidad derecho de veto, independientemente de la licencia?
Sí, y es el obstáculo que la mayoría de los vendedores no menciona. Desde el 3 de abril de 2025, una comunidad de propietarios puede aprobar, limitar, establecer condiciones o prohibir el alquiler turístico en el edificio. Esto requiere una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas. Una propiedad puede tener un número VUT perfectamente válido y, aun así, encontrarse en un edificio que prohíba el alquiler. Estos dos hechos no se contradicen, porque responden a preguntas diferentes.Arevont comprueba los tres obstáculos, la región, el municipio y la comunidad, antes de que usted gaste un euro en mobiliario, fotografía o una solicitud de licencia. Esto forma parte del servicio de gestión del alquiler. La comprobación es gratuita, tanto si posteriormente utiliza el servicio como si no. Es la medida más útil que puede tomar antes de reservar una propiedad que compra, en parte, para alquilarla.
Antes de reservar
- Lea los estatutos de la comunidad y las actas de los dos últimos añosLa votación de tres quintas partes puede haber tenido lugar ya o figurar en el orden del día de una reunión de la que nadie le haya informado.
- Where
- Solicitado al vendedor o al administrador de la comunidad.
- Watch out
- «Se aplican las normas habituales» no es una respuesta. Cada comunidad vota su propia posición.
- Compruebe la situación urbanística actual del municipioVarios municipios de Costa del Sol han suspendido los nuevos registros de alquileres turísticos en sus zonas más concurridas.
- Where
- Oficina de urbanismo municipal
- Watch out
- Una respuesta de hace un año o de un municipio vecino no es la misma respuesta.
- Obtenga la comprobación gratuita de los tres obstáculos antes de gastar en mobiliarioArevont comprueba conjuntamente la región, el municipio y la comunidad, y proporciona una respuesta por escrito.
- Where
- Servicio de gestión del alquiler, gratuito en ambos casos.
Si un vecino de mi edificio ya alquila su apartamento, ¿significa eso que yo también puedo hacerlo?No automáticamente. Una votación que nunca se ha convocado no equivale a una votación favorable. Un propietario que ya alquilaba antes del 3 de abril de 2025 conserva una situación que un nuevo registro no hereda. Lea los estatutos y las actas de los dos últimos años antes de suponer que la práctica de un vecino se aplica a su vivienda.
¿Cuánto cuesta cumplir la normativa antes de recibir al primer huésped?
Hay tres costes entre un apartamento vacío y un anuncio legal, y ninguno de ellos es la tasa de la licencia.
| Amueblar conforme al decreto, no según su propio gustoPaquete de calidad para alquiler, de gama media, con precios publicados de proveedores | De 4 500 a 26 000 € |
|---|---|
| El registroPresentado por su abogado con la documentación de habitabilidad existente | Incluido en honorarios legales |
| El número nacional de publicidadanulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026; solo se aplica el código VUT regional | Ya no es obligatorio |
Ninguno de estos tres costes aparece en un anuncio de venta, y ninguno de ellos es opcional si realmente se pretende que la propiedad genere ingresos como alquiler de corta duración.
Qué debe confirmar antes de gastar en mobiliario o fotografía
Cinco comprobaciones, en este orden, porque las dos primeras determinan si merece la pena hacer el resto.| Confirmar | Por qué decide la respuesta | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| Los estatutos de la comunidad y las actas de los dos últimos años | La votación de 3/5 puede haber tenido lugar ya o estar incluida en el orden del día de una reunión de la que nadie le ha informado. | «Se aplican las reglas habituales». No existen reglas habituales; cada comunidad vota su propia postura. |
| Si el municipio ha restringido nuevas inscripciones | Varios municipios de Costa del Sol han endurecido las normas para los nuevos alquileres turísticos en sus distritos más concurridos, según el municipio y, en ocasiones, según el distrito. | Una respuesta de hace un año o procedente de un municipio vecino. |
| La documentación de ocupación y habitabilidad | Una propiedad no puede inscribirse sin los documentos que acrediten que es legalmente habitable, y en una vivienda de segunda mano antigua a veces faltan por completo. | Una garantía del vendedor en lugar del certificado real. |
| La capacidad de alojamiento que admite la distribución conforme al decreto | La capacidad determina los ingresos más que la tarifa por noche, y el límite de 4 personas por dormitorio es más estricto de lo que suponen la mayoría de los folletos. | Una afirmación sobre la capacidad basada en el texto antiguo derogado. |
| Si una VUT registrada antes de que usted fuera su propietario se transmite todavía tal como se afirma | Los vendedores suelen dar por supuesto que un registro sobrevive automáticamente a un cambio de titularidad. No siempre es cierto. | «Ya tiene licencia», sin ningún documento que confirme qué se transmite y qué debe volver a presentarse. |
Que sea apta para obtener una licencia sobre el papel y legalmente alquilable en la práctica son dos cuestiones diferentes
La misma propiedad, comprobada por separado o con Arevont antes de comprometerse.| Comprobado solo | Comprobado con Arevont | |
|---|---|---|
| Registro VUT regional | Disponibilidad confirmada. No dice nada sobre los otros dos requisitos. | Disponibilidad confirmada y comprobada según lo que permiten por separado la comunidad y el municipio. |
| Votación de la comunidad | Dado por supuesto a partir de la práctica de un vecino o de lo que afirma el agente vendedor. | Consultado en los estatutos y en las actas reales, con fecha, antes de la reserva. |
| Gasto en mobiliario | Comprado primero y cotejado después con el anexo de inventario. | Presupuestado conforme a los requisitos del decreto antes de gastar un euro. |
| Resultado si falla un requisito | Descubierto después de solicitar la licencia y de comprar el mobiliario y contratar la fotografía. | Descubierto antes de la reserva, cuando desistir no cuesta nada. |
Lo que solo una comprobación local puede indicarle sobre su apartamento concreto
Esta es información general sobre el decreto andaluz reformulado y la norma de votación de la comunidad, vigente a 17 de agosto de 2026. Lo hemos leído nosotros mismos, en lugar de copiarlo de una guía pública que todavía describe el texto antiguo. No constituye asesoramiento jurídico sobre su edificio. Las normas varían según el municipio y cambian con el tiempo. Un abogado confirma la situación vigente para una propiedad concreta antes de que usted gaste dinero en ella.Una cuestión pendiente ya ha quedado resuelta: el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el requisito nacional del número de anuncio del Registro Único (STS 620/2026, confirmado a través del propio portal de la judicatura), porque el Estado excedió sus competencias. El registro andaluz de VUT no se ve afectado y sigue siendo el registro que importa. Consulte a su abogado si se registró en el régimen nacional en 2025 y quiere saber qué hacer con ese número.En ningún punto anterior aparece una tasa de ocupación, una tarifa por noche ni una cifra de ingresos. Lo que gana una propiedad es una cuestión de mercado, que se responde en una guía aparte. Es una cuestión diferente de si la propiedad puede alquilarse legalmente, que es la única cuestión a la que responde esta página.
Preguntas más frecuentes sobre el alquiler de corta duración
- ¿Comprar una obra nueva garantiza que la comunidad permitirá el alquiler turístico?
- No. En una obra nueva puede que todavía no haya actas que consultar, porque la comunidad aún no se ha reunido. Los estatutos siguen siendo el borrador del promotor. Pregunte directamente y por escrito al promotor si el alquiler estaba permitido en las normas de la comunidad antes de formalizar la compra. La primera votación después de la entrega puede decantarse en cualquier sentido.
- ¿Qué ocurre si alquilo sin número de VUT?
- El anuncio publicado es la prueba, y los inspectores no tienen que identificarse antes de realizar una comprobación. Las sanciones aumentan según la gravedad de la infracción, y la actuación contra los alquileres sin registro ha aumentado considerablemente desde la reforma de 2024 a 2025, con más de 15.300 registros cancelados en Andalucía desde 2024. Las plataformas también retiran los anuncios sin registrar cuando se exige un número regional o nacional y este falta.
- ¿Puede la comunidad cambiar de opinión después de votar a favor?
- Una comunidad puede volver a votar, en cualquier sentido, en una reunión posterior. Lo que protege a un propietario que ya alquila legalmente es la redacción no retroactiva de la modificación de 2025, no una garantía permanente de que la votación de hoy prevalezca sobre todas las futuras.
- ¿Es más fácil obtener la licencia para una villa fuera de una comunidad que para un apartamento?
- Desaparece el filtro de la comunidad, lo que elimina una de las tres capas. Los filtros regional y municipal siguen aplicándose plenamente, y una villa independiente aún debe cumplir el mismo decreto de habitabilidad y las mismas normas de inventario y capacidad que un apartamento dentro de un edificio.
