Humedad en un apartamento de Costa del Sol
En 30 segundos
La humedad en Costa del Sol normalmente no se debe a una fuga. Es condensación: aire cálido y húmedo que entra en contacto con superficies frías en un apartamento vacío con paredes delgadas. Por eso la temporada húmeda aquí va de noviembre a febrero, no de agosto. También por eso un apartamento que estaba perfecto en mayo puede oler a moho en enero.
Interior de la estanciaExterior
- Aire interior cálido y húmedo
- Este es el lado de la estancia. Contiene una humedad que una pared fría no puede retener.
- La paredSin aislamiento, monocapa
- Lo bastante fría en su cara interior como para descender por debajo del punto de rocío durante una noche de invierno.
- El punto de rocío
- El punto en el que el aire, al entrar en contacto con la superficie fría, libera su humedad en forma de condensación, no de fuga.
- Exterior
- Aire nocturno más fresco. Esta es la verdadera razón por la que la cara interior de la pared se enfría.
¿Por qué el invierno es aquí la temporada húmeda y no el verano?
Los compradores esperan encontrar un problema de humedad en agosto, cuando hace calor y el mar está templado. Las cifras publicadas indican lo contrario. Estos son los valores normales de AEMET para el aeropuerto de Málaga, medidos durante el periodo de 1981 a 2010. Explican por qué un apartamento cerrado sufre entre noviembre y febrero.
| Meses | Humedad relativa media | Qué ocurre dentro de un apartamento cerrado |
|---|---|---|
| De noviembre a enero | 71 a 72 % | La peor combinación: aire húmedo en el exterior, paredes frías en el interior, sin calefacción y nadie que abra una ventana. Es entonces cuando aparece el moho en las esquinas del techo y detrás de los armarios. |
| De febrero a marzo | De 67 a 68 % | Sigue húmedo y frío por la noche. Los daños causados en diciembre suelen descubrirse ahora, por la primera persona que visita la vivienda. |
| De abril a mayo | De 59 a 63 % | La vivienda se seca y las paredes se calientan. También es cuando se realizan la mayoría de las visitas, precisamente por eso una visita revela tan poco sobre la humedad. |
| De junio a julio | 58 % | Los meses más secos del año en esta costa. El aire acondicionado también elimina humedad mientras enfría, por lo que una vivienda ocupada en verano se mantiene seca. |
| De agosto a septiembre | De 61 a 65 % | La humedad aumenta con la temperatura del mar, pero se mantiene por debajo de las cifras invernales. Lo que se recuerda como un «agosto húmedo» es calor más humedad, no el nivel máximo de humedad. |
| Octubre | 70 % | El punto de inflexión. Llegan las lluvias otoñales, el edificio se enfría y vuelve a comenzar la temporada húmeda. Este es el mes para preparar la vivienda, no diciembre. |
Agosto
- Humedad media
- De 61 a 65 %
- Superficie de pared
- Cálida, como el aire
- Ocupación del edificio
- Ocupada, con aire acondicionado
- Qué ocurre
- Seca: el aire acondicionado elimina humedad al enfriar
Enero
- Humedad media
- 71 a 72 %
- Superficie de pared
- Frío, a menudo bajo el punto de rocío
- Ocupación del edificio
- Vacía, sin calefacción
- Qué ocurre
- Condensación en las superficies más frías
¿Es realmente más húmeda la costa que el interior de España?Sí, pero la cifra es menor de lo que afirma internet. El Aeropuerto de Málaga registra una media del 65 % a lo largo del año, con un máximo cercano al 72 % en diciembre, frente a cifras mucho más secas en el interior. El problema costero no es un nivel extremo de humedad. Es un invierno templado y húmedo combinado con edificios diseñados para el verano, además de la sal del aire, que ataca los materiales de otra manera.
¿Qué tipo de humedad está observando?
Estos cuatro tipos de humedad parecen similares, pero no son el mismo problema. No tienen la misma solución y no siempre corresponde pagarlos a la misma persona. Casi toda la humedad costera pertenece al primer tipo de los que se indican a continuación.
- CondensaciónCon diferencia, el más común
- Dónde aparece
- Esquinas del techo, paredes exteriores frías, detrás de los muebles, dentro de los armarios.
- Qué aspecto tiene
- Moho negro con manchas, gotas de agua en los cristales por la mañana, olor a humedad en una vivienda cerrada.
- Quién suele pagar
- Usted. Lo causan el aire y la temperatura, no un defecto del edificio, y normalmente se soluciona con ventilación y calefacción.
- Humedad por filtraciónDesde el exterior
- Dónde aparece
- Una mancha localizada, no extendida: debajo de una ventana, bajo una terraza o en una pared expuesta a la lluvia intensa.
- Qué aspecto tiene
- Empeora después de llover y se seca lentamente. Una mancha clara, no una humedad generalizada.
- Quién suele pagar
- Quien sea propietario de la parte por la que entró el agua: a menudo, la comunidad, si se trata de un tejado o una fachada compartidos.
- Humedad ascendenteDesde el suelo
- Dónde aparece
- Una franja a lo largo de la parte inferior de una pared. Plantas bajas, garajes, trasteros y viviendas antiguas.
- Qué aspecto tiene
- A una altura uniforme, con la sal desmenuzando el yeso y la pintura desprendiéndose de la pared.
- Quién suele pagar
- Usted. Esta es una cuestión relacionada con la época de construcción: las construcciones antiguas a menudo no tienen ninguna barrera antihumedad.
- Una fugaDe una tubería
- Dónde aparece
- En un solo lugar, a menudo en el techo situado bajo un cuarto de baño.
- Qué aspecto tiene
- Puede aparecer en cualquier época del año. Si aparece una mancha en julio, no es condensación.
- Quién suele pagar
- Depende del origen. Primero hay que encontrarlo para poder repararlo, y su póliza puede cubrir o no la localización de la fuga.
Los daños procedentes de un elemento comunitario del edificio, como un tejado, una terraza comunitaria situada encima, una fachada o una tubería comunitaria, corresponden a la comunidad y a su seguro, no al suyo. Conviene comprobar este límite antes de reservar, no después.
¿La humedad en el techo del cuarto de baño significa que hay una fuga en la vivienda de arriba?No necesariamente, y esta es la suposición errónea más habitual. Un cuarto de baño sin ventana y con un extractor débil produce por sí solo suficiente humedad para ennegrecer una esquina del techo, y eso es condensación. Una fuga procedente de arriba suele formar una mancha clara. Puede aparecer en cualquier época del año y a menudo muestra una línea de marea. Antes de escribir a su vecino, deje el extractor encendido durante veinte minutos después de cada ducha durante dos semanas y compruebe si cambia.
¿Por qué las viviendas españolas de la costa son propensas a la humedad?
Nada de esto se debe a una mala ejecución. Estos edificios siguen una tradición constructiva diseñada para el calor y el sol. Después, esa tradición se utiliza en un clima que también tiene un invierno húmedo y fresco, por propietarios que no están allí para hacerle frente.
- Sin barrera antihumedad en construcciones antiguasEl código de edificación español no incorporó una norma específica contra la humedad hasta 2006. Esa norma se aplica a las paredes y los suelos en contacto con el terreno, así como a las fachadas y los tejados. Los edificios construidos antes de esa fecha a menudo no tienen ninguna barrera entre el terreno y la pared, que es precisamente la condición que provoca la humedad ascendente.
- Tejados sin canalonesLos tejados planos y las terrazas de aquí a menudo desaguan directamente por el borde, en lugar de hacerlo hacia un canalón y un bajante. Después, la lluvia baja por la fachada y empapa la base de la pared, una y otra vez, en el mismo lugar.
- Azulejos decorativos en la zona de salpicadurasUna franja de azulejos en la parte inferior de una pared queda bien, pero atrapa la humedad detrás. Cuando el agua penetra en la pared, un acabado impermeable impide que se seque hacia el exterior. Por eso se seca hacia el interior, es decir, hacia su vivienda.
- Acristalamiento simple y poco aislamientoLos cristales y las paredes fríos son superficies en las que se forma condensación. Un bloque costero antiguo con los marcos de aluminio originales y sin rotura de puente térmico tiene un punto frío alrededor de cada ventana. Por eso el moho aparece primero en los bordes de las ventanas y en los dinteles.
- Espacio habitable bajo una terrazaUna terraza embaldosada sobre un dormitorio es, en realidad, un tejado plano con muebles encima. Su capa impermeable se desgasta con el tiempo y sus desagües pueden atascarse. Cuando falla, el techo de abajo suele ser el primer lugar donde alguien lo nota.
- Sal y radiación ultravioletaA unos cientos de metros del mar, la sal ataca las fijaciones metálicas, las bisagras, las mosquiteras, las barandillas y todo lo cromado. El sol intenso también destruye los sellantes, los plásticos y los tejidos de exterior mucho más rápido que en Europa central. Los materiales que en otros lugares durarían diez años pueden parecer desgastados en dos o tres. Es una cuestión de mantenimiento, no un defecto.
¿Qué época constructiva cambia el riesgo?
Esta es la versión práctica de todo lo anterior. Dos apartamentos al mismo precio y en la misma calle pueden pertenecer a dos generaciones constructivas diferentes, y el riesgo de humedad depende sobre todo de cuál sea.
1960sHoy
- Bloques costeros de los 60-70Sin barrera antihumedad
- Urbanizaciones de los 80-90Pre-código, mejor construido
- Años 2000, hasta la crisisAmplio rango de calidad
- Obra nueva posterior a 2010Aislado y ventilado
- Comienza la norma antihumedad CTE
- 2006
La épocaQué esperar
- Bloques costeros de los años 60 y 70
- Construidos rápidamente para el turismo inicial. Normalmente sin barrera antihumedad, con acristalamiento sencillo, aislamiento mínimo, cubiertas planas reparadas varias veces y tuberías comunitarias de la misma época. Muchos han recibido un buen mantenimiento por parte de sus comunidades, y los que están bien se encuentran en buenas condiciones. La verdadera cuestión es cuánto ha gastado la comunidad, y eso consta en las actas de las reuniones.
- Urbanizaciones de los años 80 y 90
- La clásica vivienda de segunda mano de Costa del Sol. Mejor construida, pero todavía anterior a la existencia de normas contra la humedad y sobre eficiencia térmica. Los problemas recurrentes son la impermeabilización de terrazas sobre habitaciones habitables, las bases de los muros expuestas a la intemperie y los bordes de las ventanas. Pregunte qué se ha sustituido y cuándo.
- Años 2000, hasta la crisis
- Durante este periodo se construyó muchísimo y la calidad varía considerablemente. Todo lo terminado a partir de 2007 debería haberse diseñado conforme al código vigente, que establece normas diferentes sobre la humedad en el nivel del suelo, las fachadas y las cubiertas. El año de la licencia de obra importa más que el año de la venta.
- Obra nueva posterior a 2010
- Doble acristalamiento, rotura de puente térmico, aislamiento, ventilación mecánica y una norma de protección contra la humedad incorporada. Aquí, la humedad suele ser un defecto y no una condición normal. Esto significa que, en virtud de las garantías, la responsabilidad corresponde a otra persona, no a usted.
- El piso reformado recientemente
- Es el que debe examinar con más atención, sea cual sea la época. La pintura reciente y los azulejos nuevos pueden significar una mejora real o esconder un problema. Busque parches pintados por encima a una altura uniforme, placas de yeso nuevas solo en una pared, una sección revestida que oculte algo y un olor que no se corresponda con los acabados. Pregunte qué se reparó y solicite la factura.
- Una vivienda que lleva años vacía
- Es diferente de todas las anteriores. Sin ventilación ni calefacción y, a menudo, sin mantenimiento durante varios inviernos, los daños por condensación se acumulan con el tiempo. A menudo se puede reparar, y es un motivo legítimo para negociar el precio. También explica por qué el precio parecía tan atractivo al principio.
¿Cómo mantener seco un piso vacío desde otro país?
Una segunda residencia cerrada de octubre a junio no es el mismo edificio que visitó en mayo. Todo lo que se indica a continuación funciona, es económico y, en su mayoría, puede instalarse el último día de una visita.
- Un deshumidificador con higrostato, no con temporizadorConfigúrelo para que funcione solo cuando el aire supere un nivel establecido, con el objetivo de mantenerlo entre el 40 y el 60 %. Conecte el desagüe a una tubería de evacuación para que nadie tenga que vaciar un depósito.
- Un higrómetro que pueda leer a distanciaUn sensor económico que registra la temperatura y la humedad y envía los datos a su teléfono. Es la mejor medida que puede instalar un propietario que no reside en la vivienda.
- Deje circular el aireMantenga abiertas las puertas interiores, deje ligeramente abiertas las puertas de los armarios y separe los muebles de las paredes exteriores. El moho crece donde el aire permanece estancado.
- No deje el piso cerrado y sin calefacción durante todo el inviernoMantener una calefacción mínima de fondo cuesta menos que la reparación. Cuando no sea posible, el deshumidificador debe permanecer conectado a la corriente.
- Alguien debe abrir las ventanasVentile el piso durante diez o quince minutos, varias veces a lo largo del invierno. Es la única parte que nadie puede automatizar.
- Prepárese bien antes de irseNo vacíe nada que vaya a necesitar y deje la electricidad conectada. Cortar la corriente para ahorrar pequeños costes fijos es la forma de que el deshumidificador deje de funcionar.
Nada de esto requiere un servicio de pago, y preferimos que lo haga usted mismo a que compre algo que no necesita. Lo que aporta un servicio de pago es una persona: alguien que entra, abre las ventanas, no tiene que vaciar nada, lee el higrómetro y le informa de un problema en febrero, en lugar de en julio.
¿Basta con un deshumidificador o necesito hacer obras?Para la condensación en un piso razonablemente bien conservado, la ventilación, un deshumidificador y mantener calientes las superficies suelen resolver el problema. Lo que un deshumidificador no puede hacer es impedir que entre agua del exterior o que suba del suelo. Si un parche reaparece en el mismo lugar después de llover o se encuentra en una franja en la parte inferior de una pared con salitre en el yeso, se trata de un problema del edificio. Secar el aire solo lo ocultará.
Qué puede ver en veinte minutos durante una visita
Lleve esta lista a una visita o envíesela a quien vaya a visitar la vivienda por usted. La única herramienta que necesita es la linterna del teléfono. Los armarios y las esquinas del techo le dicen más que las vistas desde la terraza.| Dónde buscar | Por qué ahí | Cómo es una mala señal |
|---|---|---|
| Dentro del piso | ||
| Esquinas del techo, especialmente en baños y dormitorios | Es el punto más frío de la habitación y el menos ventilado. | Moho negro moteado o una esquina pintada de un blanco ligeramente distinto al resto. |
| La pared orientada al exterior y el lado norte | Se mantiene más fría y recibe menos sol. | Sensación de yeso frío y húmedo, manchas o pintura levantada en pequeñas ampollas. |
| Huecos de las ventanas, dinteles y parte inferior de los alféizares | Los marcos antiguos de aluminio crean un punto frío y una vía de entrada para el agua. | Moho alrededor de la ventana, manchas bajo el alféizar, juntas deterioradas o marcas de condensación en el borde del cristal. |
| Los 40 cm inferiores de las paredes y el rodapié | La humedad ascendente siempre aparece a una altura constante. | Una franja de decoloración o salitre, yeso desmoronado o un rodapié sustituido únicamente en una pared. |
| El olor, antes de abrir una ventana | Es la comprobación más fiable que tiene. | Un olor a humedad en un piso ventilado y limpiado para la visita, o un ambientador fuerte. |
| Los lugares que nadie abre | ||
| Detrás y dentro de los armarios | El aire estancado contra una pared exterior fría es el lugar clásico donde crece el moho. | Moho en el panel trasero, sobre tejidos guardados o un armario que no se puede mover. |
| Debajo de los fregaderos y dentro del panel de la bañera | Las fugas lentas ocurren donde nadie mira. | Aglomerado hinchado, manchas de agua o una base de armario sospechosamente nueva. |
| El techo justo bajo una terraza | Una terraza sobre una habitación es, en realidad, una cubierta plana con baldosas encima. | Cualquier mancha, cualquier grieta fina que siga una línea o pintura reciente únicamente en ese techo. |
| El trastero y el garaje | Bajo tierra, sin calefacción y sin ventilación: el peor caso del edificio. | Moho en objetos almacenados, una marca de nivel, metal oxidado o un deshumidificador ya funcionando en la esquina. |
| Exterior y zonas comunes | ||
| La base de la fachada y cualquier franja alicatada de salpicaduras | Aquí cae el agua del tejado y aquí no puede secarse. | Reparaciones repetidas, manchas bajo un borde de tejado sin canalón o baldosas dañadas en la base de la pared. |
| Desagües de la terraza, elementos verticales y baldosas del umbral | La impermeabilización falla en los bordes y los desagües, no en el centro. | Un desagüe obstruido, baldosas al mismo nivel que el umbral de la puerta o silicona utilizada en lugar de un remate adecuado. |
| Las actas de los últimos tres años de la comunidad | En estas reuniones se votan y pagan las obras del tejado, la terraza y la fachada. | Problemas de humedad repetidos mencionados, una reparación del tejado aplazada o una derrama rechazada. |
| Lo reparado y la factura | Una reparación real tiene un documento. Ocultar un problema no. | Una redecoración reciente que nadie sabe explicar y ninguna documentación al respecto. |
Humedad en un elemento comunitario o dentro de su propio piso
La misma mancha en la misma pared puede suponer una factura distinta, según de dónde proceda el agua. Conviene averiguarlo antes de reservar, no después de ser propietario del inmueble.| Zona común del edificio | Su apartamento | |
|---|---|---|
| Causa habitual | El tejado, la terraza superior si es compartida, la fachada, una tubería comunitaria, un desagüe comunitario o un muro de contención. | La condensación, sus propias tuberías, su propia terraza, sus propias ventanas y sus propios hábitos de ventilación. |
| Quién paga | La comunidad, con cargo a la cuota o mediante una derrama. La legislación inmobiliaria española exige que realice las obras necesarias para mantener las partes comunes. | Usted, salvo que se trate de un defecto de construcción aún dentro de los plazos de garantía o de una reclamación de su propia póliza. |
| Cómo averiguarlo antes de comprar | Las actas de las tres últimas juntas anuales, las cuentas de la comunidad y una pregunta directa al administrador sobre las obras previstas. | La lista de comprobación de la visita anterior y una inspección técnica de un inmueble que realmente le interese. |
| Qué puede salir mal | La obra está acordada, pero no financiada, o se financia mediante una derrama que se gira después de que usted escriture. Pregunte específicamente qué se ha aprobado, pero aún no se ha pagado. | Una reparación estética que oculta una causa real y persistente, que después se convierte en su problema. |
| Qué hacer al respecto | Obtenga por escrito cualquier obra prevista y cualquier derrama aprobada antes de reservar. Su abogado comprueba las deudas de la comunidad como procedimiento habitual. | Solicite un presupuesto para la reparación o pida que se realice antes de la escrituración y se compruebe después. |
El inmueble más antiguo que sus fotografías
Este es uno de nuestros propios casos y la razón por la que decidimos dejar todo esto por escrito. Durante la visita, el inmueble era sencillamente mucho más antiguo de lo que sugerían las fotografías del anuncio. No se había falsificado nada. Las fotografías eran reales. Simplemente hacían lo que hacen las fotografías: mostrar una habitación después de haber sido limpiada, iluminada y encuadrada cuidadosamente. La antigüedad se manifiesta en los lugares hacia los que no apunta la cámara y, en esta costa, esos son los mismos lugares donde aparece la humedad: la parte baja de las paredes, los bordes de las ventanas, la parte posterior de los armarios y el trastero.Esa es precisamente la razón por la que conviene que alguien entre en el inmueble con una linterna antes de que usted tome un avión.
Lo que no le diremos
Cuánto cuesta una reparación. No publicamos cifras en euros para secar una pared, volver a enlucir un zócalo o impermeabilizar una terraza, porque el intervalo real es muy amplio y solo estaríamos calculando una cifra intermedia. Solicite un presupuesto basado en un informe de inspección por escrito y esa cifra será real.Si la humedad modifica el precio y en qué medida. En la práctica, a menudo lo hace, y la cuantía depende de lo que sepa el vendedor, de lo que indique su informe y del tiempo que lleve el inmueble anunciado. No publicaremos aquí una cifra media, porque un porcentaje inventado es peor que no dar ningún porcentaje.Nosotros no realizamos inspecciones. La inspección técnica es un servicio independiente, derivado a un profesional cualificado. Lo que acaba de leer es deliberadamente la versión que puede realizar usted mismo, de forma gratuita, antes de gastar dinero en otra persona.Y está también la parte de la que nadie tiene la culpa. La sal, el sol y un invierno húmedo son sencillamente los efectos de este clima. Los materiales envejecen más rápido aquí, un piso vacío se comporta peor que uno ocupado y cierta condensación en un apartamento frío en enero es física, no un defecto. Los edificios no están mal construidos. Se construyeron para el verano, que es la estación en la que usted los visitó.
Preguntas más frecuentes sobre la humedad y la calidad de la construcción
- El promotor dice que la humedad se debe a la condensación, no a un defecto. ¿Quién decide?
- En última instancia, decide un experto técnico y, en la práctica, quien dispone primero de un informe escrito se encuentra en una posición más sólida. Los plazos de garantía de una obra nueva son de diez años para la estructura, tres años para las instalaciones y un año para los acabados. Un problema de humedad solo queda cubierto por estos plazos si se debe a un defecto de construcción. La condensación causada por el uso y la ventilación del piso no cuenta. Por eso una inspección independiente con fotografías y fechas resulta más útil que una discusión, y por eso es tan importante el plazo de snagging del primer año.
- ¿Es peligroso el moho negro en la esquina?
- Es un problema de salud, no una emergencia constructiva. Las esporas del moho pueden empeorar el asma, las alergias y los problemas respiratorios, y afectan más a los niños y a las personas mayores. Límpielo y después solucione la causa, porque limpiar únicamente hará que vuelva cada invierno. Si alguien de la familia tiene asma, considere un problema persistente de humedad como un motivo para no comprar, no como un pequeño proyecto.
- ¿Cómo sé si el piso tiene un problema de humedad si lo visito en mayo?
- Observe los lugares que conservan las pruebas: la parte posterior de los armarios, las esquinas del techo, la parte baja de las paredes, el trastero y el techo situado bajo la terraza. La humedad deja marcas que sobreviven a una primavera seca, y la pintura reciente precisamente en esos lugares es, por sí misma, una señal de advertencia. Después, formule por escrito dos preguntas: si alguna vez se ha tratado la humedad allí y cuánto gastó la comunidad la última vez en el tejado, las terrazas o la fachada.
- ¿Puedo pedir al vendedor que solucione la humedad antes de la escrituración?
- Sí, y a menudo es el mejor resultado para ambas partes. Asegúrese de identificar la causa, en lugar de limitarse a pintar sobre la mancha. Acuerde por escrito qué se hará y quién lo hará, y haga que se compruebe antes de firmar, no después. Si no se puede terminar la obra a tiempo, la alternativa es un ajuste del precio basado en un presupuesto real, no en una cifra redonda.
- ¿La obra nueva está a salvo de esto?
- No, pero se encuentra en una posición mucho mejor. La normativa exige protección contra la humedad desde 2006 y los edificios posteriores a 2010 incorporan doble acristalamiento, aislamiento y ventilación, por lo que la condensación es mucho menos probable. Cuando algo sale mal, normalmente se trata de un defecto del que alguien es responsable. Lo que una obra nueva no hace es impedir que un piso cerrado acumule humedad durante el invierno. Esa parte sigue siendo responsabilidad suya.