¿Qué es el IBI y cuánto pagará realmente cada año?
En 30 segundos
El IBI se aplica a todos los propietarios, incluidos los no residentes y las propiedades vacías, y se calcula multiplicando el valor catastral por un tipo que cada ayuntamiento fija entre el 0,4 % y el 1,1 %, con un máximo del 1,3 % en los municipios más grandes. No existe un tipo único para toda la Costa del Sol.
¿Qué es exactamente el IBI y quién debe pagarlo?
El IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles en España. Lo cobra el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad a todos los propietarios, todos los años y sin excepciones. Lo pagan también los no residentes que no pisan España durante ese año. El propietario de una parcela vacía también debe pagarlo. No existe ninguna exención por ser propietario extranjero ni por mantener una propiedad vacía.Muchos ayuntamientos de la Costa del Sol no lo recaudan directamente, sino que delegan la recaudación en el Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, un organismo provincial de recaudación.
¿Cómo se calcula su recibo real de IBI?
El IBI es el valor catastral multiplicado por el tipo de gravamen, es decir, el tipo municipal. El valor catastral es una cifra administrativa fijada por el Catastro, el organismo estatal que gestiona el Registro de la Propiedad, no el precio de mercado ni el precio que usted pagó realmente. Normalmente se sitúa muy por debajo del valor de mercado y solo se revisa periódicamente en cada municipio: la última revisión catastral integral propia de Marbella data de 2012, lo que significa que las valoraciones pueden estar más de una década por detrás del mercado real.El tipo se fija anualmente en cada municipio dentro de una banda nacional establecida por ley: un mínimo del 0,4 % y un límite máximo general del 1,1 % para los inmuebles urbanos, que aumenta hasta el 1,3 % en los municipios de más de 100.000 habitantes. Dos villas idénticas pueden tener recibos de IBI muy diferentes únicamente porque se encuentran en municipios distintos, con tipos diferentes y valoraciones catastrales distintas, posiblemente desactualizadas.
| Benahavis, el mínimo legal0.4% del valor catastral | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% del valor catastral | 725 € |
| Marbella0.65% del valor catastral | 975 € |
¿Cuál es el tipo real del IBI, municipio por municipio?
No existe un único «tipo del IBI de Costa del Sol». Debe comprobarse municipio por municipio, y el intervalo va desde el mínimo legal hacia arriba.
| Municipio | Tipo de IBI urbano | Nota |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | El mínimo legal, confirmado como estable desde al menos 2012. Suelo rústico: 0,6 %; BICES: 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Abarca Sotogrande, Alcaidesa y el propio municipio de San Roque. Se aplica el mismo tipo al suelo rústico. |
| Mijas | 0.483% | Según datos del Ministerio de Hacienda de 2026. Suelo rústico: 0,63 %; BICES: 1,3 %. |
| Marbella | 0.65% | Tipo actual según un agregador que cita datos oficiales; debe considerarse la cifra actual, no una cifra fija. |
Estepona constituye un caso independiente y confirmado: el ayuntamiento redujo la factura efectiva del IBI alrededor de un 20 % de media para 2026, pero únicamente para los propietarios inscritos como empadronado en el municipio. Un propietario no residente no disfrutó de esa reducción y pagó prácticamente lo mismo que en 2025. La ayuda ascendió a 6,1 millones de euros repartidos entre 37.988 recibos, y el IBI anual de un apartamento típico allí se describe como de unos cientos de euros, por lo que la reducción del 20 % equivale aproximadamente al precio de una buena cena, no a una cantidad que cambie la vida. Por su parte, Fuengirola está eliminando un descuento del IBI del 30 % que anteriormente se aplicaba a las propiedades de alquiler turístico registradas, reclasificándolas también como comerciales a efectos del impuesto de residuos, lo que supone un aumento real de costes para un comprador que obtenga ingresos por alquiler allí.
¿Cuándo vence realmente el IBI y qué ocurre si no lo paga?
El IBI se factura y recauda anualmente el municipio o, en el caso de muchos ayuntamientos de Costa del Sol, PRP Malaga en su nombre. No existe una fecha universal única para el periodo de pago: depende realmente del organismo recaudador que utilice cada ayuntamiento. En la práctica, prevea uno o dos periodos de pago anuales, normalmente en algún momento de la segunda mitad del año y a veces divididos, y confirme las fechas concretas directamente con el ayuntamiento correspondiente a la propiedad o con PRP Malaga al comprar.
| Si usted... | Qué ocurre | Qué hacer al respecto |
|---|---|---|
| Pague a tiempo por domiciliación | Muchos ayuntamientos lo recompensan con un pequeño descuento, establecido por la ordenanza de cada municipio. | Configure la domiciliación bancaria desde una cuenta española al comprar. |
| No pague en plazo voluntario | Se aplica un recargo del 5 % al 20 %, según el retraso del pago. | Pague en cuanto lo advierta; no deje que se prolongue. |
| Déjelo impagado durante mucho tiempo | La autoridad puede iniciar un embargo formal contra la propiedad o la cuenta bancaria del propietario. | Considere urgente cualquier carta de una autoridad tributaria española, incluso si se encuentra en el extranjero. |
Para un propietario no residente, la domiciliación bancaria es, con mucha probabilidad, la forma más sencilla de ahorrar un pequeño porcentaje y eliminar el riesgo realista de no enterarse de un periodo de pago, ya que en primer lugar no recibe un aviso en papel.
¿Qué otros pequeños costes periódicos conlleva el IBI?
La mayoría de los municipios aplican un cargo anual independiente por la recogida de residuos, tasa de basura, normalmente de entre 50 y 180 euros al año, según el municipio y el tipo de propiedad. En algunos municipios se incluye en la propia factura del IBI; en otros se factura por separado, a veces a través de la compañía de agua y no del ayuntamiento. Esto varía según el municipio y debe comprobarse localmente, no darse por supuesto para toda la costa.España considera que un propietario no residente que no alquila la propiedad sigue obteniendo un beneficio presunto por poseerla, y tributa anualmente sobre un pequeño porcentaje del valor catastral mediante una declaración independiente, Modelo 210. Si, por el contrario, la propiedad se alquila, los propios ingresos del alquiler tributan al 19 % neto para residentes de la UE y del EEE, pudiendo deducirse el IBI entre los gastos, o al 24 % bruto sin deducciones para residentes de fuera de la UE. En ambos casos se presenta el Modelo 210, cuyo plazo va del 1 al 20 de enero del año siguiente.Los gastos de comunidad, cuota de comunidad, no son un impuesto, sino un coste prácticamente universal para cualquier propiedad situada dentro de una comunidad de propietarios, que varía enormemente según el nivel de servicios. La investigación propia de la bóveda sobre Sotogrande cita entre 1.500 y 4.000 euros al año para un apartamento allí en concreto, una cifra que no debe interpretarse como representativa de toda la costa.
¿Por qué una misma factura del IBI afecta a dos cálculos fiscales diferentes?
El IBI no es únicamente un recibo anual independiente. También es un coste deducible frente al impuesto español sobre los ingresos por alquiler para un propietario residente en la UE que alquila la propiedad, y constituye uno de los datos utilizados para calcular la renta imputada de un propietario que no la alquila. La misma cifra anual del IBI que un comprador presupuesta como una partida afecta discretamente a otras dos partidas fiscales: reduce el beneficio imponible de un propietario que obtiene ingresos por alquiler, pero no produce ese efecto compensatorio para quien conserva la propiedad exclusivamente como segunda residencia. Conviene saberlo claramente antes de decidir si alquilar una propiedad o conservarla exclusivamente para su propio uso, ya que el tratamiento fiscal del mismo recibo del IBI difiere considerablemente entre ambas opciones.
Qué debe confirmar sobre el IBI de una propiedad antes de comprarla
Seis cuestiones que conviene resolver con su abogado antes de la escrituración, no después de recibir la primera factura.| Téngalo preparado | Por qué importa | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| El tipo actual exacto del IBI urbano del municipio, no una media de toda la costa | El mínimo legal es del 0,4 %, y cada municipio fija su propio tipo hasta un máximo del 1,1 %, o del 1,3 % en los municipios más grandes. | «Aquí el IBI suele rondar el medio por ciento», sin mencionar el municipio concreto. |
| El valor catastral de la propiedad y el año de su última revisión | Tanto el IBI como el impuesto sobre la renta imputada de los no residentes se basan en esta cifra, no en el precio que pagó realmente. | Suponiendo que el valor catastral siga el precio de compraventa. |
| Si la recogida de basuras está incluida en el recibo del IBI o se factura por separado | Esto varía según el municipio y, en ocasiones, se gestiona a través de la factura del agua en lugar del ayuntamiento. | Presupuestar únicamente el IBI y llevarse una sorpresa con una segunda factura. |
| Quién cobra realmente la factura: el propio ayuntamiento o PRP Málaga | Esto determina dónde se resolverá realmente una consulta o un problema de pago atrasado. | Contactar con la oficina equivocada y perder tiempo mientras se acumula un recargo. |
| Una domiciliación bancaria desde una cuenta española | Es la forma práctica de que un propietario no residente evite perder un plazo de pago cuya notificación en papel nunca recibe, y también puede permitir obtener un pequeño descuento. | Confiar en un correo postal que en realidad nunca llega a tiempo a una dirección de Praga o Varsovia. |
| Cualquier descuento vigente específico para personas empadronadas que ofrezca el municipio | La reducción de aproximadamente el 20 % aplicada por Estepona en 2026 solo correspondía a propietarios empadronados localmente, no a todos los propietarios del municipio. | Suponer que un tipo de descuento anunciado también se aplica a usted como no residente. |
Qué aspectos de estas cifras no están resueltos
Los tipos actuales exactos del IBI urbano de Estepona, Fuengirola y la ciudad de Málaga necesitan una nueva confirmación mediante una fuente primaria, ya sea una tabla de Hacienda o la propia ordenanza fiscal del ayuntamiento, a diferencia de Benahavís, San Roque y Mijas, que se comprobaron con una tabla oficial de tipos. Por ello, se han omitido de la tabla municipio por municipio anterior en lugar de publicarlos como una estimación de un agregador.No existe una fecha única y universal para el periodo de pago del IBI. Varía realmente según el organismo que lo recaude, ya sea el propio ayuntamiento, PRP Málaga u otro organismo provincial. Por tanto, confirme los meses concretos con el ayuntamiento correspondiente a la propiedad al comprarla, en lugar de suponer que existe una fecha común para toda la Costa del Sol.En esta revisión solo se confirmaron los años de revisión del valor catastral de Marbella, 2012. Si compra en cualquier otro lugar, debe pedir a su abogado que obtenga el valor de referencia catastral concreto y su propio año de revisión para la propiedad exacta, ya que ambos datos se utilizan tanto para el IBI como para la base imponible del impuesto sobre la renta imputada.En esta revisión no se volvieron a verificar de forma independiente, conforme a la ordenanza vigente de cada municipio, la regla exacta del umbral de la renta imputada del 1,1 % o del 2 %, ni el porcentaje específico de descuento por domiciliación bancaria o el sistema de pagos fraccionados de cada municipio mencionado de la Costa del Sol.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto IBI
- ¿Existe un único tipo de IBI para toda la Costa del Sol con el que pueda calcular mi presupuesto?
- No. Los tipos van desde el mínimo legal del 0,4 % hasta un máximo general del 1,1 %, o del 1,3 % en municipios de más de 100.000 habitantes, y cada municipio establece su propia cifra. Mencione siempre el municipio concreto, en lugar de calcular una media de toda la costa.
- ¿Deja de cobrarse el IBI si la propiedad permanece vacía todo el año?
- No. Se cobra a todos los propietarios independientemente de la ocupación, sin exención para una propiedad que permanezca vacía.
- ¿Puedo deducir el IBI de algún impuesto?
- Sí, si alquila la propiedad: el IBI es uno de los gastos deducibles frente al impuesto sobre los ingresos por alquiler de un residente de la UE o del EEE. Si conserva la propiedad exclusivamente como segunda residencia, el IBI no tiene ese efecto compensatorio: es simplemente un gasto anual y también se utiliza en el cálculo separado de la renta imputada para un propietario que no alquila la propiedad.
- ¿Qué ocurre si simplemente olvido pagar porque vivo en el extranjero?
- Se aplica un recargo de entre el 5 % y el 20 % según el retraso en el pago, y la falta de pago prolongada puede dar lugar a un embargo formal de la propiedad o de su cuenta bancaria. Domiciliar el pago desde una cuenta española al comprar la propiedad es la solución práctica para evitar precisamente este riesgo.