Obra nueva o vivienda de segunda mano en la Costa del Sol
La diferencia no se limita a si la propiedad es nueva. Cambian los impuestos, el calendario de pagos, las garantías, el tiempo de espera y el margen para negociar. Ninguna opción es mejor: se adaptan a planes diferentes.
Tres opciones, no dos
La gente dice «propiedad sobre plano o de segunda mano», como si solo hubiera dos opciones. En la Costa del Sol hay tres, y la opción intermedia es la que la mayoría de los compradores no ha considerado.
- Off-planComprada al promotor antes de que el edificio esté terminado, a veces incluso antes de que comiencen las obras. Paga por etapas a medida que avanza la construcción, y la espera es el precio de un coste de entrada más bajo y de poder elegir la unidad.
- Obra nueva, listaEl mismo proyecto, comprado cerca de la escrituración o después de ella. El tratamiento fiscal es idéntico al de una compra sobre plano, la espera casi desaparece y la elección de unidad se limita a lo que queda. A menudo, es la opción intermedia más sensata.
- Viviendas de segunda manoComprada a un propietario actual. Un impuesto diferente, un camino mucho más corto hasta las llaves, ninguna garantía y la única vía para acceder a direcciones construidas hace décadas.
Los impuestos y el calendario de pagos siguen conjuntamente las dos primeras opciones: a efectos fiscales, una obra nueva es una obra nueva, tanto si la compra cuando solo hay un agujero en el suelo como si la compra la semana en que se completa.
La diferencia fiscal es menor de lo que parece
Esta es la cifra que encabeza la mayoría de las comparaciones y la que más se suele interpretar mal. En una obra nueva paga un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD, es decir, un 11,2 % en impuestos. En una vivienda de segunda mano paga un único impuesto de transmisiones, el ITP, del 7 %.Una diferencia de cuatro puntos en los impuestos parece decisiva. No lo es, porque los impuestos no representan todo el coste de la compra. Una vez añadidos el abogado, el notario, el Registro de la Propiedad y los gastos menores, la cifra total ronda el 13 % sobre el precio en una obra nueva y el 9 % en una vivienda de segunda mano.
Qué se comparaQué lo decide realmente
- 11,2 % frente a 7 % de impuestos
- Aproximadamente un 13 % frente a aproximadamente un 9 % en total, y ambos son porcentajes de un precio que también es diferente.
- Gana el impuesto más bajo
- Una vivienda de segunda mano que necesite una cocina nueva, baños nuevos y aire acondicionado nuevo puede costar en total más que la obra nueva que rechazó por los impuestos.
- El impuesto es clave
- El estado, la ubicación y lo que tenga que gastar después de la entrega modifican mucho más el total que cuatro puntos de impuestos.
Por tanto, no elija en función de los impuestos. Calcule el coste total de cada inmueble concreto, incluido lo que necesite después de recibir las llaves, y compare esas dos cifras.
Cómo y cuándo paga
El calendario de pagos es la diferencia práctica que la mayoría de los compradores nota primero, porque determina cuánto dinero necesita y cuándo.
| Etapa | Obra nueva | Viviendas de segunda mano |
|---|---|---|
| Reserva | Normalmente, entre 6.000 y 11.000 €, según el proyecto. | Normalmente, entre 6.000 y 11.000 €, y hasta un 1 % del precio en propiedades más caras. |
| Al firmar el contrato | Normalmente, entre el 20 y el 40 % del precio, más IVA. | Normalmente, eleva el total hasta entre el 10 y el 20 % del precio. |
| Mientras espera | Los pagos posteriores siguen el calendario propio del proyecto. Algunos proyectos los distribuyen durante la construcción; otros exigen un pago más y el resto en la escrituración. | Nada. Espera a la fecha de escrituración acordada ante el notario. |
| Ante notario | El resto, en la escrituración y la transmisión de la propiedad. | El resto, al firmar la escritura. |
La consecuencia que conviene tener en cuenta: en una obra nueva puede necesitar una gran parte de su propio dinero por adelantado, meses o años antes de tener algo que utilizar o alquilar. En una vivienda de segunda mano, el dinero se desembolsa más tarde, pero más rápidamente.
Qué queda cubierto después
Esta es la diferencia más crítica, y solo se percibe cuando algo sale mal.Una obra nueva incluye garantías legales: diez años para la estructura, tres años para las instalaciones y un año para los acabados. Una vivienda de segunda mano no incluye ninguna. El vendedor solo responde por los defectos ocultos que conociera y hubiera ocultado, algo mucho más difícil de demostrar que una reclamación de garantía.
Esto no convierte una vivienda de segunda mano en una peor compra. Hace que la inspección técnica sea imprescindible en una y una comodidad en la otra. En una propiedad antigua, una inspección realizada por un arquitecto o un perito es la única garantía que va a obtener.
Espacio y buenas ubicaciones
Dos factores contrapuestos avanzan en direcciones opuestas y, entre ambos, deciden más compras que los impuestos.
- Una vivienda de segunda mano suele ofrecerle más espacio interiorLos apartamentos antiguos se construían con mayor amplitud. Una obra nueva destina una parte mayor de su superficie a las terrazas y a las zonas comunes del complejo, por lo que, por el mismo dinero, suele obtener menos metros cuadrados interiores y más espacio exterior.
- Una obra nueva suele ofrecer costes de mantenimiento más bajosLas calificaciones energéticas más altas, el aislamiento actual y las instalaciones modernas se reflejan en las facturas y en todo lo que no tendrá que sustituir durante años.
- Las mejores ubicaciones frente al mar son viviendas de segunda manoEl terreno más próximo al agua se construyó hace décadas. La mayoría de los proyectos nuevos se encuentran tierra adentro de la A7. Existe obra nueva en primera línea, pero es muy escasa y su precio lo refleja.
- La obra nueva le permite elegirMientras un proyecto está en construcción, normalmente puede elegir materiales, superficies y colores, y algunos promotores modificarán un tabique. Una vivienda de segunda mano se compra tal como está; cambiarla implica una reforma.
Cuánto falta para tener las llaves
En una vivienda de segunda mano, el periodo desde la reserva hasta la entrega de llaves suele ser de uno a tres meses. En una obra nueva depende completamente de la fase del proyecto: comprar cerca de la escrituración puede ser casi igual de rápido, mientras que comprar desde la fase inicial puede significar entre dos y tres años.La espera no es tiempo perdido en una obra nueva, pero durante ese tiempo usted es titular de un contrato y no de una propiedad. Si necesita un lugar que pueda utilizar el próximo verano, esa circunstancia decide por sí sola.
Dónde hay margen para negociar
Obra nuevaViviendas de segunda mano
- Un descuento sobre el precio es la excepción.
- El precio suele ser negociable, aunque no siempre.
- Lo que suele moverse: el calendario de pagos, mejores acabados y algunos servicios adicionales.
- Lo que puede negociarse: el precio, la fecha de escrituración, los acabados y las demás condiciones de la operación.
- Lo mejor suele ser encontrar las últimas unidades de un proyecto terminado que el promotor quiere liquidar.
- Lo decisivo es hasta qué punto el vendedor está motivado, algo que un comprador no puede saber por sí solo.
Tras el fuerte crecimiento de los últimos años, el mercado se está ralentizando, por lo que algunos promotores están más dispuestos a hablar del precio que antes. Es un motivo para preguntar, no para contar con un descuento.
Cuál le conviene
No es un sistema de puntuación. Son las condiciones en las que cada opción constituye la respuesta más sencilla.
La obra nueva es la opción más sencilla siUna vivienda de segunda mano es la respuesta más sencilla si
- Quiere un estándar moderno sin nada que reformar y con garantías que lo respalden.
- Quiere tener las llaves en meses y no en años.
- Quiere unos costes de mantenimiento bajos y la mejor calificación energética.
- Quiere estar lo más cerca posible de la playa, dentro de lo que permite la costa.
- Quiere que la piscina, el gimnasio, el spa o el espacio de coworking formen parte del complejo.
- Quiere más metros cuadrados interiores por el mismo dinero.
- No le importa esperar y desea elegir la distribución y los acabados.
- Prefiere reformar a su gusto antes que aceptar las decisiones de otra persona.
- Quiere pasar varios años sin realizar gastos importantes en reparaciones.
- Quiere un barrio consolidado, con vegetación madura y vecinos que realmente vivan allí.
Qué revisar en cada caso
Ambas opciones presentan riesgos diferentes, por lo que la diligencia debida no es la misma en las dos.
| En una obra nueva | En vivienda de segunda mano | Por qué importa |
|---|---|---|
| El promotor, el terreno, las licencias y la documentación contractual. | La titularidad, las cargas, las órdenes de ejecución y las deudas con la comunidad de propietarios. | Una deuda vinculada a la propiedad puede transmitirse a usted; un proyecto sin licencia puede quedar paralizado. |
| El aval bancario, emitido a su nombre y por los pagos específicos que usted haya realizado. | La legalidad de cualquier obra y de toda ampliación no inscrita. | Estos son los dos puntos en los que realmente se pierde dinero, y ambos pueden comprobarse de antemano. |
| La fecha de escrituración y lo que establece el contrato si se retrasa. | Los estatutos de la comunidad, especialmente si tiene intención de alquilar la propiedad. | Un retraso en la escrituración cuesta tiempo; una restricción al alquiler puede eliminar el motivo por el que compró. |
La comparación que busca la gente no es la correcta
Casi todas las versiones de esta pregunta que aparecen en internet se responden con una tabla fiscal, porque el impuesto es la única cifra que es igual para todos. También es la cifra que menos importa.Las compras que salen mal no salen mal porque alguien pagara un 11,2 % en lugar de un 7 %. Salen mal porque una vivienda de segunda mano necesitaba obras por valor de cuarenta mil euros que nadie había presupuestado, porque se compró una vivienda sobre plano a partir de una imagen y resultó estar orientada al norte, hacia una ladera, o porque se compró una propiedad para alquilarla y la comunidad ya había votado restringir los alquileres.Por eso no respondemos a esta pregunta en abstracto. Comparamos dos propiedades concretas, con todos los costes incluidos, incluido lo que cada una necesita después de la entrega, y decimos cuál compraríamos.
Preguntas frecuentes
- ¿Es más barata una vivienda sobre plano que una obra nueva terminada en el mismo proyecto?
- Normalmente sí, y el descuento es la compensación por esperar y asumir el riesgo de construcción. A medida que un proyecto se vende y se completa, las unidades restantes suelen tener un precio más alto que las primeras.
- ¿Puedo obtener una hipoteca para una compra sobre plano?
- Sí, pero todavía no. Un banco aprueba el préstamo aproximadamente dos meses antes de la escrituración, por lo que solicitarlo antes no sirve de nada. Por eso también las etapas del depósito de una obra nueva deben pagarse con fondos propios.
- ¿Pago impuestos dos veces por una obra nueva, IVA e ITP?
- No. Una propiedad es una primera transmisión, que implica IVA más AJD, o una transmisión posterior, que implica ITP. Nunca ambas cosas.
- ¿Qué ocurre si el promotor no termina la obra?
- Cada pago que haya realizado antes de la escrituración debe estar cubierto por un aval bancario a su nombre, que devuelve el dinero con los intereses legales. Su abogado comprobará la redacción exacta de ese aval antes de que salga cualquier pago.
- ¿Una vivienda de segunda mano siempre es más barata por metro cuadrado?
- No. Cerca del mar, con frecuencia es la más cara de las dos, porque ese terreno se edificó hace mucho tiempo y una vivienda de segunda mano es la única forma de comprar allí.
