Doble imposición en España: lo que realmente deben pagar los propietarios checos y polacos
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España grava primero sus ingresos por alquiler, su venta y su herencia, simplemente porque el inmueble se encuentra en España. En el caso de los ingresos por alquiler y de una venta, los convenios evitan que tribute dos veces. En materia de sucesiones no existe ningún convenio de este tipo.
¿Qué país grava primero su inmueble español?
Una regla simplifica el resto. En el caso de los bienes inmuebles, tanto el convenio fiscal entre Chequia y España como el convenio entre Polonia y España, al igual que casi todos los convenios fiscales del mundo, conceden al país donde se encuentra realmente el inmueble el derecho preferente a gravar los ingresos y las ganancias derivados de él. España grava primero los ingresos por alquiler obtenidos en España, una venta en España y una herencia en España, independientemente de dónde viva usted.Su país de residencia, Chequia o Polonia, debe ocuparse después de esos ingresos ya gravados cuando declare en su país sus ingresos mundiales. Ahí es donde realmente importan los mecanismos del convenio, incluido el crédito por lo que ya ha pagado, y donde los dos sistemas difieren de verdad, como se expone en las secciones siguientes.
¿Cómo se tributa por sus ingresos del alquiler en ambos países?
Como propietario no residente, tributa por el IRNR, el impuesto sobre la renta de no residentes, que se presenta mediante Modelo 210. Si es residente en la UE o el EEE, lo que incluye tanto a los propietarios checos como polacos, el tipo es del 19 % sobre sus ingresos NETOS del alquiler: los intereses hipotecarios, las reparaciones, los honorarios de gestión, el IBI y el seguro del edificio son deducibles antes de aplicar dicho tipo. El plazo de presentación correspondiente a los ingresos del alquiler de un año determinado es del 1 al 20 de enero del año siguiente.Si NO alquila la propiedad, España también la grava. Se aplica una regla de «renta imputada» simplemente porque la propiedad está disponible para su propio uso, y tributa anualmente al mismo tipo del 19 %, de nuevo mediante Modelo 210. Esto desmiente una suposición muy extendida: no alquilar la propiedad no significa que no haya que tener en cuenta ningún impuesto español.
En el país de origen, un residente fiscal polaco declara esos ingresos del alquiler en España como parte de sus ingresos mundiales y después solicita una deducción por el impuesto español ya pagado frente a la cuota polaca correspondiente a esos mismos ingresos, mediante un mecanismo de crédito fiscal confirmado directamente en la fuente. Un residente fiscal checo también tributa por sus ingresos mundiales y existe una deducción prevista en el convenio para los ingresos de fuente extranjera, pero en esta revisión no se confirmó qué método concreto, crédito o exención, aplica el convenio entre Chequia y España a los ingresos del alquiler de bienes inmuebles. A un propietario checo debe indicársele que «existe una deducción, pero su contable debe confirmar el mecanismo exacto», en lugar de presentarlo como un hecho establecido en uno u otro sentido.Esta página indica el tipo únicamente en la medida necesaria para mostrar el funcionamiento del convenio. La tabla exacta de tipos, la base de la renta imputada y el calendario completo de presentación son el contenido íntegro de una guía independiente.
Fuentes
Si nunca alquilo la propiedad, ¿tengo que presentar algo en España?Sí. La regla de la renta imputada se aplica tanto si la alquila como si no, y se presenta del mismo modo, mediante Modelo 210, al mismo tipo del 19 % para un residente en la UE o el EEE. Omitirlo porque la propiedad está vacía es un error real y frecuente.
¿Qué ocurre con la factura fiscal cuando vende?
Como residentes en la UE o el EEE, tanto el vendedor checo como el polaco tributan al 19 % por la ganancia patrimonial, es decir, el precio de venta menos el coste de adquisición y los gastos admisibles. Las fuentes difieren sobre si este tipo del 19 % es ahora único para todos los no residentes o si en algunas interpretaciones sigue coexistiendo con un tipo más alto para los no pertenecientes a la UE. En cualquier caso, un vendedor checo o polaco, como ciudadano de la UE, tributa al 19 %, y esa es la cifra en la que conviene basarse.En la escrituración, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria española en un plazo de 30 días, como garantía frente a su futura factura del impuesto sobre la ganancia patrimonial. Esto afecta directamente a la cantidad que realmente llega a su cuenta en la notaría, no solo a su futura factura fiscal, y conviene saberlo antes de acordar el precio de venta.
| Paso | Qué ocurre | Dónde se indica |
|---|---|---|
| En notaría, al escriturar | El comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo paga a la Agencia Tributaria en un plazo de 30 días. | Modelo 211 |
| Después, su declaración | Usted presenta su propia declaración de la ganancia patrimonial. Si el 19 % de la ganancia real es inferior al 3 % retenido, solicita la devolución de la diferencia. Si es superior, paga el saldo restante. | Modelo 210 |
| En su país, en la declaración anual | Polonia: declara la ganancia y solicita un crédito por el impuesto español ya pagado, mediante el mismo mecanismo de ingresos mundiales que se aplica a los ingresos del alquiler. Chequia: declara la ganancia y existe una deducción prevista en el convenio, pero en esta revisión no se confirmó el método concreto aplicable a este convenio. | Declaración en origen |
¿Existe un convenio que evite que sus herederos tributen dos veces?
No. Este es el hecho más importante de esta página y sorprende a la mayoría de los compradores checos y polacos: España NO ha firmado un convenio sobre el impuesto de sucesiones ni con Chequia ni con Polonia. La red española de convenios sobre el impuesto de sucesiones solo abarca tres países: Francia, Grecia y Suecia.La deducción prevista en el convenio para los ingresos y las ganancias patrimoniales descrita anteriormente no se extiende en absoluto a las sucesiones. Un heredero checo o polaco que herede su propiedad española tributa en España por el activo situado en España, con independencia de todo lo demás, conforme a las normas regionales del lugar donde se encuentre la propiedad. Además, Chequia o Polonia pueden aplicar sus propias normas nacionales del impuesto sucesorio a esa misma herencia, sin que exista un mecanismo bilateral diseñado para evitar la doble tributación.
| Deducción | Qué hace | Condición |
|---|---|---|
| Reducción por parentesco, grupos I y II | Reduce el valor imponible de la herencia hasta en 1.000.000 EUR. | Cónyuge, hijos, nietos, padres o abuelos. |
| Reducción por residencia habitual | Una reducción fija del 99 % sobre el valor de la vivienda del propio causante, sin límite. | Solo si la propiedad era la residencia habitual del fallecido y el heredero la conserva durante los tres años siguientes. |
| Bonificación del 99% | Reduce en un 99% el impuesto que, de otro modo, se adeudaría después de las reducciones anteriores. | Se aplica a los Grupos I-II, conforme a la legislación autonómica propia de Andalucía. |
Aquí importa una norma de la UE por un motivo diferente: el Reglamento de Sucesiones de la UE 650/2012 determina qué LEY SUCESORIA nacional, no la legislación fiscal, rige la distribución legal de su patrimonio y puede ser relevante para la documentación. No evita por sí mismo la doble imposición y es una cuestión independiente de todo lo anterior.El proceso completo del impuesto español sobre sucesiones, el plazo de presentación, la cuestión de la elección de la ley aplicable y los cálculos detallados son el objeto íntegro de una guía independiente. Lo que añade esta página es el único hecho que esa guía no aborda: la propia laguna de convenios y por qué significa que la bonificación anterior es unilateral y solo opera del lado español.
Fuentes
Entonces, ¿podrían realmente mis herederos tributar tanto en España como en Chequia o Polonia por la misma propiedad?Ese es el riesgo real y no resuelto. España gravará la herencia en su propio territorio, aplicando la bonificación autonómica anterior. No se confirmó en esta investigación si Chequia o Polonia gravan después de nuevo esa misma herencia, ni si alguno de los dos países tiene su propia bonificación unilateral para el impuesto sucesorio extranjero ya pagado. Se necesita un especialista en el impuesto sucesorio identificado en su propio país, no una conjetura.
¿Qué implica realmente presentar las declaraciones cada año?
Un propietario checo o polaco con ingresos por alquiler en España o con una venta en España tiene que ocuparse realmente de DOS declaraciones fiscales, no de un único proceso conciliado automáticamente. En España, el Modelo 210 por los ingresos del alquiler o los ingresos imputados, y por separado por una venta, además de la documentación de la retención del 3% del notario. En el país de origen, su declaración anual habitual, que debe incluir los mismos ingresos o ganancias de fuente española, solicitando activamente allí el crédito previsto en el convenio.Ninguna de las dos partes lo hace por usted. España no informa automáticamente a la autoridad tributaria checa o polaca de lo que usted ha pagado, y la declaración de su país de origen tampoco lo sabe automáticamente. Usted o su asesor contable debe solicitar personalmente la bonificación en ambos países, cada año en que resulte aplicable.
Este es exactamente el tipo de coordinación entre dos países que debe gestionar un gestor español junto con su propio asesor contable del país de origen, en lugar de intentar reunirla por su cuenta a partir de dos conjuntos de documentos en dos idiomas.
Qué debe tener preparado antes de que su propiedad española genere dos facturas fiscales
Cinco elementos que debe reunir antes del primer pago del alquiler o de la primera venta, en lugar de descubrirlos al llegar el plazo de presentación.| Téngalo preparado | Por qué importa | Cómo es una mala respuesta |
|---|---|---|
| Un asesor contable identificado en España que presente el Modelo 210 por usted | El tipo neto del 19% depende de solicitar los gastos reales deducibles; omitirlos significa pagar de más. | Presentarla usted mismo una vez y esperar que el mismo método funcione todos los años. |
| Un asesor contable o fiscal identificado en su país para esos mismos ingresos o ganancias | El crédito previsto en el convenio no es automático; debe solicitarlo activamente en su declaración de su país de origen. | Dar por hecho que España y su país de origen conciliarán el impuesto entre sí. |
| Una respuesta clara sobre si la propiedad se considera alquilada o permanece vacía | Ambos tributan en España al mismo tipo, pero conforme a normas y declaraciones diferentes. | «Realmente no la alquilamos, así que no hay nada que declarar» es precisamente la suposición equivocada. |
| Una anotación del plazo de presentación del 1 al 20 de enero para los ingresos por alquiler del año anterior | No cumplirlo es un incumplimiento tributario, no un simple retraso. | Enterarse del plazo después de que haya vencido. |
| Asesoramiento anticipado sobre la planificación sucesoria, teniendo en cuenta la laguna de convenios anterior | No existe una solución bilateral para el impuesto sobre sucesiones, por lo que la planificación debe hacerse con antelación, no después de un fallecimiento. | Dejarlo hasta el momento en que realmente importe, cuando ya no se pueda planificar nada. |
Lo que sigue sin resolverse realmente
Esta es una orientación general a fecha de 21 de agosto de 2026, no asesoramiento fiscal sobre su situación personal. Se basa en una revisión de investigación limitada, con fuentes identificadas para cada sección anterior, y varias lagunas reales se exponen claramente en lugar de hacer suposiciones.En esta revisión no se confirmó directamente en el propio texto del convenio el método de bonificación del convenio entre Chequia y España, ya sea mediante crédito o exención, para los ingresos por alquiler y las ganancias patrimoniales. Antes de afirmar que la cuestión está resuelta en un sentido u otro, es necesario leer directamente el convenio o consultar a un asesor fiscal checo.No se confirmó para ninguno de los dos países el mecanismo exacto para acreditar el impuesto español ya pagado al solicitar la bonificación en el país de origen, es decir, si se requiere un certificado o un recibo del Modelo 210. Tampoco se confirmó si Chequia o Polonia tiene su propio umbral nacional que active una obligación independiente de declarar activos en el extranjero, lo cual es una cuestión distinta de los propios ingresos o ganancias.Ante todo: en esta revisión no se investigaron las disposiciones nacionales unilaterales de desgravación de Chequia ni de Polonia para el impuesto de sucesiones extranjero ya pagado. Dado que no existe ningún convenio en materia sucesoria, esta es la principal laguna que conviene subsanar consultando a un especialista identificado antes de que un comprador confíe en la protección de cualquiera de los dos países.
Preguntas más frecuentes sobre la doble imposición
- ¿Cambia alguna de las tasas aplicables en España el hecho de vivir en Chequia o Polonia en lugar de España?
- No. España grava el inmueble porque está situado en España, aplicando la misma tasa a cualquier residente de la UE o del EEE, independientemente del país de la UE en el que viva. La diferencia entre un propietario checo y uno polaco se produce después, en el país de residencia, no en lo que cobra España.
- Si ya pago impuestos en España, ¿tengo que declarar también los mismos ingresos en mi país?
- Sí. Tanto Chequia como Polonia gravan a sus residentes por sus ingresos mundiales, por lo que los mismos ingresos o ganancias procedentes de España también deben figurar en su declaración en el país de residencia. El convenio existe precisamente para que pueda deducir allí el impuesto español ya pagado, pero solo si efectivamente solicita dicha deducción.
- ¿Es la retención del 3 % en la venta lo mismo que mi impuesto final sobre las ganancias de capital?
- No, y considerarla como tal es un error frecuente. Es una garantía retenida a cuenta de su liquidación final. Después presenta su propia declaración: si la ganancia real del 19 % es inferior a la cantidad retenida, reclama la diferencia; si es superior, paga el resto.
- ¿Puede un testamento español evitar el problema de la doble imposición sucesoria?
- Un testamento español ayuda a su familia a evitar meses de trámites adicionales tras un fallecimiento y le permite elegir la legislación sucesoria de qué país regirá la herencia. Por sí solo, no resuelve la cuestión fiscal mencionada: no existe ningún convenio en ninguno de los dos sentidos, por lo que la exposición fiscal en ambos países requiere asesoramiento independiente, haya testamento o no.
