Průvodci

Jak koupit nemovitost na Costa del Sol

Autor Samuel Špreňar, poradce pro kupující na Costa del SolAktualizováno 2026-08

Za 30 sekund

Vyberete si z prvního výběru, během jedné cesty si prohlédnete nejlepší možnosti a provedete rezervaci. Váš právník nemovitost zkontroluje, vyřídí Vaše NIE a připraví smlouvy. U notáře podepíšete listinu a převezmete klíče. Za nic z toho nám jako kupující neplatíte.

1
První hovor a první výběr k projednání
2
Prohlídková cesta: jeden až tři dny na pobřeží
3
Váš právník, plná moc a rezervace
4
Právní prověrka, NIE a závazná smlouva
5
Listina u notáře a klíče
6
Rok poté: účty, daně a správa

Nad rámec ceny9 až 13 %Od dalšího prodeje po novostavbu. Finanční část zobrazuje každý řádek.

Od rezervace po klíče, další prodej1 až 3 měsíceTempo určuje právní prověrka.

Od novostavby po klíče2 měsíce až 3 rokyNemovitost připravená k převzetí představuje kratší variantu. Koupě ve fázi projektu trvá až do data dokončení.

Co nám kupující platí0 €Neplatíte žádný poplatek, paušál ani částku při koupi.

Koupě od začátku do konce

Jak dlouho trvá koupě nemovitosti na Costa del Sol?

Od rezervace po klíče obvykle trvá koupě nemovitosti z druhé ruky jeden až tři měsíce, zatímco u novostavby to trvá od dvou měsíců do tří let. Před rezervací je hledání a to je na Vás: některým kupujícím zabere několik dní, jiným několik měsíců. U novostavby navíc čekáte na dokončení budovy, nejen na vyřízení dokumentů.Vaše vlastní část je malá a její rozsah závisí na Vás: u některých kupujících jde o několik telefonátů, u jiných o mnoho více, nejméně jednu cestu na pobřeží a několik podpisů. Pokud využijete plnou moc, její podpis je jedním z těchto podpisů.Níže uvedený časový plán znázorňuje celý proces. Následující část ukazuje tentýž proces krok za krokem. Každý krok odkazuje na stránku s dalšími podrobnostmi.

PřípravaKroky 1 až 4
Během hovoru proberete, jak chcete nemovitost využívat. Poté Vám zašleme první výběr k projednání. Na základě Vaší reakce připravíme druhý výběr a ověříme věci, které nabídka nikdy neukazuje. U nemovitostí, o které máte vážný zájem, zorganizujeme natáčené nebo živé prohlídky.
Váš čas
Od dnů po týdny podle Vás. Někteří kupující potřebují několik hovorů, jiní jich potřebují mnohem více.
CestaKroky 5 a 6
Na pobřeží strávíte jeden až tři dny. Prohlédnete si pět až osm nemovitostí denně. Mezi prohlídkami Vám ukážeme okolní oblasti. Poté se rozhodnete. Neexistuje žádná lhůta.
Váš čas
Někteří klienti se rozhodnou na místě. Jiní potřebují několik měsíců a vrátí se dvakrát nebo třikrát, než získají jistotu.
Než se zavážeteKroky 7 a 8
Můžeme Vám doporučit nezávislého právníka, nebo si přivedete vlastního. Pokud chcete vyřídit dokumentaci bez další cesty letadlem, podepíšete plnou moc. Poté nemovitost rezervujete.
Váš čas
S právníkem se můžete setkat osobně nebo prostřednictvím videohovoru. Samotnou rezervaci lze podepsat z domova.
Právní částKroky 9 až 11
Váš právník prověří nemovitost a požádá o Vaše NIE. NIE je španělské identifikační číslo pro cizince. Španělský bankovní účet lze otevřít před koupí nebo po ní, takže nemusí existovat ještě před nákupem. Váš právník i developer musí také ověřit původ Vašich peněz. Poté podepíšete závaznou smlouvu. U novostavby jde o splátkový kalendář s developerem. U nemovitosti z druhé ruky jde o arras. Arras je závazná smlouva o záloze.
Váš čas
Právě zde strávíte většinu svého času. Shromáždíte a odešlete dokumenty prokazující původ Vašich peněz.
DokončeníKroky 12 až 14
Platíte podle harmonogramu. U novostavby se dokončená nemovitost zkontroluje a každá vada i nedokončená položka se zapíše do seznamu. Tento seznam se nazývá snagging list. Mnoho developerů provádí snagging až po podpisu listiny o vlastnictví, takže k němu nedojde vždy před návštěvou notáře. Listina se podepíše u notáře a obdržíte klíče.
Váš čas
Jedna schůzka u notáře. Zúčastníte se jí Vy, nebo za Vás přijde Váš právník na základě plné moci. Zastoupena je také prodávající strana, notář provede podpis a obvykle jsme přítomni i my.
Po koupiKroky 15
Váš právník zajistí přepis energií a pojištění a vyřídí Vaše daňové povinnosti včetně každoroční daně z nemovitosti. Pokud chcete, aby se o nemovitost někdo staral v době Vaší nepřítomnosti, sami zajišťujeme správu nemovitostí a pronájmy.
Váš čas
Velmi málo. Váš právník zařídí většinu záležitostí a my zůstáváme Vaším kontaktem.

O Vašem vlastním časovém plánu rozhoduje jedna věc mimo seznam a závisí na tom, co kupujete, nikoli na procesu: nemovitost z druhé ruky se měří na měsíce a novostavba může na roky. Obě čísla jsou nahoře na této stránce a v porovnání níže.

Co se děje v pořadí od prvního hovoru po klíče

První hovor se týká toho, jak budete nemovitost využívat. Posledním krokem je listina u notáře a předání klíčů. Mezitím následují čtyři kroky hledání, dva na pobřeží, dva před závazným rozhodnutím, tři právní kroky, tři kroky k dokončení a jeden krok pro rok poté.

Celý proces, 15 kroků

Příprava
První hovor20 až 60 minutProbereme, jak plánujete nemovitost využívat a co kolem ní plánujete do budoucna. Rozpočet je důležitý a je druhou otázkou, protože samotné číslo nám neřekne, které ulice zvažovat. Během téhož hovoru Vám vysvětlíme, jak celý nákup probíhá, a zodpovíme všechny Vaše otázky.Hledání nemovitosti Náklady na koupi
První výběr a následný hovorHodiny až dnyProhledáváme celý trh, nejen vlastní nabídku, protože makléři na tomto pobřeží své nabídky sdílejí a cena je u všech stejná. Výběr slouží k projednání: může jít o šest nebo dvacet nemovitostí podle Vašeho zadání. Následný hovor Vám umožní reagovat a nám řekne, co změnit.Hledání nemovitosti Nalákávací nabídky
Druhý výběr a to, co nabídka nikdy neukážeDnyDruhý výběr je užší a právě zde ověřujeme to, co nabídka nikdy neukazuje: orientaci, skutečnou hlučnost, přesnou polohu, urbanizaci a její okolí. Také potvrzujeme, že je nemovitost stále na prodej a jaká je její skutečná dnešní cena. Většina prvního seznamu zde odpadne a stejnou kontrolou projde i nemovitost, kterou jste našli sami na realitním portálu.Ověření nabídky Záplavové oblasti
Natáčené nebo živé prohlídky před rezervací letuBěhem několika dnůKdyž Vás nemovitost z druhého výběru vážně zaujme, pojedeme k ní. Uvidíte výhled, uslyšíte hluk, projdete si skutečnou cestu na pláž a prohlédnete stav budovy. Budete mít živý hovor nebo natáčenou prohlídku, na kterou se můžete podívat dvakrát, abyste cestu neabsolvovali kvůli něčemu, co mohla vyřadit kamera.Videoprohlídky Vlhkost a kvalita stavby
Cesta
Prohlídková cesta, pět až osm nemovitostí denně1 až 3 dnyPo dobu jednoho až tří dnů budete postupovat podle kompletního programu, který pro Vás připravíme. Pojedete v našem voze, nebo ve vlastním, pokud Vám to více vyhovuje. Program zahrnuje také oblasti mezi jednotlivými prohlídkami, abyste porozuměli tomu, kde se která nemovitost nachází, a nejen tomu, jak vypadá uvnitř. Plán se během dne mění, když se něco vyřadí, což se obvykle stává.Prohlídkové cesty Hluk
Rozhodnutí bez jakýchkoli závazkůOd týdnů po měsíceRychlé rozhodnutí není chybou a mnoho kupujících se rozhodne na místě, když mají před sebou správnou nemovitost. Chybou je rozhodovat se pod tlakem, protože nedělní odlet domů není důvodem ke koupi nemovitosti. Stejně běžné je rozhodování trvající několik měsíců i návrat na druhou prohlídku a někdy je upřímnou odpovědí, že letos na to není vhodná doba.Časté chyby kupujících
Než se zavážete
Vlastní právník a plná moc, pokud ji chceteJedna schůzka, obvykle onlineMůžeme Vám doporučit nezávislého právníka, nebo si přivedete vlastního. V každém případě právníka platíte Vy a pracuje pro Vás, nikoli pro prodávajícího nebo developera. Advokátní kancelář, se kterou spolupracujeme, si účtuje přibližně 1 % z ceny včetně DPH. Druhým rozhodnutím je plná moc, která neslouží pouze k podpisu: umožní Vašemu právníkovi požádat o NIE a otevřít Vám bankovní účet. To jsou dva úkony, které je opravdu nepohodlné vyřizovat ze zahraničí osobně. Plná moc, kterou připravuje námi doporučený právník, obvykle uvádí několik osob z jeho kanceláře včetně asistentů, takže je vždy někdo k dispozici, když je potřeba podpis. Právníci zde mají profesní pojištění a nikdo z nich nejedná bez Vašeho předchozího potvrzení.Koordinace právní prověrky Plná moc
Rezervace a podmínky pro vrácení Vašich penězDnyRezervace na krátkou dobu stáhne nemovitost z trhu a Vy zaplatíte částku, která je ve srovnání s kupní cenou malá. Jde o jedinou platbu v celém procesu, na kterou se nevztahuje záruční systém. Než se peníze převedou, smlouva přesně stanoví, která zjištění Vám peníze vrátí. U nemovitosti z druhé ruky jde o zjištění vyplývající z právní prověrky: dluh, zatížení, nezapsaná změna nebo neexistující licence.Vyjednávání Rezervační smlouva
Právní část
Právní prověrka je to, za co platíte2 až 4 týdnyPrávní prověrka zahrnuje vlastnictví, zatížení a dluhy, shodu stavby s jejími dokumenty, pravidla společenství vlastníků a také to, zda lze nemovitost vůbec pronajímat turistům. Notář tuto práci nevykonává a právě zde lze koupi zastavit.Koordinace právní prověrky Co právník prověřuje
NIE, bankovní účet a zbývající dokumentaceSoučasně, většinou na základě plné mociVáš právník požádá o Vaše NIE a tento proces probíhá současně s právní prověrkou, nikoli až po ní. NIE je španělské identifikační číslo cizince. Bez něj nemůžete koupit nemovitost, zaplatit daň ani podepsat dokument u notáře. Španělský bankovní účet lze zřídit před koupí i po ní, takže nemusí existovat ještě před nákupem.NIE a dokumentace Španělský bankovní účet
Závazná smlouva a dvě podoby, které může mítTýdny po rezervaciU novostavby jde o smlouvu s developerem s platebním kalendářem. Bankovní záruka vystavená na Vaše jméno musí pokrývat každou platbu, kterou provedete před dokončením stavby. U nemovitosti z druhé ruky jde o arras, tedy soukromou smlouvu o záloze. Obvykle činí 10 až 20 % ceny. Obsahuje smluvní pokutu pro stranu, která od smlouvy odstoupí.Koordinace právní prověrky Kupní smlouva
Dokončení
Platby a čekací doba, která se ne vždy vysvětlujeMěsíce až roky u novostavbyU novostavby jde o nejdelší část procesu a platební kalendář se skutečně liší podle developera. Někteří požadují pouze platbu podle smlouvy a poté doplatek při dokončení. Jiní chtějí jednu nebo dvě meziplatby. Měsíční platby existují, ale jsou vzácné. Váš právník zajistí, aby každá platba odešla včas a na správný účet. Bankovní kontrola souladu může trvat několik dnů a zmeškaný termín u notáře může stát několik týdnů.Koordinace dokončení Bankovní záruky
Seznam vad a nedodělků a to, co musí developer opravitPřed převodem nebo po němKontrola vad a nedodělků je prohlídka dokončené novostavby zaměřená na vady a nedokončené práce. Každá položka se zapíše a vyfotografuje a seznam se předá developerovi k opravě. Kontrolu neprovádíme sami: zajistíme externí inspekční společnost, která za svou zprávu nese profesní odpovědnost. Kontrola je volitelná a mnoho developerů provádí vlastní kontrolu vad až po podpisu vlastnického titulu, takže k ní nemusí dojít před zaplacením doplatku. U nemovitosti z druhé ruky žádný seznam vad a nedodělků neexistuje. Místo toho s Vámi před podpisem vlastnického titulu absolvujeme závěrečnou prohlídku, abychom zkontrolovali stav nemovitosti a shodu vybavení se seznamem.Kontrola novostavby při předání Technická prohlídka
Notář, doplatek a klíčeJeden podpisNotář ověřuje totožnost a právní způsobilost obou stran. Vyžádá si vlastní výpis z katastru, aby potvrdil, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti. Sepíše veřejnou listinu, před podpisem ji všem nahlas přečte a ještě tentýž den ji podá k zápisu do katastru nemovitostí. Nehodnotí však, zda je nemovitost dobrým rozhodnutím, ani nekontroluje dluhy společenství či licence. Proto existují kroky 9 až 13.Koordinace dokončení Notář
Po koupi
Rok poté, na který lidé často nemyslíProbíháVáš právník převede energie a pojištění na Vaše jméno a vyřídí daňovou stránku: roční daň z nemovitosti, ostatní daně z vlastnictví a přiznání pro nerezidenty. Pokud chcete, aby se někdo staral o nemovitost během Vaší nepřítomnosti, správu nemovitostí a krátkodobé pronájmy zajišťujeme sami, místo abychom Vás předali třetí straně. Právě v této fázi se vlastnictví nemovitosti v zahraničí stává jednoduchým, nebo naopak vytváří práci, se kterou jste nepočítali.Následná péče Správa nemovitosti Roční náklady

Váš právník i developer musí prověřit původ Vašich peněz. Jde o pravidlo proti praní špinavých peněz, které se vztahuje na každého kupujícího. Prokážete, jak jste peníze získali: výplatními páskami u mzdy, usnesením valné hromady o výplatě dividend, dokumentem o dědictví nebo vlastnickým titulem, pokud jste prodali nemovitost.Právník, kterého doporučujeme, tyto dokumenty řádně předloží a zajistí potřebný překlad. Běžné dokumenty, jako je výplatní páska nebo usnesení valné hromady, nevyžadují úřední překlad. Developeři obvykle požadují originál v původním jazyce a kopii v angličtině nebo španělštině.Práce nekončí u notáře. Účty, pojištění a daňová přiznání pokračují každý rok a daňovou stránku řeší Váš právník, nikoli my. Zbývá zajistit někoho, kdo se o nemovitost postará během Vaší nepřítomnosti, a o tuto část se staráme sami.

Následná péče Správa nemovitosti

Seznam dokumentů je část, která Vás stojí skutečný čas, a právě zde začíná většina zpoždění. Váš právník dokumenty předloží a zajistí případný potřebný překlad. Řekneme Vám, které dokumenty bude každá strana požadovat, a budeme urgovat vše chybějící, aby spis pokračoval.

Které dokumenty musí která strana předložit?

Dokumentace se skládá ze dvou částí a obě probíhají současně. První se týká Vás: pasu, NIE, plné moci, pokud ji používáte, a dokumentů prokazujících původ Vašich peněz. Druhá část obsahuje tři smlouvy: rezervaci, poté soukromou kupní smlouvu a následně listinu u notáře. Váš právník téměř vše přečte nebo připraví. Vy osobně podepíšete plnou moc a smlouvy; pokud si přejete, může smlouvy za Vás na základě plné moci podepsat právník.

NIE, číslo, bez kterého nekoupíte

NIE je španělské identifikační číslo cizince a bez něj nemůžete koupit nemovitost, zaplatit daň ani podepsat dokument u notáře. Neobdržíte kartu, ale jediný list papíru s číslem, Vaším jménem přesně tak, jak je uvedeno v pasu, a názvem úřadu, který jej vydal. Číslo nikdy nepozbývá platnosti. Prakticky veškerá administrativa ve Španělsku se následně vyřizuje jeho prostřednictvím. Daňové přiznání ke koupi, roční daň z nemovitosti i přiznání nerezidenta. Bankovní účet, smlouvy na elektřinu a vodu, společenství vlastníků i pojištění. Také každá nájemní smlouva, kterou podepíšete. Každý uvedený vlastník potřebuje vlastní číslo. V praxi o něj požádá Váš právník na základě plné moci, zatímco probíhá právní prověření. Pokud vše vyřizujete sami, potřebujete schůzku, správný formulář, správný kód poplatku a správné podpůrné dokumenty. V každém případě se čeká spíše týdny než dny.

Správní poplatek9,84 €Tento poplatek platíte sami pouze tehdy, pokud o číslo žádáte osobně. Obvykle vše vyřídí Váš právník v rámci své vlastní odměny. (Policia Nacional)

Skutečná čekací dobaTýdny, nikoli dnyProto vyřízení probíhá souběžně s právním prověřením, nikoli až po něm.

Jak dlouho číslo platíNikdy nevypršíJeden list papíru, nikoli karta ani průkaz totožnosti s fotografií.

NIE

Španělský bankovní účet

Můžete si jej otevřít před koupí nebo po ní a Váš právník jej na základě plné moci zařídí, pokud byste raději nemuseli sedět na pobočce. Banka musí zjistit dvě věci a nic dalšího už obvykle není příliš důležité: kdo jste a odkud Vaše peníze pocházejí. Samotná kupní cena obvykle vůbec neprochází přes Váš vlastní účet. Při koupi nemovitosti z druhé ruky prochází přes klientský účet Vašeho právníka a u novostavby na chráněný účet developera. K čemu účet skutečně slouží, se ukáže během následujících deseti let, a právě tato část překvapí většinu zahraničních kupujících: ve Španělsku se pravidelné účty strhávají z účtu prostřednictvím inkasa, místo abyste je každý měsíc hradili Vy. Elektřina, voda, poplatek společenství vlastníků, pojištění i daň z nemovitosti se objeví jako srážky, takže účet slouží k tomu, aby z něj španělský systém tyto platby inkasoval.

Kdy si jej můžete otevřítPřed koupí nebo po níKupní cena přes něj obvykle vůbec neprochází.

Než bude účet použitelný1 až 5 dní

Jak se platí španělské účtyInkasem, ne VámiElektřina, voda, poplatek společenství vlastníků, pojištění i daň z nemovitosti se strhávají z účtu.

Španělský bankovní účet

Plná moc

Umožní Vašemu právníkovi požádat o Vaše NIE, otevřít Vám bankovní účet a podepsat dokumenty u notáře, zatímco Vy budete doma. Díky tomu se koupě vyřídí během jediné cesty místo tří. K žádné koupi Vás nezavazuje a můžete ji kdykoli před jejím použitím zrušit. Musí v ní být uvedeny úkony, pro které se uděluje, protože znění připravené pro jeden krok je pro jiný krok odmítnuto. Pokud ji podepíšete mimo Španělsko, potřebuje apostilu, tedy mezinárodní ověřovací doložku, která činí dokument právně platným v jiné zemi. Plná moc, kterou připravuje námi doporučený právník, obvykle uvádí několik lidí z jeho kanceláře včetně asistentů, takže je vždy někdo k dispozici, když je podpis potřeba v krátké lhůtě. Než se začnete obávat předání pravomocí, je dobré vědět dvě věci: zdejší právníci mají profesní pojištění a nikdo z nich plnou moc nepoužije, aniž by si to s Vámi předem potvrdil.

Kde ji můžete podepsatTři trasy

Pokud ji podepíšete mimo ŠpanělskoApostila a překlad

Můžete ji zrušitKdykoliPokud zůstane nevyužitá a nezrušená, může ji nadále použít kdokoli, kdo ji drží.

Plná moc

Výrazy v pořadí, v jakém se s nimi setkáte

Španělské výrazy používané při koupi jsou namísto překladu definovány, vždy jednou spolehlivou větou. Následujících deset jsou výrazy, se kterými se kupující setká jako první. Úplný glosář řadí všechny pojmy podle toho, kdy se s nimi při koupi setkáte. Upozorňuje také na slova, která vypadají jako česká, ale znamenají něco jiného, protože právě ta mohou stát peníze. Španělský notář kontroluje mnohem méně, než český kupující předpokládá. Nota simple je informativní dokument, nikoli důkaz bezvadného vlastnického práva. A španělská záloha je závdavek s připojenou sankcí, nikoli částečná platba, kterou můžete zrušit a nic neztratit.

nota simpleNota simple je prostý výpis ze španělského katastru nemovitostí, který uvádí, kdo nemovitost vlastní a co je k ní zapsáno, a je to první dokument, který Váš právník pročte, než cokoli zaplatíte.
ZávdavekContrato de arras je soukromá kupní smlouva podepsaná mezi kupujícím a prodávajícím po právní prověrce. Je to první dokument, který právně zavazuje obě strany, a stanoví náklady na odstoupení. Notář se na něm nepodílí.
Administrativní kancelářGestoría je španělská agentura pro vyřizování dokumentů, která za Vás podává dokumenty státním úřadům, a v češtině pro ni neexistuje jediný přesný výraz.
DokončeníDokončení koupě je den, kdy se uhradí doplatek, podepíše listina a nemovitost se stane Vaším majetkem. U novostavby jde o datum, které se může posouvat.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación je povolení k prvnímu užívání, které novostavba potřebuje, aby v ní bylo možné legálně bydlet a připojit ji k inženýrským sítím.
Odstranění vadKontrola vad je prohlídka dokončené novostavby zaměřená na vady a nedokončené práce, které se sepíšou a předají developerovi k nápravě.
Seguro DecenalSeguro Decenal je povinné desetileté pojištění kryjící konstrukční vady nové budovy.
IBIIBI je každoroční španělská daň z nemovitosti, kterou obci platí vlastník nemovitosti.
Modelo 210Modelo 210 je španělský daňový formulář, který podává vlastník, jenž není rezidentem, a je splatný i v případě, že nemovitost nikdy nepronajímá.
Daň z nárůstu hodnotyPlusvalía je obecní daň z nárůstu hodnoty pozemku, na kterém nemovitost stojí, a hradí ji prodávající, nikoli kupující.

Glosář

Samotný den dokončení je krátký a práce, díky níž je krátký, probíhá před ním. Váš právník načasuje platby a potvrdí úplnost dokumentů; my udržujeme obě strany na cestě ke stejnému datu a obvykle jsme s Vámi u notáře.

Kolik stojí odstoupení v jednotlivých fázích?

Španělsko Vám neposkytuje lhůtu na rozmyšlenou, takže změna názoru stojí přesně tolik, kolik podle již podepsaného dokumentu stát má. Existují čtyři situace a nejsou rovnocenné.

Než cokoli podepíšete: Vůbec nicNeexistuje žádná smlouva a nikomu jste nic nezaplatili. Když si dáte několik měsíců na rozmyšlenou nebo se rozhodnete, že letos není vhodný rok, nic Vás to nestojí.
Po rezervaci: 6 000 až 11 000 €O zálohu přijdete, pokud smlouva nestanoví, že Vám ji určité zjištění vrátí. Žádný zákon neurčuje, co musí taková smlouva obsahovat, takže její znění je celou Vaší ochranou.
Po smlouvě arras: Celá zálohaTato záloha obvykle činí 10 až 20 % ceny. U arras penitenciales prodávající, který odstoupí, vrací zálohu ve dvojnásobné výši a kupující, který odstoupí, o ni přijde. Tento typ umožňuje kterékoli straně zrušit smlouvu za cenu stanovenou předem.
Po podpisu kupní smlouvy: Je to VašePo dokončení koupě již nelze odstoupit. Zbývá uplatnit nárok: u nemovitosti z druhé ruky nárok z titulu skrytých vad nebo u novostavby záruční nárok.
Pokud novostavba nebude dokončena: Vrácení peněz plus zákonný úrokNárok se uplatňuje u banky nebo pojišťovny, která záruku vydala, a není k tomu vůbec zapotřebí soud. Úrok běží od data každé platby do slíbeného data předání. Nárok je nutné uplatnit ve lhůtě uvedené přímo v záruce.
Když je při koupi nemovitosti z druhé ruky na vině druhá strana: Formální výzva a poté soudní cestaZa zálohou u nemovitosti z druhé ruky nestojí žádná záruka, takže postup je uveden níže.

Rezervační smlouvu se vyplatí číst pozorněji, než by její rozsah naznačoval: v celé koupi je to nejlevnější místo, kde ještě můžete napravit chybu.

Rezervační smlouva Kupní smlouva Jak získat zpět rezervační zálohu

Rezervační smlouva

Na několik týdnů stáhne nemovitost z trhu, zatímco probíhá právní prověrka, a jde o první peníze, které posíláte. Žádný španělský zákon nestanoví, co musí rezervační smlouva obsahovat. Právě proto je důležité si ji přečíst, protože jedinou ochranu, kterou máte, tvoří to, co do ní někdo napsal. Odpověď určují čtyři ustanovení.

NemovitostÚplnou adresou nebo katastrálním identifikačním číslem, nikdy pouze bytem, který jsme viděli v úterý.
Částka a účet, na který se posíláNejlepší varianta: klientský účet Vašeho vlastního právníka. Pokud peníze jdou prodávajícímu, agentuře nebo developerovi, což je běžné, musí se jméno na účtu přesně shodovat se stranou uvedenou ve smlouvě. Zastavte se, pokud jde o soukromý účet neznámé osoby, požadavek na hotovost nebo firemní účet v zemi, která s prodejem nijak nesouvisí.
Datum platnostiBez něj může rezervace pokračovat, aniž by si byl někdo jistý, zda je stále platná.
Zjištění, která Vám vrátí penízeU nemovitosti z druhé ruky jde o zjištění z právní prověrky: dluh, zátěž, nezapsaná změna nebo neexistující licence.

Co Vám záloha zajistíNěkolik týdnů mimo trhNebo přibližně 1 % ceny u dražší nemovitosti.

Co ji chráníPouze znění smlouvyZjistěte, co chrání Vaše peníze

Rezervační smlouva

Smlouva o arras a její tři typy

Jde o první smlouvu, která právně zavazuje obě strany, a je soukromá: kupující a prodávající ji podepisují mezi sebou několik týdnů předtím, než se kdokoli vydá k notáři. U nemovitosti z druhé ruky jde o contrato de arras a záloha obvykle činí 10 až 20 % ceny. Španělské právo uznává tři typy a náklady na zrušení se u každého liší, takže smlouva musí uvádět, o který typ jde. Pokud mlčí, použije se výklad, který Vám nedovolí odstoupit za cenu ztráty zálohy. U novostavby se dokument obvykle nazývá soukromá kupní smlouva, pravidla občanského zákoníku pro arras se na něj obvykle nevztahují, pokud se na ně smlouva výslovně neodvolává, a závazek je větší: počítejte s úhradou 20 až 40 % ceny předtím, než budou existovat klíče. Při tomto postupu se peníze převádějí ještě před podpisem smlouvy. Právě na to jsou kupující nejméně připraveni, proto si před odesláním čehokoli přečtěte upozornění v části o novostavbách.

Typy arras podle zákona3Penitenciales, confirmatorias, penales. Pouze jeden typ Vám umožní odejít za cenu ztráty zálohy. (BOE)

Novostavba, než budou existovat klíče20 to 40 %Z ceny v hotovosti. Hypotéka tyto platby jen zřídka pokryje.

Kupní smlouva

Jak získat zpět dlužnou zálohu

Mít nárok na peníze a skutečně je získat jsou dva různé úkoly. U zaručené platby za novostavbu se nárok uplatňuje přímo u banky nebo pojišťovny, která záruku vystavila, bez účasti soudu. Vše ostatní začíná formální výzvou zaslanou prostřednictvím burofaxu, což je služba doručování certifikovaných dopisů používaná ve Španělsku, protože vytváří důkaz o tom, co bylo požadováno a kdy. Tento důkaz je důležitý: osobní nárok zaniká po pěti letech a běh lhůty zastaví a znovu spustí pouze formální výzva. E-mail ani telefonát to nedokáže, jakkoli jasně je napsán. Po výzvě následuje soudní cesta odpovídající výši částky. Pokud je druhá strana formálně v úpadku, běžný postup se přestane používat a nárok se uplatní v rámci insolvenčního řízení.

Promlčecí lhůta nároku5 letOde dne, kdy ji bylo možné poprvé požadovat. (BOE)

Co způsobí burofaxRestartuje čas

Kde končí rychlejší soudní cesta15 000 €(BOE)

U nesporného dluhuBez horního limitu

Jak získat zpět rezervační zálohu

Nejlevnější okamžik v celé koupi, kdy ještě můžete napravit chybu, je před odesláním peněz. Váš právník posoudí rezervační smlouvu a nese za ni odpovědnost; my ji s Vámi také projdeme a budeme trvat na zapsání podmínek vrácení peněz před podpisem.

Co se děje u notáře a co si odtud odnesete?

Dokončení je jedna schůzka a v době, kdy k ní dorazíte, již byla učiněna každá rozhodující volba. Na místě se ověřuje totožnost, čte listina, provádí platba a podává zápis. Odnesete si zapsaný titul, sadu klíčů a u novostavby seznam věcí, které musí developer ještě napravit.

Notář a co nedělá

Španělský notář dohlíží na podpis a mění prodej ve veřejnou listinu, nekontroluje však, zda je koupě nemovitosti dobrý nápad. To, co v daný den dělá, je přesně vymezené. Ověří totožnost a právní způsobilost obou stran podle pasu a NIE. Vyžádá si vlastní výpis z katastru, aby potvrdil, že prodávající nemovitost skutečně vlastní a že zátěže, které jste prověřili, jsou stále jediné. Sepíše listinu a před podpisem ji nahlas přečte. Zapíše uvedenou cenu. A ještě téhož dne listinu elektronicky podá do katastru nemovitostí. Samotná schůzka je krátká. Co nekontroluje, jsou dluhy vůči společenství vlastníků, licence, dokumentace ke stavbě ani to, zda je cena rozumná, a nejde o opomenutí: to je úkolem Vašeho právníka. Jeho odměna se řídí státním sazebníkem, o kterém nelze vyjednávat, a hradíte ji Vy, protože listina k nemovitosti je Vaše. Hypotéka přidává druhou listinu k samotnému úvěru. Od zákona o hypotékách z roku 2019 hradí náklady notáře a katastru u této druhé listiny banka. Pokud neumíte španělsky, požádejte o soudního tlumočníka a nespoléhejte na toho, kdo se zrovna nachází v místnosti.

Notářský sazebník0,2 to 0,5 %Z ceny, přičemž s rostoucí cenou klesá. Stanovuje jej vláda a nelze o něm vyjednávat. (Consejo General del Notariado)

Katastr nemovitostí navícabout 60 %Z notářské odměny. Kupující vidí obě položky jako jeden řádek v závěrečném vyúčtování.

Kolik stojí Váš vlastní právníkPřibližně 1 %, včetně DPHZjistěte, co kontroluje právník

Notář

Dva registry, ne jeden

Španělsko vede o stejné nemovitosti dva samostatné záznamy a ty se ne vždy shodují. Registro de la Propiedad uvádí, kdo ji vlastní a jaká práva či zátěže na ní váznou. Catastro ji popisuje a uvádí hodnotu, z níž se vypočítává daň. Výpis, na který se všichni odvolávají, je nota simple z registru vlastnictví a jde o první dokument, který se při každé koupi pročítá. Nikdy si jej neobjednáváte sami: získá jej Váš právník a zašle Vám ho. Uvádí zapsané hypotéky, exekuční zabavení a věcná břemena, neuvádí však nezapsané rozšíření stavby, změnu užívání, kterou nikdo nepřiznal, ani hranici, s níž soused nesouhlasí. Rozdíl mezi oběma záznamy, nejčastěji ve výměře, je běžný, nikoli vzácný.

Nota simple online10,91 €Úřední cena včetně daně. Získá ji Váš právník, nikoli Vy. (Colegio de Registradores)

Co nepotvrzujePerfektní titulekUkazuje, co je zapsáno. Nezapsané rozšíření stavby ani spor o hranici se v něm nikde neobjeví.

Katastr nemovitostí

Den dokončení a klíče

Dokončení koupě je jediná schůzka: podepíše se listina, uhradí doplatek a nemovitost se stane Vaším majetkem. Klíče si předáte na místě téhož dne. U novostavby je vhodné nemovitost před touto schůzkou prohlédnout a každý nedostatek či nedokončenou položku zapsat, opatřit datem a vyfotografovat. Tento záznam je seznamem vad a předává se developerovi k nápravě. Kontrolu sami neprovádíme, ale zajistíme její provedení. Jde o externí inspekční společnost, která za svou zprávu nese profesní odpovědnost. Při předání Vás doprovodíme, abychom zkontrolovali soupis vybavení a konečný stav nemovitosti. Kontrola je volitelná a lze ji provést před návštěvou notáře, nikoli až po ní. Nestěhujte se před vydáním povolení k prvnímu užívání.

Kdy se předávají klíčeU notáře v den podpisu listinyKontrola předtím je volitelná a důrazně doporučená.

Od rezervace po klíčeMěsíce u nemovitosti z druhé ruky, roky u novostavbyProhlédněte si novostavbu nebo další prodej

Předání klíčů

Oficiální zdroje k této částiPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Chyby a komu důvěřovat

Které chyby stojí kupující nejvíce?

Drahé chyby zde zřídkakdy vznikají v dokumentaci. Jde o rozhodnutí učiněná z jiné země bez místních znalostí. Šest chyb se opakuje tak často, že je můžeme jednoduše vyjmenovat.

Šest chyb, které stále vídáme

Každé z těchto chyb se lze vyhnout a ke každé z nich přesto na tomto pobřeží dochází každý týden.

Rozpočet pouze na nabídkovou cenuSkutečný součet tvoří cena plus dodatečné náklady. Část o penězích níže přesně ukazuje, o jaké náklady jde.
Očekávat, že nemovitost prověří notářNotář kontroluje listinu a totožnost, nikoli to, zda je koupě nemovitosti výhodná. Tuto práci odvádí Váš vlastní právník.
Využít právníka prodávající stranyPrávník prodávající strany pracuje pro prodávajícího. Přiveďte si vlastního, nebo Vám můžeme doporučit nezávislého právníka.
Podepsat rezervační smlouvu bez přečtení podmínek vrácení penězRezervační platba je jedinou platbou mimo ochranné systémy. To, co Vám umožní její vrácení, musí být ve smlouvě uvedeno ještě před převodem peněz.
Rozhodovat se pod tlakemRozhodnout se rychle je v pořádku a mnoho kupujících se rozhodne přímo na místě. Rozhodnout se proto, že Váš let domů je v neděli, je drahá varianta.
Snažit se vše vyřídit samiNemůžete vědět, ve které urbanizaci se v zimě objevuje zvláštní zápach nebo která vede právní spor s vlastním správcem či developerem. Nemůžete vědět, kteří developeři jsou po předání nemovitosti problematičtí. Někdo, kdo zde žije a dělá to každý den, to ví. Právě tyto znalosti získáte především, když s námi spolupracujete.

Časté chyby kupujících

Jak rozeznáte agenturu pro kupující od prodejní organizace?

Agenturu nemůžete vyhledat v registru, protože žádný registr dobrých agentur neexistuje. Můžete však sledovat, jak se chová během prvních dvou týdnů, a signály jsou konzistentní. Agentura pro kupující odpoví na otázky, kterým by se snadněji vyhnula, řekne Vám, co je na nemovitosti špatně, a přizpůsobí se, když změníte názor. Prodejní organizace tlačí. Níže uvedené kontroly jsou ty, které bychom chtěli, aby kupující provedl u nás.

Řeknou Vám, když je nemovitost, kterou Vám představují, v jejich vlastní nabídceRealitní kanceláře zde sdílejí nabídky, takže většina toho, co Vám zašlou, patří někomu jinému a několik nemovitostí patří přímo dané kanceláři. Ani jedno není problém. Problém je, když Vám neřeknou, co je co. U vlastní nabídky zastupuje kancelář prodávajícího a současně prodává Vám.
Můžete se zeptat, kolik na konkrétní nemovitosti vydělají, a odpovědí VámProvize není u každé nemovitosti stejná, takže tato otázka je oprávněná a odpověď lze ověřit podle ceny, kterou Vám nabízejí. Kancelář, která tuto otázku považuje za neslušnou, Vám něco sdělila. Ta, která odpoví otevřeně, Vám sdělila ještě víc.
Doporučí Vám nezávislého právníka a nebudou na něm trvatSprávně vypadá doporučení, které můžete odmítnout: zde je kancelář, se kterou spolupracujeme, zde je její cena a můžete si přivést vlastního právníka. Kancelář, která spolupracuje pouze s jedním právníkem nebo naznačuje, že ho vlastně nepotřebujete, si nastavuje kontrolu tak, aby vyhovovala jí.
Rychlý první výběr je běžný, nátlak nikoliPrvní výběr může přijít rychle, což je dobré znamení: jeho účelem je ukázat Vám trh a je určen k diskusi a změnám. Rozhodující je, co se stane potom. Kancelář, která tlačí na jednu nemovitost nebo Vás stále vrací ke stejné nabídce, prodává. Ta, která s Vámi seznam zužuje a přizpůsobí se, když změníte názor, hledá.
Můžete klást nepříjemné otázky bez napětíZda není cena příliš vysoká. Zda je oblast skutečně tak klidná, jak vypadá. Zda by ji sami koupili. Zda je developer po předání problematický. Odpovědi jsou méně důležité než to, zda se po otázce změní atmosféra rozhovoru.
Ptejte se na zápory, jak u spolupráce, tak u nemovitostiDvě otázky. Co se pokazilo při koupích, které zajišťovali, protože každý, kdo to dělá řadu let, zažil komplikace a dokáže je popsat. A co je špatně na této konkrétní nemovitosti, protože každá nemovitost má nějaký nedostatek: hluk, orientaci, schody, společenství vlastníků nebo vyhlídky na další prodej. Kancelář, která nedokáže jmenovat jedinou nevýhodu, buď nemovitost nezná, nebo ji prodává.
Zeptejte se, zda hledají na celém trhu, nebo pouze ve vlastní nabídceKancelář, která hledá pouze to, co má ve své nabídce, vybírá zlomkem toho, co je v rámci Vašeho rozpočtu dostupné. Cena je v obou případech stejná, protože provizi hradí prodávající strana.
Zeptejte se, zda už někdy kupujícímu řekli, aby nekupovalKonkrétní odpověď s uvedeným důvodem se těžko vymýšlí. Žádná odpověď je sama o sobě odpovědí.
Zeptejte se, zda dostávají od právníka nebo inspektora doporučovací poplatekPokud ano, doporučení je produktem, nikoli názorem. U nás je odpověď v obou případech záporná a stejnou otázku můžete položit jakékoli realitní kanceláři.

Proč nabídky klamou a co to napraví

Realitní kanceláře na tomto pobřeží sdílejí stejnou nabídku, takže jeden byt často inzerují desítky kanceláří, někdy za různé ceny. Nakonec je cena obvykle stejná, ať koupíte kdekoli, ale ne vždy: kancelář může svou vlastní nabídku uvést o něco dráž, protože na ní více vydělá. Některé nabídky jsou již prodané a přesto zůstávají online. Jiné zobrazují fotografie jiné jednotky nebo kombinují vizualizace nejlepšího bytu v novostavbě se starší nemovitostí z druhé ruky, takže nemovitost vypadá lépe, než jaká ve skutečnosti je. Z jiné země to nerozpletete a ani nemusíte. Právě k tomu slouží zastupování kupujícího. Známe urbanizace, správce společenství, sousedy i jednotlivé oblasti a víme, které budovy mají problémy, o nichž se v žádném inzerátu nikdy nedočtete. Každou nemovitost, kterou Vám zašleme, jsme nejprve ověřili podle skutečného stavu, bez ohledu na to, kdo ji inzeruje.

Nalákávací inzeráty

Jak velký je prostor k vyjednávání?

Prostor ke slevě je menší, než většina kupujících očekává. Nemovitost správně oceněná pro toto pobřeží se obvykle prodá téměř bez slevy a skutečně dobré nemovitosti se prodávají za nabídkovou cenu. Předražená nemovitost je ta, u které je skutečný prostor ke slevě. Cenu neposouvá to, jak silně tlačíte, ale jak dlouho je nemovitost v nabídce, proč ji prodávající prodává a zda byla nabídková cena stanovena podle skutečných srovnatelných prodejů, nebo podle naděje. Tato práce probíhá před nabídkou a je hlavním důvodem, proč nabídka uspěje. Je to také práce, kterou pro Vás děláme při každé nabídce: víme, za kolik se srovnatelné nemovitosti prodaly, a poznáme, kdy je nabídková cena jen nadějí.

Běžný počáteční pokus o vyjednávání, správně oceněná nemovitost z druhé ruky: about 5 %Jde o počáteční požadavek, nikoli o pravděpodobný výsledek. U správně oceněné nemovitosti bývá konečně dohodnutá sleva často téměř nulová. Jde o běžnou praxi na zdejším trhu, nikoli o pravidlo.
Správně oceněná nemovitost: Téměř žádná slevaTy nejlepší se prodávají za nabídkovou cenu a rychle.
Předražená nemovitost: Mnohem více prostoruZáleží na situaci prodávajícího a na tom, jak dlouho je nemovitost v nabídce.
U novostavby: Podmínky namísto cenyPodívejte se na článek Měli byste koupit novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky, který vysvětluje, jaké možnosti Vám každá cesta nabízí.

Španělsko zveřejňuje prodejní ceny: údaje o transakcích notářů a katastru jsou veřejné a z nich vycházejí celostátní statistiky prodejních cen nemovitostí. Žádný veřejný zdroj Vám však neposkytne porovnání nabídkové a prodejní ceny u konkrétní nabídky, což je porovnání, které kupující potřebuje. Výše uvedené údaje proto představují běžnou tržní praxi na tomto pobřeží, nikoli statistiku dohledatelnou u každé nemovitosti.

Vyjednávání Časté chyby kupujících

Kolik Vás to všechno stojí?

Nic. Neúčtujeme poplatek, zálohu ani procento při dokončení. Jsme placeni z provize, kterou již hradí prodávající nebo developer. Tato provize je součástí nabídkové ceny bez ohledu na to, zda Vás někdo zastupuje.

Kupující
0 €Žádný poplatek, žádná záloha ani platba při koupi.
Developer nebo prodávající
Novostavba2,5 až 6 %
Další prodej1,5 až 4 %
Kdo to platíJiž zahrnuto v ceněPlatí prodávající, ať už koupíte prostřednictvím nás, nebo přímo.
Arevont
Část této provizeKdyž nic nekoupíte, nikdo nám nic nezaplatí.

Provize existuje bez ohledu na to, zda se na transakci podílíme, protože je zahrnuta v ceně, kterou požaduje prodávající. Mění se pouze to, zda při jejím vynakládání někdo v transakci pracuje pro Vás.Platíte pouze za dvě věci a ani jedna z nich není naše: nezávislého právníka a technickou inspekci, pokud ji nemovitost potřebuje. Z ani jedné z těchto služeb nepřijímáme provizi za doporučení. Můžete si také přivést vlastního právníka.

Jak jsme odměňováni Proč zastupujeme kupující

Pro koho agent pracujeMakléř u nabídky pracuje pro prodávajícího a jeho úkolem je výsledek, který prodávající chce. Agent pro kupující pracuje pro Vás. Prohledáváme celý trh včetně nabídky jiných agentur. Nemovitost posuzujeme podle Vašeho zájmu, nikoli podle uskutečnění prodeje. A vyjednáváme za Vás, nikoli za prodávajícího. Provize je v každém případě součástí nabídkové ceny, takže vlastní zastoupení nezvyšuje cenu, kterou platíte.

Tři situace a cena každé z nich pro VásNa tomto pobřeží existuje provize téměř u každého prodeje, bez ohledu na to, zda jste zastoupeni. Prodávající se na ní se svou agenturou dohodl ještě před Vaším příchodem a hradí se z prodeje, nikoli připočtením k ceně. Zastoupení mění způsob rozdělení této již existující provize a nic jiného.

Přicházíte bez zastoupení: Cena nemovitostiCelá provize obvykle zůstává u agentury zastupující prodávajícího.
Zastupujeme Vás: Stejná cena, nic navícAgentura zastupující prodávajícího hradí náš podíl ze stejné provize.
Rozhodnete se nekoupit: NicNevznikne žádná provize, takže nikdo nic nedostane. Ani za hledání, prohlídky nebo věnovaný čas.
V každém případě je cena stejná: Stanovuje developer nebo prodávajícíNovostavka stojí stejně bez ohledu na to, přes koho přijdete. U nemovitostí z druhé ruky zde realitní kanceláře sdílejí nabídky, takže ke stejné nemovitosti za stejnou cenu se dostanete prostřednictvím několika z nich.

Co se děje jinde na tomto pobřeží a co děláme jinak

Provize účtovaná kupujícímu nad rámec provize, kterou hradí prodávajícíNěkteré zdejší realitní kanceláře to dělají. My kupujícímu nikdy nic neúčtujeme a nikde neexistuje žádný druhý poplatek. Před podpisem čehokoli s kýmkoli je dobré vědět, že tato praxe existuje.
Doporučovací poplatek hrazený právníkem, makléřem nebo inspektoremNeúčtujeme si žádnou provizi ani jinou odměnu za doporučení advokátní kanceláře nebo jakéhokoli jiného specialisty. Vlastního právníka si můžete přizvat kdykoli.
Objemové bonusy za prodej jednotek v konkrétním projektuŽádné nemáme a nemáme ani prodejní cíle pro konkrétní projekty, takže neexistuje žádný projekt, ke kterému bychom Vás potřebovali směřovat.
Poplatek, o kterém se dozvíte až na konciNáš poplatek není u každé nemovitosti stejný, protože závisí na nabídce a dohodě, která za ní stojí. Zeptejte se, kolik na konkrétní nemovitosti vyděláme, a řekneme Vám to.

Spravedlivá otázka zní, zda výše naší provize rozhoduje o tom, co doporučujeme. Nerozhoduje, a zde je proč. Zůstáváme s Vámi i po koupi. Velká část našich klientů přichází na doporučení. Řekneme Vám, když si myslíme, že nemovitost nestojí za nabídkovou cenu. A pokud je lepší nemovitost z druhé ruky, doporučíme ji, i když nám přinese menší provizi.

Bez obalu

Tento proces nefunguje pro každý rozpočet a nehodí se pro každého kupujícího

Pod 200 000 € bychom se na Costa del Sol vůbec nedívali. Mezi 200 000 € a 250 000 € je výběr omezený a Costa Blanca často dává větší smysl.Přibližně od 300 000 € začíná výběr zahrnovat věci, kvůli kterým lidé přijíždějí, a tato částka je stále skutečnou vstupní úrovní, nikoli pohodlným rozpočtem: za tyto peníze nezískáte výhled na moře v docházkové vzdálenosti od pláže. Raději bychom Vám to řekli na stránce, kterou jste našli na Googlu, než při telefonátu.Pokud je nemovitost určena pouze na dva týdny ročně a k ničemu jinému, náklady jsou vyšší, než lidé očekávají. Důvodem jsou poplatky společenství vlastníků, daňová přiznání a provozní náklady.Pro některé kupující je odpověď záporná. Řekli jsme to lidem a přišli o obchod.Patnáct kroků v tomto průvodci představuje náš postup, nikoli zákonný požadavek. Jiné kanceláře postupují odlišně. Některé z těchto kroků provádíme proto, že je považujeme za užitečné, nikoli proto, že by na nich někdo trval. Španělskou nemovitost můžete koupit i bez toho, aby za Vás cokoli z toho vyřizovala realitní kancelář.Jediný krok, který nemůžete rozumně vynechat, je krok 9.

Oficiální zdroje k této částiDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Peníze

Co platíte navíc k ceně a která daň se uplatní?

Počítejte s 8 až 13 % navíc k ceně. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly tvoří téměř výhradně daň z koupě a to, která daň se uplatní, závisí pouze na tom, kdo prodává.

13 %Cena nemovitosti

Novostavba

9 %Cena nemovitosti

Další prodej

Terakotový výsek představuje náklad připočtený k ceně nemovitosti. Oba sloupce zobrazují stejnou nemovitost.

Kolik stojí koupě nad rámec ceny

U novostavby se celkové náklady blíží 13 % a u nemovitosti z druhé ruky 9 %. Zahrnují daň z koupě, notáře, katastr nemovitostí a Vašeho právníka. Notář a katastr v tomto seznamu se vztahují k listině k nemovitosti, kterou hradí kupující. Pokud si půjčíte peníze, úvěr má vlastní listinu a notáře i katastr u ní hradí banka. Daň je největší položkou a vše ostatní je ve srovnání s ní malé. Procento s rostoucí cenou také mírně klesá, protože sazby notáře a katastru nejsou poměrné. Kupující často přehlédnou dvě věci. U novostavby vyžadují postupné platby 20 až 40 % ceny v hotovosti dlouho předtím, než budou existovat klíče, a hypotéka tyto platby jen zřídka pokryje. Náklady jsou navíc splatné v eurech v termínech, které nemáte pod kontrolou, proto patří do plánu převodů, nikoli jen do mentální poznámky.

Nad rámec ceny, novostavbaPřibližně 13 %

Nad rámec ceny u dalšího prodejePřibližně 9 %

NIE a překlady~150 €Souhrnná položka v našem modelu nákladů: státní poplatek ve výši několika eur za každého žadatele plus překlady a vyřízení žádosti.

Převod a připojení energií~600 €

Kolik stojí koupě

Která daň z koupě se uplatní

Platíte jednu ze dvou daní a o tom, kterou z nich, rozhoduje prodávající. Při prodeji nemovitosti z druhé ruky soukromým vlastníkem se platí daň z převodu. U novostavby od developera se platí DPH plus kolkovné z listiny. Valor de referencia je referenční hodnota, kterou Španělsko stanovuje pro nemovitost, a daň z převodu při prodeji nemovitosti z druhé ruky se z ní vypočítává vždy, když je vyšší než cena, kterou jste zaplatil(a). Uvedení nižší ceny tedy vůbec nic neřeší: minimální základ stanovuje stát. Snížené sazby, o kterých si přečtete, se na nerezidenta kupujícího druhý domov téměř nikdy nevztahují. Váš právník vyřídí samotné podání ve lhůtě po podpisu listiny.

ITP, další prodej od soukromého vlastníka7 %(BOE)

IVA plus AJD, novostavba11,2 %(BOE)

Referenční hodnota v daňovém základu od2022(BOE)

Hotovost, kterou musíte deklarovat při cestě10 000 €(BOE)

Daně a poplatky

Kolik stojí první rok včetně všeho?

Nikdo nesestavuje číslo, které kupující potřebuje, tedy celý první rok místo samotné koupě. Každá níže uvedená částka je již zveřejněna na této stránce nebo v jejích průvodcích. Jde o sestavený příklad a výpočet, nikoli o cenovou nabídku.

Nad rámec ceny, novostavba: Přibližně 13 %Daň, notář, katastr nemovitostí a Váš právník.
Nad rámec ceny u dalšího prodeje: Přibližně 9 %Stejný seznam s nižší daní z nabytí.
Vybavení pro vlastní potřebu, byt se dvěma ložnicemi: 1 000 až 15 000 €Balíčky vybavení od dodavatelů určené k bydlení. Novostavka se předává prázdná, včetně svítidel. Zařídit ji na standard pro pronájem představuje jinou a vyšší částku, jak uvádíme v části o pronájmu.
Kolik stojí 1 % kurzové marže: 4 000 €U nemovitosti v ceně 400 000 € a více než všechny poplatky za převod v rámci celé koupě dohromady. Podívejte se, kolik činí bankovní marže
První rok: daň z nemovitosti, poplatek společenství a pojištění: 1 600 až 7 800 €Součet tří ročních částek uvedených níže na této stránce. Elektřina, voda a internet se hradí navíc a závisí na tom, jak často jste na místě.

Vnímejte to jako tři samostatné výdaje, nikoli jako jedno číslo: náklady navíc k ceně, které potřebujete u notáře; nábytek, který potřebujete v prvních týdnech; a provozní náklady, které začínají okamžitě a nikdy nekončí. Procentní podíl s růstem ceny mírně klesá a poplatek společenství je položka, která se mezi dvěma na pohled stejnými apartmány liší nejvíce.

Kolik stojí koupě Kalkulačka nákladů Nábytek a vybavení Roční náklady

Nábytek a prázdná novostavba

Španělská novostavba se předává zcela prázdná, včetně svítidel. Nemovitost z druhé ruky se obvykle prodává zařízená, ale o nábytku vyjednáváte už při rezervaci a vše, co není uvedeno v datovaném soupisu, před předáním obvykle zmizí. Přivézt nábytek z Česka je většinou špatný nápad.

Ložní prádlo při pronájmu turistům2 sadyJedna sada v užívání a jedna náhradní na každé lůžko. Tři sady jsou běžnou praxí, nikoli zákonnou povinností.

Co radíme ohledně nákladů na vybavení0 €

Nábytek a vybavení

Kolik si můžete půjčit a jak se peníze dostanou do Španělska?

O tom, co si skutečně můžete dovolit, rozhodují dvě otázky: kolik Vám španělská banka půjčí jako nerezidentovi a jaký dopad bude mít směnný kurz. Druhé číslo je větší a kupující ho ignorují.

Hypotéka pro nerezidenta

Španělská banka půjčí nerezidentovi nejvýše 60 až 70 % ceny. To znamená, že před úhradou dalších nákladů potřebujete 30 až 40 % v hotovosti. Občan EU kupující skutečné hlavní bydliště se někdy může dostat i výše. Banka ocení samotnou nemovitost a půjčí Vám nižší z hodnoty ocenění a kupní ceny. Ocenění nižší než sjednaná cena je problém pro Vás, nikoli pro prodávajícího. Od roku 2019 Vám musí být před podpisem čehokoli předány dva standardní informační dokumenty a poskytnuta lhůta na rozmyšlenou. Právo svobodně si zvolit notáře máte u hypotéky rovněž ze zákona. Dejte si pozor na dvě věci. Smíšená sazba prodávaná jako pevná se po skončení pevného období chová zcela jinak. A dokument, který vyžaduje apostilu namísto prostého překladu, je obvyklým důvodem, proč spis zůstane několik týdnů nedokončený.

Poměr úvěru k hodnotě, rezident mimo EU60 až 70 %

Poměr úvěru k hodnotě, mimo EU50 až 60 %

Fixní sazba na 20 let3,8 až 5,2 %Momentka z trhu. Sazby se mění.

Lhůta na rozmyšlenou před podpisem10 dnů(BOE)

Hypotéka

Převod peněz a kurz

Koupě neznamená jeden převod, ale několik převodů rozložených do měsíců nebo let, přičemž kurz Vás stojí mnohem více než všechny převodní poplatky dohromady. Forwardová smlouva může předem zafixovat kurz pro platbu z vkladu a představuje závaznou povinnost, nikoli volitelné pojištění: pokud se kurz pohne opačným směrem, jste stále zavázán(a). Tři praktické pasti. Platba rezervace kartou, při které se použije kurz, na němž se nikdo nedohodl, a připočte se poplatek za hotovostní transakci. Odeslání peněz na účet, který není uvedený ve smlouvě. A odložení převodu na poslední týden, kdy kontrola souladu a doložení původu finančních prostředků zaberou několik dní. Přepočítejte také daně, nábytek a provozní náklady za první rok, protože všechny představují závazky v eurech k datům, která nemáte pod kontrolou.

Samostatné převody v rámci jedné koupě4 až 8

Marže běžné banky3 až 4 %Započteno do kurzu, nikoli do poplatku.

Kolik stojí 1 % marže4 000 €U nemovitosti za 400 000 €.

Kolik si bereme z směny0 €

Směna korun na eura

Co chrání Vaše peníze před nabytím vlastnictví?

Španělsko nemá notářskou úschovu, takže Vaše peníze chrání jeden ze dvou systémů podle toho, co kupujete, přičemž jedna platba stojí mimo oba.

Který účet drží Vaše peníze

U novostavby jsou Vaše platby odváděny na právně chráněný stavební účet a Vy za ně obdržíte záruční certifikát. U nemovitosti z druhé ruky jsou peníze uloženy na klientském účtu Vašeho vlastního právníka, odděleně od prostředků kanceláře, a uvolní se u notáře. Rezervační platba je jedinou platbou, na kterou se nevztahuje ani jeden z těchto systémů. Proto by měla být nízká a doložka o jejím vrácení je důležitější než její výše. Záruční certifikát obdržíte při podpisu soukromé kupní smlouvy, ještě před odchodem jakékoli etapové platby. Pokud je slíben až později, platba, kterou se chystáte provést, zatím kryta není.

Novostavba, chráněný účetVyžadováno zákonem

Další prodej, kde čekají penízeKlientský účet

Pokud developer nedodrží termín předáníPeníze zpět s úroky

Kolik plateb stojí mimo oba systémy1Rezervace. Udržujte ji nízkou a nechte si doložku o vrácení písemně.

Jak jsou Vaše peníze chráněny

Bankovní záruka a jak číst certifikát

Každá platba, kterou developerovi provedete před dokončením stavby, musí být kryta zárukou nebo pojistkou vystavenou jednotlivě na Vaše jméno. Na certifikátu si přečtěte čtyři údaje. Vaše vlastní jméno jako oprávněné osoby. Zaručenou částku včetně daně, kterou jste již zaplatil(a). Vystavitele, kterým musí být banka nebo pojišťovna, nikdy developer. A datum předání, do kterého běží úrok. Certifikát, na němž je namísto Vás uveden celý projekt, je na tomto pobřeží nejčastějším nedostatkem. Peníze zaplacené před aktualizací certifikátu nejsou chráněny, dokud nejsou dokumenty doplněny. Nejde o záruku na dokončenou budovu, která je zcela samostatnou záležitostí.

Na čí jméno je vedenaNa Vaše jméno(BOE)

Co musí pokrývatCelá částka

Kdo jej může vystavitBanka nebo pojišťovnaNikdy samotný developer.

Posílená forma platná od2015

Bankovní záruky

Klientský účet a podvod zaměřený na něj

Španělský právník musí Vaše peníze uchovávat odděleně od prostředků kanceláře a nesmí z nich čerpat bez Vašeho písemného souhlasu. Skutečným rizikem při dokončení transakce není selhání pravidla, ale podvodný e-mail oznamující změnu čísla účtu. Každou změnu potvrďte hlasem, na telefonním čísle, které již máte uložené.

Klientský účetOdděleně(BOE)

Jak se klasifikuje nesprávné nakládáníOd závažného po velmi závažné

Kde spočívá povinnost pojištěníKodex chováníPtejte se na výši krytí, nikoli na to, zda krytí existuje.

Klientský účet advokáta

Máte koupit nemovitost osobně, nebo prostřednictvím společnosti?

U téměř každého kupujícího jednoho rekreačního domu je odpověď záporná. Společnost přidává povinnosti, zdaňuje Vaše vlastní užívání nemovitosti, komplikuje prodej a nesnižuje daň z koupě.

Osobně nebo prostřednictvím společnosti

Společnost na dani z koupě nic neušetří a u jednoho rekreačního domu tím obvykle celá debata končí. Pokud nemovitost užíváte Vy, může se to zdanit jako nájemné, které Vám měla společnost účtovat. Podíly se stále započítávají do daně z majetku, a to podle rozvahy společnosti. Skutečný vlastník musí být uveden při založení společnosti a znovu každý rok. I neaktivní společnost musí podávat přiznání, i když nemá co uvést. Mění se tím také Vaše možnosti do budoucna. Společnost jako pronajímatel je u dlouhodobého nájmu vázána na sedm let namísto pěti. A prodej podílů namísto nemovitosti je složitější transakce, která vyžaduje vlastního specialistu. Smysl to může dávat u skutečného podnikání s několika nemovitostmi. To je však jiné téma pro daňového poradce, nikoli pro realitní kancelář.

Daň z koupě, kterou firma ušetří0 €Daň je v obou případech stejná.

Firemní daň z příjmu z nájmu25 %

Neaktivní společnost každý rok500 až 1 000 €

Poplatek za nespolupracující jurisdikce3 %Česko a Polsko na tomto seznamu nejsou.

Koupě prostřednictvím společnosti

Oficiální zdroje k této částiReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Co se může pokazit

Co nezávislý právník kontroluje a v jakém pořadí?

Za toto platíte a jde o jediný krok tohoto průvodce, který nelze rozumně vynechat. Nezávislý právník provede přibližně patnáct kontrol a poté Vám řekne, zda pokračovat.

Patnáct kontrol

Kontroly probíhají ve čtyřech skupinách. Kdo nemovitost vlastní a jaká práva či zástavy na ní váznou, podle registru vlastnictví. Jaký je právní status budovy: stavební povolení, licence k prvnímu užívání a zda registr a Catastro popisují stejnou nemovitost, která tam skutečně stojí. Co dluží: poplatek společenství vlastníků, potvrzení správce o dluhu a daň z nemovitosti. A co s ní smíte dělat: stanovy společenství a to, zda jsou turistické pronájmy vůbec povoleny. Jediné záporné zjištění v celém řetězci právního stavu budovy zastaví celý proces. Právě v tomto bodě se koupě zastaví, místo aby se pouze změnila cena. Jednorázový soukromý prodávající Vám musí poskytnout méně informací než realitní kancelář, takže kontrola je o to důležitější.

Kontroly na seznamu15

Jak dlouho to trvá v týdnech2 až 4

Kolik stojí právník~1 %Z ceny včetně DPH.

Co si účtujeme od právní kanceláře0 €

Co právník kontroluje

Energetický certifikát

Každá nemovitost potřebuje platný certifikát, než ji lze nabídnout k prodeji nebo pronájmu, a musí jej zajistit prodávající, nikoli Vy. Vystavit jej může pouze kvalifikovaný technik. Notář může listinu podepsat i bez něj, pokud se jej v listině písemně vzdáte. Chybějící certifikát je proto důvodem k dotazu, nikoli překážkou.

Certifikát platí10 let(BOE)

S nejhorším hodnocením5 let

Kolik stojí certifikát50 až 300 €

Úzká výjimka50 m²Samostatně stojící budova pod touto podlahovou plochou.

Energetické certifikáty

Nemusíte právníka vybírat naslepo ani ho sami nahánět. Koordinujeme kontrolu, udržujeme její průběh a převádíme její výsledek do toho, co znamená pro tuto konkrétní nemovitost. Právníka platíte Vy a pracuje pro Vás.

Co když budova nebo pozemek nejsou takové, jak vypadají?

Nejdražší problémy zde nejsou ve zdech, ale v dokumentaci za nimi: budova nebo přístavba, která nikdy nezískala povolení, nebo pozemek, který není tak zastavitelný, jak prodávající tvrdí.

Stavba bez povolení a lhůta pro její demolici

U běžných městských nebo venkovských pozemků zaniká právo nařídit demolici po šesti letech a budova pak může získat status AFO. AFO není legalizace: zaznamenává, že lhůta uplynula, a může být později znovu otevřena, pokud se ukáže, že pozemek spadá do chráněné kategorie. U chráněných nebo pobřežních pozemků lhůta nikdy nezačne běžet, takže demolice zůstává možná na dobu neurčitou. Z toho plynou dva praktické důsledky. Poskytovatelé úvěrů jsou u nemovitosti AFO opatrní, takže podmínky hypotéky se mohou lišit od běžné koupě nebo může být úvěr odmítnut. A otevřené řízení o vymáhání na radnici se vůbec neobjeví ve výpisu z registru. Někdo se musí zeptat přímo na radnici, což je součást právní kontroly, nikoli něco, co můžete zjistit z nabídky.

U běžných pozemků6 letPoté již úřad nemůže nařídit demolici. (BOJA)

Na chráněném nebo pobřežním pozemkuBez časového omezení

Nelegální stavby

Uzavřená terasa, bazén, další místnost

Neohlášená přístavba u jinak legálního domu je obvykle napravitelná, ale objeví se ve chvíli, kdy registr, Catastro a skutečná budova nejsou v souladu. Opravu záznamu musí někdo provést a může s sebou přinést několik let zpětně vyměřené daně z nemovitosti. Poskytovatel úvěru ocení registrované čtvereční metry, takže neohlášená přístavba se nefinancuje.

Dorovnání daně z nemovitosti po opravě4 roky(BOE)

Přístavby bez povolení

Pobřežní a venkovské pozemky a studny

Od pobřeží směrem do vnitrozemí se rozkládá ochranné pásmo, v němž omezení výstavby nikdy nepromlčují. Na venkovských pozemcích v Andalusii je označení urbanizable územně plánovacím statusem, nikoli příslibem, že na pozemku někdy bude možné stavět. Studna, která čerpá vodu, není důkazem legální studny.

Pobřežní ochranné pásmo100 metrůSměrem do vnitrozemí od veřejné námořní hranice a bez časového omezení. (MITECO)

Minimální pozemek pro samostatně stojící dům2,5 ha

Legalizovaná studna, maximálně7 000 m³ ročněS objemovým měřičem.

Pobřežní a venkovské pozemky

Co můžete převzít od prodávajícího?

Část toho, co kupujete, patří osobě, která nemovitost prodává: její dluh vůči společenství, její dědicové nebo její nájemník. Všechny tři věci lze zkontrolovat před jakoukoli platbou.

Dluhy vůči společenství, které s bytem přebíráte

Za neuhrazené poplatky společenství, které prodávající nezaplatil za běžný rok a tři předchozí kalendářní roky, odpovídáte Vy samotnou nemovitostí. Dluh je spojen s bytem, nikoli s osobou, která jej vytvořila, takže následuje klíče. Zabrání mu jediný dokument: potvrzení správce společenství, že je účet vyrovnán. Bez něj notář nemůže listinu schválit, ledaže se jej výslovně vzdáte. Vzdáním se odstraní kontrola, nikoli odpovědnost, takže pro něj není dobrý důvod. Kromě toho existují dvě pasti. Byt zabavený a prodávaný bankou není automaticky bez dluhů. A dům uvnitř větší urbanizace může patřit dvěma společenstvím se dvěma rozpočty, takže jedno potvrzení nemusí vždy pokrývat obě.

Dluh, který můžete zdědit3 rokyPlus probíhající rok. (BOE)

Potvrzení o dluhuAnoNotář to potřebuje, pokud se toho nevzdáte.

Jak společenství vymáhá dluhZvláštní soudní řízení

Dluhy společenství

Pokud prodávající zemře před prodejem nebo během něj

Koupě nemovitosti z pozůstalosti je běžná koupě s větším množstvím dokumentů a více lidmi, kteří s ní musí souhlasit. Pokud prodávající zemře po podpisu smlouvy, smlouva se neruší: po přijetí dědictví nastupují na jeho místo dědicové. Jeden dědic nemůže podepsat za všechny.

Kdo může podepsat za pozůstalost3 trasyVšichni dědicové, jmenovaný vykonavatel závěti nebo soudem ustanovený správce.

Zůstává Vaše smlouva v platnostiAno

Daňová překážka v katastruAno, i při nulové dani(BOE)

Pokud prodávající zemře

Koupě nemovitosti s nájemníkem

Přebíráte stávající nájemní smlouvu na zbývající část její minimální doby, za podmínek dohodnutých předchozím vlastníkem, bez ohledu na to, zda je registrovaná. Nájemné nemůžete zvýšit jen proto, že se změnil vlastník. Nájemník může mít také zákonné předkupní právo, takže může koupit nemovitost před Vámi. Vynechání tohoto oznámení může zabránit zápisu Vaší koupě do katastru.

Doba nájmu, kterou přebíráte5 nebo 7 letSedm let, pokud byl předchozím pronajímatelem podnik. (BOE)

Oznámení, pokud se někdo vzdal předkupního práva30 dnů

Nemovitost s nájemníkem

Co Vám může způsobit půda, vzduch a budova?

Čtyři věci týkající se konkrétní adresy lze zkontrolovat od stolu ještě před odletem a žádná z nich se v nabídce neobjevuje: zda tam dochází k záplavám, jaký je v srpnu hluk, proč je v lednu vlhko a kdo Vám následně dluží opravu.

Záplavová území a kontrola na deset minut

Přibližně 8 % španělských domů se nachází v zakresleném záplavovém území a kontrola konkrétní adresy ve státním prohlížeči nic nestojí: vyhledáte adresu a barevné vyznačení Vám ukáže, zda se nachází v prozkoumaném záplavovém území a při jaké pravděpodobnosti. Je důležité znát dvě omezení. Mapy zahrnují pouze prozkoumané vodní toky, takže malý zakrytý potok nebo městský odtokový kanál se v nich vůbec nemusí objevit. Ucpaný dešťový odtok při silném dešti také není záplavou v právním smyslu. Nacházet se v zóně přednostního proudění je přísnější kategorie než běžné zakreslení záplavy a platí v ní přísnější omezení pro výstavbu a obnovu. Národní systém hradí pouze mimořádné povodně a jen nad rámec aktivní uhrazené pojistky, nikdy však ušlý příjem z nájmu. Žádný španělský prodávající navíc nemá povinnost deklarovat riziko záplav. Právní kontrola nezahrnuje kontrolu záplavové mapy, pokud o ni někdo výslovně nepožádá. Proto ji máme na vlastním seznamu před podáním nabídky, nikoli až po něm.

Španělské domy v zakresleném území~8 %

Zóna se střední pravděpodobností1 % ročněBěhem třiceti let vlastnictví je pravděpodobnost alespoň jedné takové události přibližně 26 %.

Kontrola jedné adresyZdarmaVe veřejném prohlížeči SNCZI. (MITECO)

Co hradí národní systémPouze nad rámec platné pojistkyProhlédněte si pojištění domácnosti

Záplavová území

Hluk, který je sezónní a spojený s konkrétní adresou

Většinu hluku v této oblasti lze před koupí předvídat, protože jeho zdroje jsou sezónní a několik z nich je veřejně evidováno. Plážový bar je v únoru tichý, zatímco v srpnu žije každou noc. V blízkosti dálnice je důležitější přímý výhled než vzdálenost. Níže uvedené limity představují právní úpravu, nikoli měření konkrétní nemovitosti.

Venku ve dne65 dBAObytná oblast, stávající urbanizované území. (BOJA)

Venku v noci55 dBA

Uvnitř vlastní ložnice v noci35 dBA

Noc začíná v23:00

Hluk

Vlhkost a proč je problémem v zimě

Vlhkost na tomto pobřeží je obvykle kondenzace, tedy setkání teplého vlhkého vzduchu se studenými povrchy v prázdném nevytápěném bytě, nikoli únik vody. Obdobím vlhkosti je proto listopad až únor, nikoli srpen. Proto kupující, kteří ji hledají v létě, nic nenajdou. Čerstvě vymalovaný byt ji může skrýt, nikoli odstranit.

Vlhkost v Málaze, roční průměr65 %

Nejdeštivějším měsícem je prosinec72 %Ve srovnání s padesáti osmi procenty v červnu a červenci.

Hydroizolace ve stavebním zákoníku od2006Starší budovy často nemají žádnou izolační bariéru. (BOE)

Vlhkost a kvalita stavby

Vada po nastěhování

Novostavba má tři záruční lhůty a za každou odpovídá jiná skupina lidí, kteří se na její výstavbě podíleli. Na konstrukci se vztahuje povinné pojištění, které se váže k budově, nikoli ke společnosti. Platí tedy i po ukončení činnosti stavebníka. Jakmile se něco objeví, je nejúčinnější prostý postup. Oznamte vadu písemně, s datem a fotografiemi, developerovi a v případě společné části také správci společenství. Lhůta pro uplatnění nároku začíná běžet ve chvíli, kdy se škoda projeví, nikoli až se dostanete k podání stížnosti. U dalšího prodeje je ochrana ve srovnání s tím téměř nulová: přísný nárok z titulu skrytých vad s krátkou lhůtou, kterou nelze přerušit odesláním dopisu, a pouze u vady, o níž prodávající věděl a zatajil ji.

Konstrukce u novostavby10 letTři roky na instalace, jeden rok na dokončovací práce. (BOE)

Nárok uplatnit po objevení vady2 roky

Za desetiletou zárukouPovinné pojištění

Skryté vady u dalšího prodeje6 měsícůOd předání a nelze ji přerušit. (BOE)

Stavební vady

Jak zde vypadá úmyslný podvod?

Úmyslné podvody jsou zde vzácné a nejsou nenápadné. Mají čtyři podoby a každou odhalí stejný reflex: nikdo nedostane peníze ani podpis, dokud není možné ověření.

Čtyři vzorce

Falešný prodávající, který prodává něco, k čemu nemá právo, odcizená záloha, falešný nájem a podvod s koupí nemovitosti ve výstavbě, při němž jsou vybírány postupné platby bez jakékoli záruky. Falešní prodávající si vybírají nemovitosti, které byly dlouho prázdné, jejichž vlastníci žijí v zahraničí nebo které byly nedávno zděděny a nikdy nebyly aktualizovány v katastru. Ve všech třech případech si toho nikdo místní nevšimne. Základ všech čtyř vzorců je stejný a právě ten si musíte pamatovat: peníze nebo podpis jsou požadovány dříve, než je možné provést ověření. Ochrana je proto jednoduchá. V ideálním případě peníze poputují na klientský účet Vašeho vlastního advokáta. Pokud místo toho směřují prodávajícímu, realitní kanceláři nebo developerovi, což je běžné, musí se jméno na účtu přesně shodovat se stranou uvedenou ve smlouvě. Tři věci znamenají okamžitě přestat. Soukromý účet někoho, kdo není prodávajícím. Žádost o hotovost. Nebo firemní účet v zemi, která nemá s prodejem nic společného. Nic neplaťte před prohlídkou, ať už osobní nebo prostřednictvím živého videohovoru. Platbu odeslanou tentýž den lze někdy odvolat, pokud jednáte během jednoho či dvou dnů. To je dobré vědět před víkendem, nikoli až po něm.

Úmyslné vzorce4Falešný prodávající, odcizená záloha, falešný nájem, koupě nemovitosti ve výstavbě bez záruky.

Za prodej něčeho, co nesmíte prodat1 až 4 rokyTrest odnětí svobody podle jednoho z článků trestního zákoníku. (BOE)

Podvody s nemovitostmi

Co se může u novostavby pokazit a kdo to zaplatí?

U novostavby se mohou pokazit tři věci: developer zkrachuje, projekt se zastaví nebo se posune termín. To, která situace nastala, rozhoduje o tom, zda se Vám peníze vrátí z banky během týdnů, nebo budou roky čekat na soudní řízení.

Pokud se developer dostane do úpadku

Vaše peníze se rozdělí na dvě části. Vše, na co se vztahuje platná záruka, Vám vrátí banka nebo pojišťovna. Jde o dluh jiné společnosti, takže přetrvá bez ohledu na to, co se stane s developerem. Všechno ostatní se stane běžnou pohledávkou v rámci insolvenčního řízení a zařadí se za ostatní věřitele, bez zaručené částky a data výplaty. První věcí, kterou musíte udělat, proto není panika, ale přečíst si potvrzení: které platby jsou kryté, na Vaše jméno a v plné výši. Druhým krokem je přihlásit pohledávku ve lhůtě stanovené insolvenčním řízením, protože její zmeškání může vést k úplné ztrátě nároku. Úpadek je událost prohlášená soudem a spojená s konkrétním datem. Není totéž jako developer, který je pomalý, mlčí nebo se o něm říká, že má potíže.

Záruka se vyplácíBez ohledu na insolvenci

Bez záruky jsteBěžný věřitel

Platba, na kterou se záruka nevztahujeRezervace

Rozhodné právoRDLeg 1/2020(BOE)

Úpadek developera

Pokud se projekt zastaví

Zastavený projekt skončí jedním ze tří způsobů a právě na tom záleží, zda budete čekat, nebo odejdete. Pokud projekt převezme jiný developer, stará záruka se na něj jednoduše nepřenese. Stavební povolení může pozbýt platnosti, pokud práce zůstanou zastavené, a obnažený beton ponechaný během deštivých období se zhoršuje způsoby, které kontrola dokumentů neodhalí.

Jak může skončit zastavený projekt3 možné výsledky

Pokud jej dokončí jiný developerNová záruka, nový cyklus

První dokument, který si vyžádatNota simple

Dluh vůči společenství u rozestavěné jednotkyMůže se vztahovat k nemovitosti

Nedokončený projekt

Pokud se dokončení opozdí

U novostavby můžete po uplynutí data dokončení uvedeného ve smlouvě požadovat vrácení peněz se zákonným úrokem ze záruky. Není potřeba soud ani spor o to, jak závažné zpoždění bylo. Rozhoduje pouze datum ve smlouvě a odkladná lhůta existuje jen tehdy, pokud ji smlouva výslovně stanoví.

Které datum je rozhodujícíSmlouva, nikoli prospekt

Kryje záruka zpožděníAno, i při prostém prodlení

U novostavbyBez testu závažnosti

Při dalším prodejiObčanský zákoník, čl. 1124Soud rozhodne, zda je porušení povinnosti dostatečně závažné. (BOE)

Opožděné dokončení

Pokud se projekt odmlčí, první otázkou je, ve které z těchto tří situací se nacházíte. Znovu ověříme licenci a zápis v katastru, potvrdíme, zda Vaše záruka stále kryje provedené platby, a jasně Vám řekneme, zda je lepší čekat, nebo odejít.

Oficiální zdroje k této částiDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Novostavba nebo přeprodej

Koupit novostavbu, nebo další prodej?

Kupte nemovitost, která odpovídá Vašemu časovému plánu. To je hlavní rozdíl, který nemůžete změnit. Nemovitost z druhé ruky trvá měsíce. Novostavba může trvat roky. Ostatní body jsou volby, nikoli pevně dané odpovědi. Kroky 1 až 7 jsou u obou možností stejné. Kroky 8 až 14 se liší.

Novostavba

Od rezervace po klíče2 měsíce až 3 rokyZáleží na tom, jak pokročila výstavba.

Náklady nad rámec cenyVyšší z výše uvedených částekVětšinu tvoří daně: 10 % DPH a andaluská kolková daň z vlastnického titulu.

Jak platítePostupně podle stavebních milníkůBankovní záruka vystavená na Vaše jméno pokrývá každou postupnou platbu.

Co se může pokazitTermín se změníDokončený byt se může také lišit od výkresů. Seznam vad a nedodělků a záruky tuto situaci řeší.

Co můžete vyjednatSpíše podmínky než cenaMůžete vyjednávat o platebním kalendáři, nábytku, parkovacím místu a termínu.

Záruky, které získáteDeset let na konstrukciTři roky na instalace a jeden rok na dokončovací práce.

Nejlepší volba, pokud můžete počkat na dokončení stavby a chcete záruky spojené s novostavbou.

Nemovitost z druhé ruky

Od rezervace po klíče1 až 3 měsíceTempo určuje právní prověrka, nikoli výstavba.

Náklady nad rámec cenyNižší z výše uvedených částekPřevodní daň ve výši 7 % v Andalusii se uplatní na referenční hodnotu, pokud je vyšší než cena, kterou jste zaplatili.

Jak platíteRezervace, arras a poté doplatekArras činí 10 až 20 %. Doplatek zaplatíte u notáře.

Co se může pokazitJaký je skutečný stav stavbyMohou existovat dluhy, nezapsané změny, vlhkost nebo pravidlo společenství, které jste si nepřečetli.

Co můžete vyjednatCena a harmonogramJe zde jeden prodávající a ten má důvod prodávat.

Záruky, které získáteOd prodávajícího nicMísto toho získáte nemovitost s historií, kterou můžete prověřit.

Nejlepší volba, pokud potřebujete nemovitost brzy užívat a chcete prostor pro vyjednání ceny.

Ani jedna cesta není lepší a ani jednu neprodáváme. Obvykle rozhoduje kalendář. Pokud potřebujete být v nemovitosti příští léto, projekt vzdálený dva roky od dokončení není vhodným kandidátem, ať je jakkoli dobrý.

Kolik stojí koupě Kalkulačka nákladů

Co kupující překvapí nejvíce

U novostavby se Vaše peníze pohybují ještě před podpisem jakékoli smlouvy

Rezervaci zaplatíte ještě před uzavřením smlouvy s developerem a v závislosti na developerovi může být v této fázi požadována částka vyšší než samotná rezervace. Říkáme Vám to předem, a přesto jsme v tomto kroku téměř přišli o několik obchodů: od právníka přijde e-mail s žádostí o peníze, ještě než je cokoli podepsáno, a kupující znejistí. Většina lidí předpokládá, že se tak chová jen jeden podivný developer. Podle našich zkušeností tomu tak není: většina developerů na tomto pobřeží postupuje tímto způsobem, přibližně osm z deseti nebo více. Neexistuje žádné zveřejněné číslo, toto je naše zkušenost.Výjimku lze někdy vyjednat a jen zřídka existuje důvod o ni žádat. Každá platba, kterou provedete před dokončením budovy, musí být kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno. Rezervační smlouva musí uvádět, která zjištění vedou k vrácení Vašich peněz. Mezi těmito dvěma věcmi není nic vystaveno riziku, co by již nepokrýval systém záruk. Jde jednoduše o zdejší standardní postup. Podoba těchto plateb je obvykle uvedena níže v části o koupi ve výstavbě.

Bankovní záruky Rezervační smlouva

Tento e-mail nemusíte posuzovat sami. Váš právník zkontroluje záruční list a znění chránící platbu; my ho s Vámi projdeme a nedovolíme odeslat převod na základě příslibu, že certifikát přijde později.

Je pro Vás koupě ve fázi projektu vhodná?

Nemovitost ve fázi projektu a nemovitost připravená k nastěhování nepředstavují dvě úrovně rizika, ale dvě různá rizika. U novostavby je rizikem čas a ochranou dokument, který si musíte přečíst. U nemovitosti z druhé ruky je rizikem samotná budova a ochranou právní kontrola. Níže uvedených sedm otázek rozhodne v pořadí, na kterém záleží.

Unese Váš kalendář čekání: 2 měsíce až 3 rokyTo je jediný rozdíl, o kterém nelze vyjednávat. Pokud potřebujete být v nemovitosti příští léto, projekt dokončený za dva roky není vhodným kandidátem, jakkoli je dobrý.
Čí jméno musí být uvedeno na záruce: Na Vaše jménoPotvrzení, na kterém je místo Vás uveden projekt, není ochranou. Kontrolujte ho před každou dílčí platbou, ne pouze jednou na začátku.
Vyplatí záruka peníze, když developer selže: Bez ohledu na insolvenciZaručené peníze se vrátí z banky. Nezaručené peníze se stanou pohledávkou v insolvenčním řízení bez zaručené částky a data výplaty.
Co se stane, pokud se projekt zastaví: 3 možné výsledkyProjekt se obnoví, dokončí ho jiný developer, nebo bude zlikvidován a kupujícím budou vráceny peníze. Nový developer znamená novou záruku, nikoli pokračování staré.
Co se stane, pokud se termín posune: Smlouva, nikoli prospektRozhoduje pouze datum ve Vaší smlouvě a po jeho uplynutí můžete uplatnit nárok ze záruky, aniž byste museli prokazovat, že zpoždění bylo závažné.
Co Vám novostavba poskytne oproti nemovitosti z druhé ruky: 10 letTři roky na instalace a jeden rok na dokončovací práce, přičemž desetiletou lhůtu na konstrukci kryje povinné pojištění.
Co Vám přináší další prodej: ŽádnéŽádná záruka od prodávajícího, ale budova s historií, kterou si můžete prohlédnout a ocenit ještě předtím, než za ni zaplatíte.

Nemovitost ve fázi projektu vyhovuje kupujícímu, který má časovou rezervu a je ochoten před každou platbou přečíst záruční list. Nemovitost připravená k nastěhování vyhovuje kupujícímu, který potřebuje být brzy na místě a raději si prohlédne skutečnou budovu než výkres. Ani jedna možnost není obecně bezpečnější: bezpečnost projektu zajišťuje certifikát a bezpečnost nemovitosti z druhé ruky právní kontrola.

Jak obvykle vypadá kalendář plateb

Nejprve rezervace: 6 000 až 11 000 €Platí se před uzavřením jakékoli smlouvy s developerem, jak vysvětluje výše uvedené upozornění.
Při uzavření soukromé smlouvy s developerem: around 20 %S DPH u každé platby. Jde o naše pozorování, nikoli o pravidlo.
Během výstavby: Někdy více etapových platebNěkteří developeři po uzavření smlouvy nepožadují žádné další platby, jiní požadují dvě nebo tři.
Při dokončení: around 70 %Doplatek, obvykle již s připraveným hypotečním financováním.
Co je závazné: Harmonogram ve Vaší vlastní smlouvěRozdělení se u jednotlivých developerů liší, takže rozhodující je smlouva, nikoli tento přehled.
Každá platba před dokončením: Kryto bankovní zárukouZjistěte, co chrání Vaše peníze

Bankovní záruky Úpadek developera Nedokončený projekt Odložené dokončení

Oficiální zdroje k této částiLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Vlastnictví

Kolik stojí její vlastnictví každý rok?

Každý rok Vám přijdou čtyři účty bez ohledu na to, zda jste ve Španělsku: daň z nemovitosti, poplatek společenství, pojištění a přiznání daně nerezidenta. U apartmánu dosahují níže uvedených částek.

Daň z nemovitosti, IBI400 až 1 000 €Roční daň z nemovitosti u bytu.

Poplatky společenství900 až 6 000 €Platí se každý rok společenství vlastníků.

Pojištění domácnosti300 až 800 €Zákon ho nevyžaduje. Hypoteční banka ano.

Elektřina, voda a internet za měsíc100 to 400 €Náš vlastní odhad pro běžný byt nebo řadový dům. Vila nebo velký dům s bazénem, zahradou a klimatizací stojí podstatně více.

Daň nerezidenta, EU a EHP19 %Podává se jednou ročně, i když nemovitost nikdy nepronajímáte. (Španělská daňová správa)

Daň nerezidenta, jinde24 %Stejná daň, ale s vyšší sazbou.

Z čeho se tato daň vypočítává1,1 nebo 2 %Z katastrální hodnoty, pokud nemovitost nepronajímáte.

Kolik zaplatíte za elektřinu, vodu a internet, závisí na tom, jak často jste na místě a o jaký typ nemovitosti jde. Každá výše uvedená částka patří k jednomu z níže uvedených průvodců, které obsahují úplnou verzi a zdroj.

Roční náklady Poplatky společenství Daň nerezidenta Pojištění domácnosti Energie a internet

Jaké účty, přiznání a hlasování souvisejí s vlastnictvím?

Částky jsou uvedeny výše. Následuje informace o tom, kdo je určuje a co pojištění zaplatí a nezaplatí. Pokrývá také převod energií a služeb na Vaše jméno a dvě daně, které většinu kupujících nezatěžují.

Společenství vlastníků a způsob jeho rozhodování

Členství vzniká automaticky a nemůžete se z něj odhlásit ani platit méně proto, že bazén nepoužíváte. O rozpočtu hlasují vlastníci, takže poplatek společenství je často skutečným rozdílem mezi dvěma na první pohled totožnými byty. Před rezervací si vyžádejte rozpočet, zápisy, výši rezervního fondu a potvrzení o bezdlužnosti.

Minimální rezervní fond10 %Z posledního běžného rozpočtu. (BOE)

Pro napadení rozhodnutí3 měsíceJeden rok, pokud je v rozporu se zákonem nebo stanovami.

Poplatky společenství

Pojištění domácnosti a doložka, která Vás stojí peníze

Žádný zákon Vám neukládá povinnost pojistit španělský dům, ale každý hypoteční věřitel to bude požadovat. Doložkou, která stojí vlastníky druhých domovů peníze, je doložka o neobývanosti: jakmile je nemovitost dostatečně dlouho prázdná, krytí krádeže se obvykle pozastaví, zatímco požár a voda zůstávají kryté. Nedostatečné pojištění spouští poměrné krácení, které sníží každé pojistné plnění.

Je to povinnéZákon to nevyžadujeŽádný právní předpis vlastníkovi neukládá povinnost pojistit nemovitost. Věřitel to však požaduje jako podmínku úvěru. Zjistit, kolik stojí za rok

Odkladná lhůta u nové pojistky7 dnů(Konsorcium pro odškodnění v pojišťovnictví)

Pojištění domácnosti

Elektřina, voda a internet

U dalšího prodeje měníte držitele stávající dodávky, místo abyste připojovali novou, což trvá dny, nikoli měsíce. Nic z toho se nevztahuje na novostavbu, kde vyřízení povolení potřebných pro první připojení může trvat měsíce. Při předání si připravte údaje o dodávce, stavy měřidel a údaje vodárenské společnosti.

Doklady potřebné ke změně držitele6

Co může distributor účtovat0 €

Standardní domácí tarif2 pásmaDvě sjednaná období odběru elektřiny.

Španělské domácnosti s přístupem k optice95,9 %

Poplatky za služby a internet

Daňové přiznání, které dlužíte, i když v nemovitosti nikdo nebydlí

Ze své nemovitosti každý rok dlužíte španělskou daň, ať je pronajatá, nebo prázdná, a to z pomyslného příjmu vypočítaného z katastrální hodnoty. Jde o jeden formulář. Za zmeškané podání se účtuje úrok a přirážka, která roste s délkou prodlení, a dlužíte již za první neúplný rok, přestože se vlastníci domnívají, že povinnost začíná až v lednu následujícího roku.

Otevírá se lhůta pro podání1. dubnaZa předchozí rok a trvá až do konce prosince následujícího roku. (Daňová správa)

Daň pro nerezidenty

Daň z majetku a ta, na kterou se sleva neuplatňuje

Andalusie poskytuje na regionální daň z majetku úplnou slevu, takže pro téměř každého kupujícího nepředstavuje vůbec žádný náklad. Samostatná celostátní solidární daň se může uplatnit až u výrazně vyššího majetku. Regionální sleva ji nesnižuje, protože zápočet se vztahuje na regionální daň, kterou jste skutečně zaplatili, a při úplné slevě jste nezaplatili nic.

Obecné minimum osvobozené od daně700 000 €(BOE)

Hlavní bydliště, pouze rezidenti300 000 €

Andaluská sleva100 %

Celostátní solidární daň začíná na3 000 000 €(BOE)

Daň z majetku

Jde o malé úkoly, které se v roce, kdy jsou opomenuty, prodraží. Váš právník podá daňové přiznání a my zůstaneme kontaktem pro účty, pojištění a kohokoli, kdo musí otevřít dveře, když nejste na místě.

Oficiální zdroje k této částiReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Pronájem nemovitosti

Můžete ji pronajímat a kolik skutečně vydělá?

Pronájem turistům vyžaduje nikoli jedno, ale tři povolení a tím, co zastaví nejvíce vlastníků, jsou jejich vlastní sousedé. Dlouhodobý pronájem se řídí jiným režimem s mnohem delšími závazky.

Pronájem turistům a tři úřady

Region musí nemovitost zaregistrovat a obec jej musí povolit. Vaše společenství vlastníků pak může kvalifikovanou většinou turistické pronájmy zakázat nebo omezit, a právě to zastaví většinu vlastníků. Nemovitost může mít platnou registraci i ochotný obecní úřad, a přesto jí může bránit toto hlasování. Proto se vyplatí přečíst si stanovy společenství a zápisy ze schůzí ještě před rezervací, nikoli až poté. Samotná registrace je prohlášení s připojenými podmínkami. Nemovitost musí splňovat pravidla vybavení, včetně klimatizace nebo vytápění v každé obytné místnosti v příslušných ročních obdobích. Neexistuje ani výjimka pro pronájem pouze na týden: inzerování bez licence je stejným přestupkem jako provozování pronájmu na plný úvazek. Registrace vedená na předchozího vlastníka se s nemovitostí nepřevádí vždy. Krátkodobé pronájmy a správu nemovitostí provozujeme sami, takže se nás na konkrétní nemovitost můžete zeptat přímo, nikoli jen obecně.

Společenství to může zamítnout hlasováním3/5Vlastníků i podílů. (BOE)

Celostátní inzertní číslo od1 July 2025(Vláda Andalusie)

Kapacita lůžek, nejvýše4 per bedroom(BOJA)

Nábytkové vybavení pro pronájem4 500 to 26 000 €Pro apartmán se dvěma ložnicemi a dražší než vybavení stejného bytu pro vlastní potřebu, protože licencovaný pronájem musí splňovat pravidla vybavení a podléhá intenzivnějšímu opotřebení.

Krátkodobý pronájem

Dlouhodobý pronájem

Dlouhodobý nájem Vás zavazuje po zákonné minimum, i když smlouva uvádí kratší dobu, a u pronajímatele, kterým je společnost, ještě déle. Nájemné nelze během trvání nájmu zvýšit, pokud to smlouva výslovně neumožňuje. Pokud nájemce přestane platit, nemůžete smlouvu jednoduše ukončit: nájemce může vystěhovat pouze soud a trvá to mnoho měsíců. Prodej nemovitosti nájem rovněž neukončí.

Minimální doba, soukromý pronajímatel5 let(BOE)

Minimální doba, firemní pronajímatel7 let

Kauce a dodatečná záruka1 + 2 měsíceCelkem nejvýše tři měsíční nájmy.

Výpověď nájemce při odchodu30 dnů

Dlouhodobý pronájem

Daň z nájemného

Jako český nebo polský daňový rezident platíte nižší sazbu z čistého příjmu po odečtení uznatelných nákladů. Rezident mimo EU a EHP platí vyšší sazbu z hrubého nájemného bez jakýchkoli odpočtů. Oba podávají stejný formulář, čtvrtletně po dobu pronájmu a ročně, když je nemovitost prázdná.

Rezidenti EU a EHP19 %Z čistého příjmu po odečtení uznatelných nákladů.

Všichni ostatní24 %Z hrubého nájemného bez odpočtů.

Když je nemovitost prázdnáStejná daň z pomyslného příjmuProhlédnout roční údaje

Daně z pronájmu

Co skutečně vydělá

Dobře provozovaný krátkodobý pronájem vynáší přibližně 5 až 9 % hrubého výnosu a dlouhodobý pronájem přibližně 4 až 6 %. Po odečtení správy, daní a provozních nákladů u obou zůstává přibližně 3 až 4,5 % čistého výnosu. Výnos uvedený před prohlídkou nemovitosti je pouze odhad. Jde o údaje z tržních zpráv, nikoli o naše údaje.

Krátkodobý pronájem, hrubý výnos5 až 9 %Tržní zprávy, 2026.

Čistý výnos, obě varianty3 až 4,5 %Po odečtení správy, daní a skutečných provozních nákladů.

Správa každé rezervace20 %

Příjem z pronájmu a výnos

Oficiální zdroje k této částiJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Život zde

Co se změní, když zde žijete, místo abyste sem jezdili na návštěvu?

Vlastnit zde nemovitost a žít zde jsou dvě rozhodnutí se dvěma sadami dokumentů. Vše níže začíná ve chvíli, kdy se rozhodnete trávit v nemovitosti skutečný čas, a lhůty jsou kratší, než lidé očekávají.

Stěhování sem krok za krokem

Pokud jste občanem EU a plánujete zůstat ve Španělsku déle než tři měsíce, musíte se zaregistrovat. Vlastnictví nemovitosti tuto povinnost nespouští, rozhodující je pobyt. Pořadí je důležité a každý krok vyžaduje předchozí krok. Nejprve adresa, poté NIE a následně padron na obecním úřadě. Padron je obecní registr, který potvrzuje, kde žijete, a závisí na něm školy, zdravotní pojištění i většina místních úředních záležitostí. Poté následuje potvrzení o pobytu, zdravotní pojištění, rodina, automobil a služby. Občan země mimo EU, který zde vlastní dům, má stále povolen pobyt 90 dnů během každých 180 dnů. To se nyní digitálně sleduje na hranici a není prostor pro dohadování. Vízum bez výdělečné činnosti nepovoluje žádnou práci, včetně práce na dálku pro zahraničního zaměstnavatele. Platí také majetkový test založený na ukazateli IPREM, což je referenční hodnota příjmu používaná španělskými předpisy. Žadatel musí prokázat čtyřnásobek ročního IPREM pro sebe a další roční částku za každou vyživovanou osobu.

Registrace po rozhodnutí zůstat3 měsíce(Národní policie)

Pobyt mimo EU, na 180 dní90 dnů

IPREM, referenční hodnota za rok7 200 €Referenční hodnota, z níž se vypočítává finanční test pro vízum.

Trvalý pobyt po5 let

Stěhování do Španělska

Váš automobil a řidičský průkaz

Automobil s cizí registrační značkou může jako návštěvník zůstat po omezenou dobu. Překročení této doby znamená riziko pokuty a někdy i znehybnění vozidla. Jakmile se stanete rezidentem, musí být rychle přihlášen na španělské značky, přičemž zdroje se rozcházejí v tom, jak rychle. Pokud jej vlastníte dostatečně dlouho před stěhováním, dovozní daň se neplatí, a financovaný automobil patří financující společnosti.

Auto s cizí SPZ jako návštěvník6 měsíců

Po získání rezidence znovu registrovat30 až 60 dníZdroje se rozcházejí. Ověřte si to u dopravního úřadu.

Licence na dobu neurčitou k výměně2 roky

Jak dlouho vůz vlastnit, abyste se vyhnuli dani6 měsíců

Vozidla a řízení

Stěhování se psem

Postupujte v daném pořadí, protože na pořadí záleží: nejprve mikročip, poté očkování proti vzteklině a následně čekací doba. Očkování před zavedením čipu je neplatné a čekací doba začíná znovu. Před koupí si ověřte stanovy společenství, protože mohou omezovat chov domácích zvířat a přístup do společných prostor, a ověřte si také podmínky letecké společnosti.

Čekací doba po očkování21 dnů

Minimální věk pro cestování15 týdnůŠpanělsko pod touto hranicí výjimku neuděluje. (MAPA)

Zvířata v rámci jednoho neobchodního přesunu5

Cesta z Česka2 dnyDva dlouhé dny v každém směru s přenocováním.

Stěhování se zvířaty

Kdy Španělsko začne zdaňovat všechno

Španělským daňovým rezidentem se stanete po více než 183 dnech v kalendářním roce. Rezidentem se stanete také bez ohledu na počet dnů, pokud zde máte hlavní ekonomické zájmy nebo rodinu. Neexistuje rozdělený rok: jakmile splníte jeden z testů, jste rezidentem za celý rok. Právě rodinný test kupující přehlížejí.

Počet dnů183 dnůVíce než to, nikoli přesně to (BOE)

Nejnižší souhrnná sazba19 %

Nejvyšší souhrnná sazba47 %

Zahraniční majetek vykazovaný od50 000 €Podle kategorie.

Daně, pokud žijete ve Španělsku

Oficiální zdroje k této částiPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Prodej a dědictví

Kolik stojí její pozdější prodej?

Prodávající hradí tři náklady: obecní daň z růstu hodnoty pozemku, daň z kapitálového zisku a provizi agentury. Jako nerezident navíc v den dokončení neobdržíte celou cenu, protože kupující její část zadrží pro finanční úřad.

Nárůst hodnotyAž 30 %Městská daň z růstu hodnoty pozemku. Jedná se o maximální sazbu. (BOE)

Daň z kapitálového výnosu19 %Stejná sazba pro každého nerezidenta bez ohledu na to, zda žijete v EU, či nikoli. (Španělská daňová správa)

Zadrženo při prodeji3 %Kupující si tuto část ceny ponechá a odvede ji finančnímu úřadu jako zálohu na Vaši daň. (Španělská daňová správa)

Provize realitní kanceláře1,5 až 4 %Platí ji prodávající, kterým jste Vy v den, kdy nemovitost prodáváte.

Nic z toho se na Vás nevztahuje, dokud nemovitost vlastníte. Uplatní se to v den prodeje a dvě části překvapí prodávající. Tři procenta jsou zálohou, nikoli konečným účtem. Pokud je Váš skutečný zisk menší, rozdíl získáte zpět; lhůta je čtyři měsíce od prodeje. Obecní daň z růstu hodnoty pozemku může podle zákona připadnout kupujícímu, pokud je prodávající nerezidentem. Proto je třeba tuto podmínku vyřešit před dohodou o ceně, nikoli až poté. Níže uvedený průvodce provede celým výpočtem.

Prodej a náklady na odchod

Co se s nemovitostí stane, když zemřete?

Španělská nemovitost se při úmrtí vlastníka daní ve Španělsku, i když zde vlastník nikdy nežil. U blízké rodiny v Andalusii daň obvykle vyjde na nulu, ale pouze proto, že byly správně uplatněny tři samostatné úlevy.

Dědická daň a tři úlevy

Pro manžela či manželku, dítě nebo rodiče poskytuje Andalusie tři úlevy: vysoké snížení podle příbuzenského vztahu, další snížení u hlavního bydliště a slevu z případné zbývající daně. U rodinné nemovitosti tak často nezbude nic k úhradě. Žádná z těchto tří úlev se neuplatní automaticky. Každou je nutné správně uplatnit v daňovém přiznání do šesti měsíců od úmrtí. O jediné prodloužení lhůty je nutné požádat do pátého, nikoli šestého měsíce. Dědicové v praxi potřebují více než jen daňové přiznání: úmrtní list, potvrzení o poslední vůli a závěť nebo prohlášení dědiců. Každý také potřebuje NIE. A notářský zápis o přijetí dědictví, než katastr zapíše nemovitost na jejich jména. Evropské právo Vám umožňuje zvolit, které národní dědické právo určí, kdo dědí. Tato volba mění okruh dědiců, nikoli to, zda Španělsko dědictví zdaní.

Rodinná sleva, blízcí příbuzníAž 1 000 000 €(Legislativní dekret 1/2018)

Sleva z případné zbývající daně99 %

Sleva na hlavní bydliště100 %Do hodnotového limitu, pak klesá.

Lhůta pro podání od úmrtí6 měsícůJedno prodloužení, o které požádáte do pátého měsíce (BOE)

Dědictví a smlouva s Českem

Oficiální zdroje k této částiAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Kde najdete podrobnosti

Kde najdete podrobnosti, fázi po fázi

Každý výše uvedený krok vede na jednu z těchto stránek. Jsou seskupeny podle fáze koupě, kdy je potřebujete, nikoli abecedně. Jde o stejné pořadí jako u patnácti kroků.

Jak koupě probíháDokumenty a podpisy, kroky 7 až 14 podrobně

Peníze a daněCo stojí více než samotná cena, kolik si může český kupující půjčit a jak jsou peníze během procesu chráněny.

Co se může pokazitKaždá stránka vysvětluje jeden problém a co byste měli zkontrolovat, než nastane.

Pronájem nemovitostiZjistěte, zda smíte nemovitost pronajímat, komu ji můžete pronajmout a kolik může skutečně vydělávat.

Jakmile ji vlastníteJedná se o účty, poplatky společenství vlastníků, pojištění a daňová přiznání, které začnete řešit po převzetí klíčů.

Život ve ŠpanělskuTato část je určena kupujícím, kteří budou ve Španělsku žít, nikoli jej pouze navštěvovat. Věnuje se pobytu, automobilům, psům a stěhování.

ReferenčníTo jsou španělské výrazy používané při koupi nemovitosti v pořadí, v jakém se s nimi setkáte.

Slovníček

Stránky označené jako připravované již mají svou strukturu, URL a místo v této mapě. Čekají na text.

Kam dál

Prohlížíte si již konkrétní nemovitost?

Pošlete nám ji. Dostanete odpověď týkající se dané nemovitosti, nejen procesu. Nemovitost nemusí pocházet z našeho katalogu. Nemovitost od developera, jiné agentury nebo z nabídky portálu získá stejné kontroly.

Související

Prohlížíte si konkrétní nemovitost?

Pošlete nám nemovitost