Co je IBI a kolik skutečně každý rok zaplatíte?
Za 30 sekund
IBI se účtuje každému vlastníkovi včetně nerezidentů a prázdných nemovitostí jako katastrální hodnota vynásobená sazbou, kterou každá radnice stanoví mezi 0.4 a 1.1 procenta, přičemž ve větších obcích může dosáhnout až 1.3 procenta. Pro Costa del Sol neexistuje jediná sazba.
Co přesně je IBI a kdo ho musí platit?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, je každoroční španělská obecní daň z nemovitostí, kterou vybírá radnice obce, kde se nemovitost nachází, od každého vlastníka každý rok bez výjimky. Platí ji i nerezidenti, kteří v daném roce do Španělska vůbec nevkročili. Platí ji i vlastníci prázdného pozemku. Na vlastnictví cizinci ani na nemovitost, která zůstává prázdná, se žádná výjimka nevztahuje.Mnoho radnic na Costa del Sol tuto daň nevybírá přímo a místo toho pověřuje výběrem organizaci Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, což je provinční výběrčí orgán.
Jak se vypočítává Vaše skutečná částka IBI?
IBI se vypočítává jako katastrální hodnota vynásobená sazbou tipo de gravamen, tedy obecní sazbou. Katastrální hodnota je administrativně stanovená částka určená katastrem Catastro, státním orgánem spravujícím katastr, nikoli tržní cena ani částka, kterou jste skutečně zaplatili. Obvykle je výrazně nižší než tržní hodnota a v jednotlivých obcích se reviduje pouze periodicky. Poslední komplexní revize katastru v Marbelle pochází z roku 2012, takže tamní ocenění mohou za skutečným trhem zaostávat o více než deset let.Samotnou sazbu stanovuje každá obec každoročně v rámci zákonem určeného celostátního rozpětí: dolní hranice činí 0,4 procenta a obecný horní limit pro městské nemovitosti 1,1 procenta, přičemž v obcích s více než 100.000 obyvateli může dosáhnout 1,3 procenta. Dvě totožné vily mohou mít zcela odlišnou částku IBI pouze proto, že se nacházejí v různých obcích s odlišnými sazbami a různými, případně zastaralými katastrálními oceněními.
| Benahavis, zákonné minimum0.4 % z katastrální hodnoty | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483 % z katastrální hodnoty | 725 € |
| Marbella0.65 % z katastrální hodnoty | 975 € |
Jaká je skutečná sazba IBI v jednotlivých obcích?
Neexistuje jediná „sazba IBI pro Costa del Sol“. Je třeba ji ověřit obec po obci a rozpětí začíná zákonným minimem.
| Obec | Městská sazba IBI | Poznámka |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Zákonné minimum, jehož stabilita je potvrzena nejméně od roku 2012. Venkovské nemovitosti 0.6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47 % | Zahrnuje Sotogrande, Alcaidesu a samotné město San Roque. Stejná sazba platí i pro venkovské pozemky. |
| Mijas | 0.483% | Podle údajů Ministerio de Hacienda z roku 2026. Venkovské nemovitosti 0.63 %, BICES 1.3 %. |
| Marbella | 0.65 % | Aktuální sazba podle agregátoru, který uvádí oficiální údaje. Považujte ji za současnou hodnotu, nikoli za pevně stanovenou sazbu. |
Estepona představuje samostatný, zcela potvrzený případ: radnice v průměru snížila skutečnou částku IBI pro rok 2026 přibližně o 20 procent, ale pouze vlastníkům registrovaným místně jako empadronado. Vlastník, který není rezidentem, žádné takové snížení neobdržel a zaplatil přibližně stejně jako v roce 2025. Úleva celkem činila 6,1 milionu eur u 37.988 platebních výměrů a roční IBI u typického apartmánu je zde popisováno jako několik set eur, takže snížení o 20 procent odpovídá přibližně ceně dobré večeře, nikoli částce, která by zásadně změnila život. Fuengirola samostatně ruší slevu 30 procent na IBI, kterou dříve využívaly registrované nemovitosti určené k turistickému pronájmu, a pro účely poplatku za odpad je zároveň překlasifikuje na komerční nemovitosti. Pro kupujícího, který zde počítá s příjmem z pronájmu, to znamená skutečné zvýšení nákladů.
Kdy je IBI skutečně splatné a co se stane, když platbu zmeškáte?
IBI je každoročně vyměřováno a vybíráno obcí, případně jménem mnoha radnic na Costa del Sol organizací PRP Malaga. Neexistuje jediné univerzální datum platebního období: skutečně záleží na tom, který výběrčí orgán daná radnice využívá. V praxi očekávejte jedno nebo dvě každoroční platební období, která obvykle připadají na druhou polovinu roku a někdy jsou rozdělena. Konkrétní data si při koupi potvrďte přímo u radnice, v jejímž území se nemovitost nachází, nebo u PRP Malaga.
| Pokud... | Co se stane | Co s tím dělat |
|---|---|---|
| Plaťte včas inkasem | Mnohé radnice to odměňují malou slevou, jejíž výši stanoví vyhláška každé obce. | Při koupi si z účtu ve Španělsku zřiďte bankovní inkaso. |
| Zmeškáte lhůtu pro dobrovolnou úhradu | Uplatní se přirážka, recargo, ve výši 5 až 20 procent podle toho, jak pozdě platbu uhradíte. | Zaplaťte, jakmile si toho všimnete, a nenechte prodlení dále narůstat. |
| Necháte ji dlouho nezaplacenou | Úřad může přistoupit k formální exekuci, tedy zabavení nemovitosti nebo bankovního účtu vlastníka. | Každý dopis od španělského finančního úřadu považujte za naléhavý, i když jste v zahraničí. |
Pro vlastníka, který není rezidentem, je inkaso velmi pravděpodobně nejsnazším způsobem, jak ušetřit malé procento a zároveň odstranit reálné riziko zmeškání platební lhůty, o níž byste ostatně nemuseli nikdy obdržet písemné oznámení.
Jaké další drobné pravidelné náklady souvisejí s IBI?
Většina obcí vybírá samostatný roční poplatek za svoz odpadu, obvykle ve výši 50 až 180 eur ročně podle obce a typu nemovitosti. V některých městech je zahrnut přímo do vyúčtování IBI, jinde se účtuje samostatně, někdy prostřednictvím vodárenské společnosti namísto radnice. Liší se to podle obce a je nutné ověřit místní pravidla, nikoli předpokládat jednotný režim podél celého pobřeží.Španělsko považuje vlastníka, který není rezidentem a nemovitost nepronajímá, přesto za příjemce pomyslného výnosu z jejího vlastnictví. Každoročně proto zdaňuje malé procento katastrální hodnoty prostřednictvím samostatného přiznání Modelo 210. Pokud se nemovitost PRONAJÍMÁ, příjem z pronájmu se zdaňuje sazbou 19 procent z čisté částky u rezidentů EU a EHP, přičemž samotné IBI patří mezi odčitatelné náklady, nebo sazbou 24 procent z hrubé částky bez odpočtů u rezidentů mimo EU. Přiznání se rovněž podává prostřednictvím Modelo 210, a to od 1. do 20. ledna následujícího roku.Poplatky SVJ, cuota de comunidad, nejsou daní, ale téměř univerzálním nákladem u každé nemovitosti v rámci comunidad de propietarios. Jejich výše se výrazně liší podle úrovně vybavení. Vlastní průzkum úložiště uvádí pro apartmán v Sotogrande konkrétně 1 500 až 4 000 eur ročně. Toto číslo nelze chápat jako údaj platný pro celé pobřeží.
Proč stejný účet za IBI ovlivňuje dva různé daňové výpočty?
IBI není pouze samostatným ročním účtem. Pro vlastníka s rezidencí v EU, který nemovitost pronajímá, jde také o odčitatelný náklad proti španělské dani z příjmů z pronájmu a u vlastníka, který ji nepronajímá, vstupuje do výpočtu pomyslného příjmu. Stejná roční částka IBI, kterou si kupující zahrne do rozpočtu jako jednu položku, tak nenápadně ovlivňuje další dvě daňové položky: snižuje zdanitelný zisk vlastníka, který nemovitost pronajímá, ale nemá žádný takový kompenzační účinek u vlastníka, který ji drží pouze jako druhý domov. Před rozhodnutím, zda nemovitost pronajímat, nebo ji ponechat výhradně pro vlastní užívání, je dobré to jasně vědět, protože daňové zacházení se stejným účtem za IBI se v těchto dvou případech výrazně liší.
Co si před koupí ověřit ohledně IBI u nemovitosti
Šest věcí, které stojí za to vyřešit s právníkem před dokončením, nikoli až po doručení prvního účtu.| Mějte připraveno | Proč na tom záleží | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| Aktuální sazbu městského IBI v konkrétní obci, nikoli průměr za celé pobřeží | Zákonné minimum činí 0,4 % a každá obec si stanovuje vlastní sazbu až do výše 1,1 %, respektive 1,3 % ve větších městech. | „IBI zde obvykle činí kolem půl procenta,“ bez uvedení konkrétního města. |
| Vlastní katastrální hodnotu nemovitosti a rok její poslední revize | IBI i pomyslná daň z příjmů nerezidenta se odvíjejí od této částky, nikoli od ceny, kterou jste skutečně zaplatili. | Předpokládat, že katastrální hodnota odpovídá prodejní ceně. |
| Zda je svoz odpadu zahrnut do účtu za IBI, nebo se účtuje samostatně | Liší se to podle města a někdy se poplatek účtuje prostřednictvím vyúčtování vody namísto radnice. | Počítat pouze s IBI a nechat se překvapit druhým účtem. |
| Kdo účet skutečně vybírá: samotná radnice, nebo PRP Malaga | To rozhoduje o tom, kde se skutečně vyřeší dotaz nebo problém s opožděnou platbou. | Obracet se na nesprávný úřad a ztrácet čas, zatímco narůstá přirážka. |
| Inkaso zřízené ze španělského účtu | Jde o praktický způsob, jak se vlastník, který není rezidentem, vyhne zmeškání platební lhůty, o níž by jinak nikdy neobdržel písemné oznámení, a navíc může získat malou slevu. | Spoléhat na poštu, která ve skutečnosti nikdy nedoručí zásilku na adresu v Praze nebo Varšavě včas. |
| Jakoukoli aktuální slevu určenou pro osoby registrované k pobytu, kterou město nabízí | Snížení sazby v Esteponě pro rok 2026 přibližně o 20 procent se týkalo pouze místně registrovaných vlastníků, nikoli každého vlastníka ve městě. | Předpokládat, že se zvýhodněná sazba vztahuje i na Vás jako na nerezidenta. |
Co u těchto čísel není jisté
Přesné aktuální městské sazby IBI v Esteponě, Fuengirole a městě Malaga je třeba znovu ověřit v primárním zdroji, například v tabulce finančního úřadu nebo ve vlastní daňové vyhlášce radnice, na rozdíl od Benahavísu, San Roque a Mijas, kde byly sazby ověřeny podle oficiální tabulky. Proto nejsou uvedeny v tabulce jednotlivých měst výše, místo aby byly zveřejněny jako odhad agregátoru.Neexistuje jediné univerzální datum pro období placení IBI. Ve skutečnosti se liší podle toho, který orgán daň vybírá, zda ji vybírá sám, PRP Malaga nebo jiný provinční orgán. Konkrétní měsíce si proto při koupi ověřte u radnice města, kde se nemovitost nachází, a nespoléhejte na jediné datum platné pro celé pobřeží.Rok revize katastrální hodnoty byl v rámci této kontroly potvrzen pouze u Marbelly, a to 2012. Kupující kdekoli jinde by měl požádat svého právníka o zjištění konkrétní referenční katastrální hodnoty a roku její vlastní revize pro danou nemovitost, protože tato hodnota ovlivňuje IBI i základ daně z imputovaného příjmu.Přesné pravidlo pro hranici imputovaného příjmu ve výši 1,1 nebo 2 procent a konkrétní procentní výši slevy za inkaso z účtu či režim splátek pro každé jmenované město na Costa del Sol nebyly v rámci této kontroly nezávisle znovu ověřeny podle aktuální vlastní vyhlášky jednotlivých měst.
Nejčastější otázky k dani IBI
- Existuje jedna sazba IBI pro celé Costa del Sol, podle které mohu jednoduše plánovat rozpočet?
- Ne. Sazby se pohybují od zákonného minima 0,4 procenta až po obecný strop 1,1 procenta, případně 1,3 procenta ve městech s více než 100.000 obyvateli, přičemž každá obec stanoví vlastní sazbu. Vždy uvádějte konkrétní město, nikoli průměr za celé pobřeží.
- Přestane se IBI účtovat, pokud je nemovitost celý rok prázdná?
- Ne. Účtuje se každému vlastníkovi bez ohledu na obsazenost a na prázdnou nemovitost se nevztahuje žádná výjimka.
- Lze IBI z něčeho odečíst?
- Ano, pokud nemovitost pronajímáte: IBI je jedním z nákladů odečitatelných od daně z příjmu z pronájmu pro rezidenta EU nebo EHP. Pokud nemovitost ponecháte výhradně jako druhé bydlení, IBI takový započitatelný účinek nemá. Je jednoduše každoročním nákladem a zároveň vstupuje do samostatného výpočtu imputovaného příjmu vlastníka, který nemovitost nepronajímá.
- Co se stane, když jednoduše zapomenu zaplatit, protože žiji v zahraničí?
- V závislosti na délce prodlení se uplatní přirážka ve výši 5 až 20 procent a dlouhodobé neplacení může vést k formálnímu zajištění nemovitosti nebo Vašeho bankovního účtu. Praktickým řešením tohoto rizika je zřízení inkasa ze španělského účtu již při koupi.