Notář při koupi nemovitosti ve Španělsku
Za 30 sekund
Španělský notář ověří, kdo jste, nahlas přečte listinu a ještě tentýž den ji podá k zápisu do katastru. Nekontroluje dluhy vůči společenství vlastníků, dokumentaci budovy ani to, zda je cena přiměřená. To je úkolem Vašeho právníka.
escritura kupní smlouvyVeřejná listina, první strana
- Smluvní strany (účastníci)
- JMÉNO PŘÍJMENÍ · NIE X XXXXXXX L
- Cena kupní smlouvy
- XXX.XXX €
- Prohlášení
- Bez zatížení podle prodávajícího
- Podpis a datum
- Notář · DD/MM/RRRR
- Smluvní strany (účastníci). Totožnost kupujícího a prodávajícího ověřená podle pasu a NIE. To je podstatou role notáře.
- Cena kupní smlouvy. Cena uvedená ve veřejné listině. Notář ji zaznamená, neposuzuje však, zda je spravedlivá.
- Prohlášení. Vlastní prohlášení prodávajícího ověřené podle výpisu nota simple, který si notář vyžádá. Nejde o nezávislou záruku nad rámec záznamu v katastru.
- Podpis a datum. Podepsáno, přečteno nahlas a ještě tentýž den elektronicky odesláno do katastru.
Co kontroluje španělský notář?
Španělský notář dohlíží na podpis a převádí prodej do podoby veřejné listiny. Nekontroluje, zda je nemovitost dobrým rozhodnutím. Španělský notář kontroluje mnohem méně, než většina zahraničních kupujících předpokládá, a v tomto nákupu poskytuje ochranu Váš právník, nikoli notářský úřad. Proto na tomto rozdílu záleží: slovo „notář“ označuje ve většině zemí známou roli, zde však označuje skutečně odlišnou funkci.Co notář provede v daný den: ověří totožnost a právní způsobilost kupujícího a prodávajícího, sám si vyžádá výpis nota simple, aby potvrdil, že prodávající nemovitost skutečně vlastní a že je bez zatížení, která jste již ověřili, připraví veřejnou listinu, před podpisem ji oběma stranám přečte nahlas a ještě tentýž den odešle její elektronickou kopii do katastru. Co notář neprovádí: neověřuje, zda je poplatek společenství zcela uhrazen nad rámec toho, co dokládají předložené dokumenty, nepotvrzuje, že stavba odpovídá územnímu povolení, neposuzuje, zda je cena spravedlivá, ani žádné ze stran neradí, zda je obchod dobrým rozhodnutím.
Za co notář odpovídáCo není jeho úkolem
- Ověření totožnosti obou stran a jejich právní způsobilosti k podpisu
- Ano, to je podstatou jeho role.
- Vyžádání výpisu nota simple a přečtení listiny nahlas před podpisem
- Ano, probíhá to při samotném podpisu, nikoli před ním.
- Odeslání listiny do katastru
- Ano, elektronicky, ještě tentýž den.
- Kontrola úhrady poplatků společenství a místních daní prodávajícím
- Ne. Potvrzení k tomu si samostatně, před tímto dnem, vyžádá Váš právník.
- Ověření souladu stavby s povolením a územního statusu pozemku
- Ne. Jde o právní a technickou kontrolu, kterou si Vaše strana zajistí předem.
Kdo vybírá notáře a mění hypotéka odpověď?
Při běžné koupi za hotové se právo vybrat notáře obecně řídí podílem na poplatcích: vybírá jej ten, kdo hradí větší část, což je v praxi obvykle kupující. Pokud prodávající bez vážného důvodu trvá na vlastním notáři, může to kupující řešit u zákaznického oddělení místní Colegio Notarial.Při koupi FINANCOVANÉ HYPOTÉKOU jde o zákonné právo, nikoli o zvyk. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario jasně zaručuje dlužníkovi svobodnou volbu notáře a brání věřiteli, aby tuto volbu ovlivňoval. Přibližně ve stejné době zákon také přesunul většinu souvisejících nákladů na banku: na základě nařízení z roku 2018 přešla daň z hypoteční listiny na věřitele a od účinnosti zákona z roku 2019 hradí věřitel také notáře, zápis do katastru a gestoría související se samotným úvěrem. Jediným nákladem, který zůstává na dlužníkovi, je vlastní ocenění nemovitosti bankou.
Jak je koupě financována?
- Hotově, bez hypotékyJde o zvyk, nikoli o formální právo: vybírá ten, kdo hradí větší část poplatků, což jste v praxi obvykle Vy.
- S hypotékouZákonné právo podle Ley 5/2019: máte svobodnou volbu notáře a zákon brání věřiteli, aby Vás směřoval k notáři, kterého preferuje.
Co se v místnosti předává a musíte to být Vy?
escritura pública je notářsky ověřená kupní listina, dokument podepsaný před notářem, který na Vás převádí vlastnictví. U nemovitosti z druhé ruky obvykle v tomto okamžiku zaplatíte zbývající částku: peníze a klíče si předáte ve stejné místnosti a ve stejnou dobu.cheque bancario je bankovní šek vystavený na Váš španělský účet a často se jím u notáře předává zbývající část kupní ceny.V této místnosti osobně být nemusíte. Během celého nákupu je do Španělska skutečně nezbytná pouze jedna cesta a lidé toto setkání nejčastěji delegují na jinou osobu. Pokud má Váš právník plnou moc, která zahrnuje podpis listiny, může celé setkání dokončit za Vás. Právě proto se vyplatí vyřídit plnou moc na začátku procesu, i když její význam tehdy nemusí být zřejmý.
- U nemovitosti z druhé rukyZbývající částku zaplatíte pomocí cheque bancario nebo stále častěji potvrzeným bankovním převodem, který je naplánován tak, aby dorazil před schůzkou. Notář v textu listiny potvrdí, jaký způsob platby byl použit.
- Dokončená novostavba k nastěhováníPlatí stejný postup. Kromě toho se od tohoto dne začíná počítat desetiletá záruka na konstrukci, tříletá záruka na instalace a roční záruka snagging. Přesné datum dokončení je proto důležité i nad rámec samotné transakce.
Kolik stojí notář navíc ke všemu ostatnímu?
Španělská vláda stanovuje notářské poplatky pevnou sazbou, takže o nich nemůžete volně vyjednávat. Anglicky psané zdroje tuto sazbu obvykle uvádějí přibližně ve výši 0.2 až 0.5 % z ceny, přičemž s rostoucí cenou klesá. Náš zveřejněný odhad kombinuje notářský poplatek s poplatkem za zápis do katastru, který následuje, protože kupující je na závěrečném vyúčtování vnímá jako jednu položku. Pro orientaci činí poplatek katastru přibližně 60 % notářského poplatku.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notář + katastr celkemÚředně stanovený poplatek | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Co musí být vyřešeno před návštěvou notáře
Dobrý postup vyřeší tyto čtyři věci PŘED tímto dnem, protože schůzka u notáře není vhodným okamžikem k tomu, abyste některou z nich teprve odhalili.- Prodávající nemá žádné dluhy vůči společenství vlastníků ani na daníchNotář přečte listinu, ale neopatřuje za Vás potvrzení. Váš právník si je vyžádá před schůzkou. Při špatném postupu se v den schůzky zjistí nezaplacený zůstatek, přestože šek již byl vystaven.
- Potvrzení o bankovní záruce u novostavbyVáš právník měl tuto platbu kontrolovat při každé jednotlivé úhradě, dlouho před tou poslední. Den u notáře je pouhou formalitou pouze tehdy, pokud byla tato práce řádně provedena dříve. Při špatném postupu se znění záruky poprvé kontroluje až v den dokončení.
- Soudní tlumočník, pokud nečtete španělsky a účastníte se osobněMáte právo na řádné vysvětlení listiny v jazyce, kterému rozumíte, než ji podepíšete. Při špatném postupu se podepisuje na základě důvěry, protože místnost působí přátelsky a všichni vypadají, že spěchají.
- Kdo se účastní a s jakým oprávněnímPokud se osobně neúčastníte, musí plná moc Vašeho právníka jasně zahrnovat podpis této listiny. Při špatném postupu se předpokládá, že plná moc vystavená pro jiný, dřívější krok zahrnuje i tento krok.
Notář chrání zájem státu na transakci, nikoli Váš
Toto jsou obecné informace o úloze notáře, jaká byla k 17. srpnu 2026, nikoli právní poradenství týkající se Vašeho konkrétního dokončení. Notář je skutečně nestranný veřejný činitel: nejedná za kupujícího ani za prodávajícího. Očekávat od něj, že odhalí problém, který měl najít Váš vlastní právník, je nejčastějším nedorozuměním ohledně jeho úlohy.Účastníme se schůzky nebo zajistíme účast osoby s příslušným oprávněním a dohlížíme na předání dokumentů a klíčů. Nejsme právníci a sami nekontrolujeme vlastnictví, dluhy ani soulad s územním plánem. Tato práce probíhá dříve s nezávislým právníkem, kterého platíte Vy, aby schůzka u notáře byla formalitou, kterou má být, nikoli okamžikem, kdy se něco teprve odhalí.
Nejčastější otázky o notáři
- Kdo vybírá notáře?
- Ze zvyku vybírá notáře ten, kdo hradí větší část poplatků, což je při běžné koupi obvykle kupující. U koupě financované hypotékou však nejde o zvyk, nýbrž o zákonné právo: Ley 5/2019 jasně zaručuje dlužníkovi svobodnou volbu a brání věřiteli nasměrovat jej k notáři, kterého preferuje.
- Proč použít cheque bancario namísto běžného bankovního převodu?
- Bankovní šek vystavený na Váš vlastní španělský účet umožňuje, aby peníze i klíče změnily majitele ve stejné místnosti a ve stejný okamžik. Takto se tradičně organizuje dokončení koupě ve Španělsku. Stále více lidí místo toho využívá potvrzený převod, jehož připsání je naplánováno před schůzkou, a ten je stejně platný. V obou případech notář v listině přesně zaznamená, která metoda byla použita.
- Mohu mít při podpisu soudního tlumočníka?
- Ano, a vyplatí se to zařídit předem, místo abyste se na to ptal až v daný den. Máte právo, aby Vám byla listina před podpisem řádně vysvětlena, a soudní tlumočník je formálním způsobem, jak to zaručit, namísto spoléhání na dvojjazyčného přítele nebo uspěchané shrnutí v místnosti.
- Co se stane, když notář odhalí problém s dokumenty přímo v den podpisu?
- K podpisu nedojde, dokud nebude problém vyřešen. Právě proto je taková situace vzácná: řádně vedený proces vyřeší problémy s dokumenty o několik týdnů dříve, během právní kontroly a fáze soukromé smlouvy. To je hlavní důvod, proč nepovažovat schůzku u notáře za první skutečný kontrolní bod.
