Lze ve Španělsku skutečně vyjednávat o ceně nemovitosti?

U nemovitosti z druhé ruky obvykle ano, i když rozsah závisí mnohem více na motivaci prodávajícího než na způsobu podání nabídky. U novostavby se o samotné ceně vyjednává zřídka. Kdokoli na tuto otázku odpoví konkrétním procentem, pouze hádá.

Je u developera prostor pro vyjednávání?

Určitý prostor existuje, obvykle však ne u ceny. Developeři stanovují pevný ceník a u silného projektu s čekací listinou není důvod ho měnit. Změnit lze platební kalendář, vybavení a specifikaci, někdy také doplňkové služby. Ke snížení ceny dochází především u posledních apartmánů v dokončeném projektu.

Na čem lze vyjednat dohodu kromě ceny?

Na platebním kalendáři, termínech, rezervaci a jejích podmínkách, vybavení a změnách i na předání. U novostavby mají tyto věci obvykle větší hodnotu než rozhovor o ceně a o seznam vybavení na míru se vyplatí požádat před rezervací, nikoli až po ní.

Kolik mě vyjednávání stojí?

Nic. V žádném okamžiku koupě nám nic neplatíte. Náš poplatek tvoří podíl z provize, kterou stejně hradí strana prodávajícího, a nemovitost Vás při přímém nákupu stojí stejně.

Jak vysoká je rezervační záloha a je vratná?

Obvykle jde o částku 6 000 až 11 000 €, u dražších nemovitostí přibližně 1 % z ceny. Zda se Vám vrátí, závisí na znění rezervační smlouvy a liší se podle developera i prodávajícího. Jedná se o jedinou platbu prováděnou mimo systém záruk, proto by měla být nízká a smlouva musí jasně stanovit podmínky jejího vrácení. Právě proto ji advokát čte ještě před odesláním peněz, nikoli až poté.

Budete vyjednávat o nemovitosti, kterou jsem našel sám?

Pošlete nám odkaz z Idealisty, webu jiné agentury nebo přímo od developera. Ověříme, zda je nemovitost skutečně stále dostupná a za jakou cenu, řekneme Vám, na co bychom se zeptali strany prodávajícího, a pokud to bude dávat smysl, vyjednávání vyřídíme a provedeme Vás až k předání klíčů.

Služby

Vyjednávání o ceně nemovitosti na Costa del Sol

Vyjednávání zde není trik a nikdo Vám nemůže slíbit slevu: cenu stanovuje prodávající nebo developer, nikoli agentura. Výsledek ovlivní především to, zda víte, za jakou cenu se podobná nemovitost v daném městě skutečně prodává, co prodávající už odmítl a co lze změnit kromě ceny. Na tomto pobřeží jde často o kalendář plateb, termíny, vybavení a podmínky rezervace. Jednáme s developerem nebo agentem prodávajícího na Vaší straně stolu a pokud je upřímná odpověď taková, že nabídku nemá smysl podávat, řekneme Vám to.

Kdo sedí na druhé straně

Developer, prodávající i agent prodávajícího chtějí, aby byl obchod dokončen. To je jejich role a není na tom nic špatného. Je však dobré si to uvědomit, protože právě proto kupující těží z toho, že má na své straně někoho s opačným úkolem.Naší úlohou je zjistit podmínky, doplnit to, co nabídka vynechává, porovnat alternativy a říct Vám, zda tento konkrétní nákup skutečně dává smysl.

Developer a jeho prodejní týmMají v rukou ceník a rozhodují, které jednotky uvolní a kdy. U úspěšného projektu s čekací listinou nemají důvod cenu snižovat a také ji nesníží.
Agent prodávajícíhoZastupuje prodávajícího, nikoli Vás. Organizuje prohlídku, odpovídá na Vaše otázky a zastupuje zájmy prodávajícího. Jeho úkolem je prodat konkrétní nemovitost za podmínek, které jsou pro prodávajícího co nejvýhodnější.
ProdávajícíU nemovitosti z druhé ruky jde o zdaleka nejvýznamnější proměnnou. Kolik prostoru k vyjednávání existuje, závisí mnohem více na tom, proč prodávající prodává a jak dlouho se o prodej pokouší, než na čemkoli, co zazní u jednacího stolu.
MyNemáme vlastní portfolio, které bychom potřebovali prodat, a ve vzácném případě, kdy je nabídka naše, Vám to sdělíme ještě před prohlídkou. Agentury na tomto pobřeží sdílejí nabídky, takže cena je stejná bez ohledu na to, přes koho přijdete. Jedinou skutečnou proměnnou tak zůstává osoba, která stojí na Vaší straně.

Neměl by mi pomáhat také agent prodávajícího?Pomohou Vám a mohou k Vám být zcela otevření. Stále jsou však pověřeni a placeni stranou prodávajícího, aby danou nemovitost prodali za podmínek co nejvýhodnějších pro prodávajícího. To je jejich práce a upozornit na to není jejich kritikou.

Máte vlastní nemovitosti, které potřebujete prodat?Ne. Nemáme žádné vlastní nemovitosti na skladě. Zde na tom záleží více, než by se mohlo zdát, protože agentura s vlastním portfoliem má důvod Vás směřovat k němu, zatímco my takový důvod nemáme.

Odkud pocházejí čísla

Žít zde celý rok není jen fráze na webu. Znamená to být každý den v kontaktu s makléři, developery a rozjednanými obchody. Díky tomu víme, za kolik se skutečně prodává konkrétní typ nemovitosti v konkrétním městě a kde má ještě smysl hovořit o ceně.Inzerovaná cena a cena, kterou naši klienti nakonec skutečně zaplatí, bývají dvě různé věci. Většina užitečných informací o tomto rozdílu není v inzerátu ani na žádném portálu.

Co Vám ukáže portálCo zjistíme my

Nabídková cena: Inzerovaná cena, očekávání prodávajícího a cena, při které má skutečně smysl zahájit jednání, jsou tři různá čísla. Zjišťujeme u prodávajícího, s kterým z nich dnes pracujeme.
Že je nemovitost v nabídce: Zda je skutečně stále k dispozici, za tuto cenu, a co se změnilo od zveřejnění nabídky. Jednat o apartmánu, který je již rezervovaný, znamená ztrácet Váš i náš týden.
Nic o již podaných nabídkách: V relevantních případech zjišťujeme, jaké nabídky prodávající již odmítl. Jedno odmítnuté číslo Vám o prostoru pro dohodu řekne více než jakákoli technika.
Nic o tom, proč se neprodala: Ptáme se prodávajícího, proč je nemovitost stále na trhu. Někdy je odpovědí cena. Někdy jde o něco, co byste chtěli vědět ještě předtím, než vůbec učiníte nabídku.
Že je apartmán prodaný: Ne každý developer otevřeně informuje o tom, co se skutečně prodalo. Apartmány se uvolňují po jednotlivých etapách, nejlepší bývají často staženy z nabídky a apartmán označený jako prodaný se může později znovu objevit. Řekneme Vám, když bude dům, který se Vám líbí, spíše držen stranou než skutečně prodaný, a sledujeme projekty, o které máte zájem, abyste se dozvěděli, až se některý apartmán uvolní.
Cena za metr čtvereční, pokud budete mít štěstí: Mediánovou nabídkovou cenu za metr čtvereční počítáme z vlastního katalogu, nikoli z celostátních statistik. Medián znamená, že polovina nabídek v daném městě je levnější a polovina dražší. Nejde o nejnižší cenu, za kterou tam můžete koupit, ani o ocenění jedné konkrétní nemovitosti.

Nyní k omezení toho všeho, protože je důležitější než zbytek. Prodejní ceny nejsou ve Španělsku veřejné. Neexistuje registr, do kterého bychom Vy nebo my mohli nahlédnout a zjistit, za kolik se skutečně prodal apartmán o patro níže. Vše výše uvedené vychází z každodenní přítomnosti na trhu, nikoli z ověřených údajů. Kdokoli Vám jako obecné pravidlo uvádí pevné procento pod nabídkovou cenou, uvádí pouze svůj odhad.Nemusíte tomu všemu důvěřovat naslepo. Tam, kde existují srovnatelné nemovitosti, je vyhledáme, řekneme Vám, jakou cenu každá z nich požaduje a v čem je skutečně srovnatelná, nikoli jen blízká, a poté uvedeme, na jaké úrovni by podle našeho názoru měla Vaše nabídka začít a proč. Někdy neexistuje nic, s čím by bylo možné nemovitost poctivě porovnat. V takovém případě Vám to řekneme, místo abychom vytvářeli srovnání z nemovitostí, které si nejsou podobné.

Čtvrtletní přehled trhu

Jak víte, za kolik se nemovitost skutečně prodá?Z každodenního kontaktu s makléři, developery a rozjednanými obchody na tomto pobřeží. Proto Vám také nedáme písemně číslo, jako by bylo přesně změřené: Španělsko nemá veřejný registr prodejních cen, takže nikdo na tomto pobřeží nemá ověřený údaj, ať Vám tvrdí cokoli.

U novostavby se cena mění naposledy

Developer má ceník a projekt s čekací listinou nemá důvod poskytovat slevu. To však neznamená, že není na co se ptát. Znamená to, že věci, na které stojí za to se ptát, se netýkají ceny a téměř všechny je třeba otevřít před rezervací, protože později bývá odpověď obvykle ne.

Kalendář platebKolik a kdy zaplatíte. Přesun části plateb mezi splátkami během výstavby a doplatkem při dokončení často kupujícímu přinese více než malá sleva z ceny a jde o věc, se kterou developer nejsnáze souhlasí.
Nadstandardní vybaveníKuchyně, koupelny, podlahy, klimatizace, podlahové vytápění i sprchové zástěny. Pokud je zajistí developer během výstavby apartmánu, stojí zlomek toho, co stejná práce stojí později. U některých projektů jsou navíc nabízeny jako balíček, nikoli položku po položce.
Parkování a skladU mnoha projektů jsou tyto položky oceněny samostatně a později uvedeny jako příplatky. To, zda jsou zahrnuty a kolik míst získáte, představuje skutečné peníze v rámci obchodu a často se řeší až příliš pozdě.
Balíček nábytkuNěkteří developeři pracují s balíčkem vybavení pro celý projekt. Stojí za to před rezervací zjistit, zda takový balíček existuje, co v něm skutečně je a zda jej lze zahrnout do obchodu. Je to ještě důležitější, pokud hodláte nemovitost pronajímat.
Změny, dokud je vše jen na papířePřemístění stěny, změna umístění zásuvek nebo nahrazení vany sprchou. Na začátku je to možné, později nikoli. Seznam toho, co tento konkrétní developer udělá a neudělá, je dokument, o který si můžete říct.
Období poplatku za správuKdo hradí poplatek za správu společných prostor mezi dokončením Vašeho apartmánu a okamžikem, kdy je celý projekt dokončen a řádně funguje. Jde o malou měsíční částku, která se během několika let nasčítá, a je férové toto téma otevřít, dokud je smlouva stále předmětem jednání.

Nic z toho není příslibem a nebudeme předstírat, že Vám developer cokoli z toho dluží. Jde o seznam bodů, které s developerem Vaším jménem procházíme, a o důvod, proč žádáme o seznam úprav před rezervací, nikoli až po ní.

Když Vám říkáme, abyste nabídku vůbec nepodávali

Nejsme tu od toho, abychom každý nákup dovedli až k notáři. Někdy doporučujeme vyjednávat. Někdy čekat. A někdy nekupovat vůbec. Pokud je nemovitost podle našeho názoru předražená, má závažnou vadu nebo její cena neodpovídá trhu, řekneme Vám to a také Vám povíme, zda vidíme prostor pro vyjednávání, nebo zda si myslíme, že nabídku nestojí za to vůbec podávat.

CenaNa trhu je lepší alternativa. Nemovitost může být naprosto v pořádku, ale cena této konkrétní nemovitosti v porovnání s tím, co si za stejný rozpočet koupíte jinde, nedává smysl.
MístoTo, co v nabídce nevidíte, mění význam celého nákupu. Nejde o to, co dnes stojí vedle nemovitosti. Často jde o to, co tam bude smět stát zítra.
KontrolyPrávní nebo technické zjištění mění doporučení. V tu chvíli už nejde vůbec o cenu a tlačit na její snížení by byla špatná rada.

Jeden z našich případů se týkal nemovitosti z druhé ruky v Marbelle za 1.100.000 €, kde klient z velké části platil za otevřený výhled. Ukázalo se, že pozemek před nemovitostí je zastavitelný, a to, co na něm bylo možné ze zákona postavit, by tento výhled výrazně změnilo. Cena najednou vypadala jinak: klient by nekupoval jen apartmán a výhled, ale také riziko ztráty jedné ze dvou věcí, za které platil přirážku. Doporučili jsme mu nemovitost nekupovat.Někdy je nejlepším výsledkem obchod, který se neuskuteční. Správná odpověď není vždy ano.

Opravdu klienty odrazujete od nákupu?Ano, a stalo se to i u obchodů, za které bychom dostali zaplaceno. Těmto případům věnujeme jednu stránku a zveřejňujeme je proto, že zásady nepřesvědčí nikoho, kdo utrácí několik set tisíc eur. Konkrétní případy ano.

Rozhoduje o tom, co doporučujete, výše Vašeho honoráře?

Náš honorář není u každé nemovitosti stejný. Závisí na nabídce a na podmínkách dohodnutých s developerem nebo agenturou prodávajícího. Pokud se zeptáte, jaký je u konkrétní nemovitosti, řekneme Vám to.Je tedy zcela oprávněné ptát se, zda může jeho výše ovlivnit, kterou nemovitost Vám doporučíme. Neovlivňuje a existují pro to důvody, kvůli kterým nemusíte věřit jen našemu slovu.

Lepší nemovitost je víc než vyšší honorářPokud je pro Vás smysluplnější nemovitost ta, u které je náš honorář nižší, doporučíme Vám právě ji. Typicky k tomu dochází u nemovitostí z druhé ruky, kde bývá náš honorář nižší než u některých developerských projektů.
Žádné prodejní cíle u konkrétních projektůNebereme žádné objemové bonusy ani odměny za prodej určitého počtu jednotek v konkrétním projektu, takže neexistuje projekt, ke kterému bychom Vás potřebovali tlačit.
Existují konkrétní případyKlientům jsme doporučili odstoupit, když právní nebo technická kontrola odhalila závažný problém, a doporučili jsme jim jinou nemovitost, i když to pro nás znamenalo nižší honorář, protože jsme ji považovali za lepší volbu pro klienta.

Jak jsme odměňováni

Jaký typ zálohy skutečně podepisujete

Španělská praxe zná více než jeden typ zálohy a každý z nich funguje jinak. To, jaký typ smlouva upravuje, rozhoduje o tom, zda můžete vůbec odstoupit, kolik Vás odstoupení bude stát a co Vám prodávající dluží, pokud odstoupí on. Jde o jediný nástroj na této stránce, který chrání Vaše peníze, a jeho podoba se musí vyřešit dříve, než kdokoli podepíše.

Co smlouva upravuje	Co znamená, když někdo odstoupí	Jak to řešíme
Arras penitenciales	Kterákoli strana může odstoupit za předem stanovenou cenu. Kupující přijde o zálohu, prodávající ji vrátí ve dvojnásobné výši. Možnost odstoupení existuje a její cena je uvedena ve smlouvě.	Na tomto uspořádání trvá právník, se kterým spolupracujeme, protože jako jediné Vám ponechává možnost odstoupit za cenu, o které jste předem věděli. Který typ je pro Váš případ skutečně vhodný, rozhodne podle Vaší smlouvy on, a my zajistíme, aby se tato otázka řešila před podpisem čehokoli, nikoli až poté.
arras confirmatorias	Nikdo si nekoupil právo odstoupit. Záloha je částečnou platbou za prodej, na kterém už byla uzavřena dohoda, takže druhá strana může u soudu požadovat, abyste smlouvu dokončili.	Upozorníme na to ve chvíli, kdy se to objeví v návrhu, a Váš právník Vám před podpisem nebo zaplacením čehokoli vysvětlí, co to pro Vás mění.
arras penales	Odstoupení se považuje za porušení smlouvy, ke kterému je připojena dohodnutá sankce, a v závislosti na znění smlouvy může druhá strana požadovat, aby prodej přesto pokračoval.	Stejně jako předtím: pojmenujeme to, místo abychom to nechali projít jako formalitu, a právník si přečte skutečné znění, nikoli jen nadpis nad ním.

Na názvu ustanovení záleží méně než na tom, co skutečně říká, a nadpis v návrhu není důkazem mechanismu, který se pod ním skrývá. Přečíst znění je úkolem Vašeho právníka. Naším úkolem je zajistit, aby si ho přečetl dříve, než peníze opustí Váš účet, a aby se do návrhu dostalo to, na čem jste se ústně dohodli.

Rezervační smlouva

Co za Vás vyjednáváme

Cena je jednou ze šesti položek a u novostavby se s ní obvykle hýbe nejméně. Toto je jejich kompletní přehled včetně toho, co lze u každé z nich realisticky změnit, protože stránka, která mluví pouze o ceně, popisuje vyjednávání, k němuž zde většinou nedochází.

Co	Co lze realisticky změnit	Novostavby a nemovitosti z druhé ruky
Peníze
Cena	Stanovuje prodávající nebo developer. Naší úlohou je vědět, za kolik se stejná věc prodává v okolí, co už bylo odmítnuto a zda vůbec stojí za to nabídku podávat.	U novostavby je snížení kupní ceny spíše výjimkou než pravidlem. Nejčastěji k němu dochází u posledních jednotek v dokončeném projektu, kterých se developer chce zbavit. U nemovitosti z druhé ruky bývá prostor větší, i když ne vždy, a jeho rozsah výrazně závisí na motivaci prodávajícího.
Kalendář plateb	Kolik zaplatíte a kdy. U novostavby se toto mění častěji než cena a pro většinu kupujících má větší hodnotu než malá sleva.	U novostavby určuje harmonogram developer: obvykle rezervace, poté větší platba kolem podpisu smlouvy, následně splátky během výstavby a doplatek u notáře. U nemovitosti z druhé ruky jde o rezervaci, poté obvykle 10 až 20 % v soukromé kupní smlouvě a zbytek u notáře.
Čas a podmínky
Rezervace a její podmínky	Rezervace stáhne nemovitost z nabídky a podrží ji pro Vás, zatímco advokát prověří její právní stav. Obvykle jde o částku 6 000 až 11 000 €, u dražších nemovitostí přibližně 1 % z ceny. Jedná se o jedinou platbu prováděnou mimo systém záruk, a proto by měla být nízká.	Stejný nástroj u obou typů, rozhodující je však smlouva: musí jasně uvádět, co se stane se zálohou, pokud právní prověrka odhalí problém. Proto ji právník čte ještě před odchodem peněz, nikoli až poté.
Lhůty	Kdy dostanete klíče a co se stane, pokud se tento termín posune. Na tomto pobřeží je posunutí termínu běžným případem, nikoli výjimkou.	U nemovitosti z druhé ruky je termín dokončení skutečně předmětem jednání a často má větší hodnotu než malý pohyb ceny. U novostavby termín určuje developer a závisí na povoleních a přípojkách mimo jeho kontrolu, proto počítejte spíše s několikaměsíčním zpožděním než s vyjednáváním o termínu, který Vám byl slíben.
Samotná nemovitost
Vybavení a změny	Co je součástí nemovitosti a co v ní smíte změnit. U novostavby je to často nejcennější skutečně dostupná možnost.	U novostavby: povrchové úpravy, někdy dispozice, dokud je stále jen na papíře, a praktické doplňky, které jsou během výstavby mnohem levnější. Požádejte o tento seznam ještě před rezervací, nikoli až po ní. U nemovitosti z druhé ruky: co v nemovitosti zůstává, což je skutečnou součástí ceny a v nabídce se to pravidelně uvádí nejasně.
Předání	Stav, v jakém je nemovitost předána, a co se stane s čímkoli, co bude v den předání zjištěno.	U novostavby jde při předání o seznam vad, od kterého začínají běžet záruční lhůty. U nemovitosti z druhé ruky o to, co je vyklizeno, co opraveno a co je jednoduše přijato ve viděném stavu.
O čem nelze vyjednávat
Vaše právní ochrana	Není předmětem jednání a je důležité, aby nikdo nepředstíral opak. U novostavby jsou peníze, které zaplatíte před dokončením, chráněny španělským právem a bankovní zárukou, nikoli ustanovením, o které někdo vyjednal.	Většina developerů standardní kupní smlouvu neupraví a u projektu se stovkou jednotek to realisticky ani nemohou udělat. Úkolem právníka je zde potvrdit, že záruka je platná a vystavená na Vaše jméno, což je jedna z nejdůležitějších kontrol v rámci celé koupě.

Nic v této tabulce není slibem. Můžeme slíbit, že každý z těchto šesti bodů projednáme s prodávající stranou ještě předtím, než se k čemukoli zavážete, a že uslyšíte upřímnou odpověď, včetně případů, kdy zní ne.

Kontrola nabídky

Kde se při koupi vyjednává

Celá koupě má patnáct kroků od prvního hovoru až po klíče. Jednání s prodávající stranou probíhá do pátého kroku, v šestém kroku se rozhodujete Vy a vše dohodnuté se promítne do osmého kroku, rezervace. V jedenáctém kroku se tyto podmínky stávají závaznými. Od devátého kroku přebírá vedení právník.

Kroky 5, 6, 8 a 11 z 15

Jednání s prodávající stranouOhledně prohlídek nemovitostí
Právě zde se odehrává většina skutečné práce a téměř nic z ní nevypadá jako vyjednávání. Jde o kladení otázek, které objasní, co je skutečně k dispozici, za jakou cenu a za jakých podmínek.
NovostavbaProhlídku zorganizujeme s developerem a zajistíme za Vás komunikaci.
Druhá rukaJednáme s agentem prodávajícího a zjišťujeme věci, které v nabídce nenajdete, včetně toho, proč se nemovitost dosud neprodala.
Rozhodnutí bez nátlakuKdykoli během procesu
Nemusíte koupit nemovitost při první ani při druhé cestě. Můžeme s Vámi pracovat několik měsíců. Pokud na trhu v danou chvíli nic nedává dostatečný smysl, řekneme Vám to. Někdy je správným rozhodnutím koupit, jindy změnit zadání a někdy jednoduše počkat.
Rezervační poplatekKdyž najdete správnou nemovitost
Rezervace stáhne nemovitost z trhu a podrží ji pro Vás, zatímco právník provede právní prověrku. V tomto okamžiku se z podmínek přestává stávat rozhovor a stávají se dokumentem, proto musí rezervační smlouva jasně uvádět podmínky včetně toho, co se stane se zálohou, pokud právní prověrka odhalí problém.
NovostavbaRezervační smlouva s developerem. Částka závisí na projektu.
Druhá rukaRezervační záloha a dohodnuté podmínky. Zde se stanoví cena, lhůty a případné vybavení.
Závazná smlouvaPo úspěšné kontrole
Teprve zde přichází smlouva, která stanoví podmínky dokončení transakce, lhůty, platby a důsledky nedodržení dohody. To, na čem jste se dohodli dříve, by v ní mělo být uvedeno, a ověřit, že tomu tak je, je úkolem Vašeho právníka, nikoli nás.
NovostavbaKalendář plateb stanoví developer. Může zahrnovat několik plateb během výstavby nebo větší částku až při dokončení. Přesná struktura závisí na projektu.
Druhá rukaObvykle smlouva typu arras a další záloha. Podmínky včetně důsledků odstoupení jsou uvedeny přímo ve smlouvě.

Koordinace právní prověrky

Stejné vyjednávání dvěma způsoby

Stejná nemovitost a stejný prodávající, oslovení dvěma způsoby.

	Samostatně	S Arevont
Koho agent zastupuje	Zastupuje prodávajícího nebo developera.	Zastupujeme pouze Vás.
Jaká je jejich role	Jejich úkolem je prodat konkrétní nemovitost.	Naším úkolem je zjistit, zda dává smysl nemovitost koupit.
Co víte, než začnete jednat	Požadovaná cena a vše, co o ní nabídka uvádí.	Za jakou cenu se skutečně prodává srovnatelná nemovitost, co už prodávající odmítl, pokud to dokážeme zjistit, a proč se dosud neprodala.
Kdo Vám řekne špatné zprávy	Člověk, který Vám o nemovitosti vypráví, ji také potřebuje prodat.	Řekneme Vám, když je nemovitost špatnou volbou, a vysvětlíme proč. I kdyby to znamenalo přijít o obchod.
Jazyk a vzdálenost	Španělsky nebo anglicky, s komunikací z Vaší domovské země podle časového pásma druhé strany.	Česky, od lidí na pobřeží, kteří jednají s druhou stranou osobně.
Kolik Vás to stojí	Přímo nic. Provize prodávajícího je stejně zahrnuta v ceně.	Nic. Provize je stejná, ale její část připadne někomu, kdo zastupuje Vás.

Konkrétní příklad

Poslední dobrý apartmán za 720.000 €

Novostavba v Esteponě. Klientovi se projekt líbil a konkrétní apartmán splňoval většinu jeho požadavků. Zároveň vznikal tlak na rychlé rozhodnutí, protože nezbývalo mnoho srovnatelných apartmánů. Jde o nejčastější vyjednávací situaci na tomto pobřeží a vůbec nejde o cenu.

Co bylo ve hřeApartmán za 720.000 € a důvod rozhodnout se rychle. Nedostatek je u dobrého projektu skutečným faktem a zároveň nejstarším důvodem v oboru, proč přestat porovnávat.
Co jsme porovnávaliCena, orientace, dispozice, výhled a podmínky projektu ve srovnání s dalšími dostupnými možnostmi v podobném rozpočtu v daném okamžiku. Problém nebyl v samotném apartmánu. Za 720.000 € jsme mohli najít alternativy, kde by klient za podobné peníze získal více v oblastech, na kterých mu skutečně záleželo.
Co jsme doporučiliNerezervovat ho ze strachu, že zmizí. Místo toho jsme mu představili konkrétní alternativy a vysvětlili, v čem byla každá z nich při stejném rozpočtu lepší.
Co se staloApartmán nerezervoval. Pokračovali jsme v hledání a koupil jinou nemovitost, která odpovídala tomu, co od koupě skutečně chtěl. Rozhodl se na základě porovnání, nikoli podle termínu stanoveného druhou stranou.

Nerozhodujeme, zda je nemovitost dobrá. Rozhodujeme, zda je dobrá pro Vás za tuto cenu.

Když jsme řekli ne

Kolik Vás to stojí?

Kupující0 €Žádný poplatek, žádný paušál, nic při dokončení a nic, pokud od obchodu, na kterém jsme pracovali několik týdnů, odstoupíte.
Developer nebo prodejce
Novostavba
2,5 až 6 %
Nemovitosti z druhé ruky
1,5 až 4 %
Provize je již zahrnuta v ceně a hradí ji strana prodávajícího, ať se k nám dostanete přes nás, nebo přímo.
ArevontNáš poplatek představuje podíl z této provize a účtujeme ho pouze v případě uskutečnění koupě. Když Vám koupi nedoporučíme, o poplatek přijdeme, a právě proto má naše rada svou hodnotu.

Funguje to jednoduše. Prodávající si dohodl provizi se svou vlastní agenturou. Pokud přijdete bez vlastního zastoupení, celá tato částka obvykle zůstane agentuře prodávajícího. Pokud zastupujeme Vás, agentura prodávajícího vyplatí náš podíl ze stejné provize. Cena nemovitosti se pro Vás nemění a nic nedoplácíte.To, kdo hradí náš poplatek, nerozhoduje o tom, koho zastupujeme. Agentura prodávajícího zastupuje prodávajícího. My zastupujeme Vás. Nejsme založeni na vlastních nemovitostech, které bychom potřebovali prodat, takže pokud dospějeme k závěru, že pro Vás není nemovitost výhodnou koupí, řekneme Vám to, i když z daného obchodu nic nevyděláme.Je však třeba si dát na jednu věc pozor. Některé agentury na Costa del Sol účtují provizi také kupujícímu. U nás se s tím nesetkáte.

Cena nemovitosti je stejná, i když půjdete přímo. U novostavby si klidně vyžádejte ceník developera a ověřte si ho sami.

Na rovinu

Co zde vyjednáváním nezískáte

Nikdo Vám nemůže slíbit určité procento a měli byste to považovat za varovný signál, když to někdo udělá. Cenu stanovuje prodávající nebo developer, nikoli agentura, a u novostavby je stejná bez ohledu na to, přes kterou agenturu přijdete. Agent, který slibuje velkou slevu na projektu ještě předtím, než projekt vůbec zná, používá slevu jako návnadu.U novostavby je prostor omezený. Nejčastěji lze upravit platební kalendář, vybavení nebo některé doplňky. Snížení kupní ceny je spíše výjimkou než pravidlem, například u posledních apartmánů v dokončeném projektu, kterých se chce developer zbavit. Po silném růstu v posledních letech se trh postupně zpomaluje, takže někteří developeři mohou být otevřenější jednání o ceně, ale spoléhat předem na slevu nefunguje. Takový je trh v polovině roku 2026 a jde o nejrychleji se měnící tvrzení na této stránce, proto si ho za rok ověřte podle aktuálního čtvrtletního reportu, místo abyste mu důvěřovali.U nemovitosti z druhé ruky je obvykle více prostoru než u novostavby, i když ne vždy. Otevřené jsou cena, datum předání, vybavení i další podmínky koupě a mnoho záleží na motivaci prodávajícího, což je jediná věc, kterou dokážeme zjistit a Vy ne.A ještě jedna důležitá hranice. Rezervace neznamená, že bylo vše prověřeno. Před rezervací nemůžeme ověřit úplně všechno, a právě proto následuje právní prověrka a rezervační smlouva musí stanovit, co se stane s Vaší zálohou, pokud tato prověrka odhalí problém.

Nejčastější otázky k vyjednávání

Lze ve Španělsku skutečně vyjednávat o ceně nemovitosti?: U nemovitosti z druhé ruky obvykle ano, i když rozsah závisí mnohem více na motivaci prodávajícího než na způsobu podání nabídky. U novostavby se o samotné ceně vyjednává zřídka. Kdokoli na tuto otázku odpoví konkrétním procentem, pouze hádá.
Je u developera prostor pro vyjednávání?: Určitý prostor existuje, obvykle však ne u ceny. Developeři stanovují pevný ceník a u silného projektu s čekací listinou není důvod ho měnit. Změnit lze platební kalendář, vybavení a specifikaci, někdy také doplňkové služby. Ke snížení ceny dochází především u posledních apartmánů v dokončeném projektu.
Na čem lze vyjednat dohodu kromě ceny?: Na platebním kalendáři, termínech, rezervaci a jejích podmínkách, vybavení a změnách i na předání. U novostavby mají tyto věci obvykle větší hodnotu než rozhovor o ceně a o seznam vybavení na míru se vyplatí požádat před rezervací, nikoli až po ní.
Kolik mě vyjednávání stojí?: Nic. V žádném okamžiku koupě nám nic neplatíte. Náš poplatek tvoří podíl z provize, kterou stejně hradí strana prodávajícího, a nemovitost Vás při přímém nákupu stojí stejně.
Jak vysoká je rezervační záloha a je vratná?: Obvykle jde o částku 6 000 až 11 000 €, u dražších nemovitostí přibližně 1 % z ceny. Zda se Vám vrátí, závisí na znění rezervační smlouvy a liší se podle developera i prodávajícího. Jedná se o jedinou platbu prováděnou mimo systém záruk, proto by měla být nízká a smlouva musí jasně stanovit podmínky jejího vrácení. Právě proto ji advokát čte ještě před odesláním peněz, nikoli až poté.
Budete vyjednávat o nemovitosti, kterou jsem našel sám?: Pošlete nám odkaz z Idealisty, webu jiné agentury nebo přímo od developera. Ověříme, zda je nemovitost skutečně stále dostupná a za jakou cenu, řekneme Vám, na co bychom se zeptali strany prodávajícího, a pokud to bude dávat smysl, vyjednávání vyřídíme a provedeme Vás až k předání klíčů.

Související

Nevíte, kam Vás rozpočet reálně pustí?

Probrat zadání