Kolik stojí koupě nemovitosti ve Španělsku: novostavba versus nemovitost z druhé ruky
Za 30 sekund
Počítejte přibližně s 13 % navíc u novostavby a přibližně s 9 % navíc u nemovitosti z druhé ruky. To zahrnuje daň, notáře, katastr a právníka. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly vyplývá téměř výhradně z daně.
| Novostavba | Nemovitosti z druhé ruky | |
|---|---|---|
| Daň11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notář a katastr | 1.500 € | 1.500 € |
| Právník~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE a překlady | 150 € | 150 € |
| Převod energií | 600 € | 600 € |
| Celkem navíc | 63.250 € | 42.250 € |
Z čeho se skládá těch 8 až 13 procent?
Šest položek, z nichž pouze dvě jsou daně. Zbytek tvoří notář, zápis do katastru, advokát, NIE a překlady a převod smluv na energie na Vaše jméno. Všech šest položek se týká novostavby i nemovitosti z druhé ruky. Mění se pouze daňová položka.IVA je španělská DPH a u zcela nového domu činí 10 % kupní ceny. Je vyšší ze dvou daňových položek u novostavby uvedených níže. Podrobnější vysvětlení, proč se uplatňuje a z čeho se naopak vypočítává daň u nemovitosti z druhé ruky, najdete na stránce o daních.
| Položka | Novostavba (od developera) | Nemovitosti z druhé ruky (od soukromého vlastníka) |
|---|---|---|
| Daň | 10 % IVA (španělská DPH) plus 1,2 % AJD (kolkovné z podepsané listiny) v Andalusii, celkem 11,2 %. | 7 % ITP (daň z převodu), vypočtených z vyšší z těchto částek: z dohodnuté ceny nebo úřední referenční hodnoty nemovitosti. |
| Notář a katastr | Přibližně 1.000 až 1.700 € dohromady u cen 350.000 až 500.000 €, přibližně 1.400 až 2.200 € u ceny 1.000.000 €, podle oficiálních sazebníků. S cenou rostou mírně, nikoli lineárně. | Stejný sazebník. Notář ani katastr si u nemovitosti z druhé ruky neúčtují jiné částky. |
| Právník | Přibližně 1 % z ceny včetně DPH za nezávislou právní kontrolu a samotné dokončení. | Stejné. Jde o jedinou položku, která představuje tržní poplatek, nikoli pevně stanovenou státní sazbu. Je to jediná částka, kterou Vám Váš advokát písemně sdělí ještě předtím, než se pro něj rozhodnete. |
| NIE a překlady | Přibližně 150 €, pevná částka, nikoli procento z ceny. | Stejná pevná částka. |
| Převod a připojení energií | Přibližně 600 € za přepis vody, elektřiny a případně internetového připojení na Vaše jméno. | Stejné, ačkoli distributor nemusí za jednoduchou změnu odběratele účtovat vůbec nic. Viz níže uvedená poznámka Straight Talk. |
Kolik to tedy činí u tří skutečných cen?
Samotné procento neukazuje, jak se mění jednotlivé náklady. Zde je stejná tabulka vypočtená pro ceny 350.000 €, 500.000 € a 1.000.000 €, a to pro obě varianty. S rostoucí cenou procento mírně klesá. Je to proto, že tři ze šesti položek (notář a katastr, minimální odměna advokáta, NIE a překlady a převod energií) nerostou úměrně ceně.
- 350.000 €Novostavba: celkem 394.950 €, navíc 12,8 %. Nemovitosti z druhé ruky: celkem 380.250 €, navíc 8,6 %.
- 500.000 €Novostavba: celkem 563.250 €, navíc 12,7 %. Nemovitosti z druhé ruky: celkem 542.250 €, navíc 8,5 %.
- 1.000.000 €Novostavba: celkem 1.124.750 €, k tomu 12,5 %. Nemovitosti z druhé ruky: celkem 1.082.750 €, k tomu 8,3 %.
Tyto tři celkové částky jsou vlastními zveřejněnými údaji webu, aktuálními k srpnu 2026 (stejná tabulka se zobrazuje v kalkulačce nákladů na domovské stránce). Předpokládají běžnou situaci: žádnou sníženou daňovou sazbu, žádné překvapení v podobě referenční hodnoty a standardní, nikoli složitou vlastnickou strukturu. Pokud Vaše situace není standardní, celková částka se změní. Právě proto níže uvedený kontrolní seznam požaduje písemně potvrzenou částku, nikoli zveřejněné rozpětí.
Kdy je každá z těchto částek splatná?
Ve třech nebo čtyřech samostatných okamžicích, nikoli v jednom, přičemž průběh se u každé varianty liší. U nemovitosti z druhé ruky se většina peněz hradí při dokončení. Nejprve malá rezervační záloha, poté zbytek zálohy při podpisu smlouvy arras, zatímco probíhají právní kontroly, a následně daň, poplatky a zbytek ceny v jediný den u notáře. U novostavby se stejná celková částka místo toho rozloží do období výstavby, v etapových splátkách, které mohou trvat dva roky i déle, než budou k dispozici klíče.Plánování pouze podle celkové částky často kupující zaskočí, protože nejde o částku, kterou musí Váš bankovní účet zvládnout v každém jednotlivém termínu. Podstatné je, kolik hotovosti potřebujete mít v každém termínu k dispozici, přičemž hypotéka nepomůže se všemi těmito platbami stejně. Mnohem snáze pokryje konečný doplatek než etapovou splátku hrazenou dva roky před dokončením. Jedinou platbou, která funguje u obou variant stejně, je rezervační záloha, a právě tato platba zcela stojí mimo systém záruk.
Nemovitosti z druhé ruky
- RezervaceZálohaMalá částka mimo systém záruk.
- Smlouva arrasDoplatek po odečtení zálohyPrávní prověrka probíhá souběžně.
- DokončeníDaň, poplatky a zbytek cenyITP, notář, katastr, právník a zbývající doplatek, většinou v jednom okamžiku.
Novostavba
- RezervaceZálohaStejná malá částka, stejná pravidla.
- Během výstavbyPlatby po částechKaždá z nich je před splatností kryta bankovní zárukou.
- DokončeníIVA, AJD, poplatky a konečný doplatekUhrazeno až na konci.
Co kupující předpokládajíKdy je každá platba skutečně splatná
- Celá dodatečná částka je splatná při dokončení
- Rezervační záloha je splatná jako první a stojí mimo celý systém záruk a daní. Jde o malou částku zaplacenou za stažení nemovitosti z nabídky, vratnou za podmínek uvedených v rezervační smlouvě. V průvodci bankovními zárukami najdete informace o tom, co tuto částku chrání a co nikoli.
- Novostavba se hradí stejným způsobem jako nemovitost z druhé ruky
- U nemovitosti z druhé ruky se obvykle hradí jedna daň z převodu a jedna sada poplatků, vše při dokončení nebo kolem něj. Novostavba rozkládá skutečné platby do etap během výstavby. Každá platba musí být před svou splatností právně kryta bankovní zárukou, přičemž daň a doplatek se hradí až na konci. Kompletní průběh každého eura najdete v průvodci ochranou peněz.
- Odměna právníkovi se hradí předem
- Obvykle se hradí současně s dokončením, jakmile je právní kontrola dokončena a koupě pokračuje. Vyžádejte si tuto informaci písemně ještě předtím, než někoho angažujete. Je to jediná položka v tabulce výše, která představuje tržní poplatek, nikoli sazbu stanovenou státem.
Co byste si měli nechat písemně potvrdit, než se na částku spolehnete?
Čtyři věci, všechny písemně a všechny dostupné ještě předtím, než se k čemukoli zavážete. Procento uvedené v průvodci je orientační částka pro plánování. Řekne Vám přibližnou výši částky, což stačí k porovnání možností, ale nikoli k podpisu smlouvy. Vaši skutečnou částku určuje vlastní referenční hodnota nemovitosti, písemný odhad odměny od právníka, kterého skutečně najímáte, splátkový kalendář developera s přiloženým zněním záruky a odhad nákladů na notáře a katastr vypočtený pro Vaše vlastní cenové rozpětí, nikoli převzatý z jiného rozpětí.Důvodem, proč žádat o písemné potvrzení, není podezřívavost. Jde o to, že ústně sdělenou částku nelze později porovnat s částkou uvedenou na faktuře. Každá ze čtyř položek má také rozpoznatelnou špatnou odpověď a její vyslechnutí je užitečnější než samotné uvedení částky. Špatné odpovědi jsou: nikdo se nepodíval na referenční hodnotu, paušální poplatek bez rozpisu, splátkový kalendář bez příslušného záručního dokumentu nebo částka za notáře převzatá z jiného cenového pásma. Kterákoli z těchto odpovědí znamená, že odhad, podle kterého postupujete, ve skutečnosti ještě nebyl vypracován.
| Vyžádejte si | Co Vám sdělí | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| valor de referencia nemovitosti | Zda bude daň z převodu u nemovitosti z druhé ruky vypočtena z ceny, na které jste se dohodli, nebo z vyšší oficiální referenční hodnoty. Kompletní vysvětlení najdete na stránce o daních. | Nikdo ji neověřil nebo zaznělo ujištění, že „obvykle s ní nebývá problém“. |
| Písemný odhad odměny právníka | Skutečné procento pro Vaši konkrétní cenu a situaci, rozepsané předtím, než právníka angažujete. | Paušální částka bez rozpisu, sdělená ústně. |
| Splátkový kalendář developera a znění záruky (pouze novostavba) | Kdy je každá etapová splátka splatná a co ji konkrétně kryje. Viz průvodce bankovními zárukami. | Splátkový kalendář bez přiloženého záručního dokumentu. |
| Odhad nákladů na notáře a katastr pro Vaše cenové pásmo | Jediná položka v této tabulce, která se s cenou mění po krocích, nikoli plynule. | Částka převzatá z jiného cenového pásma bez ověření. |
Co kupující u této částky zaskočí?
Tři věci překvapí zahraničního kupujícího v souvislosti s tímto číslem častěji než cokoli jiného a všechny tři se týkají načasování, nikoli aritmetiky. Každou z nich lze před Vaším závazným rozhodnutím levně ověřit, ale po dokončení je nákladné ji odhalit. Proto stojí za to uvést je samostatně, odděleně od výše uvedených procent.
- DrahéNikdo neověřil valor de referencia dané nemovitostiŠpanělsko vypočítává daň z převodu nemovitosti z druhé ruky z vyšší z těchto částek: z dohodnuté ceny nebo z oficiální referenční hodnoty. Pokud je referenční hodnota vyšší, činí účet více než 7 % částky, kterou jste skutečně zaplatil(a).Co udělat místo tohoPřed Vaším závazným rozhodnutím si vyžádejte referenční hodnotu písemně. Průvodce daněmi vysvětluje postup a uvádí zdroj.
- DrahéRozpočet novostavby sestavený tak, jako by byly všechny peníze splatné až na konciPrůběžné splátky během výstavby obvykle vyžadují, abyste před dokončením a před předáním klíčů uhradil(a) v hotovosti 20 až 40 % ceny, navíc k dani započtené výše. Hypotéka tyto platby obvykle nepokrývá stejným způsobem jako doplatek na konci.Co udělat místo tohoPřed složením zálohy si vyžádejte splátkový kalendář a přesně ověřte, co Vaše financování pokrývá a kdy.
- ZbytečnéPlán převézt peníze na koupi v hotovostiPřeshraniční převoz hotovosti v částce vyšší než 10.000 € vyžaduje španělské celní prohlášení podané před cestou, nezávisle na tom, na co se Vás banka ptá ohledně původu peněz.Co udělat místo tohoPřeveďte peníze bankovním převodem nebo podejte prohlášení před odletem. Postup podání vysvětluje průvodce daněmi.
Stejná koupě, dvě cesty k dokončení
Ke stejným klíčům vedou dvě skutečně odlišné cesty a procentní sazba daně je mezi rozdíly nejméně významná.| Novostavba | Nemovitosti z druhé ruky | |
|---|---|---|
| Daň nad rámec ceny | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), pevná sazba bez otázky referenční hodnoty. | 7 % ITP, ale vypočtených z vyšší z ceny nebo referenční hodnoty. Viz stránka o daních. |
| Kdy je třeba zaplatit | Průběžně během výstavby. Každá etapa je před zaplacením kryta bankovní zárukou. | Většinou při dokončení nebo těsně před ním, v jednom či dvou okamžicích. |
| Hotovost potřebná před pomocí hypotéky | Často 20 až 40 % ceny, protože financování zřídka pokrývá průběžné splátky před dokončením. | Obvykle pouze záloha a poplatky; hypotéka může pokrýt větší část celkového zůstatku. |
| Doba od rezervace do předání klíčů | Přibližně dva měsíce až tři roky v závislosti na fázi výstavby v době rezervace. | Přibližně jeden až tři měsíce. |
| Co chrání Vaše peníze během čekání | Chráněný účet pro výstavbu a individuální bankovní záruka. Viz průvodce ochranou peněz. | Samostatný klientský účet právníka, z něhož jsou peníze uvolněny u notáře. |
Orientační číslo, nikoli Vaše faktura
Tyto sazby jsou aktuální k srpnu 2026 a vycházejí přímo z andaluského daňového zákona, nikoli z českého blogu. Vztahují se na standardní koupi fyzickou osobou. Nejde o osobní daňové poradenství. Andalusie navíc není celé Španělsko: nemovitost v jiném autonomním společenství může podléhat jiné sazbě ITP nebo AJD, protože obě sazby se stanovují regionálně.Jedna z položek v tabulce výše je pro některé kupující nižší, než se zdá. Od 12. února 2026 nesmí dodavatel podle Real Decreto 88/2026 účtovat vůbec nic za jednoduchou změnu odběratele ve smlouvě na elektřinu. Částka 600 € uvedená výše za převod energií a služeb je kombinovaným opatrným odhadem pro vodu, elektřinu a internet. Váš skutečný účet může být nižší.Žádný zveřejněný rozsah za Vás nevypočítá přesnou částku. Stránka o daních podrobněji vysvětluje, proč se daňová položka může měnit, a stránka o ročních nákladech pokrývá vše, co začíná měsíc po dokončení. Obojí by měl právník ověřit podle Vašich skutečných dokumentů, nikoli podle zveřejněného rozsahu.
Často kladené otázky o nákladech na koupi
- Proč některé zdroje uvádějí náklady ve výši 10 až 16 %, nikoli 8 až 13 %?
- Různé zdroje započítávají různé položky. Některé zahrnují do „nákladů na koupi“ celý rok nákladů na vlastnictví (IBI, poplatky SVJ). Rozsah je tak širší a jednorázový náklad se mísí s opakovaným. Výše uvedené rozsahy zahrnují pouze to, co zaplatíte za samotné dokončení koupě. Proto je tento rozsah užší a podle našeho názoru užitečnější pro plánování transakce jako takové.
- Je pro mou konkrétní cenu přesných 13 % nebo 9 %?
- Ne a výše uvedené tři propočítané příklady ukazují proč. Procentní podíl s rostoucí cenou mírně klesá, protože několik ze šesti položek se s cenou téměř vůbec nemění. Berte tento rozsah jako orientační číslo pro plánování a pomocí výše uvedeného seznamu jej převeďte na skutečnou částku pro jednu nemovitost.
- Lze některou část této dodatečné částky přidat k hypotéce?
- Částečně, záleží však na konkrétní položce. Španělská hypotéka se stanovuje podle vlastního ocenění nemovitosti bankou, nikoli podle ceny navýšené o náklady. Výše uvedené daně a poplatky se proto obvykle hradí z Vašich vlastních prostředků a hypotéka je nefinancuje. Někteří kupující zahrnou část těchto nákladů do většího úvěru zajištěného jiným majetkem. Jde o rozhodnutí týkající se financování, které patří do hypoteční služby, nikoli do otázky nákladů na koupi.
- Platí tyto částky stejným způsobem také pro pozemek nebo komerční jednotku?
- Ne. Všechny zde uvedené částky se týkají koupě rezidenční nemovitosti. Na pozemek nebo komerční nemovitost se vztahuje IVA ve výši 21 % namísto 10 % a režim ITP u pozemku se liší od režimu u dokončeného obydlí. Pokud kupujete právě toto, jsou to nesprávné částky, které byste měli použít.
