Kupní smlouva při nákupu nemovitosti ve Španělsku
Za 30 sekund
Při koupi nemovitosti z druhé ruky ve Španělsku se používá smlouva arras se zálohou ve výši 10 až 20 % ceny. Španělské právo uznává tři typy smluv arras, z nichž každý má jiné důsledky, pokud obchod neuskutečníte. Smlouva musí typ uvádět, protože pokud ho neuvádí, použije se výchozí typ, který je pro kupujícího nejméně výhodný.
| Arras penitencialesObčanský zákoník, čl. 1454 | arras confirmatoriastiché výchozí pravidlo | arras penaleshybrid | |
|---|---|---|---|
| Co to je | Pevné právo odstoupit | Běžná částečná platba | Sankce a právo vynutit prodej |
| Pokud odstoupíte | Přijdete o zálohu | Stále mohou žalovat za dokončení | Zaplatíte sankci, prodej lze vynutit |
| Pokud odstoupí | Vrátí ji dvojnásobně | Stále můžete žalovat za dokončení | Zaplatí sankci, prodej lze vynutit |
| Zvolte, pokud | Chcete snadný odchod za známou cenu | Ani jedna strana neplánuje odstoupit | Chcete něco, co odrazuje od odstoupení více než běžná záloha |
Jakou smlouvu podepíši a co se stane, pokud potřebuji odstoupit?
Podepíšete smlouvu o arras. To, co se stane, pokud odstoupíte, závisí zcela na tom, který ze tří právních typů smlouva uvádí. Smlouva o arras je soukromá smlouva o závazku k uzavření prodeje, která se používá u nemovitosti z druhé ruky. Kupující a prodávající ji podepisují před notářem a smlouva stanoví sankci, pokud některá ze stran obchod zruší. Záloha je významná platba, která následuje po rezervaci a zavazuje obě strany k prodeji. Španělská praxe ji považuje za závazek k uzavření prodeje, nikoli za částečnou platbu, od které můžete odstoupit. arras nejsou totéž co česká záloha. V závislosti na dohodnutém typu může odstoupení stát kupujícího zálohu a prodávajícího dvojnásobek této částky. To je mnohem závažnější důsledek, než by slovo „záloha“ mohlo zahraničnímu čtenáři naznačovat.Článek 1454 občanského zákoníku popisuje typ, který používá většina smluv: arras penitenciales. Pokud kupující odstoupí, přijde o zálohu. Pokud odstoupí prodávající, musí vrátit dvojnásobek zálohy. Tento typ umožňuje kterékoli straně jednoduše odstoupit za pevně stanovenou cenu. Existují ještě dva další typy a fungují zcela odlišně. Všechny tři jsou vedle tohoto odstavce uvedeny v plném znění.Pokud smlouva neuvádí, který typ se použije, španělské soudy podle běžného výkladu vycházejí z arras confirmatorias. Tato varianta Vám NEUMOŽŇUJE jednoduše odstoupit za cenu zálohy. Toto výchozí pravidlo se široce opakuje v právních komentářích. Samotný článek 1454 však upravuje pouze arras penitenciales a nestanoví, co se stane, pokud smlouva mlčí. Skutečné výchozí pravidlo nebylo ověřeno podle oficiálního právního textu BOE. Pro kupujícího je nejbezpečnější předpokládat, že se použijí arras confirmatorias, dokud právník nepotvrdí opak. Právě proto musí být typ ve smlouvě uveden jasnou větou a nesmí být ponechán na domněnkách.
O jaký typ arras mám požádat?Arras penitenciales, pokud je pro Vás důležité moci odstoupit za známou cenu. Jde také o typ, který většina španělských realitních makléřů a právníků používá ze zvyku. V praxi tedy obvykle pouze žádáte právníka, aby potvrdil, že je toto slovo ve smlouvě uvedeno, nikoli aby zajistil něco neobvyklého.
Liší se novostavba?
Ano. Dokument, který u novostavby následuje po rezervaci, se obvykle nazývá soukromá kupní smlouva (contrato privado de compraventa), nikoli „arras“. Výše uvedené články občanského zákoníku se na něj nevztahují. Každá platba, kterou developerovi uhradíte před dokončením stavby, musí být od okamžiku vydání stavebního povolení kryta bankovní zárukou nebo pojistkou vystavenou na Vaše jméno oprávněnou bankou či pojišťovnou. Pokud developer nedodrží termín dokončení, záruka vrátí každé Vámi zaplacené euro spolu se zákonným úrokem. Jde o jiný druh ochrany než dvojnásobná záloha. Dokončení novostavby obvykle trvá od 2 měsíců do 3 let podle fáze konkrétního projektu.Právní úpravu, která se použije dnes, představuje první dodatečné ustanovení (disposición adicional primera) zákona Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, ve znění zákona Ley 20/2015. Starší zákon Ley 57/1968 toto upravoval dříve a stále je uveden v mnoha starších materiálech na internetu. Byl zrušen 1. ledna 2016 a jeho obsah byl začleněn do výše uvedeného ustanovení. Pokud smlouva nebo poradce stále uvádí zákon z roku 1968, citují zrušený zákon. Stojí za to si toho všimnout a nepovažovat to automaticky za neškodnou zkratku.
| Nemovitosti z druhé rukyarras | Novostavbasoukromá kupní smlouva | |
|---|---|---|
| Rozhodné právo | Código Civil, čl. 1454 | |
| Obvyklá částka v této fázi | 10 až 20 % z ceny | Podle platebního kalendáře developera |
| Pokud nemohou dodat | Dvojnásobné vrácení zálohy, pokud byly uvedeny arras penitenciales | Každá platba vrácena v plné výši a se zákonným úrokem na základě záruky |
| Co Váš právník ověří nejdříve | Uvedení typu arras ve smlouvě | Existence skutečného bankovního potvrzení o záruce pro Vaše konkrétní platby |
Jak dlouhá doba uplyne od podpisu smlouvy do převzetí klíčů?
U přeprodeje trvá celá cesta od rezervace ke klíčům obvykle 1 až 3 měsíce. Smlouva arras se obvykle podepisuje přibližně v polovině této doby, jakmile je dokončena právní kontrola, která sama trvá přibližně 2 až 4 týdny. U novostavby trvá stejná cesta výrazně déle, od 2 měsíců do 3 let, protože závisí na pokroku projektu, nikoli na pevném kalendáři.Kontrola smlouvy právníkem před jejím podpisem obvykle stojí přibližně ~1 % z ceny, ať už zvolíte kteroukoli variantu. Jde o malý náklad ve srovnání s tím, o co jde: o dokument, který rozhoduje, zda se Vám záloha vůbec vrátí, ať už dvojnásobná, nebo nikoli.
Co se v této fázi může pokazit a jak to právník odhalí jako první?
Téměř nic z toho, co se zde může pokazit, není neobvyklé. Obvykle jde o jednu z několika běžných chyb. Každou z nich lze před podpisem odhalit levně, ale její náprava později stojí mnoho.
- Nejvyšší rizikoVe smlouvě nikdy není uvedeno, jaký typ arras se uplatníObvykle se vykládají jako confirmatorias, což Vám neumožní jednoduše odstoupit za cenu zálohy.Co udělat místo tohoOvěřte, že je v textu uvedeno slovo „penitenciales“ nebo typ, který požadujete.
- Stojí za to se ohraditZáloha se platí přímo na vlastní účet prodávajícíhoPokud ji prodávající již utratil, soudní rozhodnutí o vrácení dvojnásobné zálohy není totéž jako skutečné získání peněz zpět.Co udělat místo tohoPožádejte místo toho o klientský nebo svěřenský účet, zejména proto, že prodávající Vám možná bude muset vrátit dvojnásobnou zálohu.
- Nejvyšší rizikoBankovní záruka u novostavby je popsána jako „automatická po zaplacení“Záruka musí existovat pro Vaše konkrétní platby, musí být vystavena na Vaše jméno a platit od okamžiku udělení stavebního povolení. Nejde pouze o obecný příslib společnosti.Co udělat místo tohoPožádejte o individuální certifikát. Nepřijímejte marketingové tvrzení, že systém záruk existuje.
- Stojí za to se ohraditLhůta dokončení nemá žádné důsledky pro případ jejího nedodrženíDatum bez stanovených důsledků nepředstavuje skutečnou ochranu ani v jedné z možností. Je to pouze naděje.Co udělat místo tohoUjistěte se, že smlouva stanoví, co se stane s penězi a obchodem, pokud dojde k prodlení s dohodnutým datem.
Co ověřit před podpisem závazné smlouvy
Pět věcí. Váš právník by je měl zkontrolovat, nejen jednou přečíst a důvěřovat jim, protože tato smlouva stanoví skutečné důsledky odstoupení.- Jaký typ arras je uveden u nemovitosti z druhé rukySlovo „penitenciales“ nebo rovnocenné jasné ustanovení o právu odstoupit za cenu zálohy musí být uvedeno přímo v textu, nikoli pouze naznačeno. Špatná verze hovoří o „arras“ obecně a nikdy neuvádí jejich typ.
- Kde se záloha skutečně nacházíKlientský nebo svěřenský účet představuje bezpečnější postavení než peníze zaplacené přímo na osobní účet prodávajícího, zejména pokud je prodávající později bude muset vrátit v dvojnásobné výši. Špatná verze neuvádí žádný účet, pouze „zaplaceno prodávajícímu“.
- Potvrzení o bankovní záruce u novostavbyMusí uvádět Vaši jednotku a Vaše konkrétní platby a musí být vystavena oprávněnou bankou nebo pojišťovnou, nikoli nahrazena obecným firemním prospektem o zárukách. Špatná verze obsahuje marketingové tvrzení, že „všechny platby jsou zaručeny“, ale není k němu přiložen žádný certifikát.
- Lhůta dokončení a důsledky jejího nedodrženíObě možnosti by měly uvádět, co se stane s penězi a obchodem, pokud nebude dodrženo dohodnuté datum, nikoli pouze to, co se stane, když si kterákoli strana jednoduše rozmyslí své rozhodnutí. Špatná verze uvádí datum, k němuž nejsou připojeny žádné důsledky jeho nedodržení.
- Co je písemně zahrnuto u nemovitosti z druhé rukyVestavěné prvky, spotřebiče a vše, co naznačoval inzerát, ale co se automaticky nepřevádí listinou. Jde o poslední dokument před notářem, kdy lze chybějící položku ještě levně doplnit. Špatná verze uvádí „jak stojí a leží“ bez rozpisu jednotlivých položek.
Toto vysvětluje právní úpravu, nikoli Vaši konkrétní smlouvu
Jde o obecné informace o španělském smluvním právu platném k 17. srpnu 2026, ověřené v původním zdroji, nikoli převzaté z komentářů. Nejde o právní radu týkající se dokumentu, který máte před sebou. Který typ arras se uplatní, zda je certifikát bankovní záruky pravý a aktuální a jaké jsou skutečné náklady nedodržení lhůty, to jsou otázky, na které může odpovědět pouze nezávislý právník, který si přečte Vaši konkrétní smlouvu.Tuto smlouvu nepíšeme a nejsme její smluvní stranou. Zajišťujeme však, aby si ji před podpisem přečetl právník. Také zajišťujeme, aby typ arras nebo certifikát záruky představoval výslovně uvedenou a ověřenou skutečnost, nikoli pouhý předpoklad, který o sobě všichni navzájem činí.
Nejčastější otázky ke kupní smlouvě
- Je smlouva o arras stejná jako listina podepsaná u notáře?
- Ne. Smlouva arras je soukromý dokument mezi kupujícím a prodávajícím. Podepisuje se před fází u notáře, bez přítomnosti notáře. Veřejná escritura pública se podepisuje později v notářské kanceláři a právě ta převádí vlastnictví. Smlouva arras stanoví podmínky, které se následně při schůzce u notáře naplní.
- Co se stane se zálohou arras, pokud prodej ztroskotá z důvodu, který nemůže ovlivnit ani jedna ze stran?
- Záleží na tom, co o této situaci uvádí samotná smlouva. Právě proto dobře sepsaná smlouva arras upravuje více než jen situaci, kdy si kupující nebo prodávající změni názor. Příčina mimo kontrolu obou stran, například zamítnutí hypotéky z důvodů nesouvisejících s jednáním kupujícího, si zaslouží vlastní konkrétní ustanovení namísto ponechání věci obecnému výchozímu pravidlu.
- Mohu vyjednávat o procentu z ceny hrazeném v této fázi?
- Ano, 10 až 20 % je běžné rozpětí, nikoli pevné pravidlo. Přesná částka je součástí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Nižší částka snižuje riziko, pokud potřebujete odstoupit podle pravidla penitenciales. Prodávající může požadovat více, pokud to považuje za silnější projev závazku.
