Squatteři převezmou Váš apartmán, zatímco budete doma, a Vy se jich celé roky nezbavíte.
Jaká je skutečnost
Vystěhování je dnes podstatně rychlejší než před několika lety. V běžně obývaných rezidenčních komplexech jde také o velmi vzácnou situaci.
Co to mění
Nejčastěji se to týká opuštěných domů nebo vil, které zůstávají měsíce bez dozoru. Apartmán v rezidenčním komplexu je zcela odlišná situace.
Jak to řešíme
Doporučíme vhodné zabezpečení, před koupí zkontrolujeme stav nemovitosti a pokud nejste ve Španělsku, pomůžeme zajistit pravidelné kontroly.
2025 · nahlášené případy / počet obydlí
Málaga0,0349 %1 případ na 2.864 obydlí
Španělsko0,0559 %1 případ na 1.790 obydlí
Barcelona0,1695 %1 případ na 590 obydlí
Česká republika0,0444 %1 případ na 2.252 obydlí
Rozdíly mezi jednotlivými částmi Španělska jsou obrovské. Proto níže zveřejňujeme úplné údaje za každou provincii, nikoli pouze údaj za Malagu.
Zobrazit všechny údaje za Španělsko 2025↓
Všechny španělské provincie · 2025
Nahlášené případy allanamiento a usurpación podle provincií za rok 2025 ve vztahu k počtu obydlí
Provincie
Nahlášené případy
Byty
Případy za rok
1 případ na
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Španělsko celkem
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Česká republikapro srovnání
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Malaga tedy nepatří mezi provincie, které zvyšují španělský údaj. V roce 2025 byla pod španělským průměrem i pod údajem vypočteným stejným způsobem pro Českou republiku. Zároveň nechceme z jednoho roku vyvozovat obecný závěr: v roce 2024 byly Malaga a Česká republika prakticky na stejné úrovni.
Za roky 2024 a 2025 dohromady dosahuje Malaga v průměru přibližně 0,040 % ročně a Česká republika 0,045 %. Přesnější je tedy říci, že Malaga se pohybuje přibližně ve stejném rozmezí jako Česká republika a výrazně pod úrovní nejvíce zasažených částí Španělska.
Odkud pochází španělský průměr
Katalánsko39,8 % všech zaznamenaných případů14,7 % španělských obydlí
Andalusie12,8 % všech zaznamenaných případů17,6 % španělských obydlí
Španělský průměr proto není dobrým popisem žádného jednotlivého regionu. V roce 2025 připadalo na Katalánsko téměř 40 % všech zaznamenaných případů, přestože se v něm nachází necelých 15 % španělských obydlí. Andalusie naproti tomu představovala 12,8 % případů a 17,6 % všech obydlí.
Počet případů vychází z policejních statistik za rok 2025. Jde o evidované trestné činy, nikoli o počet nemovitostí, které jsou v současnosti obsazené, ani o počet pravomocných odsouzení. Počet bytů pochází ze sčítání lidu z roku 2021, posledního úplného srovnatelného součtu.
Španělské údaje zahrnují kategorie allanamiento de morada a usurpación de inmuebles. České údaje zahrnují porušování domovní svobody (§ 178, statistická položka 39) a neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru (§ 208, položka 115). Tyto dvojice si odpovídají: na jedné straně vniknutí do obývaného bytu, na druhé straně obsazení nemovitosti.
Tyto dva systémy jsou podobné, ale nejsou totožné. Liší se právní úpravou i způsobem evidence trestných činů a španělská kategorie zahrnuje také některé případy týkající se komerčních prostor. Údaje proto považujte za srovnání řádů velikosti, nikoli za přesně srovnatelnou veličinu.
Jde o jeden rok. V roce 2024 vyšla provincie Malaga přibližně na 0,045 % a Česká republika také přibližně na 0,045 %, tedy prakticky stejně. Rozdíl v roce 2025 vznikl především proto, že počet případů v Malaze meziročně klesl.
Oficiální statistiky nejsou zveřejňovány na úrovni Marbelly, Estepony ani jednotlivých měst na Costa del Sol. Nejpodrobnější dostupnou úrovní je provincie Malaga.
Za 30 sekund
Squatting ve Španělsku představuje dva různé trestné činy, nikoli jeden. U prázdné nemovitosti jde o pomalý přestupek trestaný pouze pokutou, zatímco vybavený dům s připojenými sítěmi spadá do závažnější kategorie, u níž může policie zakročit okamžitě. V roce 2025 byl počet oznámených případů v provincii Malaga nižší než počet případů ve Vaší domovské zemi.
Je squatting jeden trestný čin, nebo dva různé?
Španělské právo zachází s prázdnou nemovitostí a obydlenou nemovitostí zcela odlišně a téměř vše, co určuje, jak nebezpečný squatting skutečně je, závisí na tom, do které kategorie nemovitost spadá. Obsazení nemovitosti, v níž nikdo nebydlí, bez násilí, představuje usurpacion podle článku 245.2 Codigo Penal. Jde o méně závažný trestný čin trestaný pokutou, nikoli vězením, a policie nemůže osoby, které nemovitost obsadily, sama od sebe odstranit. Právě za touto situací se skrývá téměř každý dlouhý a bolestný příběh, o kterém informují média: prázdný zděděný byt, neprodané nemovitosti developera nebo nemovitost zabavená bankou, která je celé měsíce bez dozoru.Vstup do skutečného domova jiné osoby nebo setrvání v něm bez povolení představuje jiný trestný čin, allanamiento de morada podle článku 202. Hrozí za něj trest odnětí svobody na 6 měsíců až 2 roky, při použití násilí nebo zastrašování i vyšší, a policie může zakročit okamžitě, pokud je situace přistižena při činu. Tribunal Supremo v roce 2020 přesně stanovil, co se pro tento účel považuje za domov: nábytek uvnitř a připojenou vodu, elektřinu a plyn. Na tom, jak často vlastník nemovitost navštěvuje, nezáleží. Rekreační apartmán využívaný dvakrát ročně, plně vybavený a připojený k sítím, je podle práva domovem, nikoli prázdnou schránkou.
Usurpacion (prázdná nemovitost)
Jak vypadá
Prázdná, nezařízená nemovitost, kterou nikdo několik měsíců nenavštívil.
Právo
Codigo Penal, čl. 245.2: pokuta, nikoli vězení.
Může je policie odstranit na místě?
Ne. Tento postup vyžaduje soudní příkaz a je pomalý.
Allanamiento (domov)
Jak vypadá
Vybavená nemovitost s připojenou vodou, elektřinou a plynem, kterou někdo příležitostně navštěvuje nebo v ní bydlí.
Právo
Codigo Penal, čl. 202: 6 měsíců až 2 roky vězení.
Může je policie odstranit na místě?
Ano, pokud je situace přistižena při činu. Jde o rychlý postup.
Spravovaný rekreační apartmán spadá do druhého sloupce, nikoli do prvního.
Rozhoduje o tom pouze nábytek, nebo v nemovitosti musí někdo trvale bydlet?Rozhoduje nábytek spolu s připojenými sítěmi a trvalé bydlení není nutné. Rozhodnutí Tribunal Supremo z roku 2020 je jednoznačné: obydlím je každé místo, ve kterém se bydlí, byť jen příležitostně, nikoli pouze hlavní bydliště. Druhý domov využívaný několik týdnů ročně, řádně vybavený a připojený k sítím, je podle španělského práva morada.
Co rozhoduje o tom, zda policie zakročí okamžitě, místo aby věc předala soudu?
To, že je nemovitost podle práva „domovem“, samo o sobě k okamžitému policejnímu odstranění nestačí. Uplatní se ještě druhý test, označovaný jako flagrancia: situace musí být zachycena právě v průběhu nebo bezprostředně po spáchání činu, přičemž musí existovat přímé důkazy, například vypáčené dveře, spuštěný alarm, svědek z řad sousedů nebo kamerový záznam. Pokud se vlastník o situaci dozví až po několika dnech nebo týdnech, bezprostřednost je pryč a případ putuje k soudci jako každý jiný. Totéž platí, pokud osoby, které nemovitost obsadily, předloží jakýkoli dokument naznačující, že v ní již bydlí, dokonce i padělanou nájemní smlouvu: policie přestane rozhodovat na místě a předá věc soudu.Pro nic z toho neexistuje pevná zákonná lhůta. Několik španělských alarmových společností a firem desokupa inzeruje „pravidlo 48 hodin“. V žádném právním předpisu ani úředním pokynu však neexistuje a nezávislé ověření faktů to přímo potvrdilo u trestního soudce a právního akademika. O výsledku ve skutečnosti rozhoduje, jak rychle si toho někdo všimne a oznámí to, nikoli časový limit stanovený zákonem.
Co se běžně tvrdíCo skutečně říká zákon
Policie musí osoby squattingu odstranit do 48 hodin
Ve španělském právu takové pravidlo nikde neexistuje. Okamžité odstranění závisí na flagrancia, tedy na zachycení situace při jejím průběhu, k němuž se neváže žádná pevná lhůta.
Rekreační apartmán nelze obsadit squattingem, protože vlastník u soudu zvítězí
Vítězství u soudu je pravděpodobné, ale jakmile se případ dostane k soudci, stále to nějakou dobu trvá. Skutečnou otázkou je, zda bude případ zachycen dostatečně brzy, aby se soudnímu řízení zcela předešlo.
Pokud osoby, které nemovitost obsadily, předloží jakýkoli dokument, policie jim musí uvěřit
Policie nerozhoduje o tom, kdo mluví pravdu. Jakýkoli dokument, pravý nebo padělaný, stačí k tomu, aby byl případ místo vyřešení na místě předán soudci. Právě proto je rychlost odhalení důležitější než samotné dokumenty.
1
Je nemovitost vybavena nábytkem a připojena k inženýrským sítím?
Kdo rozhodujeRozhodnutí Tribunal Supremo STS 587/2020
Co udělujeNemovitost je z právního hlediska obydlím; lze použít zrychlený postup
Pokud nePrázdná nemovitost odpojená od sítí podléhá pomalejšímu řízení pro neoprávněné užívání, bez ohledu na adresu.
2
Bylo vniknutí přistiženo při činu s přímými důkazy?
Kdo rozhodujePosouzeno policií na místě, Instruccion 6/2020
Co udělujePolicie může neoprávněné uživatele okamžitě odstranit
Pokud neNeplatí žádná pevná lhůta; případ místo zásahu u dveří postoupí soudci.
3
Od 3. dubna 2025: dostane se případ vůbec k trestnímu soudu?
Kdo rozhodujeLey Organica 1/2025
Co udělujeVloupání a násilné neoprávněné užívání nyní podléhají zrychlenému řízení
Pokud nePokojné neoprávněné užívání prázdné nemovitosti se stále řídí běžným, pomalejším postupem, jak potvrdil vlastní oběžník státního zastupitelství z června 2025.
Jedno NE na kterékoli z bran rozhoduje o tom, zda půjde jen o telefonát, nebo o soudní případ, nikoli o důvod předpokládat nejhorší.
Urychlila reforma zákona z roku 2025 vyklizení u každého typu případu?Ne, a je důležité to přesně rozlišovat. Reforma zařadila závažné trestné činy, obydlený dům a násilné neoprávněné užívání do systému zrychleného řízení. Vlastní oběžník státního zastupitelství o několik měsíců později potvrdil, že pokojné neoprávněné užívání prázdné nemovitosti, tedy nejčastěji hlášený typ, bylo záměrně ponecháno v běžném, pomalejším řízení. Reforma pomohla kategorii, do níž spadá rekreační apartmán, ale nezrychlila kategorii, která stojí za většinou zpráv v médiích.
Pokud k tomu dojde, co by vlastník neměl dělat sám?
Výměna zámků vlastními silami, dokonce i na Vaší vlastní nemovitosti, může být podle článku 172 trestního zákoníku stíhána jako nátlak. Hrozí za ni 6 měsíců až 3 roky vězení nebo pokuta, pokud ji již někdo obývá. Samostatné rozhodnutí z roku 2026 konstatovalo, že odpojení inženýrských sítí osobě bez právního nároku k nemovitosti obecně nepředstavuje stejný trestný čin. Jde o nedávný a úzce vymezený závěr. Nevztahuje se na výměnu zámku ani na nájemce, který jednoduše přestane platit nájem. Každý, kdo se ocitne v této situaci, by měl před jakýmkoli fyzickým zásahem, nikoli až po něm, zapojit španělského advokáta.Nejužitečnějším důkazem, který může vlastník předložit, je datovaný doklad, že nemovitost byla krátce před vniknutím užívána. To je důležité jak pro policii na místě, tak pro případné pozdější soudní řízení: záznamy o úklidu, odjezd hosta, protokol alarmu, soused nebo správce budovy, který si něčeho všiml. Nemovitost, kterou po několik měsíců nikdo nenavštíví, nic takového neposkytne. To je skutečný důvod, proč se pomalé případy soustřeďují právě kolem tohoto typu nemovitostí.Nájemce, který přestane platit nájem a odmítne odejít, tedy „inquiokupa“, představuje zcela odlišnou občanskoprávní situaci, nikoli trestný čin. Neobjevuje se ve statistikách policie ani jedné ze zemí. Pro každého, kdo pronajímá nemovitost, jde o skutečné riziko, ale tato stránka se jím nezabývá. Koupě nemovitosti, v níž již nájemce bydlí, je podrobně popsána v samostatném průvodci.
Je neplatící nájemce stejným problémem jako squatter?Ne. Nájemce, který přestane platit nájem, má zákonné právo tam zůstat, dokud ho neodstraní občanskoprávní řízení o vyklizení. Tento proces se zcela liší od obou výše popsaných trestných činů. Jde o skutečné riziko, s nímž je vhodné počítat, pokud hodláte nemovitost pronajímat. Nejde však o squatting a tento případ se neobjevuje ve statistikách kriminality ani jedné ze zemí.
Co tomu ve skutečnosti brání a na co se vztahuje pojištění?
Rychlost odhalení rozhoduje téměř o všem, co bylo uvedeno výše, více než samotné právo. Spravovaný apartmán v uzavřeném areálu bude při jakémkoli problému zaznamenán během několika hodin: přichází a odchází uklízeč nebo správce, sousedé jsou přítomni po celý rok a nájemníci se střídají každých několik dní. Nezařízená nemovitost, kterou po několik měsíců nikdo nenavštíví, může zůstat bez povšimnutí mnohem déle. Může zůstat nepovšimnuta dostatečně dlouho na to, aby byl nakonec k dispozici pouze pomalý postup s pouhou pokutou, ať už případ dopadne jakkoli.Standardní španělské pojištění domácnosti obvykle zahrnuje krytí právní ochrany vedle běžného pojištění budovy a vybavení. Hradí náklady na advokáta právě u typu řízení popsaného na této stránce. Nejde o záruku, že k neoprávněnému užívání nedojde, a pojištění samo nikoho z nemovitosti neodstraní. Hradí právní proces, jakmile jej potřebujete. Pojištění apartmánu v oblasti Costa del Sol obvykle stojí několik set eur ročně a sjednává se přibližně v době předání klíčů. Představíme Vám specialistu, sami však pojistku neprodáváme.
Odstraňuje koupě ve spravovaném komplexu skutečně riziko, nebo jej pouze snižuje?Výrazně jej snižuje, ale neodstraňuje. Riziko nelze zcela odstranit. Spravovaný a obývaný areál mění především rychlost odhalení: cizí člověk v budově s domovníkem, sousedy a pravidelnou obměnou nájemníků bude rychle zaznamenán. Právě tento faktor soustavně rozhoduje o tom, zda případ zůstane u telefonátu, nebo se promění v několikaměsíční soudní řízení.
Na rovinu
Jak velké obavy by měl mít kupující v oblasti Costa del Sol?
V roce 2025 zaznamenala provincie Malaga trestné činy neoprávněného užívání a vniknutí do obydlí přibližně u 0,035 procenta bytového fondu, tedy asi u 1 nemovitosti z 2.864. To bylo méně než odpovídající hodnota pro Českou republiku, která ve stejném roce činila 0,044 procenta. Za roky 2024 a 2025 dohromady jsou si obě země blízké, přičemž Malaga má v průměru mírně nižší hodnotu. To neplatilo pro samotný rok 2024, kdy byly hodnoty přibližně stejné, takže poctivé tvrzení se vztahuje ke konkrétnímu období, nikoli k trvalému přírodnímu zákonu. Údaje také spojují několik typů trestných činů a započítávají oznámení, nikoli odsouzení. Berte je spíše jako horní hranici než jako přesné měření.Skutečná praktická odpověď je jednodušší než statistika: zařízený, příležitostně užívaný apartmán ve spravovaném areálu patří podle španělského práva do kategorie, na kterou je právně obtížnější zaútočit. Jde také o kategorii, která bude při jakémkoli problému nejrychleji zaznamenána. Pomalé a znepokojivé případy uváděné v médiích se naprostou většinou týkají opačného typu: prázdných nemovitostí odpojených od sítí, které nikdo nenavštěvuje, soustředěných v Barceloně a jejím okolí, nikoli v oblasti Costa del Sol. Toto jsou obecné informace o tom, jak španělské právo a reforma z roku 2025 skutečně fungují, nikoli právní poradenství ohledně konkrétní nemovitosti. Zejména nedávné rozhodnutí týkající se inženýrských sítí by si měl každý před jeho využitím nechat potvrdit advokátem.Arevont před doporučením nemovitosti bezplatně ověřuje typ areálu, jeho zabezpečení a to, jak často bude nemovitost realisticky prázdná. Pomůžeme Vám také zajistit kontakt na specialistu na pojištění a místní harmonogram kontrol v případě, že vlastník nemá bydliště v daném místě.
Často kladené otázky o squatterech
Pokud svůj apartmán navštěvuji jen dvakrát ročně, usnadňuje to podle španělského práva jeho napadení?
Ne. Rozhodnutí Tribunal Supremo z roku 2020 tuto otázku přímo vyřešilo: to, co z nemovitosti činí chráněné „obydlí“, je nábytek a připojení vody, elektřiny a plynu, nikoli četnost fyzické přítomnosti vlastníka. Rekreační apartmán navštěvovaný dvakrát ročně, který je zařízený a připojený k sítím, spadá do stejné právní kategorie jako trvalé bydlení.
Jak se statistika pro Malagu skutečně počítá a mohu si ji ověřit sám?
Ministerstvo vnitra zveřejňuje hlášené případy podle provincií ve veřejném portálu kriminality a INE zveřejňuje počet obydlí z celostátního sčítání. Vydělením jednoho údaje druhým získáte zde uvedenou míru. Započítávají se oznámení policii, nikoli odsouzení, a několik souvisejících trestných činů je sloučeno, proto je nejlepší údaj chápat jako horní hranici, nikoli jako přesnou hodnotu. Obě zdrojové tabulky jsou na této stránce odkazovány.
Co je nejdůležitější věc, kterou mohu udělat ještě předtím, než budu nemovitost vlastnit, nikoli až poté?
Zvolte spravovaný a obývaný typ areálu namísto izolovaného nebo sezónního a zajistěte harmonogram kontrol, pokud v nemovitosti nebudete bydlet. O výsledku ve skutečnosti rozhoduje rychlost odhalení, více než jakýkoli jednotlivý bezpečnostní prvek. Rozhoduje o tom, zda případ zůstane u telefonátu vyřízeného tentýž den, nebo se promění v pomalé soudní řízení.
Stačí samotný alarm?
Alarm Vám pomůže rychle zjistit, co se děje, ale sám o sobě nikoho nepřivede ke dveřím. Je zapotřebí někoho místního, kdo dokáže rychle reagovat a shromáždit důkazy. Právě to poskytuje spravovaný development nebo místní kontrolní služba, nikoli samotný alarm.
Další tři obavy
Krátkodobý pronájem
Koupíte nemovitost s úmyslem krátkodobě ji pronajímat a teprve potom zjistíte, že to není dovoleno.