Když jsme řekli ne
Nejsme tu proto, abychom každý nákup dovedli až k notáři. Pokud se během hledání, vyjednávání nebo právní prověrky objeví něco, co změní význam koupě, řekneme Vám to. Někdy doporučíme vyjednávat. Někdy počkat. A někdy nekupovat vůbec. Čtyři nemovitosti, čtyři různé důvody nepokračovat podle plánu.
Ne každá výhodná nabídka je ta, která se uskuteční
Čtyři nemovitosti, čtyři různé důvody nepokračovat podle plánu. S prvním apartmánem nebylo nic v nepořádku, a právě to je smyslem této části, nikoli výjimkou z něj.
| Nemovitost | Co změnilo rozhodnutí | Výsledek |
|---|---|---|
| Apartmán · Mijas · 495.000 € | Na programu bylo hlasování SVJ o krátkodobých pronájmech, které se mělo konat několik dní po rezervaci, přičemž důvodem koupě byl právě pronájem. | Počkejte a potom nekupujte. Rezervační záloha byla vrácena. |
| Novostavba · Estepona · 720.000 € | S apartmánem nebylo nic v nepořádku. Za tuto cenu však existovaly alternativy, které klientovi nabízely více toho, na čem mu záleželo. | Nerezervujte. Klient koupil jinde. |
| Nemovitosti z druhé ruky · Marbella · 1.100.000 € | Na sousedním pozemku byla povolena stavba až o třech podlažích, zatímco na něm stála starší jednopodlažní vila. Právě kvůli otevřenému výhledu byla stanovena tato cena. | Nekupujte |
| Vila · Marbella · 4.000.000 € | To, co na pozemku stálo, bez výhrad neodpovídalo dokumentaci a u některých částí domu bylo třeba ověřit jejich právní stav. | Pozastavte nákup, dokud to prodávající strana nevyjasní. |
01 · Apartmán, Mijas, 495.000 €
Apartmán odpovídal rozpočtu i způsobu, jakým jej klient zamýšlel využívat. Součástí plánu byl krátkodobý pronájem. Nemovitost již byla rezervovaná a klient zaplatil rezervační zálohu.
Co jsme prověřiliCo jsme zjistili
- Program příští schůze SVJ
- Ve spolupráci s právníkem jsme zjistili, že krátce po rezervaci se měla konat schůze SVJ a že na programu bylo hlasování o krátkodobých pronájmech.
- Jak mohlo hlasování ovlivnit koupi
- O tom, zda koupě vůbec dávala smysl, měla rozhodnout informace, která v nabídce nikde nebyla uvedena.
Co jsme udělali: doporučili jsme nepokračovat automaticky jen proto, že nemovitost již byla rezervovaná. Počkali jsme na výsledek hlasování.Výsledek: hlasování nepovolilo to, s čím klient počítal, a proto jsme mu doporučili v nákupu nepokračovat. Rezervační záloha byla vrácena a klient od obchodu odstoupil.Klient se nejen vyhnul nevýhodné koupi. Nepřišel ani o zálohu za rezervaci.
02 · Novostavba, Estepona, 720.000 €
Klientovi se projekt líbil a konkrétní jednotka splňovala většinu jeho požadavků. Zároveň byl pod tlakem rychle se rozhodnout, protože podobných jednotek už mnoho nezbývalo.
Co jsme porovnávaliJak to dopadlo
- Cena, orientace, dispozice, výhled a podmínky projektu
- Porovnali jsme je s dalšími možnostmi dostupnými v danou chvíli na trhu v podobné cenové kategorii.
- Zda byl problém v samotném apartmánu
- Nebyl. Nemovitost nemusí být špatná, aby za určitou cenu přestala dávat smysl. Při ceně 720.000 € jsme viděli alternativy, u nichž by klient získal více toho, na čem mu skutečně záleželo.
Naše doporučení: nerezervovat jednotku jen ze strachu, že zmizí z nabídky. Místo toho jsme klientovi ukázali konkrétní alternativy a vysvětlili, v čem každá z nich vycházela při podobném rozpočtu lépe.Co se stalo: klient jednotku za 720.000 € nerezervoval. Pokračovali jsme v hledání a nakonec si vybral jinou nemovitost, která odpovídala tomu, co od nákupu skutečně očekával. Rozhodnutí vyplynulo z porovnání toho, co si za daný rozpočet mohl opravdu koupit, nikoli z tlaku vyvolaného dostupností.„Poslední dostupná jednotka“ je důvodem k rychlému rozhodnutí pro prodávajícího. Pro kupujícího nikoli nutně.
03 · Nemovitosti z druhé ruky, Marbella, 1.100.000 €
Při ceně 1,1 milionu nemovitost na první pohled dávala smysl. Dobrá lokalita, otevřený výhled a cena, která vypadala zajímavě ve srovnání s podobnými nabídkami. Proto jsme ji klientovi představili jako jednu z možností.Co jste mohli vidět na místě: před nemovitostí stála starší jednopodlažní vila. Výhled z terasy byl proto otevřený a nic nenasvědčovalo tomu, že právě výhled představuje problém.
Co jsme prověřiliCo jsme zjistili
- Ne to, co dnes stojí před domem
- Společně s právníkem jsme prověřili sousední pozemek a to, co na něm lze postavit.
- Co tam zítra může legálně stát
- Stávající starší jednopodlažní vila neodpovídá tomu, co pozemek umožňuje. Na jejím místě by bylo možné postavit vilu až se třemi podlažími.
To by zásadně změnilo otevřený výhled, který byl jedním z hlavních prvků, za něž klient u této nemovitosti platil.Co se změnilo: cena 1,1 milionu najednou vypadala jinak. Klient by nekupoval pouze současný apartmán a současný výhled. Kupoval by také riziko, že se jedna z hlavních předností nemovitosti po výstavbě zásadně změní.Výsledek: doporučili jsme klientovi nekupovat. Nabídka, která zpočátku vypadala za 1,1 milionu velmi zajímavě, za tuto cenu přestala dávat smysl poté, co byl prověřen sousední pozemek.To, zda cena nemovitosti dává smysl, mohou zcela změnit informace stojící mimo samotnou nemovitost.
04 · Vila, Marbella, 4.000.000 €
Dokončená vila ve vysokém standardu. Dům působil jako nemovitost, která nevyžaduje žádné významné práce, a klient byl připraven v nákupu pokračovat.
Co jsme prověřiliCo jsme zjistili
- Skutečný stav nemovitosti ve srovnání s dostupnou dokumentací
- Během právní a technické prověrky jsme obojí porovnali. To, co stálo na pozemku, bez výhrad neodpovídalo tomu, co dokládala dokumentace.
- Části a úpravy domu
- U některých z nich bylo nutné ověřit právní a administrativní status. U nemovitosti této hodnoty jsme klientovi nedoporučili převzít tuto nejistotu jen proto, že dům byl dokončený a vypadal dobře.
Co jsme udělali: s právníkem a technickým specialistou jsme přesně stanovili, co je třeba doložit nebo napravit, a požadavky jsme předali straně prodávajícího. Další krok jsme podmínili vyjasněním skutečného a zdokumentovaného stavu nemovitosti před dokončením nákupu.Výsledek: klient si nemusel naslepo vybírat mezi koupí a nekoupí. Dokud nebylo jasné, k čemu se z právního hlediska přesně zavazuje, doporučili jsme v transakci nepokračovat. Riziko tak zůstalo na prodávajícím, místo aby při podpisu přešlo na klienta.U nemovitosti s vysokým rozpočtem nekontrolujeme méně jen proto, že působí dobře postavená. Kontrolujeme více, protože chyba stojí více.
Někdy je nejdůležitější vědět, kdy nekupovat
Prověřujeme vše, co prověřit lze. Sdělíme Vám, co jsme zjistili a co to znamená pro nákup. Pokud něco zásadního nesedí, doporučíme nepokračovat, i když jste se již rozhodli koupit.Jedná se o naše vlastní popisy skutečných případů. Nezveřejňujeme jména klientů, data, adresy ani projekty a vynechali jsme údaje, které by mohly kohokoli identifikovat. U každého případu uvádíme typ nemovitosti, město, cenu a to, co změnilo rozhodnutí, abyste mohli sami posoudit naše uvažování.Nejde ani o tvrzení, že odhalíme úplně všechno. Tři ze čtyř případů odhalil nezávislý právník nebo technický specialista při své práci, což je argument pro jejich zapojení, nikoli proti nám. Naším úkolem bylo zajistit, aby kontrola proběhla před převodem peněz, a poté otevřeně říct, co zjištění pro nákup znamená.A tato stránka také netvrdí, že Španělsko je nebezpečné. Nemovitost může být zcela v pořádku, a přesto přestat dávat smysl, jakmile se dozvíte ještě jednu skutečnost. Případ 01 je toho nejjasnější ukázkou: s apartmánem nebylo nic v nepořádku.Ani jeden z těchto čtyř nákupů nebyl dokončen, takže nám žádný z nich nic nevynesl. To je poctivý test modelu odměny a důvod, proč tato stránka existuje, namísto pouhého odstavce o našich hodnotách.
Často kladené otázky
- Jak často někomu skutečně řeknete, aby nekupoval?
- Sazbu nezveřejňujeme. Zveřejňujeme samotné čtyři případy, včetně typu nemovitosti, města, ceny a toho, co rozhodnutí změnilo. Právě odůvodnění stojí za posouzení.
- Přišel bych v prvním případě o svou zálohu?
- V takovém případě se rezervační záloha vrátila, protože rezervační smlouva stanovila, co se s ní stane, pokud právní prověrka něco odhalí. Právě proto musí být podmínky vrácení uvedeny ve smlouvě ještě před zaplacením zálohy. Jde o jedinou platbu, která nespadá do systému záruk.
- Účtujete si za práci, když se koupě zastaví?
- Ne. Za vyhledávání, prohlídky, vyjednávání ani čas se nic nehradí. Pokud ke koupi nedojde, nevznikne nikde žádná provize, takže nemáme z čeho být vyplaceni.
- Dokázal by to všechno najít samotný právník?
- Právník objevil schůzi společenství a spolu s technickým specialistou také nesrovnalost v dokumentaci vily. Prověření pozemku v případu 03 bylo otázkou, kterou musel někdo vůbec napadnout položit, a srovnání v případu 02 nebylo právní otázkou vůbec. Právní prověrka a zastupování kupujícího odpovídají na různé otázky a druhé nenahrazuje první.
