Založení bankovního účtu ve Španělsku při koupi nemovitosti
Nemovitost ve Španělsku můžete koupit i bez španělského bankovního účtu, ale téměř nikdo by to dělat neměl. Potřebujete jej před podpisem hypotéky a po nabytí nemovitosti z něj měsíc co měsíc odcházejí platby za elektřinu, vodu, poplatky SVJ, místní daň z nemovitosti a odvoz odpadu. Váš nezávislý právník jej založí u banky, obvykle současně s vyřízením NIE. Naším úkolem je zajistit, aby účet existoval dříve, než na něm začne cokoli záviset, a abyste věděli, která platba je kdy splatná.
Kdo účet založí a kde naše role končí
Váš bankovní účet nezakládáme. Udělá to nezávislý právník u banky, obvykle současně s vyřízením NIE, a Vy mu za to platíte, přičemž pracuje pro Vás. My kolem toho pouze koordinujeme termíny, aby účet nebyl tím, na co všichni čekají v den podpisu hypotéky nebo při první platbě poplatků SVJ.Toto rozlišení je zde důležitější než téměř na kterékoli jiné stránce, protože banka je v tomto procesu jedinou stranou, která zastupuje sama sebe. Není na Vaší straně ani na straně prodávajícího. Je to společnost, která Vám prodává produkt, a na cenu tohoto produktu se musíte zeptat.
| Co je třeba zařídit | Kdo to zajišťuje | Co to pro Vás znamená |
|---|---|---|
| Založení účtu | ||
| Nejprve NIE | Nezávislý právník | Identifikační číslo je potřeba vyřídit téměř jako první. Má vlastní stránku, nikoli pouze odstavec zde, a stručně řečeno je třeba začít včas, protože nikdo nemůže slíbit, kdy bude přiděleno. |
| Založení účtu | Právník a banka | Právník žádost podá a vyřídí vše na pobočce. Díky plné moci lze velkou část procesu zvládnout, aniž byste kvůli schůzce museli přiletět. |
| Výběr banky | Vy | Banku za Vás nevybíráme a od nikoho nic nepřijímáme za to, že Vás někam pošleme. Před podpisem se zeptejte na měsíční poplatek za vedení účtu, protože účet pro nerezidenty bývá jen zřídka bezplatný jako účet pro rezidenty. |
| Vložení peněz na účet | ||
| Převod peněz z Česka | Vy, s českou bankou nebo směnárnou | Neprovádíme převody Vašich peněz ani směnu měn. Můžeme Vám říct, kdy musí být jednotlivé částky na místě, což je právě ta část, kde se věci skutečně pokazí. |
| Prokázání původu peněz | Vy, pro banku, právníka a developera | U větší koupě to bude vyžadováno. Připravte si vše před zahájením převodů, ne až ve chvíli, kdy je platba zadržena. |
| Samotné kupní peníze | Obvykle vůbec ne Váš účet | U nemovitosti z druhé ruky peníze obvykle procházejí klientským účtem právníka, zatímco u novostavby míří na chráněný stavební účet. Váš vlastní účet slouží k provozu nemovitosti a níže uvedená část vysvětluje rozdíl. |
| Jakmile je apartmán Váš | ||
| Inkasa | Právník po dokončení | Převody energií jsou běžnou agendou po dokončení. Po jejich nastavení se z tohoto účtu strhává elektřina, voda i SVJ, ať jste v zemi, nebo ne. |
| Roční daňová přiznání | Právník nebo daňový poradce | Nejsou naše a nikdy je za naše nevydáváme. Od nás získáte informace o tom, kdo je drží a kdy jsou splatné. |
| Načasování všeho | Arevont | Tento řádek představuje celou službu. Nezakládáme účty, nedržíme Vaše peníze a neposkytujeme daňové poradenství. Zajišťujeme, aby lidé, kteří tyto věci vyřizují, začali včas a postupovali koordinovaně. |
Potřebuji ke koupi nemovitosti účet u španělské banky?Striktně vzato ne a raději Vám to řekneme otevřeně, než abychom Vám něco prodávali. Naše odpověď na domovské stránce zní, že NIE je nutné a španělský účet je v praxi velmi užitečný. Stává se bezpodmínečným požadavkem ve chvíli, kdy máte hypotéku, protože měsíční splátky musí odcházet ze španělského účtu.
Kdo ho skutečně založí?Váš nezávislý právník spolu s bankou. Stejná kancelář obvykle následně vyřizuje NIE, převody energií a roční daňová přiznání, což je praktický důvod, proč je lepší mít jednoho právníka než čtyři specialisty.
Co z něj skutečně odchází a jak často
Důvodem pro španělský účet není koupě. Je jím deset let po koupi. Nemovitost zde vytváří stálý proud menších plateb a většina z nich se nastavuje jako inkaso z místního účtu, protože tak dodavatelé, radnice a SVJ očekávají, že budou placeni.Údaje níže jsou ty, které zveřejňujeme v naší každoroční tabulce provozních nákladů. Pro apartmán jsou orientační. Vila vyjde dráž, zejména kvůli místní dani z nemovitosti, pojištění, energiím a údržbě, přičemž bazén nebo zahrada všechny tyto náklady zvyšují.
| Co hradí | Jak často | Námi uváděné rozmezí |
|---|---|---|
| Odchází z účtu, ať jste zde, nebo ne | ||
| Elektřina a voda | Měsíčně | 100 až 300 € měsíčně a někdy i více. Jde o spotřebu plus stálé poplatky, které se účtují, i když je nemovitost prázdná. |
| Poplatky SVJ | Měsíčně nebo čtvrtletně, účtováno jako roční náklad | 900 až 6.000 € ročně. Bazén, zahrady, výtah, ostraha a údržba společných prostor. V luxusních rezidenčních komplexech podstatně více, což je často největší rozdíl mezi dvěma stejně drahými apartmány. |
| IBI, místní daň z nemovitosti | Ročně | 400 až 1.000 € a více. Radnice jej stanovuje podle katastrální hodnoty, takže dvě podobné nemovitosti mohou být zpoplatněny odlišně. |
| Odvoz odpadu, španělsky basura | Ročně | 80 až 200 €. Účtuje jej radnice, nikoli dodavatel energií, proto přichází samostatně a lidi překvapuje. |
| Pojištění budovy | Ročně | 300 až 800 €, podle nemovitosti, rozsahu krytí a hodnoty. |
| Jen pokud si půjčujete | ||
| Splátka hypotéky | Měsíčně | Právě tato skutečnost činí účet povinným, nikoli pouze rozumným. Španělská banka požaduje, aby splátky odcházely ze španělského účtu, takže účet musí existovat ještě před podpisem. |
| Přichází na účet | ||
| Příjem z pronájmu, pokud nemovitost pronajímáte | Měsíčně, v sezóně | Když pronájem zajišťujeme my, příjem přichází na tento účet každý měsíc. Zda je krátkodobý pronájem vůbec povolen, závisí na nemovitosti, společenství a obci. Ověříme to před rezervací, pokud je to jedním z důvodů, proč nemovitost kupujete. |
Odcházejí všechny tyto platby z účtu automaticky?Právě proto účet potřebujete. Energie, poplatky SVJ a hypotéka se obvykle nastavují jako přímé inkaso ze španělského účtu a právník zařídí inkasa za energie po dokončení. IBI a poplatek za svoz odpadu vybírá obecní úřad a také je lze hradit inkasem, což oceníte, pokud zde trávíte jen několik týdnů ročně. Všechna inkasa nastavte hned na začátku, nikoli až po nezaplacení první faktury.
Co banka skutečně požaduje a kolik účtuje
Toto je část, kterou můžeme popsat, ale neprovádíme ji. Níže uvádíme informace, které zveřejňuje Španělská centrální banka, národní policie a jedna velká španělská banka, protože téměř vše, co je o tomto tématu napsáno ve Vašem jazyce, pochází z druhé ruky. Pokud zdroj něco neuvádí, řekneme to namísto doplňování mezery.
Co kupující předpokládajíCo zdroje skutečně uvádějí
- Bez NIE není účet
- Jde o dva různé dokumenty řešící dva různé problémy. Bank of Spain uvádí, že banka musí ověřit, že nejste rezidentem, zatímco národní policie vydává samostatné potvrzení o nerezidentství právě k tomuto účelu, na formuláři EX15 a za stejný poplatek 790 jako u NIE, aktuálně 7,31 €. Alespoň jedna velká španělská banka uvádí účet pro nerezidenty, k němuž potřebujete platný pas a nic dalšího. K nákupu nemovitosti však NIE stále potřebujete: uvádí se v kupní smlouvě i v každém následném daňovém přiznání.
- Běžný účet je zdarma, stejně jako doma
- Jeho založení obvykle zdarma není. Částka pravidelného poplatku za vedení je údaj, na který se musíte zeptat, a právě na ní nerezidenti nenápadně přicházejí o peníze. Stejná banka uvádí poplatek za vedení online účtu pro nerezidenty ve výši 0 € a u běžného účtu 20 € měsíčně, přičemž poplatek odpouští pouze při splnění podmínek pro využívání dalších služeb: zasílání mzdy na účet, pravidelný příjem z tuzemska a používání karty. Formálně nejde o příplatek pro cizince. Jde o to, že kupující, který není rezidentem, ze své podstaty nemůže splnit podmínky, díky nimž je účet ve Španělsku zdarma.
- Musíte přiletět a zajít na pobočku
- Ne vždy. Jedna velká španělská banka nabízí zcela online otevření účtu pro nerezidenty: uvedete své údaje, absolvujete videokontrolu totožnosti a elektronicky se podepíšete, přičemž Vaše domovská země je na zveřejněném seznamu způsobilých zemí. Jde o jednu banku, nikoli o obecné pravidlo, a jiné banky stále požadují osobní návštěvu přepážky. Váš právník Vám sdělí, co požaduje banka, se kterou skutečně spolupracuje, a plná moc umožňuje vyřídit návštěvu pobočky na dálku.
- Po otevření zůstává otevřený
- Prohlášení o nerezidentství, které podepisujete při otevření účtu, je podle španělského předpisu s dvouletou platností a musí být předloženo do jednoho měsíce od otevření účtu. V praxi se Vám banka každé dva roky ozve s žádostí o nové prohlášení. Vlastníci, kteří nechávají tyto dopisy neotevřené ve španělské poštovní schránce, pak zjišťují, že jejich účet byl omezen v nevhodný okamžik.
- Peníze na mém účtu mohu používat
- Bank of Spain výslovně uvádí, že banka může požadovat doklady o původu vložených peněz, může si je vyžádat i po otevření účtu a může zablokovat přístup k prostředkům, dokud jejich původ nebude doložen. To je nejlepší důvod připravit dokumentaci k původu finančních prostředků ještě před stanovením termínu nákupu, nikoli až během něj.
- Jak dlouho to tedy trvá?
- Časový údaj Vám neuvedeme a ke každému, kdo tak učiní, bychom přistupovali s podezřením. Online postup uvedený výše je inzerován jako vyřízení během několika minut, nikde se však neuvádí, kdy může účet skutečně přijmout vysokou příchozí platbu. Potvrzení o nerezidentství má zákonnou maximální lhůtu pěti dnů pro rozhodnutí, nikoli však pro dosažení fáze, kdy je žádost podána. Začínáme včas, protože právě tuto část může někdo skutečně ovlivnit.
Nic z výše uvedeného není doporučením konkrétní banky. Jde o jediný soubor podmínek, který jsme mohli citovat z vlastních webových stránek španělské banky, nikoli z něčího blogu. Uvádíme jej, abyste viděli rozdíl mezi zveřejněným údajem a opakovaným tvrzením. Zeptejte se na své pobočce na stejné tři otázky: jaký je měsíční poplatek za vedení účtu, co je třeba splnit pro jeho snížení a kolik stojí příchozí převod ze zahraničí.
Zdroje
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: co banka požaduje při otevření účtu, doklad o nerezidentství a původ finančních prostředků ↗
- Policía Nacional, elektronická úřední platforma: potvrzení o nerezidentství, formulář EX15 a doba vyřízení ↗
- Policía Nacional: sazebník poplatků Tasa 790, kód 012 (potvrzení o nerezidentství 7,31 €, přidělení NIE 9,84 €) ↗
- Banco Santander: online účet pro nerezidenty s použitím pasu, seznam zemí a bez poplatků za vedení účtu ↗
- Banco Santander: předsmluvní informace k běžnému účtu, poplatek za vedení účtu 20 € měsíčně ↗
- BOE, Orden EHA/3202/2008: dvouletá platnost prohlášení o nerezidentství ↗
Kolik stojí vedení španělského bankovního účtu?Otevření účtu je obvykle zdarma. Liší se měsíční poplatek za vedení, který může být nulový u účtu určeného nerezidentům, ale také přibližně 20 € měsíčně u běžného účtu, kde jej nelze odpustit bez zasílání španělské mzdy. Před podpisem požádejte pobočku o písemné potvrzení částky, protože právě tento náklad Vám na této stránce nikdo neuvede bez vyžádání.
Potřebuji vedle NIE také potvrzení o nerezidentství?Možná ano, záleží na bance. Jde o různé dokumenty: NIE Vás identifikuje pro účely koupě a daní, zatímco potvrzení o nerezidentství dokládá Vaše postavení bance. Některé banky přijímají místo něj pas. Váš právník vyřídí dokument, který požaduje konkrétní banka.
Otevření účtu bez cesty do Španělska
Druhá otázka, kterou každý zahraniční kupující položí po otázce na cenu, zní, zda musí kvůli podpisu čehokoli osobně na pobočku v Marbelle. Poctivá odpověď má tři části a pouze první z nich je příslibem.
- Plná moc umožňuje vyřízení na dálkuJe to jediný dokument, který určuje, jak velké části tohoto nákupu se musíte účastnit osobně. Pokud ji máte, Váš právník může Vaším jménem vyřídit značnou část administrativy včetně dokončení u notáře. Plná moc Vás k ničemu nezavazuje a lze ji podepsat dlouho předtím, než budete mít vybranou nemovitost.
- Podepište zde, pokud sem stejně jedetePodepsat ho u notáře během prohlídkové cesty Vás stojí hodinu dne, který už stejně trávíte na pobřeží. Podepsat ho v Česku obvykle znamená apostilu a k tomu soudně ověřený překlad, což představuje práci a peníze, nikoli problém.
- Hned na začátku řekněte právníkovi, že účet má být zahrnutPlná moc se sepisuje pro určitý účel. Není to jeden univerzální dokument, který pokryje cokoli, co se objeví později. Pokud chcete, aby byl účet otevřen bez Vaší přítomnosti, řekněte to ve chvíli, kdy se ještě rozhoduje o znění, nikoli až poté.
- Poslední slovo má bankaBanky si stanovují vlastní pravidla identifikace a mají právo požadovat Vaši osobní přítomnost. Váš právník Vám řekne, co konkrétně vyžaduje banka, se kterou spolupracuje. Jakýkoli příslib zaručeného úplného otevření účtu na dálku, ať už od nás, nebo od kohokoli jiného, bychom považovali spíše za prodejní tvrzení než za skutečnost.
Jedno upozornění, a právě proto k ničemu z toho nepřistupujeme lehkovážně. Padělaná plná moc je známým prostředkem páchání podvodů s nemovitostmi ve Španělsku, stejně jako falešné nabídky a e-mail oznamující změnu bankovních údajů. Nikdy nikomu neplaťte a nic nepodepisujte jen na základě dokumentu, který Vám přišel e-mailem, aniž byste si jej nejprve ověřili u nás nebo u svého právníka.
Může můj právník otevřít účet beze mě?S příslušnou plnou mocí může Váš právník vyřídit jeho velkou část Vaším jménem a takto postupuje většina našich klientů. Nemůžeme to slibovat obecně, protože banka si stanovuje vlastní pravidla identifikace a má právo požadovat, aby Vás viděla. Zeptejte se právníka ve chvíli, kdy se plná moc sepisuje, aby byl účet zahrnut do jejího rozsahu, nikoli mimo něj.
Jak do něj dostat české koruny, aniž byste cestou prodělali
Kupní cena je v eurech a většina zahraničních kupujících drží alespoň část peněz v korunách. U částek několika set tisíc eur přestává být směnný kurz detailem: rozdíl mezi dvěma způsoby převodu stejné částky může činit tisíce eur. Přepínač měny na našem webu Vám ukazuje orientační hodnotu nemovitosti v korunách. Samotný nákup probíhá v eurech a kurz, který skutečně získáte, je věcí dohody mezi Vámi a Vaší bankou nebo poskytovatelem směny.
- Nenechávejte převod na poslední denVelký mezinárodní převod může zdržet vlastní kontrola banky týkající se původu peněz nebo denní limit. Lhůty pro nákup jsou mezitím pevně stanovené. Převod se proto plánuje předem, nikoli ráno v den schůzky u notáře.
- Kurz banky není kurz na GoogluO výsledku nerozhoduje pouze poplatek za převod. Většinou je rozhodující rozdíl mezi tržním kurzem a kurzem, který Vám banka skutečně nabídne. U vysoké částky znamená i malý rozdíl mnoho peněz.
- Nemusíte převádět vše najednouU novostavby se peníze obvykle hradí v etapách podle platebního kalendáře projektu, takže nemusíte v jeden den směnit celou kupní cenu. Záleží na datech splatnosti a na tom, jak velké měnové riziko chcete nést.
- Připravte si včas doklady o původu penězPůvod peněz se při koupi kontroluje. Banka, právník nebo developer si vyžádá dokumenty prokazující, odkud peníze pocházejí. U větší koupě zabrání zpoždění převodu právě to, že je máte připravené předem.
- Poskytovatele nemusíte hledat samiPokud nechcete začínat na srovnávacím webu, můžeme Vás seznámit s poskytovatelem směny měn, se kterým spolupracujeme. Obvykle jde o nejrychlejší způsob, jak získat skutečnou nabídku na skutečnou částku namísto inzerovaného hlavního kurzu. Můžete využít vlastní banku nebo libovolného poskytovatele. Pokud už s někým spolupracujete a jste spokojeni, zůstaňte u něj. Než se komukoli zavážete, včetně nás, vyžádejte si kurz pro svou skutečnou částku.
Co Vám zde můžeme předat, je kalendář, nikoli kurz. Řekněte nám přibližně, kolik chcete utratit a kdy chcete nakoupit, a my Vám sdělíme, jaká částka musí být k dispozici v jaký den, aby převod nikdy nebyl tím, co se opozdí.
Kdy přesně potřebuji jednotlivé částky?U novostavby nejprve rezervační poplatek přibližně 6.000 až 11.000 €, poté obvykle 20 až 40 % ceny plus DPH při podpisu smlouvy s developerem, dále platby podle harmonogramu výstavby a nakonec doplatek při dokončení. U nemovitosti z druhé ruky: stejný rezervační poplatek, poté obvykle až 10 až 20 % při podpisu smlouvy arras a nakonec doplatek u notáře. Konkrétní data Vám k tomu přiřadíme ještě předtím, než cokoli převedete.
Váš účet není místem, kde jsou uloženy peníze na koupi
Zahraniční kupující přijíždějí s očekáváním notářské úschovy, kterou znají z domova. V této podobě zde neexistuje. Funguje to jinak, nikoli však hůře. Praktickým důsledkem je, že u většiny koupí peníze na nemovitost nikdy neprocházejí účtem, který jste právě otevřeli.
| Kde jsou peníze | Čí účet to je | Když se stěhuje |
|---|---|---|
| Váš španělský účet | Váš | Provoz nemovitosti: energie a další služby, společenství vlastníků, IBI, splátka hypotéky a případný příjem z pronájmu. Obvykle nikoli samotná kupní cena. |
| Klientský účet právníka | Váš právník na samostatném kontrolovaném účtu | Běžný postup u nemovitosti z druhé ruky. Španělští právníci drží klientské peníze na odděleném kontrolovaném účtu, nikoli na vlastním provozním účtu, a prodávající je obdrží až u notáře v okamžiku podpisu listiny. |
| Chráněný účet pro výstavbu | Vyčleněný pro jeden konkrétní projekt | Postup u novostavby. Vaše platby ze zákona směřují na zvláštní účet určený pro danou výstavbu a každá z nich musí být kryta bankovní zárukou ve Vašem jménu. Váš právník to ověří ještě předtím, než po rezervaci odejde první euro. |
| Bankovní šek u notáře | Vystavený na španělský účet | Zůstatek se hradí prostřednictvím cheque bancario, který se předává při podpisu. Peníze i klíče si obě strany předají ve stejné místnosti a ve stejný okamžik. |
Je můj účet stejný jako klientský účet advokáta?Ne, ale zaměňování těchto dvou účtů je běžné. Klientský účet je oddělený a kontrolovaný účet vedený na jméno advokáta, na kterém jsou uloženy peníze na nákup až do jejich předání notáři. Váš vlastní účet slouží k úhradě nemovitosti poté, co bude Vaše.
Co po Vás budou chtít
Jde vlastně o dva seznamy v jednom, protože se částečně překrývají a požadují je různé osoby. První obsahuje to, co banka potřebuje k Vaší identifikaci. Druhý uvádí, co všichni účastníci transakce potřebují k ověření původu Vašich peněz. Většina dokumentů se zasílá elektronicky z Česka.| Co je potřeba | Kdo je požaduje | Jak to obvykle probíhá |
|---|---|---|
| K Vaší identifikaci | ||
| Pas nebo občanský průkaz | Banka a advokát současně kvůli NIE. | Nejprve stačí sken. Originál je potřeba tam, kde se skutečně podepisuje. |
| Vaše NIE | Banka, jakmile bude vystaven. Je uvedeno také v listině o vlastnictví a následně v každém daňovém přiznání. | Advokát jej podá souběžně s právní prověrkou, nikoli až po ní. |
| Vaše česká adresa a kontaktní údaje | Banka a advokát jako součást standardní identifikace. | Zasílá se elektronicky společně s ostatními dokumenty. Obvyklým dokladem je aktuální účet za služby nebo bankovní výpis vystavený na Vaše jméno. |
| Doklad o Vaší činnosti a příjmech | Banka. Dokumentace nerezidenta obvykle zahrnuje potvrzení o zaměstnání nebo doklad o příjmu. | Elektronicky. Přesný seznam závisí na bance, proto si jej advokát vyžádá ještě předtím, než začnete cokoli shromažďovat. |
| Původ peněz | ||
| Bankovní výpisy | Banka, advokát nebo developer jako doklad původu finančních prostředků. | Elektronicky. Vyplatí se je připravit ještě před zahájením převodů peněz, nikoli až poté. |
| Doklad o původu finančních prostředků | Stejné tři dokumenty u každého většího nákupu. Tento doklad je povinný a právě zde se převody často zadrží. | Obvykle bankovní výpisy, dokumenty o prodeji jiné nemovitosti, příjmy nebo dividendy. Co je správné, závisí na Vaší situaci. |
| Dokumentace ke složitější struktuře | Banka, pokud peníze pocházejí z prodeje společnosti, investic nebo z jiné víceúrovňové struktury. | S tímto začněte jako s prvním. Jeho shromáždění trvá nejdéle a právě on může převod zcela zastavit. |
| Jen pokud si půjčujete | ||
| Daňová přiznání za dva nebo tři roky | Španělská banka jako součást dokumentace k hypotéce. | Elektronicky. Překlady, pokud je banka požaduje. |
| Výplatní pásky nebo firemní účetnictví | Španělská banka k doložení příjmu, z něhož žádost vychází. | Elektronicky společně s daňovými přiznáními. |
| Kontrola úvěrového registru a výpisy k existujícím úvěrům | Španělská banka, aby zjistila, k čemu jste se již zavázal(a). | Získá se v Česku a následně se odešle. Po předložení kompletní dokumentace počítejte s rozhodnutím o hypotéce za čtyři až osm týdnů. |
| Plná moc, pokud nepřijedete | Váš právník, aby za Vás mohl jednat v bance a u notáře. | Podepsáno před notářem. Zde během cesty, nebo z Česka s apostilou a úředním překladem. |
Kde to zapadá do koupě
Celá koupě má patnáct kroků od prvního hovoru až po předání klíčů. Účet se zřizuje v desátém kroku spolu s NIE a právní prověrkou, nikoli až po nich, a následně se využívá ve dvanáctém a čtrnáctém kroku. Právě proto je vhodné začít s ním včas: závisí na něm dva pozdější kroky.Kroky 10, 12 a 14 z 15
- NIE, účet a dokumentaceSoučasněNIE je Vaše španělské identifikační číslo, které je nutné k dokončení koupě. Právník o něj požádá a podle potřeby vyřídí bankovní účet i zbylou dokumentaci. Plná moc mu umožní vyřídit za Vás její velkou část, takže kvůli jednotlivým dokumentům nemusíte znovu cestovat do Španělska.
- Platby a čekáníPodle typu nemovitostiMezi podpisem smlouvy a převzetím nemovitosti mohou uplynout týdny, u novostavby měsíce nebo roky. Po celou dobu sledujeme, co a kdy bude následovat: další platby, dokumenty a termíny. Právě zde se setkává platební kalendář s účtem a zde se zpožděný převod stává viditelným pro všechny.NovostavbaDalší platby se řídí kalendářem konkrétního projektu. U některých projektů probíhají splátky průběžně, u jiných následuje ještě jedna platba a doplatek při dokončení.Druhá rukaPo podpisu příslušné smlouvy obvykle čekáte u notáře na dohodnuté datum dokončení.
- Notář a klíčeDen dokončeníListina se podepíše, doplatek kupní ceny se uhradí a nemovitost se stane Vaším majetkem. Doplatek se hradí bankovním šekem, cheque bancario vystaveným na španělský účet a předaným při podpisu. Pokud má Váš právník odpovídající plnou moc, nemusíte být osobně přítomni a my jsme u toho v každém případě.
Svépomocí, nebo s námi
Stejný účet, dvě možnosti vyřízení.| Samostatně | S Arevont | |
|---|---|---|
| Zřízení účtu | Sami si u přepážky ve španělštině zjistíte, kterou banku a pobočku zvolit a které dokumenty potřebujete. | Váš právník jej zřídí u banky v rámci dokumentace, kterou již vyřizuje, a s ním se dohodneme, kdy začne fungovat. |
| Když zjistíte, že chybí | Často ve chvíli, kdy máte podepisovat hypotéku, což je nejdražší možný okamžik. | Probíhá souběžně s NIE a právní prověrkou, takže existuje dlouho před samotným termínem podpisu. |
| Převod z Česka | Zajištěný den před splatností a poté pozastavený kvůli kontrole původu peněz. | Naplánovaný předem podle platebního kalendáře, takže víte, jaká částka musí být k dispozici v konkrétní den. |
| Dokumentace k původu prostředků | Sestavovaná pod tlakem, zatímco je platba již pozastavena. | Vyžádaná na začátku, kdy je čas dohledat dokument z prodeje před pěti lety. |
| V jakém jazyce to probíhá | Ve španělštině nebo angličtině, s pobočkou, podle jejich časového plánu. | Česky, od prvního hovoru po klíče, s lidmi, kteří působí na tomto pobřeží. |
Při 500.000 € rozhodují i desetiny procenta
Toto není příběh klienta a ani ho tak nepředstavujeme. Jde o aritmetiku a na naší domovské stránce ji uvádíme stejnými slovy. Je zde proto, že nejjasněji odpovídá na otázku, proč se vůbec zabýváme účtem a převodem.- Půl procenta z 500.000 € je přibližně 2.500 €To je rozdíl mezi dvěma způsoby převedení stejné částky ve stejný den. Nejde o poplatek, který by Vám někdo účtoval. Jde o rozdíl mezi tržním kurzem a kurzem, který Vám nabídnou.
- Celé procento je 5.000 €To je více než NIE, překlady a připojení energií dohromady a přibližně roční poplatek společenství u kvalitního apartmánu. Jde o skutečnou částku, která není vidět na žádné faktuře.
- Porovnávejte tedy kurz, který nakonec skutečně dostanete, nikoli poplatek, který Vám byl uveden.To nic nevypovídá o tom, kolik si účtuje konkrétní banka, a netvrdíme, že si kterýkoli poskytovatel účtuje půl procenta. Jde o výpočet z uvedeného procenta. Poučení je pouze to, že u vysoké částky představuje hlavní převodní poplatek tu menší částku.
Část, kterou můžeme skutečně ovlivnit, je načasování. Znalost data splatnosti každé platby Vám umožní v klidu porovnat poskytovatele, místo abyste přijali cokoli, co je k dispozici odpoledne, kdy je to potřeba.
Kolik Vás to stojí?
- Kupující0 €Naše koordinace se neúčtuje. Na této stránce platíte za právníka a případné bankovní poplatky, přičemž k nám z toho nejde nic.
- Developer nebo prodejce
- Novostavba
- 2,5 až 6 %
- Nemovitost z druhé ruky
- 1,5 až 4 %
- ArevontNáš poplatek je součástí této provize a účtuje se pouze v případě uskutečnění koupě. Žádná banka nám neplatí za to, že Vás k ní pošleme, a proto na této stránce žádnou banku nejmenujeme.
Naše strana je bezplatná, stejně jako vše na straně kupujícího. Založení účtu je součástí práce Vašeho nezávislého právníka související s koupí a v našich zveřejněných tabulkách nákladů na koupi je jeho poplatek uveden jako jedno procento z ceny. NIE a překlady jsou ve stejných tabulkách uvedeny přibližně ve výši 150 €, jako paušální částka, tedy stejně u částky 350.000 € jako u jednoho milionu.Kolik si účtuje samotná banka, je částka, kterou nezveřejňujeme, protože nemáme údaj, za který bychom mohli ručit u každé banky a v každé situaci. Výše uvedený průzkum vychází z toho, co zveřejňují samotné banky, a užitečná podoba otázky, kterou položíte na pobočce před podpisem, zní: jaký je měsíční poplatek za vedení tohoto účtu pro nerezidenta, co je třeba splnit pro jeho odpuštění a kolik stojí příchozí převod ze zahraničí.Výpočet je orientační. Přesné náklady se liší podle ceny nemovitosti, hypotéky a konkrétní transakce.
Pokud se nakonec rozhodnete nekoupit, nic nám neplatíte.
Co neděláme a co Vám neslíbíme
Váš účet nezakládáme, banku nevybíráme, Vaše peníze nedržíme ani neměníme Vaši měnu. Nezávislý právník založí účet u banky a Vy mu za to zaplatíte. Nejsme banka, poskytovatel platebních služeb ani daňoví poradci.Banka zastupuje sama sebe. Není to kritika, ale daná struktura. Váš právník stojí na Vaší straně, notář nestojí na ničí straně a banka je společnost, která Vám prodává účet a případně hypotéku. Její směnný kurz není kurz, který vidíte na Googlu, a velký převod může být zpožděn jejími vlastními interními kontrolami. Ptejte se na konkrétní čísla a nepředpokládejte je.Ke koupi španělský účet bezpodmínečně nepotřebujete. Říkáme, že je velmi užitečný, nikoli povinný, a nebudeme Vám tvrdit opak jen proto, aby stránka působila přehledněji. Povinným se stává ve chvíli, kdy máte hypotéku, a jeho nutnost se ukáže při prvním neprovedeném inkasu poplatku společenství vlastníků.Pravidla, poplatky a bankovní zásady se mění, a to bez toho, aby nám o tom někdo řekl. Obsah této stránky odpovídá tomu, co zdroje zveřejnily k datu uvedenému vedle nich. Než se na něj spolehnete, ověřte si aktuální stav u svého právníka a v bance.
Nejčastější otázky týkající se bankovního účtu ve Španělsku
- Potřebuji pro hypotéku španělský účet?
- Ano. Před podpisem hypotéky budete potřebovat účet u španělské banky, protože z něj budete hradit měsíční splátky. Právě zde účet přestává být užitečný a stává se povinným.
- Musím kvůli tomu cestovat do Španělska?
- Ne nutně. Plná moc umožní Vašemu právníkovi vyřídit za Vás velkou část administrativy, včetně záležitostí v bance, a většinu dokumentů, které musíte dodat, odešlete elektronicky z Česka. Banky si stanovují vlastní pravidla identifikace, takže Váš právník ověří, co konkrétní banka vyžaduje, místo abychom Vám to předem slibovali.
- Může si banka ponechat mé peníze, jakmile dorazí?
- Ano, může k nim omezit přístup, a Španělská banka to uvádí zcela jasně: banka může vyžadovat doklady o původu prostředků připsaných na účet, může si je vyžádat i po jeho založení a může přístup zablokovat, dokud původ nebude doložen. U větší koupě je to běžné, nikoli podezřelé. Je to také důvod, proč si dokumenty prokazující původ prostředků připravit ještě před stanovením data dokončení, nikoli až v jeho průběhu.
- Jak dostanu peníze z českých korun do eur?
- Přes svou českou banku nebo specializovaného poskytovatele směny a u vyšší částky se vyplatí obě možnosti porovnat. Pokud nechcete začínat od nuly, můžeme Vás seznámit s poskytovatelem, se kterým spolupracujeme, ale můžete samozřejmě využít vlastního. Výsledek určuje skutečný kurz, který dostanete, nikoli inzerovaný poplatek za převod. Na jediném pravidle bychom trvali: nenechávejte to na poslední den.
- Kterou banku mám použít?
- Žádnou nedoporučujeme a od žádné banky nic nedostáváme. Váš právník obvykle jedná s bankou, se kterou pravidelně spolupracuje, což bývá rychlejší, ale můžete si svobodně vybrat vlastní. Každému bychom doporučili, aby se před podpisem zeptal na měsíční poplatek a podmínky pro jeho snížení.
- Co se s účtem stane, až budu mít klíče?
- Stane se účtem nemovitosti. Po dokončení koupě převede právník smlouvy na energie na Vaše jméno a z účtu se začnou strhávat inkasní platby. Pokud nám svěříte pronájem nemovitosti, příjem z nájmu bude každý měsíc chodit na stejný účet.
