Technická kontrola nemovitosti na Costa del Sol
Technická kontrola znamená, že specialista nemovitost prohlédne a zapíše, co je s ní skutečně v nepořádku. Tuto část sami neprovádíme. Přizveme inspektora nebo architekta, zajistíme jeho včasný přístup a postaráme se, aby se jeho zjištění promítla do konkrétního výsledku: do ceny, podmínky, opravy před podpisem nebo důvodu od koupě zcela ustoupit. Také Vám řekneme, kdy se průzkum nevyplatí objednávat, protože není nutný při každé koupi.
Kdo se na budovu skutečně dívá
Před koupí se na nemovitost dívají čtyři různí lidé a jen jeden z nich hledá vady. Je dobré to vědět, než předpokládáte, že někdo již zkontroloval právě to, čeho se obáváte.Odbornost zajišťují specialisté. My se postaráme, aby vše navazovalo: aby byl objednán správný člověk, aby se do nemovitosti dostal, aby jeho zpráva dorazila před závazným termínem a aby to, co napsal, jednoduše nezůstalo ve Vaší e-mailové schránce.
| Kdo | Na čí straně stojí | Co skutečně dělají |
|---|---|---|
| Technický inspektor nebo architekt | Váš | Prohlédne nemovitost, konstrukci, střechu, vlhkost, instalace i bazén a zapíše si, co zjistil. Jde o skutečnou technickou kontrolu a u starších nemovitostí odhalí problémy, které by se jinak projevily až po nastěhování. |
| Právník | Váš | Kontroluje dokumenty, nikoli budovu: vlastnictví, poplatky a dluhy, dluhy vůči společenství, legalitu stavby, povolení k užívání a nedostatky v oblasti územního plánování. Nemovitost může být ve fyzicky perfektním stavu, a přesto se jednat o špatnou koupi, a stejně tak to platí i naopak. |
| Odhadce banky | Banka | Stanoví hodnotu pro účely hypotéky. Odhalování vad není jeho úkolem. Nejde o technickou inspekci a nenahrazuje ji. |
| Agent prodávajícího | Prodávající | Zastupuje druhou stranu, což je jeho role a je to naprosto legitimní. Jeho popis stavu je prodejním popisem, nikoli inspekcí. |
| Řemeslníci | Ani jeden, dokud si je nezajistíte | Přicházejí později, jakmile je co ocenit nebo opravit. Cenová nabídka na práci také není inspekcí budovy a stavitel, který chce práci získat, není osobou, která Vám má říct, zda je tato práce zapotřebí. |
| Arevont | Váš | Nejde vůbec o technickou roli. Řekneme Vám, kdy se vyplatí objednat kontrolu, zajistíme odborníka, umožníme mu přístup, ohlídáme termín vzhledem k datu podpisu a jeho zjištění využijeme při jednání s Vaším právníkem. |
Provádíte inspekci sami?Ne, a ani bychom nechtěli, abyste ji v takovém případě přijali. Nejsme architekti ani stavební inženýři. Zajistíme specialistu, budeme přítomni v termínu, který Vám vyhovuje, a vyřídíme vše kolem. Zpráva je jeho a je na ní uvedeno jeho jméno.
Co ocenění banky není
Jde o vůbec nejdražší nedorozumění na straně kupujícího při koupi nemovitosti ve Španělsku a jeho objasnění nic nestojí. Pokud si berete španělskou hypotéku, nemovitost navštíví odhadce. Někdo oficiální ji obejde s měřicím přístrojem. Je velmi snadné dojít k závěru, že budova tedy byla zkontrolována.Nebylo tomu tak. Ocenění pro hypotéku slouží k tomu, aby bance sdělilo hodnotu jejího zajištění. Odhadce potvrdí, že nemovitost odpovídá dokumentům, zaznamená její zjevný stav, provede měření a pořídí fotografie. Vše ve zprávě směřuje k jednomu číslu a toto číslo je určeno pro věřitele.
Na co tato zpráva odpovídáCo Vám stále neřekne
- Ocenění banky (tasación)
- Jakou hodnotu má nemovitost jako zajištění úvěru podle vnitrostátních pravidel pro oceňování. Návštěva je skutečná a technik je kvalifikovaný, ale jeho zadáním je stanovit hodnotu, nikoli hledat vady. Vlhkost za skříní nemění částku, kterou banka potřebuje znát.
- Právní prověrka právníka
- Zda je to, co kupujete, z právního hlediska skutečně tím, čím se zdá být: kdo je vlastníkem, jaké dluhy na nemovitosti váznou, zda byla postavena a rozšířena s povolením a zda existuje povolení k užívání. Neodpoví na nic ohledně toho, zda střechou zatéká.
- Průkaz energetické náročnosti
- Písmenný stupeň, který musí mít prodávající k dispozici. Vypočítává se na základě konstrukce a instalací, obvykle bez jakéhokoli otevírání, a nízký stupeň je signálem provozních nákladů, nikoli seznamem vad.
- Inzerát a popis makléře
- V jakém stavu je nemovitost nabízena k prodeji. Výrazy „dobrý stav“ a „nedávno zrekonstruováno“ jsou běžným prodejním jazykem bez přesně stanoveného významu a fotografie byly pořízeny tak, aby Vás přiměly k návštěvě.
- Technická inspekce
- Stav samotné budovy popsaný někým, kdo nemá žádný zájem na uskutečnění prodeje. Toto je jediná z pěti kontrol, jejímž účelem je najít, co je špatně.
Žádná z ostatních čtyř není nepoctivá. Každá z nich dobře odpovídá na vlastní otázku. Chyba spočívá v prostém sčítání: sečíst čtyři zprávy a předpokládat, že dohromady pokrývají celou budovu.
Sources
Banka posílá odhadce. Potřebuji stále inspekci?Odpovídají na různé otázky. Odhadce sdělí bance, jakou hodnotu má nemovitost jako zajištění. Hledání vad není součástí jeho práce, takže ocenění nenahrazuje technickou inspekci a nelze je za ni považovat.
Kdy se inspekce vyplatí a kdy říkáme, že ne
Technická inspekce je ve Španělsku dobrovolná. Neexistuje žádná zákonná povinnost si ji objednat a většina španělských kupujících tak nečiní. To není důvod ji vynechat, znamená to však, že po Vás nikdo v průběhu procesu nebude její zajištění vyžadovat. Znamená to také, že správná otázka nezní „měli by to podstoupit všichni“, ale „změnilo by to něco právě zde“.Inspektora zajistíme tam, kde je to vhodné, nikoli při každé koupi. Přibližně takto podle nás vypadá hranice.
- Starší nemovitost a cokoli s vlastní střechouStáří je nejsilnějším jednotlivým důvodem. Dům má vlastní střechu, vlastní odvodnění a často také vlastní bazén a zahradu, přičemž každý z těchto systémů se opotřebovává podle harmonogramu, který Vám nikdo nezaznamenal.
- Viditelné úpravy, přístavby nebo přestavbaKdykoli bylo něco přistavěno, uzavřeno nebo přeměněno na ložnici, vyvstávají dvě otázky: bylo to provedeno dobře a bylo to provedeno legálně. Inspektor odpovídá na první, právník na druhou a vyplatí se položit obě otázky společně.
- Jakékoli známky vlhkostiČerstvý nátěr na jedné nízké stěně, odvlhčovač v rohu při prohlídce, apartmán v přízemí se zahradou nad úrovní podlahy. Vlhkost je vadou, kterou toto pobřeží produkuje nejspolehlivěji a která se na fotografiích zachycuje nejhůře.
- Nemovitost, která zůstala prázdnáMěsíce bez přítomnosti kohokoli a drobné poruchy se tiše hromadí: těsnění, čerpadla, technologie bazénu, kotel, klimatizační jednotka, která nebyla dvě léta spuštěna.
- Velká koupěNe proto, že by drahé nemovitosti byly horší. Protože stejné poměrné riziko představuje větší částku a protože při této úrovni zjištěná vada obvykle není viditelná, což je přesně důvod, proč ji někdo musí hledat osobně.
- Když u toho nemůžete být osobněPokud se rozhodujete z Česka na základě fotografií a našeho videa, je odborník přímo v budově součástí procesu, která Vám chybí, nikoli něco navíc.
A druhá část, kterou bychom Vám raději sdělili dříve, než utratíte peníze. U novostavby v záruce nejde o průzkum, ale o kontrolu předání, která patří na níže uvedenou navazující stránku. U malého, nedávno dokončeného a dobře udržovaného apartmánu, na kterém není nic neobvyklého, kontrola často jen potvrdí to, co již ukázala pečlivá prohlídka, a rozumnější je zaplatit odborný posudek k jediné věci, na které Vám skutečně záleží.Používáme jednoduchý test: mohla by zjištěná skutečnost realisticky změnit Vaše rozhodnutí, cenu nebo podmínku ve smlouvě? Pokud je odpověď záporná, řekneme Vám to, místo abychom někoho objednávali. Nejde o naše peníze ani o naše odpoledne, takže nemáme důvod zajišťovat kontrolu, která se nevyplatí.
Nemovitost z druhé ruky oproti novostavbě: proč jde o jinou kontrolu
Fyzická kontrola vypadá v obou případech podobně. Její účel je však zcela odlišný a rozdíl spočívá v tom, kdo má následně povinnost něco opravit.
| V čem se liší | Z druhé ruky | Novostavba |
|---|---|---|
| Záruka | V ničem. Prodávající odpovídá pouze za skryté vady, o kterých věděl a zatajil je, přičemž lhůta pro uplatnění takového nároku je krátká. | Deset let na konstrukci, tři roky na instalace, jeden rok na dokončovací práce. Platby provedené před dokončením kryje bankovní záruka. |
| Kdo napraví zjištěné vady | Vy, jakmile bude nemovitost Vaše. Proto musí být zjištění k dispozici před podpisem, dokud ještě může ovlivnit cenu nebo podmínky. | Náklady nese developer, což je právě to, co má seznam snagging zaznamenat. |
| Stav a vybavení | Záleží na stáří. Počítejte s tím, že dříve či později vyměníte kuchyň a koupelny, a že se časem začnou hlásit o pozornost i další věci. | Všechno je nové. Kontroluje se, zda bylo vše řádně dokončeno a zda to odpovídá Vašemu výběru. |
| Energie | Nižší třídy a vyšší spotřeba než u novostavby. Projeví se to na účtech, nikoli v kupní ceně. | Nejvyšší třídy, nižší spotřeba, nižší účty. |
| Jakou hodnotu má zjištění | Páka nebo důvod ustoupit. Změní Vaše rozhodnutí i částku. | Seznam prací s termínem a někdo, kdo je smluvně zavázán je dokončit. |
To je také poctivý argument proti předpokladu, že nemovitost z druhé ruky je levnější cesta. Nemovitost z druhé ruky častěji znamená rekonstrukci nebo řadu postupných oprav, kuchyň, koupelny, klimatizaci a také něco, co nikdo nečekal, jakmile se odstranila zeď. Snadno se tak můžete dostat na stejnou nebo vyšší částku. Kontrola zajistí, že tento výpočet už nebude překvapením, ale částkou, kterou znáte před podpisem.
Sources
Potřebuji to u novostavby?Obvykle ne v této podobě. Na novostavbu se vztahují desetileté, tříleté a jednoleté záruky, takže v této fázi jde o kontrolu předání a seznam vad vůči developerovi, což je jiná služba. Pokud novostavba zůstala dlouho dokončená a neprodaná nebo pokud kupujete jednotku připravenou k nastěhování od soukromého prodávajícího, nikoli od developera, znovu se uplatní logika nemovitosti z druhé ruky.
Prodávající tvrdí, že nemovitost nemá žádné vady. Je to závazné?Není to totéž jako záruka. U nemovitosti z druhé ruky prodávající odpovídá za skryté vady, o kterých věděl a zatajil je, takže musíte prokazovat, co věděl někdo jiný, a to v krátké lhůtě poté, co je nemovitost již Vaše. To je mnohem slabší pozice než zjištění, které jste měli k dispozici před podpisem.
Co se děje po doručení zprávy
Zpráva, která nic nezmění, nestála za objednání. Toto je část služby, za kterou skutečně odpovídáme my, a právě proto chceme, aby kontrola proběhla dostatečně brzy na to, aby měla význam.
- Zprávu si s Vámi projdemeZprávy jsou ve španělštině nebo angličtině a jsou psány pro technicky zaměřeného čtenáře. Projdeme si je s Vámi a rozdělíme tři skupiny, které vždy existují: věci běžné u nemovitosti tohoto stáří, věci, které brzy budou stát peníze, a věci, které mění odpověď.
- Zjištění vyžadující dokumentaci předáme právníkoviPřístavba postavená bez povolení, terasa, která byla uzavřena, bazén, který není uveden v popisu v registru. Fyzické zjištění je začátkem právní otázky a ta patří Vašemu právníkovi dříve než stavebníkovi.
- Nálezu lze přiřadit čísloVada bez vyčíslených nákladů na opravu není vyjednávací pozicí, ale zdrojem obav. Pokud samotná zpráva vyčísluje rozsah prací, tuto částku předkládáme prodávajícímu. Pokud takové vyčíslení neobsahuje, můžeme ještě před jednáním o ceně získat od řemeslníka cenovou nabídku na opravu, aby požadavek představoval konkrétní částku za konkrétní opravu, nikoli pocit ohledně nemovitosti. Stačí říct a zařídíme to. U všeho, o čem byste skutečně chtěli jednat, stojí těch několik dní za to.
- Pokud je potřeba architekt, přizveme hoNěkterá zjištění přesahují rámec toho, na co Vám odpoví inspektor. Zda lze přístavbu dodatečně legalizovat, co by rekonstrukce skutečně obnášela, zda je vůbec možné provést Vámi plánované dispoziční řešení a kolik by to všechno stálo. To jsou otázky pro architekta a my ho k nim přizveme. Jde o samostatného specialistu se samostatným honorářem, který Vám bude účtován přímo. Nic z toho nejde přes nás.
- Co lze opravit, stává se požadavkem, nikoli stížnostíS touto zprávou v ruce přesně stanovíme spolu s Vaším právníkem, co je třeba doložit, napravit nebo zohlednit, a předložíme to prodávajícímu. Je to zcela jiný rozhovor než žádost o slevu proto, že nemovitost působí zanedbaně.
- Promítne se to do ceny, podmínek nebo termínuZjištění může vést ke snížení ceny, stát se podmínkou, kterou je třeba splnit před dokončením, nebo znamenat opravu, kterou nejprve provede prodávající. Která z těchto tří možností je správná, závisí na daném zjištění a na motivaci druhé strany. Právě k tomu slouží vyjednávání.
- Někdy je řešením odstoupitKlientům jsme doporučili nepokračovat, když právní nebo technická kontrola odhalila něco závažného. Nikdo takový rozhovor nevede rád, přesto je stále levnější než alternativa. Nekoupit nemovitost je legitimním výsledkem procesu koupě a my k tomu tak přistupujeme.
Na co se při technické inspekci skutečně zaměřujeme
Inspekce je vizuální, neinvazivní kontrola těch částí budovy, ke kterým se lze dostat. Specialista zaznamená stav každého prvku, zjištěné vady, jejich závažnost a položky, u nichž je před jistým závěrem nutné provést odkrytí. Rozsah se liší podle nemovitosti i podle toho, koho vyšlete, proto tento popis chápejte jako představu o průběhu práce, nikoli jako pevný seznam.| Na co se kontrola zaměřuje | Proč je to důležité | Co uděláme se zjištěním |
|---|---|---|
| Stavba | ||
| Konstrukce a základy | Praskliny, pohyby a sedání jsou zjištění, která mohou ukončit koupi, místo aby vedla pouze ke změně ceny. Zároveň jde o vady, které prohlídka odhalí nejméně pravděpodobně, protože viditelným příznakem bývá často vlasová prasklina na neobvyklém místě. | Pokud je problém závažný, zpráva uvede, co je třeba dále prověřit, a my proces na tomto místě zastavíme, dokud nebude otázka zodpovězena. K ničemu strukturálně nejasnému nepřistupujeme k podpisu smlouvy. |
| Střecha, terasy a hydroizolace | Na tomto pobřeží střecha většinu roku nic nedělá a svou hodnotu prokáže během několika dnů vydatného deště. Plochá střecha nebo terasa nad obytným prostorem je místem, kudy proniká voda. | Odhad nákladů na opravu se stává argumentem pro jednání o ceně. Stojatá voda, porušená hydroizolační membrána nebo terasa se špatným spádem se stávají podmínkou, kterou je třeba splnit před dokončením. |
| Fasáda, dešťová voda a odvodnění | Okapové žlaby a svodové trubky zde často jednoduše nejsou instalovány, takže dešťová voda stéká po zdi a proniká do její spodní části. Místně je to běžné, ale následný problém s vlhkostí je stále Váš. | Zjišťujeme, o čem už společenství vlastníků rozhodlo, protože fasáda je obvykle společná a oprava může být financována mimořádným příspěvkem, nikoli jako Váš vlastní úkol. |
| Vlhkost a pronikání vody | Vzlínající vlhkost je běžná v přízemních apartmánech a domech postavených bez izolace proti vlhkosti. Čerstvý nátěr ji při prohlídce dokonale skryje. Jde o nejčastěji podceňovanou vadu na Costa del Sol. | Hodnoty se měří vlhkoměrem, nikoli pohledem. Naměřenou hodnotu můžete předložit prodávajícímu, což o pouhém dojmu říci nelze. |
| Uvnitř nemovitosti | ||
| Okna, dveře a truhlářské práce | Staré hliníkové rámy bez přerušení tepelného mostu, jednoduché zasklení a vadná těsnění představují rozdíl mezi apartmánem, který udrží svou teplotu, a apartmánem, kde celé léto běží klimatizace a přesto je stále hlučno. | Obvykle jde o náklad, nikoli o krizi. Vyčíslíme ho a zahrneme do nabídky jako známou částku namísto nepříjemného překvapení v prvním roce. |
| Elektroinstalace | Instalace z jiného desetiletí může být bezpečná, a přesto výrazně zaostávat za tím, co vyžadují současná pravidla. Určuje to, zda můžete přidat indukční varnou desku, nabíječku pro automobil nebo druhou klimatizační jednotku. | Funkční kontrola rozvodnice, okruhů a uzemnění. Pokud na to zpráva upozorní, elektrikář vyčíslí modernizaci ještě předtím, než se zavážete, nikoli až potom. |
| Rozvody vody, teplá voda a odtoky | Stáří potrubí, tlak vody a to, jak skutečně odvádějí vodu sprchy a kuchyň. Pomalé odtékání a nízký tlak se projevují každý den, ale na žádné fotografii, která kdy vznikla, nejsou vidět. | Vodovodní kohoutky a výpusti se pustí, odtoky se sledují. Pokud to poukazuje na potrubí ve stěnách, jde přesně o ten typ položky, který je třeba vyřešit před podpisem, nikoli až po něm. |
| Klimatizace a vytápění | Zařízení mají svou životnost a servisní historii a „funguje to“ v dubnu neznamená totéž jako funguje to v srpnu. U celé nemovitosti představuje výměna konkrétní částku. | Vytápění i chlazení se tam, kde je to možné, provozují. Stáří a stav nemovitosti spolu s energetickou třídou ovlivňují celkový obrázek provozních nákladů. |
| Kuchyň a koupelny | U starší nemovitosti jsou to dvě místnosti, u kterých byste měli počítat s výměnou v určitém okamžiku. Vědět, zda tento okamžik nastane nyní, nebo za osm let, představuje podstatnou část rozpočtu na rekonstrukci. | Stává se z něj plánovaný náklad s konkrétním datem, což je rozdíl mezi rekonstrukcí a havarijní situací. |
| Vně nemovitosti a sdílené části | ||
| Bazén, technika a zavlažování | Soukromý bazén je stejně jako jáma v zemi také stroj: čerpadlo, filtrace, potrubí i samotná konstrukce. Úniky jsou nákladné a při naplněném bazénu nejsou viditelné. | Pokud zpráva odhalí cokoli problematického, přizveme specialistu na bazény a náklady na jejich provoz započítáme do Vašeho rozpočtu vlastnictví. |
| Zahrada, hranice a stavby | To, co se nachází na pozemku, by mělo odpovídat tomu, co je v plánu. Veranda, sklad, pergola nebo přestavěný suterén, které existují ve skutečnosti, ale nejsou uvedeny v dokumentaci, představují právní problém v převleku fyzické skutečnosti. | Zjištění týkající se fyzického stavu nemovitosti předáváme přímo Vašemu právníkovi. Právě zde se technická kontrola nejčastěji mění v právní. Je třeba jasně rozlišit, kdo zodpovídá kterou otázku: inspektor popíše, co na místě skutečně stojí a zda to odpovídá zápisu v katastru a katastrálnímu záznamu, zatímco otázka, zda lze stav legalizovat nebo zda má povolení k užívání, náleží právníkovi, nikoli inspektorovi. Tři záznamy a jedna budova, přičemž je zcela běžné, že si navzájem odporují. |
| Společné prostory a plánované práce | Výtahy, garáž, střecha, bazén i fasáda jsou společné, stejně jako účet za jejich údržbu. Společenství, které již schválilo nákladnou opravu, Vás zavázalo k úhradě Vašeho podílu ještě před Vaším nastěhováním. | Fyzický stav vychází z inspekce, zápisy ze schůzí a dluhy od právníka a my dbáme na to, aby se vše posuzovalo společně, nikoli odděleně. |
| Energetická třída a provozní náklady | Starší nemovitost se nachází v nižších třídách s vyšší spotřebou, což se projeví každý měsíc, nikoli pouze jednou u notáře. | Je součástí celkových nákladů vlastnictví spolu s poplatkem společenství a ročními daněmi, takže lze levnější koupi poctivě porovnat s novější nemovitostí. |
Kde se inspekce nachází v procesu koupě
Celý proces koupě má od prvního hovoru po předání klíčů patnáct kroků. Technická kontrola má své časové okno, které je užší, než většina lidí předpokládá: musí být zadána dostatečně brzy, aby její zjištění ještě mohlo něco změnit, a dokončena před podpisem, kterému má poskytnout podklady.Kroky 8, 9, 13 a 14 z 15
- Rezervace a okamžik rozhodnutíKdyž najdete správnou nemovitostRezervace stáhne nemovitost z nabídky, zatímco probíhá její prověřování. Právě v tomto okamžiku je třeba rozhodnout, zda bude součástí prověřování také technická inspekce, protože v rezervační smlouvě se zároveň sjednává, co se stane se zálohou, pokud kontrola odhalí problém. Rozhodování až poté vytváří pocit, že musíte pokračovat za každou cenu.Druhá rukaRezervační záloha a sjednané podmínky. Zde se řeší také cena, termíny a vybavení, což jsou přesně otázky, které může zjištěný problém znovu otevřít.
- Kontroly probíhají souběžněObvykle dva až čtyři týdnyPrávní prověrka začíná po rezervaci a právě tehdy je vhodné provést souběžně také technickou inspekci. Stejné období, dva různí specialisté, dva různé seznamy. Je důležité, aby se jejich práce překrývala, protože zjištění týkající se budovy se velmi často promění v otázku dokumentace a Vy potřebujete, aby oba odborníci v té chvíli stále pracovali.
- Poslední kontrola před podpisemPřed dokončenímU starší nemovitosti se před podpisem vracíme a znovu ji kontrolujeme, buď společně s Vámi, nebo za Vás. Tato kontrola je naší záležitostí a nejde o odbornou prohlídku: ověříme, že je nemovitost ve sjednaném stavu a že vybavení uvedené v soupisu je stále na místě. Pokud si přejete odbornou technickou kontrolu architektem nebo inspektorem, zajistíme ji samostatně.NovostavbaU novostavby závisí postup na developerovi. Někteří provádějí snagging před převodem vlastnictví, jiní až poté. Právě tomu se věnuje navazující služba.Druhá rukaStav nemovitosti v porovnání se sjednanými podmínkami a vybavení v porovnání s tím, co se v nemovitosti stále nachází.
- Notář a klíčeDen dokončeníTermín, od kterého se vše výše uvedené odvíjí. Po podpisu listiny je nemovitost Vaše ve stavu, v jakém se právě nachází, a zjištění odhalené druhý den už znamená účet za opravu, nikoli vyjednávací pozici. Nemusíte být osobně přítomni, pokud má Váš právník plnou moc, a my budeme přítomni v každém případě.
Stejná nemovitost, dva způsoby kontroly
Jak vypadá technická stránka koupě bez zástupce kupujícího a s ním.| Samostatně | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo Vám sdělí stav | Zástupce prodávajícího, jehož úkolem je prodat konkrétní nemovitost a jehož popis jejího stavu je obchodním popisem. | Specialista, který nemá žádný zájem na dokončení prodeje a jehož jediným úkolem je odhalit, co není v pořádku. Naším úkolem je zajistit jeho včasné zapojení. |
| Hledání odborníka | Hledat v jazyce, kterému možná nerozumíte, a nemít možnost rozeznat inspektora od stavebníka, který hledá zakázku na následnou opravu. | Zajistíme inspektora nebo architekta z řad odborníků, se kterými spolupracujeme, a řekneme Vám, kterého z nich daná nemovitost vyžaduje. |
| Načasování | Zadává se až později, jakmile je podepsána rezervace a složena záloha, tedy v okamžiku, kdy má zjištěný problém nejmenší vyjednávací sílu. | Naplánuje se na stejné období jako právní prověrka, takže zjištěný problém lze stále řešit. |
| K čemu zpráva vede | Technický dokument ve španělštině a rozhovor s druhou stranou o jeho obsahu rovněž ve španělštině. | Projdeme si jej s Vámi, rozdělíme jeho obsah na to, co je běžné, co představuje náklad a co mění odpověď, a poslední část proměníme s Vaším právníkem v požadavek. |
| Kolik Vás to stojí | Odměnu inspektora, ať jej zajistí kdokoli. | Stejnou odměnu inspektora Vám fakturuje přímo on. Zajištění, přístup, načasování i následné vyjednávání jsou zdarma, protože jako kupující nám nikdy nic neplatíte. |
Nemovitost, která byla mnohem starší než její fotografie
Na jednu nemovitost, kterou jsme jeli prohlédnout, se jednoduše ukázalo, že je mnohem starší, než naznačovaly fotografie v nabídce. Na fotografiích nebylo nic nepravdivého. Byly dobře nasvícené, dobře komponované a pořízené v nejlepší denní době, přičemž žádná z nich neprozrazovala stáří nemovitosti. Pobyt přímo v ní trval asi deset sekund a zodpověděl otázku, kterou celá nabídka nechávala otevřenou. To je mírnější podoba tohoto problému, kterou odhalíte už tím, že se dostavíte. Nákladnější varianta je ta, kterou vůbec nevidíte: co se nachází za zdí, pod terasou a uvnitř instalací. To při běžné návštěvě nikdo neodhalí, a právě proto má smysl poslat někoho, jehož úkolem je tyto věci hledat.Prohlídka Vám prozradí stáří nemovitosti. Inspekce Vám prozradí její náklady.
Kolik to stojí?
- Kupující0 €Neplatíte nám nic, ať už cokoli koupíte, nebo nekoupíte, a bez ohledu na to, zda Vás kontrola, kterou jsme zajistili, od koupě nemovitosti odradí.
- Developer nebo prodejce
- Novostavba
- 2,5 až 6 %
- Nemovitosti z druhé ruky
- 1,5 až 4 %
- Inspektor nebo architektZa inspekci Vám fakturuje přímo. Neplatí nám a za doporučení si nic neúčtujeme, stejně jako u advokátní kanceláře, kterou doporučujeme.
Naše část je zdarma. Rozhodnutí, zda se kontrola vyplatí, zajištění specialisty, umožnění přístupu, sladění termínu s datem podpisu a zapracování zjištění do vyjednávání Vás nic nestojí, protože jako kupující nám v žádném okamžiku nic neplatíte.Samotná inspekce se zajišťuje samostatně a specialista Vám cenu sdělí přímo. Ceník nezveřejňujeme a nebudeme si vymýšlet žádné rozpětí: odměna závisí na nemovitosti, její velikosti a na vzdálenosti, kterou musí specialista urazit. Jde o jeho odměnu, nikoli naši. Částku se dozvíte před objednáním a rozhodnete se Vy.Ani to, co následuje po zprávě, není naší službou. Specialista na bazény, elektrikář nebo stavebník, který nacení opravu, Vám za svou práci vystaví fakturu. Z jeho faktury se cestou přes nás nepřidává nic, a to ani v tomto případě, ani v žádném jiném.
Cena nemovitosti zůstává stejná, i když půjdete přímo. U novostavby si neváhejte vyžádat ceník developera a ověřit si jej.
Co za Vás inspekce neudělá
Nezajistí, aby někdo cokoli opravil. U nemovitosti z druhé ruky neexistuje záruka. Prodávající odpovídá pouze za skryté vady, o kterých věděl a zatajil je, což znamená prokázat, co někdo jiný věděl, v krátké lhůtě a poté, co už je nemovitost Vaše. Hodnota zprávy tedy spočívá výhradně v rozhodnutí, které učiníte, dokud jej ještě můžete učinit, nikoli v pozdějším uplatnění nároku.Není to ani záruka. Inspekce je vizuální a neinvazivní: nic se nerozebírá, žádná zeď se neotevírá a zpráva, která uvádí, že určitá položka vyžaduje další prověření, je upřímná, nikoli vyhýbavá. Ve druhém roce se přesto může objevit něco, co nikdo nemohl odhalit během odpoledne, kdy byl na místě.A také ji nezajišťujeme při každém nákupu. U novostavby v záruční době je úkolem kontrola při předání, nikoli inspekce. U malého, nedávno dokončeného a dobře udržovaného apartmánu je často lepší investicí kvalitní prohlídka a nabídka specialisty na jedinou věc, na které Vám záleží. Raději Vám to řekneme a případně se spleteme v odhadu odměny, než abychom někoho objednali jen proto, aby celý proces vypadal důkladně.
Často kladené otázky k technické inspekci
- Je technická inspekce ve Španělsku povinná?
- Ne. Při koupi neexistuje žádný zákonný požadavek na její provedení a většina španělských kupujících ji neabsolvuje. Nikdo v průběhu procesu po Vás tento dokument nebude požadovat, a právě proto se pro něj musíte rozhodnout Vy, místo abyste čekali, až jej někdo vyžádá.
- Kdy ji musím objednat?
- Ideálně při rezervaci, aby proběhla ve stejném dvou až čtyřtýdenním období jako právní prověrka a skončila před podpisem závazné smlouvy. Dostatečně pozdě na to, abyste to s nemovitostí mysleli vážně, a dostatečně brzy na to, aby zjištěný problém mohl ještě ovlivnit cenu nebo se stát podmínkou.
- Kolik stojí a kdo ji hradí?
- Specialista Vám cenu sdělí přímo a také Vám vystaví fakturu. Odměna závisí na nemovitosti a její velikosti. Částku nezveřejňujeme, protože nejde o naši odměnu. Naše vlastní část, tedy její zajištění a řešení toho, co odhalí, je zdarma stejně jako vše ostatní, co pro kupující děláme.
- Co se stane, když inspektor objeví závažný problém?
- Stane se z něj konkrétní požadavek, nikoli stížnost. S Vaším právníkem stanovíme, co musí být zdokumentováno, opraveno nebo zohledněno, a předložíme to prodávajícímu. Může se to promítnout do snížení ceny, stát se podmínkou před dokončením transakce nebo být nejprve opraveno. A pokud je problém dostatečně závažný, doporučíme od koupě odstoupit, což jsme už v minulosti udělali.
- Může prodávající odmítnout vpustit inspektora?
- Přístup vyžaduje spolupráci prodávajícího a obvykle se zajišťuje bez potíží, zpravidla společně s prohlídkou. Pokud je odmítnut nebo opakovaně odkládán u nemovitosti, kterou si již rezervujete, je to samo o sobě informace a podle toho bychom k tomu přistupovali.
- Musím kvůli tomu být ve Španělsku?
- Ne. Specialista Vaši přítomnost nepotřebuje a my také ne. Obdržíte zprávu, projdeme si ji s Vámi během hovoru a pokud budete chtít vidět něco konkrétního, vrátíme se na místo a ukážeme Vám to na videu.
