Odkud pocházejí údaje o trhu Costa del Sol na tomto webu?
Za 30 sekund
Stránky se statistikami se počítají z našeho vlastního katalogu, zmrazeného v datovaném čtvrtletním snímku (aktuálně 2026-08-12, 9.166 nabídek), používají mediány s minimálním vzorkem 10 a zveřejňují pouze nabídkové ceny, označené jako takové. Co nemůžeme získat ze zdrojů, nezveřejňujeme.
Jaký zdroj dat stojí za statistikami Costa del Sol?
Základem je náš vlastní prodejní katalog pro Costa del Sol: 8.880 nemovitostí z druhé ruky a 286 projektů novostaveb v době aktuálního měření, získaných ze sdílených inzertních sítí, na kterých pobřežní agentury pracují, a z nabídek developerů. Jde o jeden z větších souborů dostupných na jednom místě, stále však pouze o jeden katalog: soukromé prodeje a nabídky výhradně v jiných sítích v něm nejsou, takže naše údaje popisují tento jasně datovaný katalog, nikoli úplný soupis pobřeží.V první pracovní dny každého čtvrtletí zmrazíme statistiky katalogu do datovaného souboru snímku: každý počet, medián, cenové pásmo, skupinu typu a rok dokončení podle města a jednotlivých členění. Stránky se statistikami v této části vycházejí z tohoto snímku, proto u každého údaje mohou uvést datum měření. Aktuální snímek je 2026-Q3, pořízený 12. srpna 2026.
Jak se mediány počítají a kdy odmítáme některý zobrazit?
Hlavní údaje jsou mediány, nikoli průměry. Nabídky na tomto pobřeží sahají od 100.000 € do 35,000,000 € a u rozdělení s takto dlouhým koncem průměr odpovídá spíše na otázku „jak drahé jsou ty nejdražší“ než na otázku „jakou cenu má typický dům v nabídce“. Průměry uvádíme pouze tam, kde jsou výslovně označené.Každý medián podléhá minimální velikosti vzorku: při méně než 10 nabídkách medián vůbec nezveřejňujeme. Medián ze sedmi domů je anekdota převlečená za číslo. Pokud tabulka uvádí vzorek mezi 10 a přibližně 100, v poznámce tabulky říkáme, že jde o úroveň, nikoli o přesný bod, protože malé vzorky se mezi čtvrtletími mění, i když se dané místo nezměnilo.
- Medián místo průměruPolovina nabídek je levnější, polovina dražší. Odolné vůči luxusnímu okraji, kvůli němuž jsou pobřežní průměry bezvýznamné.
- Minimální vzorek 10Při méně než 10 nabídkách medián zcela potlačíme, místo abychom jej zveřejnili s varováním.
- Uvedena velikost vzorkuTabulky měst uvádějí vedle mediánu počet nabídek, takže můžete sami posoudit váhu tohoto údaje.
- Jeden základ na tabulkuKaždá srovnávací tabulka se počítá z jednoho zdroje k jednomu datu. Do tabulky se snímkem nikdy nemícháme aktuální údaj.
Proč mohou dvě stránky uvádět pro stejné město odlišné počty?
Protože otázka „kolik nabídek má toto město“ má skutečně více než jednu odpověď a raději Vám to vysvětlíme, než abychom to skrývali. Stránka katalogu města počítá aktuální filtrované výsledky včetně podoblastí nebo bez nich podle toho, jak hledáte. Statistické souhrny přiřazují každou nabídku k jednomu městu právě jednou, k datu snímku. Tato dvě pravidla slouží různým účelům: počet v katalogu musí odpovídat přehledu domů před Vámi, statistický počet musí umožnit vzájemné srovnání měst.Je dobré znát ještě dvě pravidla počítání. Projekty novostaveb se počítají jako jeden každý, bez ohledu na počet jednotek, které obsahují, a jejich ceny jsou minimální projektové ceny typu „od“; stránky o nabídce a dokončení to všude, kde je to důležité, znovu uvádějí. Přítomnost nabídky navíc nic nevypovídá o její realističnosti: předražený dům, který se nikdy neprodá, se počítá úplně stejně jako dům prodaný příští týden.
Jsou to skutečné ceny a odkud pocházejí prodejní ceny?
Vše, co se počítá z katalogu, je nabídková cena. Španělsko nezveřejňuje prodejní ceny jednotlivých nabídek, takže nikdo nemůže poctivě uvádět dosažené ceny jednotlivých domů; dostupná jsou pouze oficiální souhrnná data na úrovni provincie, navíc se zpožděním. Tyto dvě vrstvy důsledně oddělujeme: statistiky katalogu jsou označené jako nabídkové ceny a údaje o prodejních cenách nebo transakcích uvádíme pouze jako citace z konkrétně pojmenovaných oficiálních publikací v našich čtvrtletních zprávách o trhu.
| Vrstva | Co měří | Kde se objevuje |
|---|---|---|
| Snímky našeho katalogu | Nabídkové ceny, skladba nabídky a projekty novostaveb ve fázi přípravy podle města a jednotlivých členění, čtvrtletně. | Tyto stránky se statistikami, každý údaj s uvedeným datem. |
| Colegio de Registradores | Dokončené transakce a státní příslušnost kupujících, provincie Málaga, čtvrtletně. | Čtvrtletní zprávy o trhu s uvedením konkrétní publikace. |
| Ministerstvo bydlení / INE | Řady odhadních a prodejních hodnot, hypotéky, povolení, na úrovni provincie. | Čtvrtletní zprávy o trhu s uvedením konkrétní publikace. |
Která čísla odmítáme zveřejnit a proč?
Statistická sekce si získává důvěru tím, co odmítá zveřejnit. Zde jsou čtyři odmítnutí věcí politiky, nikoli mezery, za které bychom se styděli.
- Žádný index poptávky z návštěvnosti webuAnalytika webu měří náš marketing, nikoli trh. Údaje o poptávce čerpáme z oficiálních řad transakcí a hypoték, nebo je neuvádíme vůbec.
- Žádná vymyšlená historieNaše měřená řada začíná ve 3. čtvrtletí 2026. Dřívější vývoj uvádíme pouze z oficiálních řad, nikdy jej nerekonstruujeme z grafů portálů.
- Žádné nepodložené podíly národnostíÚdaje o složení kupujících uvádíme pouze z tiskových zpráv katastrálních úřadů s uvedeným datem. Pokud zveřejňujeme vlastní skladbu klientů, označujeme ji jako naši.
- Bez tvrzení o dosažených cenáchNikdy neuvádíme medián nabídkových cen jako částku, kterou kupující skutečně platí, a žádná zdejší stránka nenaznačuje obvyklou slevu, protože ji nedokážeme měřit.
Stejnou zásadu lze shrnout jednou větou: každé číslo na těchto stránkách uvádí svůj zdroj a datum, a číslo, které nemůže uvést obojí, zůstává nezveřejněné.
Známé slabiny této metodiky
Jeden katalog není celý trh. Ten náš je rozsáhlý a založený na sdílené síti, ale soubor nabídek vždy ovlivňuje jeho statistiky; jiný rozsáhlý katalog by vykázal poněkud odlišné mediány.Čtvrtletní aktualizace je pro nabídku pomalá a pro ceny dostačující. Počty se mění denně a naše zveřejněné počty jsou záměrně až tři měsíce staré; cenou za to je dohledatelnost a aktuální katalog je každému, kdo potřebuje dnešní číslo, vzdálen jedním kliknutím.Statistiky novostaveb popisují projekty, nikoli jednotky, a vstupní ceny, nikoli typické ceny. Statistiky novostaveb za jednotlivé jednotky by byly lepší, ale data je zatím neobsahují.Tato řada je mladá. Metodika je vytvořena pro srovnatelnost v průběhu let, ale k dnešnímu dni obsahuje jedno měření a tato stránka nebude předstírat opak.
Často kladené otázky
- Mohu důvěřovat vlastním tržním statistikám realitní kanceláře?
- Pouze do té míry, do jaké je lze ověřit, což je přesně účelem této stránky: snímky k daným datům, uvedená pravidla, zveřejněné velikosti vzorků, pojmenované zdroje a seznam odmítnutých údajů. Posuzujte nás podle toho, zda se zde někdy objeví údaj bez data a podkladu.
- Proč se Vaše čísla liší od zpráv velkých portálů?
- Odlišná nabídka, odlišná pravidla: každý portál počítá z vlastních nabídek a metody se liší v počítání, mediánech i mezních hodnotách. Pořadí a směry vývoje se obvykle shodují, přesné úrovně však jen zřídka. Je to normální a proto naše údaje vždy uvádějí svůj základ.
- Kdy se tyto statistiky aktualizují?
- Čtvrtletně, na základě snímku pořízeného v prvních dnech každého čtvrtletí. Aktuální údaje pocházejí z 12. srpna 2026, tedy z měření za 3. čtvrtletí 2026. Oficiální údaje v tržních zprávách se řídí kalendáři jejich vydavatelů a za každým čtvrtletím zaostávají přibližně o jeden až dva měsíce.
- Co je medián a proč na něm trváte?
- Prostřední hodnota: polovina nabídek má nižší a polovina vyšší cenu. Na trhu, jehož horní hranice dosahuje 35 milionů eur, by průměr výrazně převážil nad částkou, s níž se setká typický kupující, proto jsou zde všechny hlavní údaje založeny na mediánech.