Převody peněz do Španělska při koupi nemovitosti
Za 30 sekund
Koupě nemovitosti ve Španělsku zahrnuje čtyři až osm samostatných převodů rozložených do období od tří měsíců do tří let. Směnný kurz Vás stojí mnohem více než poplatky. Kurzová marže ve výši jednoho procenta u nemovitosti za 400.000 € činí 4.000 €, což je více než všechny poplatky za převody při koupi dohromady.
Co se platí, kdy a komu
Každý průvodce napsaný v angličtině to popisuje jako jeden převod kupní ceny. Tak tomu není a právě tento rozdíl je hlavním tématem této stránky. Níže uvádíme posloupnost v pořadí, v jakém probíhá, včetně příjemce každé platby. Právě v této části lidé pod časovým tlakem nejčastěji chybují.Contrato de arras je soukromá smlouva o složení závazné zálohy používaná u nemovitosti z druhé ruky. Kupující a prodávající ji podepisují před notářem a smlouva stanoví sankci pro případ, že některá ze stran obchod zruší. Jde o platbu, kterou se nejvíce vyplatí chránit před kurzovým rizikem, protože před dokončením jde obvykle o nejvyšší jednotlivou částku.Tyto podíly jsou obvyklé, nikoli pevně stanovené. Určuje je Vaše vlastní smlouva. U novostavby lze splátkový kalendář developera často vyjednat, i když cenu nikoli.
Platební posloupnost
- Dny po Vašem rozhodnutíRezervaceRealitní kanceláři prodávajícího, developerovi nebo právníkovi podle rezervační smlouvy. Nikdy na osobní účet.
- Týdny po rezervaciZáloha, arrasObvykle 10 % ceny, někdy až 20 %. Zpravidla na klientský účet Vašeho právníka.
- 1 až 3 roky, pouze novostavbaPrůběžné platbyPodle stavebních milníků na chráněný stavební účet developera, nikoli na jeho běžný účet.
- Před schůzkou u notářeDoplatek cenyDisponibilní prostředky na klientský účet právníka nebo bankovní šek. Tato lhůta se nesmí posunout.
- Při dokončení a po němDaně a poplatkyPřibližně 13 % u novostavby a přibližně 9 % u nemovitosti z druhé ruky, prostřednictvím Vašeho právníka.
- Od předání klíčůVybavení a první účtyDodavatelé, SVJ, poskytovatelé služeb, radnice.
Komu mám poslat rezervační platbu?Komukoli, koho uvádí rezervační smlouva. Smlouvu si přečtěte před převodem, ne až po něm. Obvykle jde o realitní kancelář, developera nebo kancelář Vašeho právníka. Pokud je uvedený účet vedený na soukromou osobu, zastavte se a zeptejte se proč. Při koupi nemovitosti pro to neexistuje žádný legitimní důvod.
Kurz, poplatek a který z nich sledovat
Poplatky za převod jsou viditelné, uvedené a nízké. Směnný kurz je neviditelný, neuvedený a vysoký. Právě proto se kupující zaměřují na nesprávné číslo.Spočítejte si to jednou na vlastní částce. Jedno procento z nákupu za 400.000 € je 4.000 €. Poplatek za převod činí jen několik eur. Žádné jiné rozhodnutí ohledně převodu není tak důležité jako správné nastavení směnného kurzu.
| Marže běžné bankyMarže 3 až 4 % podle zveřejněných průvodců | 12.000 až 16.000 € |
|---|---|
| Přehled odborníkanižší, u vyšších částek vyjednatelná | Nižší, vyžádejte si obě nabídky |
| Rozdílco Vás špatná volba stojí | Tisíce eur |
Co sledují kupujícíCo skutečně určuje náklady
- Poplatek za převod
- Dvě nebo tři eura v rámci eurové platební oblasti, někdy nic. Při koupi nemovitosti jde o zaokrouhlovací chybu a právě toto číslo inzeruje většina bank, protože své peníze vydělávají jinde.
- Převod bez provize
- Bez provize neznamená zdarma. Marže je v rozdílu mezi kurzem, který Vám nabídnou, a kurzem, za který obchoduje sama banka. Náš průzkum uvádí u běžné banky marži až 3 až 4 %, což u samotné zálohy představuje tisíce eur.
- Čekání na zlepšení kurzu
- To není plán, protože máte smluvní lhůtu, zatímco trh ji nemá. Držet české koruny proti eurovému dluhu, k němuž jste se již zavázali, je sázka, ať už jste ji zamýšleli, nebo ne. Otázkou není, zda se kurz pohne, ale co se stane s Vaší koupí, pokud se pohne proti Vám.
- Převod kupní ceny
- V eurech dlužíte jen část celkové částky. Daňová a poplatková složka, přibližně 13 % u novostavby a přibližně 9 % u nemovitosti z druhé ruky, je také nákladem v eurech. Totéž platí pro vybavení a náklady na provoz v prvním roce. Kupující převedou cenu a poté převedou zbytek kurzem, který je daný týden zrovna k dispozici.
- Forward je spekulace
- Je tomu právě naopak. Forward zafixuje kurz pro budoucí datum, obvykle až na dvanáct měsíců dopředu, oproti záloze ve výši přibližně 10 %. Neznámý náklad se tím změní ve známý. U novostavby s etapovými platbami rozloženými do dvou let je fixace kurzu bezpečnou volbou, zatímco ponechat kurz volnému vývoji je sázka.
Jedno upozornění k forwardům, které anglické zdroje vynechávají. Pevný kurz je závazek, nikoli volba. Pokud Vaše koupě nevyjde, smluvní závazek Vám stále zůstává. Částky a data slaďte s platbami, ke kterým jste se smluvně zavázali, a nejisté platby ponechte volně pohyblivé.
Drží specializovaný poskytovatel někdy mé peníze?Stručně řečeno ano. Proto na poskytovateli záleží stejně jako na kurzu. Peníze opustí Vaši banku, během převodu zůstanou u poskytovatele a poté pokračují k příjemci. Ověřte si, že je firma oprávněná působit ve své domovské zemi a že klientské prostředky drží na oddělených účtech. Před odesláním velké částky proveďte nejprve malý převod, abyste si ověřili, že celý proces funguje.
Česká strana: na co se zeptá Vaše banka a co může zadržet
Téměř vše, co se o tomto tématu píše, popisuje stranu příjemce. Zpoždění, která pozorujeme, vznikají na straně odesílatele a toto zpoždění stojí více než samotná kurzová marže. Pozastavení platby při dokončení z důvodu kontroly souladu s předpisy není poplatek. Znamená zmeškanou schůzku u notáře.
- Informujte svou banku před prvním velkým převodem, ne během nějPlatba výrazně odlišná od Vašeho běžného vzorce bude prověřena. Taková kontrola je běžná a rychlejší, pokud banka již ví, že se nákup uskuteční, a viděla smlouvu.
- Shromážděte doklady o původu prostředků do jedné složkyProdej společnosti, dividendy, investiční účet, prodej nemovitosti, dar, dědictví. Bude to vyžadováno na obou stranách, proto vše shromážděte již nyní a zajistěte překlady, ne až v týdnu, kdy uplyne lhůta.
- Počítejte s touto otázkou dvakrátVaše česká banka se zeptá a poté se znovu zeptá španělská banka nebo právník. Ani jeden nepřijme dokumentaci toho druhého, ale stejná složka poslouží oběma.
- Nikdy neplánujte, že převod dorazí v den, kdy jej potřebujeteČasy uzávěrky, víkendy, španělské státní svátky, které nejsou českými svátky, a vlastní kontroly banky přidají dny, s nimiž žádný harmonogram nepočítá. Postupujte zpětně od data notáře a přidejte týden, který nehodláte využít.
Pokud převážíte hotovost místo převodu, platí jiná pravidla. Peníze vstupující do Evropské unie nebo z ní vyvážené podléhají ohlašovací hranici a Španělsko má vlastní ohlašovací povinnost pro velké pohyby hotovosti nebo podobných platebních prostředků. Při koupi nemovitosti jde o teoretickou, nikoli praktickou možnost, protože notář i banka požadují dohledatelnou platbu.
Zdroje
Může moje česká banka odmítnout odeslat peníze?Banka může platbu odmítnout nebo pozastavit, dokud prověřuje původ prostředků, a nemusí Vás předem varovat. Nejde o to, že by banka zbytečně komplikovala situaci. Jde o právní předpisy, kterými se banka řídí. Řešení je vždy stejné: připravte dokumentaci předem, informujte banku o tom, co se chystá, a nechte si v harmonogramu čas na otázku, kterou snad nikdo nepoloží.
Čemu se vyhnout
Téměř za všechny ztracené peníze v této části nákupu odpovídá pět chyb a žádná z nich nespočívá ve výběru nesprávného poskytovatele.
- DrahéÚhrada rezervace kartouPlatba se převede nevýhodným kurzem, často s poplatkem za výběr hotovosti, způsobem, který poté nikdo nedokáže řádně dohledat.Co udělat místo tohoZaplaťte převodem na účet uvedený v rezervační smlouvě.
- NejzávažnějšíOdeslání peněz na soukromý účetNe na osobní účet zprostředkovatele, ne na účet jednatele ani na účet v nesouvisející zemi. Pro žádný z těchto tří případů neexistuje legitimní důvod.Co udělat místo tohoZastavte se a zeptejte se proč. Jde o nejzřetelnější varovný signál v celém procesu.
- DrahéSměna pouze cenyDaně, notář, katastr, právník, vybavení a poplatky SVJ za první rok jsou také závazky v eurech.Co udělat místo tohoSměňte celkovou částku, ne pouze částku uvedenou v titulku, abyste nekupovali eura dvakrát za dva různé kurzy.
- DrahéNačasování trhu s termínem v rucePo podpisu je výhodný kurz bonusem a nevýhodný kurzem, který nemůžete odmítnout.Co udělat místo tohoPředem si určete, které platby jste smluvně povinni uhradit, a zajistěte si pro ně kurz.
- Hlavní příčinaNechat vše na poslední týdenZaložení účtu, doložení původu prostředků, porovnání poskytovatelů a převod velké částky vyžadují vždy několik dní a tyto činnosti nelze provést současně.Co udělat místo tohoTato chyba způsobuje všechny ostatní. Začněte raději včas.
Banka nebo specialista na měny
Na tuto otázku neexistuje jediná odpověď. Záleží na výši částky a na tom, jak velkou část procesu chcete řešit sami.| Banka | Specialista na směnu měn | |
|---|---|---|
| Kurz, který Vám nabídnou | Vlastní kurz banky pro drobné klienty. Zdroje v našem souboru uvádějí, že rozpětí u převodu prostřednictvím běžné banky dosahuje až 3 až 4 %. | Výhodnější a u větších částek vyjednatelný. Úspora spočívá v kurzu, nikoli v inzerovaném poplatku. |
| Co Vám sdělí o nákladech | Obvykle poplatek a kurz, který si musíte sami porovnat s trhem. | Obvykle kurz uváděný ve vztahu k trhu. Vyžádejte si od obou oba údaje a porovnejte částky v eurech, které dorazí. |
| Fixace kurzu před platbou | Soukromému klientovi se nabízí jen zřídka. | Forwardový kontrakt, obvykle až na dvanáct měsíců dopředu, proti záloze kolem 10 %. U novostavby je to hlavní důvod, proč jej využít. |
| Soulad s předpisy a původ peněz | Vaše stávající banka Vás již zná, což může velký převod spíše zjednodušit než zkomplikovat. | U nového poskytovatele je před prvním převodem nutné kompletní ověření. Začněte s ním včas, ne až v týdnu před termínem. |
| Kde jsou Vaše peníze během převodu | Z banky do banky, s ochranou vkladu na obou stranách. | Prostřednictvím klientského účtu poskytovatele. Ověřte jeho oprávnění a to, že jsou klientské prostředky oddělené, a nejprve si trasu ověřte malým převodem. |
| Kdy je lepší volbou banka | Menší částky, průběžné náklady po koupi a vše, u čeho den administrativy navíc stojí více než rozdíl v kurzu. | Záloha, doplatek a etapové platby u novostavby. Čím vyšší částka, tím více kurz převáží nad pohodlím. |
S Vašimi penězi nemanipulujeme a za tuto radu nedostáváme zaplaceno.
Peníze nepřevádíme, měnu nesměňujeme a z výměny si nic neúčtujeme. Neexistuje žádná směnárenská služba Arevont a ani nebude, protože ve chvíli, kdy vyděláváme na kurzu, který získáte, nelze ničemu dalšímu, co Vám o kurzech říkáme, důvěřovat.Ani zde neuvádíme konkrétního poskytovatele. Pokud nechcete začínat od nuly, můžeme Vás spojit s někým, s kým spolupracujeme, ale můžete použít i vlastní banku. Od obou si vyžádejte částku v eurech, která skutečně dorazí, pro skutečně převáděnou částku, ve stejné ráno, a zvolte vyšší údaj.Co Vám skutečně poskytujeme, je časový plán. Sdělte nám kupní cenu a přibližně, kdy chcete koupit, a získáte posloupnost: která částka musí být kde, do kdy a kdo ji obdrží. Právě tato část stojí lidi peníze a právě tu Vám nikdo neposílá.
Často kladené otázky k převodům peněz do Španělska
- Mám počkat na lepší směnný kurz?
- Ne, jakmile máte smluvní termín. Čekání je sázka na měnový trh, uzavřená s penězi, které jste již někomu přislíbili. Nevýhodou je platba, kterou nemůžete provést. Pokud se chcete proti kurzu chránit, a ne na něj sázet, zafixujte částky, ke kterým jste se již zavázali, a nejisté částky ponechte pohyblivé.
- Vyplatí se forwardový kontrakt u novostavby?
- Toto je případ, kdy to dává největší smysl, protože etapové platby probíhají během jednoho až tří let a celková částka je ode dne podpisu pevně stanovena v eurech. Forward změní neznámý korunový náklad na známý. Dvě upozornění. Jde o závazek, nikoli možnost volby, proto jej slaďte s platbami, ke kterým jste smluvně zavázáni. Ověřte také, co se stane, pokud se harmonogram developera zpozdí, protože Vaše termíny a jeho termíny nejsou uvedeny ve stejném dokumentu.
- Kolik mám směnit nad rámec kupní ceny?
- Dost na pokrytí daňových a poplatkových nákladů, které u novostavby činí přibližně 13 % a u nemovitosti z druhé ruky přibližně 9 %, plus vybavení a první rok průběžných nákladů. Nemovitost zde od prvního měsíce přináší poplatky SVJ, energie a další služby, místní daň z nemovitosti a pojištění, přičemž nic z toho není zahrnuto v ceně, kterou jste vyjednali.
- Co se stane, když peníze dorazí k notáři pozdě?
- Schůzka se přesune a všichni přítomní musí být znovu k dispozici: prodávající, notář a někdy i banka. V nejhorším případě Vás smlouva s pevným termínem dostane do prodlení. Pak se řeší Vaše záloha, nikoli kurz. Proto se doplatek plánuje zpětně od podpisu s týdenní rezervou, kterou nikdo nemá v úmyslu využít.
- Mohu jednoduše zaplatit ze svého českého účtu a to všechno vynechat?
- U většiny plateb při koupi ano a mnoho kupujících to tak skutečně dělá. Platba v eurech z českého účtu dorazí na španělský účet stejně jako tuzemská platba. Vynechání plánování je ta část, která stojí peníze. Ke směně stále někde dojde, podle kurzu někoho jiného, a otázky týkající se souladu s předpisy budou stále položeny. Ve skutečnosti si vybíráte, kdo a kdy měnu smění, nikoli zda k tomu dojde.
