Roční náklady vlastníka nemovitosti ve Španělsku
Za 30 sekund
Vlastnictví apartmánu na Costa del Sol stojí přibližně 2.900 až 11.600 € ročně. Zahrnuje to pět položek: IBI, poplatek SVJ, poplatek za odpad, pojištění a stálé poplatky za elektřinu a vodu. Musíte také podat jedno španělské daňové přiznání, a to i za rok, kdy tam nikdo nepobýval.
| led | úno | bře | dub | květen | čvn | čvc | srp | zář | říj | lis | pro | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elektřina a voda | led | úno | bře | dub | květen | čvn | čvc | srp | zář | říj | lis | pro |
| Přiznání k dani nerezidenta (nepronajatá nemovitost) | dub | květen | čvn | čvc | srp | zář | říj | lis | pro |
- Elektřina a voda
- Účtuje se měsíčně bez ohledu na to, zda je nemovitost obývaná.
- Přiznání k dani nerezidenta (nepronajatá nemovitost)
- Lhůta pro podání začíná 1. dubna a končí 31. prosince následujícího roku.
Jakých pět věcí platíte každý rok?
Dvě jsou daně stanovené radnicí. Jeden je poplatek stanovený Vaším vlastním domem. Dvě jsou tržní náklady, takže můžete porovnávat ceny a vybrat si poskytovatele. Všech pět nákladů pokračuje bez ohledu na to, zda nemovitost využíváte, nebo ne.IBI je každoroční španělská daň z nemovitosti, kterou radnici odvádí vlastník nemovitosti. Vychází z katastrální hodnoty nemovitosti, nikoli z ceny, kterou jste zaplatili. Proto mohou mít dva apartmány s podobnou cenou rozdílnou výši IBI.
| Nízké | Vysoké | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| comunidad | 900 € | 6.000 € |
| Poplatek za odpad | 80 € | 200 € |
| Pojištění | 300 € | 800 € |
| Elektřina a voda | 1.200 € | 3.600 € |
| Celkem | 2.880 € | 11.600 € |
| Položka | Obvyklé rozpětí | Kdo jej stanovuje |
|---|---|---|
| IBI (daň z nemovitých věcí) | 400 až 1.000 €, někdy i více, ročně. | Městský úřad podle katastrální hodnoty. Celostátní zákon stanovuje rozmezí, do něhož musí sazba spadat: u městských nemovitostí 0,4 až 1,10 % této hodnoty. |
| comunidad (poplatek společenství vlastníků) | 900 až 6.000 € ročně, obvykle účtováno měsíčně nebo čtvrtletně. | Shromáždění vlastníků hlasováním podle vlastního rozpočtu budovy. |
| Poplatek za odpad (poplatek za odpad) | 80 až 200 € ročně. | Městský úřad na základě vlastní vyhlášky. Od přijetí Ley 7/2022 musí tento poplatek odrážet skutečné náklady na odpadové služby, nikoli být paušálním příplatkem, a každá obec stanovuje jeho výši samostatně. |
| Pojištění | 300 až 800 € ročně za apartmán. | Trh. Zákon jej nevyžaduje, poskytovatel hypotéky však může požadovat pojištění zastavené nemovitosti. |
| Elektřina a voda | 100 až 300 €, někdy i více, měsíčně: 1.200 až 3.600 € ročně. | Trh podle spotřeby a k tomu stálý poplatek (poplatek za sjednaný příkon u elektřiny), který se účtuje, i když je nemovitost prázdná. |
Kolik to tedy činí u jednoho apartmánu?
Přibližně 2.900 až 11.600 € ročně. Rozpětí je široké, ale nejde o chybu. Vychází především ze dvou položek: poplatku comunidad a účtu za energie. Tyto dva náklady se mezi nemovitostmi liší mnohem více než IBI, poplatek za odpad nebo pojištění.
- Skromný apartmán ve starší budově bez bazénuNachází se u spodní hranice rozpětí. Má nízký poplatek comunidad, střední spotřebu energie a nízké poplatky IBI a za odpad.
- Novější apartmán v komplexu s kompletními službamiNachází se výše. Samotný poplatek comunidad může u budovy s bazénem, zahradami, výtahem, ostrahou a spravovanou recepcí dosáhnout několika tisíc eur ročně.
- Nemovitost, která je většinu roku prázdnáStále s sebou nese většinu těchto nákladů včetně stálého poplatku za elektřinu. Vlastnictví prázdné nemovitosti není nikdy bez nákladů.
Jde o aritmetický součet pěti řádků ve výše uvedené tabulce k srpnu 2026, nikoli o samostatně získaný údaj.Vlastní služba správy nemovitostí společnosti Arevont existuje právě proto, aby tuto mezeru uzavřela. Poplatek comunidad a IBI ponecháváme na přímém inkasu a kontrolujeme, zda platby skutečně odcházejí z Vašeho účtu. Díky tomu po roce v Česku nezjistíte, že některá z plateb selhala.
Které z těchto nákladů můžete napadnout a které jednoduše musíte zaplatit?
IBI a poplatek za odpad jsou daně. Radnice stanovuje jejich výši podle vlastního pravidla a není o čem vyjednávat. Máte pouze právo ověřit katastrální hodnotu, z níž se vychází. Poplatek comunidad je jiný.comunidad de propietarios je společenství vlastníků, které spravuje společné části projektu a stanovuje měsíční poplatek. Je podobné sdružení vlastníků, jaké existuje ve většině zemí, ale nejde o úplně stejný institut.
Co kupující předpokládajíCo se mění každý rok
- Všech pět položek je po koupi fixních
- Pouze IBI a poplatek za odpad jsou skutečně pevně stanoveny externím orgánem. Poplatek comunidad se mění podle vlastního rozpočtu budovy, o kterém se každoročně hlasuje. Pojištění a energie jsou tržní náklady, takže při obnovení smlouvy můžete porovnat ceny.
- Nižší kupní cena znamená nižší roční náklady
- Ne vždy. IBI se odvíjí od katastrální hodnoty, která nemusí vždy odpovídat tržní ceně. Poplatek comunidad vychází z toho, co konkrétní budova potřebuje k údržbě. S tím, kolik jste za svou jednotku zaplatili, to nijak nesouvisí.
Kdy přijde každý účet a co se stane, když některý zmeškáte?
Téměř žádný z těchto pěti nákladů se nehradí jednou roční platbou. To je důležité, pokud je spravujete z jiné země.
| Položka | Obvyklý rytmus plateb | Když není zaplaceno |
|---|---|---|
| IBI | Jeden roční účet, obvykle hrazený přímým inkasem. | Dluh je právně spojen přímo s nemovitostí bez ohledu na to, kdo ji nyní vlastní. Právník to ověří a vyřeší před dokončením koupě nemovitosti z druhé ruky. |
| comunidad | Měsíčně nebo čtvrtletně podle vlastního rozpočtu budovy. | Neuhrazený dluh comunidad může přejít na nemovitost. Kupující přebírá omezenou část dluhu po předchozím vlastníkovi. |
| Odpad | Ročně, někdy společně s účtem za IBI a někdy samostatně. | Řídí se vlastním postupem radnice pro výběr poplatků, podobně jako IBI. |
| Pojištění | Roční obnovení, jedna platba nebo splátky podle pojistitele. | Pojištění jednoduše skončí. K nemovitosti se nepřipojí žádný dluh, ale mezera v pojištění například během bouřkové sezóny představuje skutečné riziko, nikoli jen administrativní problém. |
| Elektřina a voda | Monthly. | Dodavatel může službu odpojit, pokud nezaplatíte. Je to skutečný problém, pokud nemovitost nikdo nekontroluje. |
Včasné vyřízení NIE a založení španělského bankovního účtu umožňuje výše uvedené přímé inkaso. Bez obojího nelze nastavit automatické platby žádného z těchto pěti nákladů. Služba NIE a administrativy společnosti Arevont to naplánuje společně s ostatními kroky koupě.
Dlužíte Španělsku něco, pokud nemovitost nikdy nepronajímáte?
Ano. Jde o nejčastější nepříjemné překvapení v prvním roce. Nerezident, který vlastní nemovitost ve Španělsku a nikdy ji nepronajímá, musí přesto každý rok podat španělské daňové přiznání. Tato daň se vypočítává z fiktivního příjmu, tedy z částky, o níž stát předpokládá, že ji získáváte už samotným vlastnictvím nemovitosti. Nemá nic společného s příjmem, který jste skutečně obdržel. U běžného apartmánu jde obvykle o několik set eur ročně, nikoli o vysokou částku.
Pronajímal jste nemovitost v průběhu tohoto roku?
- Ano, část nebo celý rokZ příjmu z pronájmu, který jste obdržel, zaplatíte daň. Sazbu a odpočty najdete v průvodci daněmi z pronájmu.
- Ne, nikdy nepronajatoZaplatíte daň z fiktivního příjmu. U běžného apartmánu jde obvykle o několik set eur ročně.
Co ověřit, než se spolehnete na rozmezí
Čtyři věci ověřené u konkrétní nemovitosti, nikoli oproti zveřejněnému rozmezí.| Vyžádejte si | Co Vám sdělí | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| Účetní závěrka comunidad za poslední celý rok | Skutečný poplatek za tuto konkrétní budovu, nikoli průměr pro pobřeží. Zde také uvidíte plánovaný mimořádný poplatek (derrama) na významné práce. | Údaj sdělený ústně bez přiložených účetních dokladů nebo odpověď „liší se to“. |
| Doklad IBI za aktuální rok | Potvrzuje, že k nemovitosti nejsou evidovány žádné nezaplacené částky IBI, a namísto výše uvedeného rozmezí uvádí skutečnou částku. | Nikdo o něj nepožádal nebo zazněl slib, že se to „vyřídí po dokončení“. |
| Zda se poplatek za odpad v tomto konkrétním městě účtuje odděleně od IBI | Některé radnice zahrnují oba poplatky do jedné faktury. Jiné zasílají samostatnou fakturu. Pokud o samostatné faktuře nevíte, může se nenápadně nahromadit menší dluh. | Domněnka namísto ověřené odpovědi od radnice nebo z poslední faktury prodávajícího. |
| Že jsou španělský bankovní účet a inkasní platby skutečně zřízené | Nejčastějším důvodem, proč nerezident neuhradí jednu z těchto pěti faktur, nejsou náklady. Je to skutečnost, že nikdo nezřídil inkasní platbu z existujícího účtu. | Plán „převádět částku pokaždé ručně“. |
Vila versus apartmán
Stejných pět položek u dvou různých typů nemovitostí. Ani jedna z níže uvedených částek není smyšlená. Jde o vlastní poznámku domovské stránky, zde uvedenou pro srovnání.| Vila | Apartmán | |
|---|---|---|
| IBI | Obvykle vyšší. Větší zastavěná plocha vily a větší pozemek obvykle znamenají vyšší katastrální hodnotu. | Obvykle na spodní hranici rozmezí 400 až 1.000 €. |
| comunidad | U samostatně stojící vily mimo spravovanou urbanizaci často nižší nebo nulový. Stále se však může uplatnit v uzavřeném rezidenčním komplexu. | 900 až 6.000 € v závislosti na budově. |
| Pojištění a energie | U obou vyšší. Bazén a zahrada také přinášejí vlastní provozní náklady, přičemž ani jedna z těchto položek není uvedena v tabulce výše. | V rozmezích uvedených v tabulce výše. |
| Co je třeba ověřit | Nikdo kromě Vás, pokud si samostatně nezajistíte správu. | Správa budovy, zabezpečení a údržba zajišťované comunidad, které již komunita organizuje. |
Rozpočtové rozmezí, nikoli konkrétní faktura za Vaši nemovitost
Každé výše uvedené rozmezí je aktuální k srpnu 2026. Jde o stejnou částku, kterou Arevont již zveřejňuje ve vlastní tabulce nákladů na domovské stránce, ověřenou podle španělského a andaluského práva u dvou položek, které jsou skutečně daněmi. Celková částka 2.900 až 11.600 € je prostým součtem těchto pěti zveřejněných rozmezí. Nejde o jedinou ověřenou částku pro jednu nemovitost. Ukazuje, jak široké je skutečné rozmezí. Pro konkrétní adresu je zužte pomocí výše uvedeného kontrolního seznamu.Některá témata jsou podrobně zpracována v samostatných průvodcích: právní pravidla comunidad v plném rozsahu (hlasovací kvóra, rezervní fond, hlasování o turistickém pronájmu), kompletní sazby daně z předpokládaného příjmu a z pronájmu a španělská daň z majetku. Domovská stránka zmiňuje také daň z majetku. Ta se na běžného vlastníka apartmánu téměř nikdy nevztahuje kvůli 100% regionální slevě v Andalusii. Každé z těchto tří témat má vlastního průvodce a zde je neopakujeme.Jde o obecné informace pro plánování, nikoli o fakturu. Skutečnou částku Vám sdělí advokát nebo gestor, který vychází ze skutečných dokumentů k nemovitosti. Dokud tuto částku neznáte, použijte k plánování rozpočtu uvedená rozmezí.
Často kladené otázky o ročních nákladech
- Proč je rozmezí pro comunidad tak široké, od 900 do 6.000 €?
- Protože závisí na tom, co je třeba u konkrétní budovy udržovat, nikoli na průměru pro pobřeží. Malý dům bez výtahu a bazénu může být na spodní hranici. Komplexní urbanizace s bazénem, zahradami, zabezpečením a spravovanou recepcí je výrazně dražší. Jedinou spolehlivou částkou jsou vlastní účetní doklady konkrétní budovy. Proto výše uvedený kontrolní seznam požaduje tyto doklady dříve, než se na jakoukoli částku spolehnete.
- Přichází poplatek za odpad vždy v samostatné faktuře?
- Ne. Některé radnice jej zahrnují do faktury IBI. Jiné jej zasílají samostatně, někdy podle zcela odlišného harmonogramu. Zákon Ley 7/2022 vyžaduje, aby poplatek odrážel skutečné náklady na službu, nikoli pevnou historickou částku. Proto stále více měst přechází na samostatnou fakturu za odpad. Neexistuje však jednotné celostátní pravidlo, takže si to musíte ověřit v každém městě.
- Lze všech těchto pět plateb automatizovat, pokud se ve Španělsku zdržujete jen zřídka?
- IBI, comunidad, pojištění a energie lze obvykle po zřízení účtu nastavit jako inkasní platby ze španělského účtu. Takto je spravuje většina nerezidentních vlastníků. Jedinou položkou, kterou nelze automatizovat, je každoroční daňové přiznání nerezidenta. Jde o daňové přiznání, které musí být připraveno a podáno. Není to faktura, která jednoduše přijde a zaplatí se.
