Koordinace právní prověrky nemovitosti ve Španělsku
Právní služby neposkytujeme a záměrně to uvádíme: právní prověrku španělské nemovitosti provádí nezávislý právník, který zastupuje Vás, nikoli nás ani prodávajícího. Naší úlohou je koordinace souvisejících kroků, aby byla rezervační smlouva přečtena před převodem Vašich peněz, aby se dokumenty skutečně dostaly k právníkovi, aby byly dodrženy lhůty a abyste vždy věděl, co ještě zbývá vyřešit. Samotná kontrola obvykle trvá od rezervace 2 až 4 týdny a dokud není dokončena, nedoporučíme Vám nic podepisovat.
Kdo kontrolu provádí a koho jednotliví účastníci zastupují
Právní stránky koupě ve Španělsku se účastní tři strany a nejdůležitější je nejprve zjistit, koho která z nich zastupuje. Jedna zastupuje Vás. Jedna nezastupuje nikoho. Jednou jsme my a nejsme advokátní kancelář.Odbornost zajišťují specialisté. My dbáme na to, aby vše navazovalo: aby se další krok uskutečnil ve správný čas a ve správném pořadí a aby nic nečekalo na dokument, který nikdo neurgoval.Pro právní kontrolu standardně doporučujeme Malaga Solicitors, nezávislou španělskou advokátní kancelář působící na Costa del Sol (pobočku Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Právník zastupuje Vás, nikoli Arevont ani prodávajícího, a jednáte s místním právníkem, který zná místní úřady a katastr. Samozřejmě si můžete kdykoli zvolit vlastního právníka. Od kanceláře za toto doporučení nedostáváme žádnou provizi ani jinou odměnu.
| Co je třeba udělat | Kdo to zajišťuje | Co to pro Vás znamená |
|---|---|---|
| Před rezervací | ||
| Představení právníkovi | Arevont | Standardně doporučujeme Malaga Solicitors a za toto doporučení nepřijímáme žádný poplatek. Pokud byste raději využil vlastního španělského právníka, můžete tak učinit a nic dalšího na této stránce se nemění. |
| Pročtení rezervační smlouvy | Váš právník | Rezervace je jedinou platbou prováděnou mimo systém záruk, proto musí smlouva jasně uvádět, co se stane se zálohou, pokud kontrola odhalí problém. Právník ji přečte před odesláním peněz, nikoli až poté. |
| Prověření developera jako společnosti | Arevont | Zda jde o zavedeného developera, se kterým jsme již spolupracovali, nebo o nového bez dosavadní historie, a také jaké skutečné zkušenosti s ním máme my nebo naši kupující, dobré i špatné. Tam, kde žádné zkušenosti nemáme, to uvedeme, místo abychom předstírali opak. |
| Během právní prověrky | ||
| Samotná právní prověrka | Váš právník | Vlastnictví, zástavní práva a dluhy, legalita stavby a povolení, pravidla společenství, omezení užívání a pronájmu. Jde o právní práci, kterou neposkytujeme. |
| Ověření bankovní záruky | Váš právník | U novostavby ověřte, že záruka kryjící Vaše postupné platby je platná a vystavená na Vaše jméno, nikoli jako skupinová pojistka developera. |
| Získání dokumentů od prodávajícího | Arevont | Nahánění developera, zástupce prodávajícího a správce společenství kvůli dokumentům, které si vyžádal právník. Právě zde se právní prověrka ve skutečnosti často zadrhne, přestože nejde o právní problém. |
| Dodržení termínů | Arevont | Co se musí stát dál a do kdy. Když je něco potřeba od Vás, řekneme Vám to předem, nikoli až v daný den. |
| Vysvětlení významu zjištění pro koupi | Arevont s Vaším právníkem | Právník uvede právní stav. My Vám vysvětlíme, co znamená pro tuto konkrétní koupi, včetně situace, kdy je doporučením od koupě odstoupit. |
| Při podpisu a poté | ||
| Podpis u notáře | Notář | Veřejný činitel, který potvrzuje totožnost stran, řádný průběh podpisu a správnost veřejné listiny. Není Vaším poradcem ani nestojí na ničí straně. |
| Úschova peněz do dokončení | Váš právník | U nemovitosti z druhé ruky zůstatek obvykle zůstává na klientském účtu Vašeho právníka, tedy na samostatném kontrolovaném účtu, a k prodávajícímu se dostane až u notáře. |
| Administrativa po převodu | Váš právník | Dokumentace po převodu, převody energií a každoroční daňové povinnosti. I zde zůstáváme Vaším kontaktem na pobřeží. |
Dostáváte provizi za doporučení právníka?Ne. Od kanceláře, kterou doporučujeme, nedostáváme žádnou provizi ani jinou odměnu. Stejnou otázku se vyplatí položit každé agentuře, protože právník, který platí za doporučení, má rozdělenou loajalitu a kvůli tomu může mlčet o problému, který by měl obchod zastavit. Důvěryhodná agentura na ni odpoví přímo.
Mohu mít vlastního právníka?Ano, kdykoli. Kancelář, se kterou spolupracujeme, doporučujeme proto, že s ní pracujeme již řadu let a koordinace je plynulejší, ale volba je na Vás a právník jedná ve Vašem zájmu tak jako tak. Nedoporučovali bychom spoléhat na právníka navrženého developerem nebo zástupcem prodávajícího, jehož zájmem je uzavření prodeje.
Notář není Váš právník
Jde o nejčastější nedorozumění, se kterým zahraniční kupující přicházejí ke koupi ve Španělsku. Vyplatí se ho objasnit dříve než cokoli jiného, protože určuje, kdo Vás skutečně chrání.Notář je veřejný činitel. Kontroluje zákonnost listiny a stav katastru v okamžiku podpisu a nikoho nezastupuje. Váš právník zastupuje Vás a provádí kontrolu předtím, než se zavážete. Dvě nezávislé kontroly ve dvou různých okamžicích, které plní dvě různé úlohy. Potřebujete obě a žádná nenahrazuje druhou.
Co se obvykle předpokládáJak to funguje ve Španělsku
- Notář za mě prověří koupi
- Notář ověřuje totožnost, řádný průběh podpisu a správnost veřejné listiny a v daném okamžiku znovu kontroluje vlastnictví a aktuální zápis v katastru. To je skutečná kontrola. Není však totéž co právní prověrka provedená o několik týdnů dříve Vaším jménem, kdy bylo stále možné odstoupit.
- Notář je určitým druhem právního poradce
- Ve Španělsku není notář ani právním poradcem, ani zástupcem kterékoli strany. Ve Vaší domovské zemi se to často zaměňuje, proto je vhodné to říci jasně.
- To zvládne právník z domova
- Potřebujete španělského právníka, který zná španělské právo. Vedle něj můžete zapojit svého právníka z domova, ale upřímně řečeno to obvykle mnoho nepřinese a často celý proces zpomalí: právníci účtující hodinovou sazbu mají tendenci otevírat otázky, které španělský systém vyřešil již dávno, a poté se stejně ptát španělského právníka, jak to zde funguje.
- Realitní makléř mi už řekl, že je to v pořádku
- Odpověď ze strany prodávajícího je informace, nikoli ověření. Může být zcela správná. Stále však nejde o kontrolu, za kterou by někdo nesl odpovědnost.
- Co bylo slíbeno ústně, bude dodrženo
- Ústní slib zde neznamená nic, pokud není písemně zaznamenán. Váš právník s Vámi projde každé ustanovení a rozhodující je to, co je ve smlouvě.
A také část, o které téměř nikdo nemluví nahlas. Problémy zde obvykle nevznikají kvůli podvodu. Vznikají kvůli nedokončené dokumentaci: přístavbě, která nikdy nebyla zapsána, chybějící licencia de primera ocupación nebo dluhu vůči společenství, který přechází s nemovitostí. Právě to právní prověrka skutečně hledá, a proto není nijak okázalá a trvá týdny, nikoli jedno odpoledne.
Oficiální zdroje
Může za mě můj právník podepsat u notáře?Ano, se správnou plnou mocí. I proto se ji vyplatí vyřídit včas, když jste zde, nikoli během posledního týdne z Vaší domovské země. Jak probíhá samotný den dokončení, je popsáno ve službě předání.
Kde jsou Vaše peníze během kontroly
Zahraniční kupující se na to ptají hned na začátku a oprávněně. Notářská úschova, kterou znáte z domova, zde v této podobě neexistuje. Funguje to jinak, nikoli hůře.U nemovitosti z druhé ruky obvykle pošlete peníze na klientský účet svého právníka a právník je předá prodávajícímu až u notáře, v okamžiku podpisu kupní smlouvy. Španělští právníci drží peníze klientů na odděleném, kontrolovaném účtu, nikoli na provozním účtu.U novostavby nemůže developer s Vašimi penězi volně nakládat. Vaše platby ze zákona putují na zvláštní chráněný účet určený pro danou stavbu a každá z nich musí být kryta bankovní zárukou. Váš právník to ověří ještě předtím, než po rezervaci odejde první euro.
- NovostavbaChráněný účet určený pro stavbu s bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno, která kryje každou dílčí platbu. Developer z něj může čerpat pouze podle pravidel stanovených zákonem a smlouvou.
- Nemovitost z druhé rukyKlientský účet Vašeho právníka, oddělený a kontrolovaný. Prodávající obdrží peníze u notáře, nikoli dříve.
- Rezervační poplatekJediná platba, která stojí mimo systém záruk, a právě proto by měla být malá a smlouva musí stanovit podmínky jejího vrácení.
- Pořadí kroků, které nikdo nevysvětlujeMalá rezervační záloha se často hradí ještě před vystavením bankovní záruky, což je běžné. Chráněna však musí být soukromá kupní smlouva, na jejímž základě začínají vysoké dílčí platby. Než tyto platby odešlete, Váš právník potvrdí, že existuje platná záruka vystavená na Vaše jméno.
Nejde jen o to, kam peníze posíláte. Před každou významnou platbou Váš právník ověří, proč ji posíláte, komu a za jakých podmínek. To je důležité, protože podvody, ke kterým na tomto trhu skutečně dochází, jsou spíše všední než dramatické: nabídka nemovitosti, kterou prodávající nemá právo prodat, někdo vydávající se za vlastníka, zfalšovaná plná moc nebo e-mail s oznámením, že se změnily bankovní údaje. Pravidlo, které to všechno pokrývá, je jednoduché. Nikomu nikdy neplaťte, aniž byste si to nejprve ověřili u svého právníka nebo u nás.
Co se stane s mými penězi, když developer novostavbu nikdy nedokončí?Právě k tomu slouží bankovní záruka a právě proto ji Váš právník ověřuje před odesláním jakékoli dílčí platby. Je také dobré vědět, že ochrana se neomezuje pouze na úpadek developera: pokud výstavba překročí termín dokončení uvedený ve Vaší smlouvě, vztahuje se na Vás stejná záruka. Váš právník Vám přesně vysvětlí, na co se její znění vztahuje u Vaší jednotky.
Smlouva na nemovitost, kterou jsme Vám nikdy nenašli
Možná již máte rezervační formulář, smlouvu arras nebo standardní kupní smlouvu developera k nemovitosti, která s námi nijak nesouvisí. Přesto nám ji pošlete. Nemusíte být naším klientem a nemusíme se na koupi podílet.Nejsme právníci, a proto Vám neřekneme, že je dokument právně v pořádku. Jsme však lidé, kteří tyto smlouvy neustále čtou z pohledu kupujícího, což je něco jiného a užitečného.
- Na co se zaměřujemeCo se stane s Vaší zálohou, pokud právní kontrola něco odhalí. K čemu Vás skutečně zavazují uvedené lhůty. Kolik Vás bude stát odstoupení a zda stejná částka platí i pro druhou stranu. U novostavby také to, zda je bankovní záruka vůbec zmíněna a na čí jméno je vystavena.
- Co získáte zpětNa kterých ustanoveních bychom trvali, která bychom v současném znění nepodepsali a zda je dokument pro toto pobřeží běžný, nebo neobvyklý. Včetně situace, kdy je odpovědí, že v něm nevidíme nic, o čem by stálo za to se dohadovat.
- Kde končímeNevydáváme právní stanoviska a nic neschvalujeme podpisem. Pokud dokument vyžaduje právníka, řekneme Vám to a můžeme Vás spojit s někým, kdo je nezávislý na nás i na prodávajícím.
- Kdy ji odeslatJeště před odesláním peněz. Jakmile je zaplacena záloha, otázka už nezní, co změnit, ale co lze ještě získat zpět, a to je mnohem horší otázka.
Na co se právní kontrola nevztahuje
Stránka, která uvádí pouze to, co se kontroluje, Vám nenápadně sugeruje, že se kontroluje všechno. Není tomu tak a stojí za to tyto mezery pojmenovat, protože každá z nich představuje skutečnou kontrolu, kterou provádí někdo jiný.
Co se snadno zaměňujeKdo to skutečně provádí
- Bankovní odhad nemovitosti
- Odhadce banky pracuje pro banku a stanovuje cenu nemovitosti pro účely hypotéky. Jeho úkolem není hledat vady. Nejde o technickou inspekci a nenahrazuje ji.
- Stav budovy
- Inspektor nebo architekt prohlédne konstrukci, střechu, vlhkost, instalace a bazén a sepíše, co zjistil. U starších nemovitostí právě tak odhalí věci, které by se jinak projevily až po Vašem nastěhování.
- Vady novostavby při předání
- Seznam vad snagging při předání je samostatný úkol s vlastním časovým rozvrhem. U některých projektů probíhá před převodem vlastnictví, u jiných až po něm, podle developera.
- Zda je koupě dobrý nápad
- Právník odpoví, zda je právní stav v pořádku. Zda cena odpovídá tomu, co si za stejný rozpočet můžete koupit v okolí, a co je dovoleno postavit vedle, je naše část práce.
- Záruka, že se nikdy nic nepokazí
- Dokončená kontrola není příslibem. Říká Vám, co bylo možné ověřit, že to bylo ověřeno, a co bylo nalezeno. Ne každá položka se týká každé nemovitosti a právník kontroluje to, co je relevantní pro konkrétní transakci.
Co právník ověřuje
Toto je pracovní seznam. První skupina se provádí u každé nemovitosti. Druhá pouze u novostavby, navíc k první skupině, a týká se stejně tak společnosti stojící za projektem jako samotné nemovitosti.| Co se kontroluje | Proč se tím zabýváme | Co by zde problém znamenal |
|---|---|---|
| U každé nemovitosti | ||
| Vlastnictví | Kdo nemovitost skutečně vlastní a zda zápis v registru odpovídá osobě, která ji prodává. | Kupoval(a) byste od někoho, kdo nemůže převést to, co prodává. |
| Zástavy a vymáhání | Hypotéky, exekuce a další zatížení zapsaná k nemovitosti. | Zástavní právo, které přetrvá i po prodeji, se váže k nemovitosti, nikoli k předchozímu vlastníkovi. |
| Věcná břemena a omezení | Věcná břemena cesty a další omezení zapsaná u nemovitosti. | Něco, o čem jste předpokládal(a), že je součástí nemovitosti, se ukáže být sdílené nebo omezené. |
| Dluhy vůči comunidad | Neuhrazené poplatky comunidad a potvrzení od SVJ před podpisem. | Ve Španělsku dluhy následují nemovitost, nikoli osobu. Neuhrazené poplatky comunidad, daně nebo pokuty mohou přejít na Vás, někdy v řádu desítek tisíc eur. |
| IBI a místní závazky | Roční daň z nemovitosti a příslušné místní poplatky. | Platí stejné pravidlo: povinnost přechází spolu s nemovitostí. |
| Rejstřík a katastr | Zda Registro de la Propiedad a Catastro popisují tutéž nemovitost. | Nesoulad těchto dvou záznamů je běžný a obvykle řešitelný, ale zjistit ho před podpisem je mnohem levnější než až po něm. |
| Legálnost stavby | Zda to, co na místě stojí, odpovídá tomu, co bylo povoleno, a zda byly změny zapsány. | Nezapsaná přístavba je jedním z vůbec nejčastějších zjištění a ovlivňuje nemovitosti z druhé ruky, hypotéky a někdy i dodávky energií. |
| Povolení k prvnímu užívání | První užívací povolení k nemovitosti. | Bez něj nelze nemovitost legálně obývat ani ji připojit k inženýrským sítím a její další prodej je mnohem obtížnější. |
| Pravidla comunidad a pronájem | Stanovy comunidad, stávající nájemní vztahy a pravidla užívání a pronájmu této nemovitosti a v této obci. | Nemovitost může být zcela legální ke koupi a přesto může mít omezený krátkodobý rekreační pronájem. Pokud je pronájem jedním z důvodů, proč kupujete, právě tento bod rozhoduje o tom, zda koupě stále dává smysl. |
| Také u novostavby | ||
| Developeři | Kdo za projektem stojí a co již skutečně dokončil. | Na tomto pobřeží je mnoho developerů nových a pro některé jde o první projekt. Je dobré to vědět předtím, než se zavážete, nikoli až potom. |
| Stavební povolení | Stavební povolení, které umožňuje legální pokračování výstavby. | Zahájení výstavby bez potřebných povolení je nejhorším případem na celém tomto seznamu. |
| Klasifikace pozemku | Zda je pozemek suelo urbano, tedy klasifikovaný jako zastavěný a zastavitelný. | Chráněný nebo zemědělský pozemek představuje jinou koupi, než jaká Vám byla nabízena. |
| Bankovní záruka | Platná bankovní záruka nebo pojistná smlouva pokrývající každou Vámi provedenou platbu podle harmonogramu, vystavená na Vaše jméno. | Jde o ochranu, která Vám vrátí peníze, pokud výstavba selže. Váš právník požaduje individuální potvrzení vystavené na Vaše jméno, nikoli skupinovou pojistku developera. |
| Datum dokončení ve smlouvě | Kdy má být projekt formálně dokončen a zda dokumentace toto datum podkládá. | Bankovní záruka se vztahuje i na případ, kdy se výstavba protáhne za datum uvedené ve Vaší smlouvě, takže důležitější je datum napsané ve smlouvě než datum v brožuře. |
| Kolaudace a užívací povolení | Na konci výstavby: potvrzení o dokončení stavebních prací a první užívací povolení. | Právě tyto dokumenty mění dokončenou budovu v budovu, ve které můžete legálně bydlet a připojit ji k vodě a elektřině. Přicházejí až úplně nakonec a právě v této fázi se u novostavby obvykle objevují zpoždění. |
Kdy se právník zapojuje do koupě
Celý proces koupě má patnáct kroků od prvního hovoru až po předání klíčů. Čtyři z nich jsou popsány na této stránce: setkání s právníkem a vyřízení plné moci, rezervace, samotná kontrola a následná závazná smlouva. Pořadí je důležitější, než se zdá, protože kontrola následuje až po rezervaci, nikoli před ní.Kroky 7, 8, 9 a 11 z 15
- Setkání s právníkem a plná mocKdykoli to dává smyslPokud si přejete, představíme Vám nezávislého právníka ještě během Vašeho pobytu zde. Osobně s ním můžete probrat právní nebo daňové otázky: jak koupit nemovitost, zda ji držet osobně nebo prostřednictvím společnosti a cokoli specifického pro Vaši situaci. Do tohoto rozhovoru s právníkem a daňovým poradcem patří také otázka, na koho bude nemovitost zapsána, protože to může později ovlivnit dědictví, daně i prodej. Pokud se rozhodnete pokračovat, můžete současně podepsat plnou moc u notáře. Ještě nemusíte kupovat. Plnou moc lze připravit s velkým předstihem a výrazně tím zjednodušit zbytek procesu. Podepsat ji můžete také ve své domovské zemi, což však obvykle znamená další formality, apostilu a překlad.
- Rezervační poplatekKdyž najdete správnou nemovitostRezervace stáhne nemovitost z trhu a podrží ji pro Vás, zatímco právník provede právní kontrolu. Rezervační smlouva musí jasně stanovit podmínky včetně toho, co se stane se zálohou, pokud kontrola odhalí problém. Neznamená to, že bychom mohli vše ověřit ještě před rezervací. Právě proto právní kontrola následuje až po ní.NovostavbaRezervační smlouva s developerem. Částka závisí na projektu.Druhá rukaRezervační záloha a dohodnuté podmínky. Zde se také stanoví cena, termíny a případné vybavení.
- Právní kontrolaObvykle 2 až 4 týdnyPo rezervaci začíná podrobná kontrola. Nezávislý právník prověří právní stav nemovitosti a podmínky koupě, než Vám doporučí pokračovat. V závislosti na typu nemovitosti se kontroluje vlastnictví, zatížení a dluhy, legalita stavby a povolení, dluhy vůči SVJ, pravidla comunidad, omezení užívání nebo pronájmu, příslušné daně a dokumentace. To, co tento proces téměř vždy prodlužuje, není právní práce. Jsou to dokumenty, které nedorazily, a jejich získání zajišťujeme.NovostavbaDeveloper, pozemek a projekt, licence a povolení, smluvní dokumentace a příslušné bankovní záruky.Druhá rukaEvidence vlastnictví, zatížení a dluhy, dokumentace, legalita úprav, povinnosti vůči SVJ a další relevantní omezení.
- Závazná smlouvaPo úspěšné kontroleTeprve zde přichází smlouva, která stanoví podmínky dokončení transakce, termíny, platby a důsledky nedodržení dohody. Bez dokončené právní kontroly Vám nedoporučíme k této smlouvě přistoupit. To, co bylo dohodnuto dříve, by v ní mělo být uvedeno a Vy byste si měli ověřit, že její znění odpovídá tomu, co Vám potvrdil Váš právník.NovostavbaKalendář plateb stanoví developer. Může zahrnovat několik plateb během výstavby nebo větší částku až při dokončení. Přesná struktura závisí na projektu.Druhá rukaObvykle smlouva typu arras a další záloha. Podmínky včetně důsledků odstoupení jsou uvedeny přímo ve smlouvě.
Právní stránka, dva různé přístupy
Stejná koupě, stejné právo a stejná práce právníka, řešené dvěma způsoby.| Samostatně | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo Vám doporučí právníka | Doporučí právníka, se kterým spolupracují. | Doporučíme nezávislou advokátní kancelář, nebo si přivedete vlastního právníka. |
| Co jim doporučení přináší | Nemáte možnost vědět, zda tento právník za doporučení platí. | Od doporučené kanceláře nic nepřijímáme a na požádání Vám to vždy potvrdíme otevřeně. |
| Jaká je jejich role | Jejich úkolem je prodat konkrétní nemovitost. | Naším úkolem je zjistit, zda dává smysl ji koupit. |
| Kdo vyřizuje dokumenty | Vy, z jiné země, v jazyce, který není Vaším jazykem, proti straně prodávajícího, která nemá důvod spěchat. | My, přímo na pobřeží a osobně tam, kde to pomůže. Většinu zpoždění při právní kontrole způsobují dokumenty, které nedorazily. |
| Jazyk | Komunikace obvykle probíhá ve španělštině nebo angličtině. | Provedeme Vás celým procesem a přeložíme Vám španělštinu. |
| Když kontrola něco odhalí | Osoba, která Vám vysvětluje, co to znamená, musí také dokončit prodej. | Řekneme Vám, když je nemovitost špatnou volbou, a vysvětlíme proč. I kdybychom kvůli tomu obchod ztratili. |
| Po dokončení | Po dokončení prodeje jejich role obvykle končí. | Zůstáváme s Vámi i poté, co převezmete klíče. |
Hlasování, o kterém se nikdo nezmínil, u apartmánu za 495.000 € v Mijas
Apartmán odpovídal rozpočtu i způsobu, jakým jej chtěl klient využívat, a součástí plánu byl krátkodobý pronájem. Apartmán již byl rezervován a záloha byla zaplacena. Tento případ vysvětluje, proč kontrola následuje po rezervaci a proč na znění rezervační smlouvy záleží stejně jako na samotné rezervaci.- Co klient kupovalApartmán odpovídající rozpočtu a zamýšlenému využití, přičemž jedním z důvodů koupě byl krátkodobý pronájem. Nemovitost již byla rezervována a rezervační záloha byla zaplacena.
- Co jsme zjistiliPři spolupráci s právníkem jsme zjistili, že krátce po rezervaci se má konat schůze SVJ, na jejímž programu bylo hlasování o krátkodobém pronájmu. O tom, zda koupě vůbec dává smysl, měla rozhodnout informace, která v nabídce nikde nebyla uvedena.
- Co jsme udělaliDoporučili jsme jednoduše nepokračovat jen proto, že nemovitost již byla rezervována. Počkali jsme na výsledek hlasování.
- Co se staloHlasování nepovolilo to, s čím klient počítal, a proto jsme doporučili nepokračovat. Rezervační záloha byla vrácena a klient od obchodu odstoupil.
Klient se nejen vyhnul špatné koupi. Nepřišel ani o rezervační zálohu.
Kolik Vás to stojí?
- Kupující0 €Naše koordinace je zdarma. Žádný poplatek v žádné fázi koupě ani v případě, že se rozhodnete nekoupit.
- PrávníkHradíte Vy, přímo kanceláři. Kancelář, kterou doporučujeme, si účtuje přibližně 1 % z kupní ceny včetně DPH, což pokrývá celou službu, nikoli hodinovou sazbu.
- Doporučení právníkaNic. Od advokátní kanceláře za doporučení nedostáváme žádnou provizi ani jinou odměnu.
Právník je nákladem na Vaší straně, nikoli na naší, a jde o jednu z mála položek při koupi ve Španělsku, jejichž výše je předem skutečně předvídatelná. Při částce přibližně 1 % včetně DPH jde zhruba o 3.500 € při nákupu za 350.000 €, asi 5.000 € při 500.000 € a přibližně 10.000 € při 1.000.000 €. Protože se jedná o podíl z ceny, nikoli o hodinovou sazbu, nepovede složitější prověrka k vyšší faktuře.Tento poplatek zahrnuje více než samotnou prověrku. Doporučená kancelář vyřídí Vaše NIE, španělský bankovní účet, energie a pojištění domácnosti, turistickou licenci, pokud hodláte nemovitost pronajímat, a následně také každoroční daňová přiznání nerezidenta a z příjmů z pronájmu. Jde o jeden spolehlivý kontakt pro většinu toho, co zde budete potřebovat, nikoli o pět různých kontaktů.Naše vlastní koordinace je bezplatná a zůstane bezplatná, i když se rozhodnete nekoupit. Nic za hledání, nic za prohlídky, nic za čas, který jsme tomu věnovali. Jedinou výjimkou je rezervační poplatek již zaplacený prodávajícímu nebo developerovi. Zda se Vám vrátí a za jakých podmínek, budete vědět ještě před jakoukoli platbou.
Za doporučení advokátní kanceláře nedostáváme žádnou provizi ani jinou odměnu. Zeptejte se na to i jiných advokátních kanceláří. Jejich odpověď Vám napoví, jací jsou.
Co právní prověrka nezjistí
Dokončená prověrka není zárukou. Řekne Vám, co bylo možné ověřit a co bylo ověřeno, a také co bylo zjištěno. Ne každá položka se týká každé nemovitosti a právník ověřuje to, co je relevantní pro konkrétní transakci.Rezervace neznamená, že již bylo vše prověřeno. Před rezervací nemůžeme ověřit všechno, právě proto prověrka následuje až po ní a rezervační smlouva musí stanovit, co se stane s Vaší zálohou, pokud prověrka odhalí problém. Zda se Vám vrátí, závisí na znění této smlouvy a liší se podle developera i prodávajícího. Nikdo Vám nemůže předem slíbit, že se tak stane.Prověřujeme, co prověřit lze, sdělíme Vám, co jsme zjistili a co to znamená pro koupi, a pokud něco podstatného neobstojí, doporučíme nepokračovat, i když jste se již rozhodli koupit. Udělali jsme to i u obchodů, za které bychom dostali zaplaceno.A také hranice této stránky. Pravidla ve Španělsku se mění a liší se podle lokality, typu nemovitosti a způsobu jejího užívání. To, co zde čtete, berte jako vysvětlení principů, nikoli jako náhradu prověrky Vašeho vlastního nákupu. Vaše transakce se řídí pravidly platnými v daném okamžiku a dokumentací konkrétní nemovitosti.
Nejčastější otázky k právní prověrce
- Probíhá právní prověrka před rezervací, nebo až po ní?
- Po ní. Rezervace stáhne nemovitost z trhu, aby právník mohl provést podrobnou prověrku, aniž by ji mezitím koupil někdo jiný. Rezervace neznamená, že kupujete naslepo, a právě rezervační smlouva Vás chrání: musí uvádět, co se stane se zálohou, pokud prověrka odhalí závažný problém.
- Jak dlouho trvá právní prověrka?
- Obvykle 2 až 4 týdny od rezervace. Téměř nikdy ji neprodlužuje samotná právní práce. Zdržení způsobují dokumenty, které nedorazily od prodávajícího, developera nebo správce společenství, a jejich urgování je naší úlohou, nikoli úlohou právníka.
- Vrací se rezervační záloha, pokud právník zjistí problém?
- Záleží na znění rezervační smlouvy a liší se to podle developera i prodávajícího. Rezervace je jedinou platbou provedenou mimo záručný systém, proto by měla být nízká a smlouva musí jasně uvádět podmínky jejího vrácení. Proto ji právník čte ještě před odesláním peněz, nikoli až poté.
- Mohu zdědit dluhy předchozího vlastníka?
- Některé dluhy a povinnosti spojené s nemovitostí mohou přejít na nového vlastníka, proto se prověrka týká nemovitosti, nikoli pouze prodávajícího. Ve Španělsku dluhy následují nemovitost, nikoli osobu, takže na Vás mohou přejít neuhrazené příspěvky společenství, daně nebo pokuty. Právník ověří stav u společenství a před podpisem si vyžádá příslušná potvrzení.
- Potřebuji vlastního právníka, nebo stačí Váš?
- Potřebujete nezávislého právníka, který zastupuje Vás, nikoli developera nebo prodávajícího. Standardně doporučujeme Malaga Solicitors, nezávislou španělskou kancelář na Costa del Sol, a za toto doporučení nepřijímáme žádnou provizi. Můžete si místo toho přizvat vlastního španělského právníka a právník Vás bude zastupovat v obou případech.
- Na koho bude nemovitost?
- Na Vás, na oba manžele, nebo na někoho jiného podle Vaší rodinné a finanční situace. Neexistuje jediná správná odpověď. Způsob vlastnictví může později ovlivnit dědictví, daně i prodej, proto je lepší rozhodnout o něm s právníkem a daňovým poradcem před podpisem kupní smlouvy, nikoli až u notáře. Pokud kupujete jako pár, máte děti, vlastníte ve Španělsku významný majetek nebo zvažujete nákup prostřednictvím společnosti, sdělte to právníkovi hned na začátku.
- Musím kvůli právním záležitostem přijet do Španělska?
- Kvůli samotné prověrce nikoli. Na základě plné moci může právník vyřídit většinu procesu včetně podpisu u notáře. Přesto bychom byli raději, kdybyste přijeli alespoň jednou. Plnou moc je snazší vyřídit během Vašeho pobytu zde než z domovské země, kde to obvykle znamená další formality, apostilu a překlad.
- Kolik stojí právní prověrka a kdo ji hradí?
- Hradíte ji Vy přímo advokátní kanceláři, nikoli prostřednictvím nás. Doporučená kancelář si účtuje přibližně 1 % z kupní ceny včetně DPH a tato částka pokrývá celou práci, nikoli pouze prověrku. Žádný podíl z této částky nedostáváme.
