Správa krátkodobých pronájmů na Costa del Sol, od licence po vyplacení výnosu
Ne každou nemovitost na tomto pobřeží lze pronajímat turistům a právě to je první věc, kterou je třeba vyřešit. Andalusie, obec i SVJ mají každý právo veta a od dubna 2025 může SVJ odmítnout nový krátkodobý pronájem třípětinovou většinou. Začínáme proto ověřením, zda je pronájem legálně možný na Vaší konkrétní adrese, a teprve potom se bavíme o jeho provozování. Pokud je to možné, zajistíme vše vlastním týmem a vlastními uklízeči: licenci s Vaším právníkem, nabídky, cenotvorbu, každého hosta, úklidy po odjezdu, registraci hostů u policie vyžadovanou ve Španělsku a jednou měsíčně výpis s penězi na Vašem španělském účtu. Z každé rezervace si účtujeme 20 % + DPH a pokud se nic nerezervuje, neúčtujeme vůbec nic.
Nejprve ověříme, zda ji vůbec smíte pronajímat
Koupě nemovitosti na tomto pobřeží a její pronajímání turistům jsou dvě různá oprávnění a druhé z nich není automatické. O tom, zda je krátkodobý pronájem na konkrétní adrese možný, rozhodují tři samostatné orgány a všechny tři musí souhlasit. Dva téměř totožné apartmány ve stejné urbanizaci mohou mít zcela odlišnou odpověď.Na tom záleží více než na čemkoli jiném na této stránce, protože jde o jedinou věc, kterou už později nelze napravit. O provizi lze vyjednávat, nabídku lze přepracovat a uklízeče lze vyměnit. SVJ, které hlasovalo proti krátkodobému pronájmu, už rozhodlo a z nemovitosti, kterou jste koupili z tohoto důvodu, je nyní nemovitost, kterou vlastníte z jiného důvodu.
| Kdo rozhoduje | O čem rozhoduje | Kdo a kdy to ověřuje |
|---|---|---|
| Andalusie a její turistický registr | Regionální pravidla pro vivienda de uso turístico a samotná registrace. Bez ní nemůžete krátkodobý pronájem legálně inzerovat. Od července 2025 existuje také samostatné národní registrační číslo ze státního registru pronájmů, které platformy vyžadují před zveřejněním nabídky, takže vyhovující nemovitost dnes musí mít obě čísla. Regionální registr také nepřijme registraci v obci, která zavedla vlastní omezení, což znamená, že rozhodnutí městského úřadu má přednost před regionálním rozhodnutím. | Váš právník ji podá společně s námi. Předtím ověříme, zda lze nemovitost vůbec zaregistrovat, protože žádat o licenci k nemovitosti, která ji nemůže získat, znamená vyhodit peníze a týdny práce. |
| Obec | Města si stanovují vlastní limity a několik z nich zpřísnilo pravidla pro nové krátkodobé pronájmy v nejvytíženějších čtvrtích. Odpověď se liší podle města a někdy i podle čtvrti a právě tato pravidla se mění nejčastěji. | Pravidla pro Vaši konkrétní adresu ověříme dříve, než se utratí cokoli za fotografování nebo přípravu. Pravidlo platné v sousedním městě nebo loni není odpovědí. |
| SVJ | Od 3. dubna 2025 vyžaduje zahájení nového krátkodobého pronájmu výslovný souhlas třípětinové většiny vlastníků. Situace, které existovaly již předtím, mohou být posuzovány odlišně, což je otázka pro Vašeho právníka, nikoli pro nás. | U nemovitosti z druhé ruky si přečteme stanovy a zápisy ze schůzí a Váš právník je ověří. U novostavby se předem zeptáme developera, zda komunitní pravidla pronájem umožňují. U nemovitosti, kterou již vlastníte, si přečteme, o čem bylo rozhodnuto od její koupě. |
Zdroje
Mohu svůj apartmán vůbec pronajímat turistům?Ne automaticky. Záleží na konkrétní nemovitosti, obci, pravidlech komunity vlastníků a aktuálních pravidlech pro turistické ubytování. Proto krátkodobý pronájem ověřujeme před rezervací, pokud je pronájem součástí důvodu, proč kupujete. U nemovitosti, kterou již vlastníte, platí stejné tři kontroly, jen se provádějí nyní místo tehdy.
V inzerátu se uvádí, že je k dispozici turistická licence. Stačí to?Ne. Licence, která existuje dnes, Vám říká, co platilo v době jejího udělení, nikoli o čem komunita rozhodla na poslední schůzi nebo co město od té doby podniklo ohledně nových registrací. Licence také nepřežije každou změnu vlastníka tak automaticky, jak se prodejci obvykle domnívají. Aktuální stav u konkrétní nemovitosti ověříme písemně a Váš právník jej potvrdí.
Co je zdarma a k čemu skutečně slouží 20 %
Tato služba má dvě části a jejich cena se zásadně liší. Zjištění, zda lze nemovitost pronajímat, je zdarma a zdarma zůstane bez ohledu na to, zda se později rozhodnete využít naše služby, protože právě tato odpověď Vás chrání před jedinou chybou na této stránce, kterou nelze napravit. Provoz pronájmu je placená služba a hradí se z výnosu nemovitosti.Důvodem, proč je první část zdarma, není velkorysost. Pokud kupujete kvůli pronájmu a ukáže se, že není možný, chceme, abyste se to dozvěděl před zaplacením rezervační zálohy, nikoli až po něm, a Vy také.
Zdarma, ať nás využijete, či nePlacená služba, 20 % + DPH z každé rezervace
- Pošlete nám adresu a my Vám řekneme, zda je tam krátkodobý pronájem vůbec právně možný.
- Registraci vyřídíme s Vaším právníkem, vytvoříme inzerát, nastavíme ceny a uvedeme nemovitost na trh.
- Pokud kupujete s námi, legálnost pronájmu ověříme před zaplacením rezervační zálohy jako součást koupě.
- Poté spravujeme kalendář, udržujeme registraci aktuální a jednáme s komunitou jako provozovatel, nikoli jako kupující.
- Řekneme Vám, které nemovitosti a která města nepřipadají v úvahu, pokud má nemovitost vydělávat.
- Cenu nemovitosti stanovujeme každý týden podle toho, co se v dané sezoně na trhu skutečně děje.
- Otevřeně Vám řekneme, když se nemovitost nebude dobře pronajímat, včetně nemovitosti, kterou bychom Vám jinak mohli prodat.
- Každého hosta provádíme od prvního dotazu až po hodnocení a naši vlastní uklízeči připraví nemovitost mezi jednotlivými pobyty.
- Pokud je odpověď záporná, dostanete odůvodnění a nic Vás to nestojí.
- Jednou měsíčně obdržíte výpis s penězi na svém španělském účtu a všemi náklady rozepsanými v témže dokumentu.
Jedna věc se nemění ani v jednom případě. Když odmítnete službu pronájmu, bezplatná část se nezhorší. Kontakty, odpovědi a běžná pomoc po předání klíčů pokračují přesně jako předtím. A pokud byste raději nemovitost jednoduše nechal stát a nechal o ni pečovat, jde o jinou a levnější službu.
Ještě jsem nekoupil. Můžete nemovitost prověřit, než podám nabídku?Ano, a právě to je nejpřínosnější věc, kterou v této oblasti děláme. Sdělte nám, o jakou nemovitost jde a co s ní zamýšlíte, a my Vám řekneme, co stanovují všechny tři autority a co by ještě musel ověřit právník. Pokud kupujete prostřednictvím nás, proběhne to samozřejmě před rezervací. Pokud ne, stále Vás to nic nestojí.
Co skutečně děláme a za co se platí
Krátkodobý pronájem není pasivní příjem, ale malý podnik v oblasti pohostinství s Vašimi vstupními dveřmi. Někdo musí v jedenáct večer odpovědět na zprávu, rozhodnout, zda je rezervace na tři týdny dopředu správně naceněná, být na místě, když host nedokáže otevřít bránu, registrovat každý příjezd u policie a zajistit, aby byla nemovitost skutečně uklizená čtyři hodiny po odjezdu posledního hosta. To je ta práce a 20 % je cena za to, že ji nemusíte dělat.Níže uvedená tabulka zahrnuje celý rozsah služeb. Je záměrně konkrétní, protože rozdíl mezi jedním a druhým správcem téměř nikdy nespočívá v hlavním procentním údaji.
| Co | Jak se účtuje | Co to znamená v praxi |
|---|---|---|
| V rámci 20 % | ||
| Inzeráty a kanály | V provizi | Profesionální fotografie, text nabídky a nemovitost jsou na Airbnb, Booking.com a dalších portálech spravovány prostřednictvím jednoho channel manageru, takže všechny kalendáře řídí jediný systém a nemovitost nelze zarezervovat dvakrát. Přivádíme také vlastní přímé hosty, za které se neplatí vůbec žádná provize platformě. |
| Tvorba cen | V provizi | Ceny se nastavují podle sezóny, dne v týdnu a toho, co se v daném měsíci skutečně prodává, a upravují se podle toho, jak se kalendář plní. Pevná cena za noc je nejčastějším důvodem, proč nemovitost vydělává méně než ta vedlejší. |
| Každý host, od prvního dotazu až po hodnocení | V provizi | Dotazy, rezervace, pokyny k příjezdu, problém o půlnoci, odjezd, spory a hodnocení. V jakémkoli jazyce, ve kterém host píše, přičemž to není čeština a často ani angličtina. |
| Příjezd a přístup | V provizi | Příjezd zajišťujeme přímo na místě, včetně hostů, kteří přiletí v jednu hodinu ráno, i těch, kteří si neumějí poradit s bránou. Klíče, kódy a přístup spravujeme my, nemusíte je zařizovat z Česka. Standardním řešením je schránka na klíče u nemovitosti, která je jednoduchá, levná a funguje i tehdy, když nefunguje Wi-Fi. Pokud dáváte přednost chytrému zámku, je k dispozici také. Příjezd pak probíhá jako samostatný check-in pomocí kódu vydaného pro každou rezervaci, který přestane fungovat při odjezdu, což vyhovuje pozdním letům. Ani jedna z těchto možností nemění částku, kterou nám platíte. Provize činí paušálně 20 % + DPH bez ohledu na to, zda hosta u dveří někdo osobně přivítá, protože právě setkání s hostem nikdy nebylo nákladnou částí této práce. |
| Registrace hostů u policie | V provizi | Španělsko vyžaduje registraci každého hosta při každém pobytu a tato povinnost leží na hostiteli, nikoli na platformě. Registrace se provádí v systému SES.HOSPEDAJES španělského ministerstva vnitra a my ji při check-inu digitálně podáváme za každého hosta u každé rezervace. Jde o jednu ze dvou povinností, o jejichž existenci soukromí pronajímatelé nejčastěji nevědí, a právě za její nesplnění hrozí pokuta. |
| Příprava mezi pobyty | V provizi | Využíváme vlastní uklízeče, nikoli externí agenturu, a pokaždé dodržujeme stejný standard. Vyměníme ložní prádlo a při odchodu nemovitost vyfotografujeme, takže její stav po odjezdu hostů je doloženým faktem, nikoli předmětem dohadů. |
| Měsíční výpis a výplata | V provizi | Jeden dokument měsíčně: co přišlo z jednotlivých rezervací, co odešlo a proč, naše provize a částka, která dorazí na Váš španělský účet. Ne pouze celková částka bez uvedení výpočtu. Výpis je přitom shrnutím, nikoli hranicí toho, co můžete vidět, protože získáte také přístup k portálu s kalendářem a rezervacemi: co je potvrzené, co se blíží a které termíny jsou stále volné, aniž byste se museli kohokoli ptát. Majitelé, kteří se chtějí dívat každý týden, tak mohou činit, a majitelé, kteří chtějí jednou měsíčně přečíst jeden dokument a nic dalšího, jsou běžným případem. |
| Platí host, ne Vy | ||
| Poplatek za úklid | Platí jej host | Každá rezervace zahrnuje poplatek za úklid, stejně jako každá nabídka, kterou jste si kdy sami rezervovali. Účtuje se hostovi, neodečítá se z Vašeho příjmu a ponecháváme si jej po odečtení praní, které u ručníků a ložního prádla vychází přibližně na 12 až 15 € za hosta. |
| Hrazeno z příjmů z pronájmu, rozepsáno ve Vašem výpisu | ||
| Drobné opravy během pronájmu nemovitosti | Hrazeno z příjmu v nákladové ceně | Rozbitá žaluzie, porouchaný kotel nebo náhradní rychlovarná konvice. Hradí se z výnosu nemovitosti a ve výpisu se objeví spolu s příslušnou fakturou. Nic nepřirážíme a od řemeslníka si za zprostředkování nic nebereme. |
| Koordinace řemeslníka u větší zakázky | 25 € / hod., plus 25 € za cestu | Stejná sazba jako za správu naší nemovitosti a cestu neúčtujeme, pokud připadne na přípravu mezi pobyty, kterou bychom stejně prováděli. Jeho faktura patří jemu, naše pouze pokrývá čas, po který tam někdo musí být osobně přítomen. |
| Ne naše. Zajišťuje ji někdo jiný a my s ním spolupracujeme | ||
| Turistická licence a registrace | Váš právník, jednorázově | Podává ji Váš právník a připravuje ji společně s námi. Jde o náklad, který hradíte jednou před příjezdem prvního hosta, a je uveden v níže uvedené cenové tabulce. |
| Daň z příjmů z pronájmu | Váš daňový poradce | Nejsme daňoví poradci a tato stránka se potají nestává daňovým poradenstvím. Vašemu poradci poskytujeme každý měsíc údaje ve formě, kterou požaduje. To, co lze odečíst, a příslušná sazba závisí na Vašem daňovém domicilu. |
| Pojištění | Doporučeno | Pojistná smlouva uzavřená pro vlastní bydlení není smlouvou pro nemovitost s platícími hosty a informovat pojišťovnu pravdivě o způsobu využití nemovitosti není volitelné. Vyřídí to specialista. |
Kdo s hosty komunikuje a v jakém jazyce?My, a to v jakémkoli jazyce, ve kterém host píše, obvykle v angličtině, španělštině nebo němčině. Do komunikace vůbec nevstupujete, pokud není nutné Vaše rozhodnutí, a nikdy nejste osobou, které host o půlnoci píše, protože přestala fungovat klimatizace.
Využíváte externí úklidovou firmu?Ne. Uklízeči jsou naši vlastní zaměstnanci a úklid je činnost, kterou sami provozujeme, nikoli služba, kterou nakupujeme. To je největší praktický rozdíl mezi správci na tomto pobřeží, protože příprava, která neproběhne včas, znamená zrušenou rezervaci a hodnocení, které nelze odstranit.
Jak se skutečně pohybují peníze
Na tuto část se majitelé ptají naposledy a nejvíce se jí obávají, proto zde uvádíme celý řetězec. Nic na něm není neobvyklé, ale téměř nikdo jej nezveřejňuje a majitel, který nezná pořadí těchto kroků, nedokáže poznat, zda je výpis správný.
- Host rezervuje a platíHost platí cenu za noc plus poplatek za úklid, buď platformě, nebo přímo nám. Platforma si v tomto okamžiku odečte vlastní provizi. Její výši určuje Airbnb nebo Booking, nikoli my, a na Vašem výpisu se objeví jako samostatná položka, nikoli jako součást některé z našich částek.
- Pobyt proběhne a nemovitost se připravíCheck-in, samotný pobyt, check-out, poté úklid a praní prádla. Poplatek za úklid, který host zaplatil, toto pokrývá a nikdy se nedotkne Vašeho příjmu. Praní se z tohoto poplatku hradí částkou přibližně 12 až 15 € za hosta.
- Náklady, které souvisejí s nemovitostí, se odečítajíOprava, výměna, spotřební materiál nebo návštěva kvůli přístupu, kterou musel někdo vykonat. Každá položka je rozepsaná a doložená fakturou. K ceně řemeslníka nic nepřidáváme a nic mu nestrháváme za zprostředkování.
- Naše 20 % se odečte ze zůstatkuJde o podíl z příjmů z pronájmu, takže v měsíci bez rezervací nic neplatíte. Provize až po odečtení vlastních nákladů nemovitosti, nikoli před nimi, je způsob, který udržuje naše zájmy v souladu s Vašimi.
- Zbytek putuje na Váš španělský účetKaždý měsíc na účet vedený ve Vašem jménu ve Španělsku. K tomu potřebujete španělský účet a pokud jej zatím nemáte, můžeme Vás odkázat na stránku s informacemi o jeho založení.
- Výpis obdržíte spolu s platbouJeden dokument: každá rezervace, každý náklad, provize i vyplacená částka. Je to také dokument, který potřebuje Váš daňový poradce, což je další důvod, proč je rozepsaný, nikoli shrnutý.
Záměrně Vám neuvádíme měsíční částku, kterou můžete očekávat. Výnos nemovitosti závisí na trhu, nemovitosti, jejích hodnoceních a cenotvorbě. Správce, který slibuje konkrétní částku ještě před první sezónou, Vám neřekl pravdu o tom, které z těchto faktorů může ovlivnit.
Kolik to stojí
Jedna provize dohodnutá před zahájením spolupráce a nic neplatíte, dokud nemovitost nezačne vydělávat. Žádný zřizovací poplatek, měsíční paušál, poplatek za vystavení nabídky ani poplatek za fotografie.
| Co | Kolik | Co to znamená |
|---|---|---|
| Naše provize | 20 % + DPH z každé rezervace | Pevně stanovená. Odečítá se z příjmů z pronájmu po odečtení vlastních nákladů nemovitosti. Přesnou částku pro Vaši nemovitost potvrdíme, než se pro cokoli rozhodnete, protože nemovitost, která vyžaduje více práce, je nákladnější na provoz. |
| Začínáme | 0 € | Pevně stanovená. Profesionální fotografie, text nabídky, nastavení cen i zveřejnění nemovitosti na platformách jsou zahrnuty v provizi. O peníze Vás nežádáme, dokud nemovitost nic nevydělá. |
| Měsíc bez rezervací | 0 € | Pevně stanovená. Provize je pouze podílem z příjmů z pronájmu, takže prázdný měsíc Vás nic nestojí. Spolupráci můžete kdykoli ukončit a potvrzené rezervace budou při odchodu dodrženy. |
| Správa nemovitosti spolu s pronájmem | 0 € | Pevná cena. Pokud nemovitost vydělává prostřednictvím nás, správa je již pokryta provizí za pronájem a neúčtujeme žádný samostatný poplatek za správu. |
| Úklid mezi pobyty | Platí host | Pevně stanovená. Účtuje se hostovi jako poplatek za úklid u každé rezervace, takže se neodečítá z Vašich příjmů. Ponecháváme si ji po odečtení praní, přibližně 12 až 15 € za hosta za ručníky a ložní prádlo. |
| Koordinace řemeslníka | 25 € / hod., plus 25 € za cestu | Pevně stanovená a ve stejné výši jako naše správa nemovitosti. Pokud se práce provede při obrátce, která by se prováděla tak jako tak, poplatek se neúčtuje. |
| Turistická licence a registrace | 150 až 400 €, jednorázově | Orientační částka. Vyřizuje ji Váš právník ve spolupráci s námi a hradí se jednorázově před příjezdem prvního hosta. Jde o odměnu právníka, nikoli naši, a závisí na nemovitosti. |
| Provize platformy | Stanovuje platforma | Airbnb a Booking si před převodem peněz k nám odečtou vlastní procentní podíl. My jej nestanovujeme ani z něj žádný podíl neinkasujeme. Na Vašem výpisu se zobrazí jako samostatná položka a u přímého hosta se tento poplatek neuplatňuje. |
Jaké jsou podmínky a co se stane s mými rezervacemi, když odejdu?Existuje písemná smlouva, je srozumitelná a můžete ji kdykoli ukončit. Již potvrzené rezervace budou při odchodu dodrženy, protože host, který si pobyt rezervoval v dobré víře, by kvůli změně správce neměl přijít o dovolenou. Na nic dalšího se výpovědní lhůta nevztahuje a kalendář, nabídka i fotografie jsou Vaše.
Čtyři otázky, které položí každý vlastník, než řekne ano
Tyto otázky se pokaždé objevují ve stejném pořadí a žádná z nich není nerozumná. Je to Váš domov a navrhujeme, aby v něm spali cizí lidé, zatímco Vy budete dva tisíce kilometrů daleko.
- Cizí lidé v mém domověKaždý host je před vstupem do nemovitosti identifikován a registrován u policie, což je zákonná povinnost, nikoli služba, kterou jsme si vymysleli. Rezervace prověřujeme a žádost, která vypadá spíše na večírek než na dovolenou, odmítneme. Raději přijdeme o víkend než o dobré vztahy se sousedy.
- Co když něco poškodí?Toto kryjí tři různé nástroje a to, který z nich se uplatní, závisí na původu rezervace, takže je dobré znát všechny tři. Rezervace přes platformu je kryta vlastní garancí pro hostitele nebo pojištěním škod dané platformy a reklamace se řeší jejím prostřednictvím. U rezervace, která k nám přijde přímo, se vybírá záloha před příjezdem a vrací se po kontrole nemovitosti. Nad oběma možnostmi stojí Vaše vlastní pojistka, která musí být sjednána pro nemovitost s platícími hosty, nikoli pro vlastní bydlení, protože pojistka popisující nesprávný způsob užívání může pojistné plnění odmítnout. Fungování kterékoli ze tří možností stojí na důkazech: po každé obrátce nemovitost fotografujeme, takže je zaznamenáno, v jakém stavu host přijel i v jakém ji opustil, včetně data. Drobné věci se neustále rozbíjejí. Opravují se z příjmů a objevují se na výpisu, přičemž kvůli sklenici na víno nikdo neuplatňuje pojistnou událost.
- Stane se z toho práce?Je to práce. Naše práce. Vy nejste v kontaktu s hosty, nenastavujete ceny v kalendáři, nesháníte uklízeče ani nikoho u nikoho neregistrujete. K Vám se dostane měsíční výpis a občasné rozhodnutí, které stojí peníze.
- Přijdu o možnost užívat svůj domovNe. Před sezónou si zablokujete termíny, které chcete, a nemovitost budete sami využívat. Běžný scénář je opačný, než lidé očekávají: majitelé přijíždějí v okrajových měsících sezóny a o Vánocích, kdy je pobřeží stejně příjemnější, a nechávají nemovitost vydělávat během letních týdnů, které by pravděpodobně nevyužili.
Mohu si v nemovitosti nechat vlastní věci?Uzamykatelná skříň majitele je běžná a většina našich majitelů ji má. Všechno ostatní musí být nahraditelné, protože se dříve či později něco rozbije nebo ztratí. Praktické pravidlo zní, že cokoli, co by Vás mrzelo ztratit, by nemělo být v nemovitosti, kterou využívají hosté.
Když je nemovitost Vaše
Nejprve si určíte vlastní termíny a kalendář se sestaví podle nich. V praxi to znamená říct nám před sezónou, které týdny chcete, a později zablokovat cokoli dalšího, pokud už tyto termíny nejsou prodané. Potvrzenou rezervaci nelze zrušit, aby vznikl prostor pro Vás. To je jediné skutečné omezení a platí stejně pro každý hotel.Je dobré být ohledně tohoto kompromisu upřímný, protože právě na něm celé rozhodnutí stojí. Týdny, kdy nemovitost vydělává nejvíce, jsou týdny, kdy byste zde nejraději byli. Majitel, který chce každý rok srpen a zároveň chce, aby nemovitost pokryla své náklady, žádá dvě různé věci. Je lepší to vědět předem než na to přijít v červnu. Majitelé, kteří přijíždějí několikrát ročně a využívají okrajové měsíce sezóny, bývají s tímto uspořádáním velmi spokojení. Majitelé, jejichž jediná cesta připadá na první dva týdny srpna, bývají spokojenější s nemovitostí, kterou jednoduše vlastní.A přijedete do nemovitosti, která je skutečně připravená, což je často nedoceněná výhoda. Je uklizená ve standardu, který očekává platící host, povlečení je čerstvé a vše, co v březnu přestalo fungovat, bylo opraveno už v březnu, místo aby to Vy objevil ve jedenáct večer s kufrem v předsíni.
Když krátkodobý pronájem nejde
Někdy je odpověď na první část záporná. Společenství vlastníků to odmítlo, obec ukončila přijímání nových registrací nebo budova jednoduše nikdy nebyla k tomuto účelu připravena. To neznamená konec nemovitosti ani konec rozhovoru, pouze to znamená jiný plán.
- Dlouhodobý pronájemPokud budova krátkodobý pronájem nepovoluje, obvykle můžete nemovitost stále pronajímat dlouhodobě, jen ne přes Airbnb nebo Booking. Příjem je za měsíc nižší, ale mnohem stabilnější, a místo čtyřiceti hostů máte jednoho nájemníka. Kompromis spočívá v tom nejdůležitějším: nemovitost je obývaná, takže ji nemůžete sami využívat.
- Střednědobý pronájem na pár měsícůZimní měsíční pronájmy jsou na tomto pobřeží skutečným trhem, protože sem na zimu přijíždějí Seveřané a letní návštěvníci už odjeli. Jde o něco mezi oběma možnostmi: lepší příjem než u dlouhodobého pronájmu a nemovitost je volná v měsících, kdy ji skutečně chcete využívat.
- Na žádost zajistíme kteroukoli z nichObě možnosti poskytujeme na vyžádání, nikoli jako standardní produkt, takže nám dejte vědět a řekneme Vám, zda se pro ně nemovitost hodí. Pokud pronájem převezmeme, nabídneme nemovitost na Idealista, kde nájemníci na tomto pobřeží skutečně hledají, a fotografování zaplatíme sami. Neúčtujeme žádný vstupní poplatek ani nic za zveřejnění nabídky. Nejde o velkorysost. Nemovitost, která zůstává prázdná, protože pronájem nevyšel, nemá hodnotu ani pro jednu stranu.
- Vlastnit a nechat o ni pečovatPokud nemovitost nebude vydělávat, otázkou se stává, kdo bude dohlížet na prázdný domov. Jde o samostatnou a mnohem levnější službu, které se věnuje jiná stránka.
- Počkejte a ověřte znovuSpolečenství může hlasovat znovu a obec může svá pravidla změnit kterýmkoli směrem. Pokud je dnešní odpověď záporná, stojí za to vědět, co by se muselo změnit, aby se stala kladnou. To Vám můžeme říct, místo abychom pouze hádali.
Nemovitost jsem již pronajímal sám. Co se stane s mou nabídkou a mými recenzemi?Kalendář převezmeme, místo abychom začínali znovu. Potvrzené rezervace dodržíme za Vašich stávajících podmínek a pokud je to možné, ponecháme stávající nabídku, aby se neztratila historie recenzí. Nabídka se dvěma lety recenzí totiž vydělává více než nová nabídka bez jediné recenze. Nejdříve se obvykle změní ceny a fotografie. Řekněte nám to dříve, než cokoli podepíšete, protože předání uprostřed sezóny je třeba naplánovat s ohledem na již existující rezervace.
Co ověříme, než cokoli utratíte
Toto proběhne před fotografováním, před podáním žádosti o licenci a před převodem jakýchkoli peněz. Zabere to dny, nikoli týdny, a většina práce probíhá od stolu. Výstupem je jasná odpověď: ano a zde je uvedeno, co je potřeba, nebo ne a zde je vysvětleno proč. Pokud je odpověď záporná, ušetřili jsme oběma stranám mnoho času a Vy jste nic nezaplatili.| Co kontrolujeme | Proč rozhoduje o odpovědi | Co získáte |
|---|---|---|
| Samotná nemovitost | ||
| Doklady o užívání a obyvatelnosti | Nemovitost nelze zaregistrovat pro turistické využití bez dokumentů potvrzujících, že je právně způsobilá k bydlení. U novostavby tyto dokumenty přicházejí při předání, u starší nemovitosti z druhé ruky občas zcela chybějí, což je problém, který předcházel Vašemu vlastnictví. | Potvrzeno z dokumentů a s uvedením chybějících částí. Cokoli chybí, řeší Váš právník, nikoli my. |
| Zda může na této adrese existovat registrace | Žádost o licenci pro nemovitost, která ji nemůže získat, stojí týdny času a odměnu právníka a skončí tam, kde začala. | Ověřeno v registru před podáním čehokoli. |
| Dispozice, lůžka a požadavky předpisů | Turistické ubytování musí splňovat minimální požadavky a počet hostů, které můžete legálně přijmout, ovlivňuje výdělečnost nemovitosti více než cena za noc. | Písemně stanovená kapacita a podmínky jejího navýšení. |
| Obec a registr | ||
| Vlastní omezení obce | Několik obcí zpřísnilo pravidla pro nové turistické pronájmy a rozhoduje se podle obce, někdy dokonce podle okresu. Andaluský registr nepřijme registraci tam, kde obec pronájem omezila. | Aktuální stav pro Vaši přesnou adresu s uvedením data, abyste věděl, kdy byl ověřen. |
| Zda se pravidla přezkoumávají | Pravidlo, které se má změnit, je stejně důležité jako pravidlo, které se již změnilo. Rozhoduje o tom, zda nyní investovat do přípravy, nebo tři měsíce počkat. | Co je známo a co nikoli, řečeno jasně, nikoli předstíráno jako jistota. |
| SVJ | ||
| Stanovy společenství | Zákaz lze zapsat do stanov a jednoduše se o něm nemusí vůbec zmínit nikdo, kdo nemovitost prodává. Jde o stejný dokument, který si před koupí pročte Váš právník. | Přečteme je a příslušná ustanovení Vám ocitujeme. |
| Zápisy ze schůzí | Rozhodující hlasování tří pětin již mohlo proběhnout nebo může být na programu schůze, o které Vám nikdo neřekl. Hlasování naplánované na příští měsíc může rozhodnout o celém důvodu, proč kupujete. | Přečteme vše až k nejstarším dostupným záznamům a označíme vše relevantní. |
| Skutečný postoj společenství | Budova, kde je pronajímání legální, ale sousedé jsou nepřátelští, je budova, kde každý host znamená stížnost. Jde o posouzení, nikoli dokument, a stojí za to ho mít. | Poctivé posouzení, včetně případů, kdy je důvodem, proč bychom řekli ne. |
| Zda to bude skutečně fungovat | ||
| Registrace hostů a provozní povinnosti | Každý host musí být registrován pro každý pobyt a tato povinnost leží na hostiteli. Jde o věc, o které majitelé pronajímající soukromě nejčastěji nevědí. | Nastavení před první rezervací a digitální vyřízení při každém přihlášení. |
| Přístup, klíče a vstup hosta | Urbanizace s vrátnicí a kódem, který Vám společenství neposkytne, nebo budova, kde concierge odmítá turistické hosty, promění dobrou nemovitost v provozně neřešitelnou. | Prakticky prověřeno, nikoli předpokládáno. |
| Zda to stihneme včas | Odjezd hosta v deset a přihlášení v patnáct hodin znamenají čtyři hodiny na kompletní úklid a výměnu ložního prádla. Pokud tam náš tým nemůže být spolehlivě, nemovitost nespadá do toho, co přijímáme, a raději Vám to řekneme, než abychom ji přijali. | Jednoznačné ano nebo ne podle skutečné polohy nemovitosti. |
| Co nemovitost potřebuje před prvním hostem | Postele, ložní prádlo, kuchyň vhodnou pro šest lidí místo dvou, zatemnění ložnic a servis klimatizace. Nemovitost zařízená pro majitele je jen zřídka zařízená pro hosty. | Seznam s oddělením toho, co je nezbytné, od toho, co lze udělat později. |
Jak to začíná
Koupě má patnáct kroků a končí předáním klíčů. Toto se děje potom. Pokud jste koupili prostřednictvím nás, kontrola možnosti pronájmu v kroku 01 proběhla již před Vaší rezervací, takže zde začínáme krokem 02. Pokud ne, začíná se adresou a telefonátem.Krok 15 z 15 a co dál
- Kontrola vhodnostiZdarma, přibližně dníSdělíte nám adresu a co chcete s nemovitostí dělat. Prověříme tři úrovně a poskytneme Vám písemnou odpověď s odůvodněním. Je to zdarma bez ohledu na to, zda budete pokračovat, či nikoli, a jde o krok, který rozhodne o všem, co bude následovat.NovostavbaNejprve se developera ptáme, zda pravidla společenství umožňovala krátkodobý pronájem, protože v novostavbě ještě nemusí existovat žádné zápisy ze schůzí ke čtení a stanovy jsou návrhem developera. Získat odpověď před dokončením je mnohem snazší než po něm.Druhá rukaPročteme stanovy a zápisy ze schůzí a Váš právník je ověří. U nemovitosti, která již byla pronajímána, také ověříme, zda se stávající registrace převádí, nebo zda je nutné podat novou, protože prodávající běžně předpokládají první možnost a ta nemusí být vždy správná.
- Osobně nemovitost prověřímePřed zveřejněnímNepřijímáme nemovitost, kterou jsme neviděli. Právě při návštěvě se ukáže skutečná odpověď: jak bude nemovitost vypadat na fotografiích, kolik lidí v ní může pohodlně, nikoli jen technicky, spát, co chybí, zda je terasa důvodem, proč si ji někdo rezervuje, a jak rychle se náš tým dokáže během střídání hostů dostat dovnitř a ven.
- Povolení s Vaším právníkemTýdnyRegistraci podává Váš právník a připravujeme ji společně s ním. Zároveň Vám sdělíme, co nemovitost potřebuje před prvním hostem, a rozdělíme to na nezbytné úpravy a ty, které mohou počkat do konce první sezóny.
- Fotografie, nabídka a cenotvorbaPřibližně dníProfesionální fotografie, nabídka napsaná pro každý kanál, cenový kalendář sestavený pro sezónu, v níž se nabídka spouští, a nemovitost aktivní na platformách prostřednictvím jediného kalendáře. To vše je součástí provize a nic z toho Vám nefakturujeme.
- První host a první vyúčtováníOd tohoto okamžikuPřicházejí rezervace, mezi nimi nemovitost připravíme pro další hosty a o měsíc později obdržíte první vyúčtování a první výplatu. Poté se Vám ozveme, když bude potřeba o něčem rozhodnout, a jinak jednou měsíčně.
Zvládnete to sami, nebo ne
Stejná nemovitost, stejná sezóna, dva způsoby. Levý sloupec ukazuje, co skutečně obnáší soukromý pronájem z Česka, nikoli jeho karikaturu.| Sami, nebo přes jinou agenturu | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kdo ověřil, že ji smíte pronajímat | Obvykle nikdo. Makléř řekl ano nebo inzerát uváděl, že je k dispozici licence, ale ani jedno není dokument. | My, ve všech třech úrovních, ještě před vynaložením jakýchkoli prostředků. Odpověď makléře nepovažujeme za potvrzení. |
| Kdo hostovi odpoví v jedenáct večer | Vy, anglicky, v jiném časovém pásmu, kvůli kotli, který jste nikdy neviděli. | My, v jazyce hosta, a Vy se o tom dozvíte z vyúčtování. |
| Kdo uklízí mezi pobyty | Úklidová agentura, se kterou jste se nikdy nesetkali, objednaná zprávou, jejíž nepříjezd zjistíte od dalšího hosta. | Naši vlastní uklízeči, zaměstnaní u nás, podle harmonogramu, který řídíme. |
| Kdo přihlašuje hosty na policii | Vy, při každém pobytu, přičemž většina soukromých hostitelů o této povinnosti neví. | Vyřízeno digitálně při každém příjezdu jako součást služby. |
| Kdo zaplatí za rozbitý kotel v srpnu | Vy, převodem z Česka, poté, co najdete instalatéra, který odpovídá v jazyce, kterým nemluvíte. | Uhrazeno z příjmů podle skutečných nákladů, rozepsáno ve vyúčtování a s někým na místě během provádění práce. |
| Co se stane v měsíci bez rezervací | 0 €, a inzerát tam dál zůstává. | 0 €. Provize je podílem z příjmů, takže bez příjmů není žádná provize. |
| Kolik stojí, když se pronajme | Provize platformě plus Váš vlastní čas, což je náklad, který nikdo nepočítá. | 20 % + DPH z rezervace plus vlastní provize platformy a žádná provize platformě u našich přímých hostů. |
| Jazyk, ve kterém vše probíhá | Španělsky s radnicí, společenstvím a řemeslníkem. Anglicky s hosty. | Česky s námi, všechno ostatní zařídíme my. |
Apartmán dával smysl. O výsledku rozhodla schůze, o které se nikdo nezmínil.
Toto je jeden z případů, které už jsou na naší domovské stránce, a patří na tuto stránku více než kamkoli jinam, protože krátkodobý pronájem byl jediným důvodem, proč klient kupoval. Apartmán v Mijas za 495.000 €, odpovídající rozpočtu i způsobu, jakým jej klient chtěl využívat. Již byl rezervován a záloha byla zaplacena.- Co klient kupovalApartmán odpovídal rozpočtu i záměru. Krátkodobý pronájem byl součástí tohoto záměru. Nemovitost byla rezervována a rezervační záloha byla zaplacena.
- Co jsme zjistiliPři spolupráci s právníkem jsme zjistili, že krátce po rezervaci byla naplánována schůze společenství a že program zahrnoval hlasování o krátkodobých pronájmech. Informace, která měla rozhodnout, zda koupě dává smysl, v inzerátu nebyla.
- Co jsme udělaliDoporučili jsme nepokračovat automaticky jen proto, že nemovitost už byla rezervována. Počkali jsme na výsledek hlasování.
- Jak to dopadloHlasování nepovolilo to, na co klient spoléhal. Doporučili jsme v koupi nepokračovat. Rezervační záloha byla vrácena a klient od obchodu odstoupil.
Klient se vyhnul nejen špatné koupi. Nepřišel ani o rezervační zálohu.
Jak se platí
- HostitelPlatí cenu za noc a poplatek za úklid. Platforma si z této částky ještě před jejím převedením nám strhne vlastní provizi a host, který si rezervuje přímo u nás, nenese žádnou z těchto nákladů.
- VyNeplatíte nic předem ani nic měsíčně. Našich 20 % a vlastní náklady nemovitosti se odečtou z toho, co nemovitost vydělá, a obojí je rozepsáno na stejném vyúčtování.
- Arevont20 % z každé rezervace, poplatek za úklid po odečtení praní prádla a 25 € za hodinu, když musí někdo být v nemovitosti kvůli řemeslníkovi. To je vše. Nic nepřichází odjinud a řemeslníkovi se za zprostředkování nic nestrhává.
Na začátku nic neplatíte a nic neplatíte ani v měsíci bez rezervací. Smlouva pokračuje a můžete ji kdykoli ukončit, přičemž potvrzené rezervace budou při ukončení smlouvy respektovány.Pokud pro nemovitost zajišťujeme také krátkodobý pronájem, neúčtujeme vůbec žádný samostatný poplatek za správu: opatrovací část je již pokryta provizí z pronájmu. Není to sleva vymyšlená pro tuto stránku, takto jsou tyto dvě služby propojené odjakživa.Vše, co od nás již máte, Vám zůstává. Kontakty, odpovědi i běžná pomoc po předání klíčů jsou zdarma a vždy budou, ať už nemovitost vydělá jedno euro, nebo nic.
Správu nemovitosti, úklid i kompletní krátkodobé pronájmy zajišťujeme sami.
Co Vám neřekneme a kdy byste to neměli dělat
Nezaručujeme obsazenost ani příjem a žádný poctivý správce by je zaručovat neměl. Výnos nemovitosti závisí na trhu, samotné nemovitosti, jejích hodnoceních a cenotvorbě. Z těchto čtyř faktorů ovládáme poslední dva. Kdokoli Vám sdělí konkrétní částku dříve, než nemovitost uvidí a než proběhne první sezóna, Vám tvrdí něco, co nemůže vědět.Proto také na této stránce nikde neuvádíme jediný údaj o výnosech. Žádná míra obsazenosti, žádná průměrná cena za noc, žádný výnos. Ve staré verzi této stránky jsme podobná čísla měli, ale šlo o neověřené zástupné údaje, což je horší než nemít žádné. Až zde zveřejníme čísla, budou skutečná a budou pocházet z nemovitostí, které skutečně spravujeme. Do té doby je jejich absence poctivou odpovědí.Pronájem představuje jediné skutečné riziko celého nákupu a stojí za to zopakovat to na konci stejně jako na začátku. Viděli jsme kupující, kteří postavili celý rozpočet na výnosech z pronájmu, a pak zjistili, že jejich společenství vlastníků odhlasovalo zákaz krátkodobých pronájmů. Pokud je pronájem důvodem, proč kupujete, ověřte si to před složením rezervační zálohy, ať už tak učiníte s námi, nebo s někým jiným.Tuto službu poskytujeme pouze v oblasti od Manilvy po Marbellu: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís a Marbella. Mimo těchto pěti lokalit říkáme ne. Správce, který v den střídání hostů nedokáže mít uklízeče u dveří, je jen telefonní číslo, nikoli skutečný provoz, a vybírat za takovou službu Vaše peníze by bylo horší než tuto stránku vůbec nemít. Ze stejného důvodu přijímáme pouze omezený počet nemovitostí.Existuje také situace, kdy byste to dělat neměli. Pokud je Vaše jediná každoroční cesta v prvních dvou týdnech srpna, pronájem Vám vezme právě týdny, které chcete využít. Pokud se nemovitost nachází na místě s malým mimosezónním životem, může být pronajata deset týdnů a čtyřicet dva týdnů zůstat prázdná, což znamená mnoho práce s obratem hostů za poměrně malý výnos. Pokud byste jednoduše raději nechtěli, aby ve Vaší posteli spal někdo jiný, je to zcela legitimní odpověď a existuje pro Vás levnější služba: někdo se o nemovitost stará, ale nikdo v ní nebydlí.
Nejčastější otázky týkající se krátkodobého pronájmu
- Jaká je Vaše provize a účtujete ještě něco dalšího?
- 20 % z každé rezervace, strhávaných z příjmu z pronájmu po odečtení vlastních nákladů nemovitosti. Za zahájení nic neplatíte, stejně jako žádný měsíční poplatek, poplatek za zveřejnění nabídky ani poplatek za fotografování. Přesné procento Vám potvrdíme pro Vaši nemovitost ještě předtím, než se pro cokoli rozhodnete, protože nemovitost, jejíž pronájem vyžaduje více práce, je nákladnější na provoz. Jediné další položky, které se kdy objeví na výpisu, jsou vlastní provize platformy, náklady vzniklé samotné nemovitosti a částka 25 € za hodinu, pokud tam někdo musel čekat na řemeslníka.
- Kdy a jak dostanu zaplaceno?
- Každý měsíc na účet vedený na Vaše jméno ve Španělsku, spolu s výpisem zobrazujícím každou rezervaci, každý náklad a provizi. K tomu potřebujete španělský bankovní účet. Pokud jej zatím nemáte, jde o samostatný a jednoduchý úkol, o kterém pojednává jedna z našich stránek.
- Kdo registruje hosty u policie?
- My, digitálně, při každém příjezdu. Španělsko to vyžaduje u každého hosta každého pobytu a tato povinnost leží na hostiteli, nikoli na Airbnb nebo Bookingu. Jde o jednu ze dvou věcí, o kterých soukromí pronajímatelé nejčastěji nevědí. Tou druhou je, že nemovitost musí být zaregistrována ještě předtím, než ji lze vůbec inzerovat.
- Mohu nemovitost využívat i já?
- Ano. Termíny, které chcete, si před sezónou zablokujete a nemovitost využijete. Jediným omezením je, že potvrzenou rezervaci nelze zrušit, abyste uvolnili místo pro sebe, což je stejné pravidlo, jaké platí v každém hotelu. Většina majitelů, kterým toto uspořádání vyhovuje, přijíždí v okrajových měsících sezóny a o Vánocích a během léta nechává nemovitost vydělávat.
- Co se stane, když se během pobytu hosta v nemovitosti něco rozbije?
- Postaráme se o to. Drobné opravy se provedou ještě tentýž den z příjmu a objeví se na Vašem výpisu spolu s příslušnou fakturou. U čehokoli nákladnějšího Vám předem sdělíme cenu a pošleme zprávu, pokud to není příčinou bezprostřední škody. V takovém případě nejprve zastavíme vznik škody a teprve potom Vám zavoláme. Nejste osobou, které má host psát kvůli poruše kotle.
- Zaručujete minimální příjem nebo minimální počet nocí?
- Ne, a žádný poctivý správce by je zaručovat neměl. Výsledky závisí na trhu, nemovitosti, jejích hodnoceních a cenotvorbě. Co uděláme, je, že Vám před zahájením spolupráce řekneme, zda si myslíme, že se nemovitost bude dobře pronajímat, včetně případů, kdy bude odpověď záporná. Raději nemovitost z portfolia ztratíme, než abychom přijali takovou, která povede ke zklamání majitele.
- Jak dlouho trvá cesta od prvního hovoru k prvnímu hostovi?
- Posouzení vhodnosti trvá několik dní. Licence a registrace prostřednictvím Vašeho právníka jsou časově nejnáročnější a trvají spíše týdny než dny. Jakmile je nemovitost připravena, fotografování, vytvoření nabídek a stanovení cen trvají několik dní. Časový plán obvykle neurčuje administrativa, ale to, zda je nemovitost zařízená a vybavená pro hosty. U prázdné nemovitosti zakoupené bez vybavení jde o samostatný úkol s vlastní dodací lhůtou.
- Platím z příjmu z pronájmu ve Španělsku daň?
- Ano, přičemž zdanění se liší podle období, kdy je nemovitost pronajímána, a období, kdy ji využíváte Vy nebo kdy zůstává prázdná. Přípustné náklady lze za splnění zákonných podmínek odečíst od příjmu z pronájmu a výpočet závisí na Vašem daňovém domicilu a způsobu využívání nemovitosti. Nejsme daňoví poradci a ani nepředstíráme, že jimi jsme. Poskytujeme Vám měsíční údaje, které Váš poradce potřebuje, ve formě, o jakou požádá.
