Používáme soubory cookie ke zlepšení Vašeho zážitku, analýze používání webu a poskytování personalizovaného obsahu.
Průvodce
Krátkodobý pronájem na Costa del Sol
O tom, zda je krátkodobý pronájem možný, rozhodují tři samostatné autority: pravidla Andalusie a její turistický registr, případná omezení konkrétní obce a od 3. dubna 2025 souhlas společenství vlastníků třípětinovou většinou, pokud je tato činnost nově zahajována.
Koupíte nemovitost s úmyslem krátkodobě ji pronajímat a teprve potom zjistíte, že to není dovoleno.
Jaká je skutečnost
O tom, zda je krátkodobý pronájem možný, rozhodují tři samostatné autority: pravidla Andalusie a její turistický registr, případná omezení konkrétní obce a od 3. dubna 2025 souhlas společenství vlastníků třípětinovou většinou, pokud je tato činnost nově zahajována.
Co to mění
Nové pravidlo se vztahuje na vlastníky, kteří nově zahajují krátkodobý pronájem. Situace, které existovaly dříve, mohou být z právního hlediska posuzovány odlišně a přechodné případy patří do průvodce, nikoli na domovskou stránku. Pokud budova krátkodobý pronájem nepovoluje, můžete nemovitost pronajímat dlouhodobě, nikoli však prostřednictvím Airbnb nebo Booking. Andalusie také uvádí, že její turistický registr nepovolí registraci v obcích, které zavedly vlastní omezení.
Jak to řešíme
U nemovitosti z druhé ruky pročteme stanovy společenství vlastníků a právník je ověří. U novostavby se předem zeptáme developera, zda s touto možností počítal. Před rezervací ověříme, zda bude Vámi zamýšlený pronájem skutečně možný a zda jej bude možné řádně zaregistrovat.
Za 30 sekund
Od 3. dubna 2025 musí společenství vlastníků aktivně odhlasovat většinou 3/5, že v budově povoluje NOVOU činnost v oblasti krátkodobých pronájmů. Před tímto datem platilo opačné pravidlo: pronájem byl povolen, pokud vlastníci neodhlasovali jeho zákaz. Jde o skutečné aktuální riziko, nikoli o starou zprávu.
Proč mohou mít dva podobné apartmány opačný výsledek?
Z ceny, velikosti ani provedení nemovitosti nepoznáte, zda ji lze legálně pronajímat turistům. Rozhodují o tom tři samostatné orgány, nezávisle na sobě, a všechny tři musí vydat souhlas.Region sám spravuje turistický registr, systém VUT. Po reformě z února 2025 nemovitost před podáním této regionální registrace potřebuje také platnou obecní licenci nebo ohlášení změny užívání povolující turistické využití. Od 3. dubna 2025 platí třetí podmínka: Vaše SVJ musí třípětinovou většinou vlastníků i podílů aktivně schválit novou turistickou nájemní činnost v budově. Před tímto datem platilo opačné výchozí pravidlo: SVJ muselo hlasovat o jejím ZÁKAZU a mlčení znamenalo, že pronájem byl povolen. Nyní mlčení znamená opak.
1
Regionální registrace (VUT)
Kdo rozhodujeVláda Andalusie
Co udělujeRegistrované číslo turistického pronájmu
Pokud neŽádný legální krátkodobý pronájem, bez ohledu na výsledek ostatních dvou podmínek.
2
Obecní licence nebo změna užívání
Kdo rozhodujeRadnice od Decreto-ley 1/2025
Co udělujePotvrzuje, že u nemovitosti je povolena změna užívání pro turistický pronájem
Pokud neRegionální registraci nelze ani podat.
3
Hlasování společenství, většina 3/5
Kdo rozhodujeVaše SVJ od 3. dubna 2025
Co udělujeSchvaluje NOVOU turistickou nájemní činnost v budově
Pokud nePronájem je na úrovni budovy zablokován, i když jej region i radnice povolují.
JEDNO zamítavé stanovisko na kterékoli úrovni zastaví celý záměr bez ohledu na rozhodnutí ostatních dvou.
Jde o nové riziko, nebo se toto pravidlo uplatňovalo vždy?
Hlasování SVJ je skutečně nové, nejde o pravidlo, které platilo vždy a jen zůstalo bez povšimnutí. Před 3. dubnem 2025 muselo SVJ aktivně hlasovat o zákazu turistického pronájmu; pokud takové hlasování nikdy neproběhlo, pronájem byl jednoduše povolen. Od tohoto data zákon výchozí pravidlo obrací: SVJ nyní musí stejnou třípětinovou většinou aktivně hlasovat pro jeho povolení. Budova, v níž se o tomto tématu vůbec nejedná, je nyní ve výchozím nastavení budovou, kde nový turistický pronájem není povolen, nikoli budovou, kde je tiše povolen.U nemovitosti, která již před 3. dubnem 2025 legálně fungovala jako turistický pronájem, se obecně má za to, že pokračuje podle pravidel platných při jejím zahájení. Nové hlasování se na ni nemá uplatňovat zpětně. Tento závěr vychází z jednotných právních komentářů, nikoli z primárního textu ověřeného článek po článku v rámci této přípravy. Než se na něj spolehnete, nechte jej potvrdit vlastním právníkem pro konkrétní budovu, zejména u nemovitosti z druhé ruky nabízené s tvrzením, že již má historii pronájmu.
Před 3. dubnem 2025Od 3. dubna 2025
SVJ, které nikdy neprojednalo turistický pronájem, jej ve výchozím nastavení fakticky povolilo.
Mlčení nyní znamená opak: NOVÁ turistická pronajímatelská činnost je zablokována, pokud vlastníci aktivně neodhlasují její povolení většinou 3/5.
Jedinou skutečnou pravomocí SVJ bylo hlasovat o zákazu pronájmu, k čemuž se většina SVJ nikdy neodhodlala.
SVJ má nyní v každém případě rozhodující hlas a tvrzení prodávajícího, že „SVJ nemá námitky“, musí potvrdit skutečný zápis, nikoli pouhý předpoklad.
Ovlivňuje pravidlo o hlasování SVJ z dubna 2025 vlastníka, který již svůj apartmán pronajímá?Jednotné právní komentáře považují nemovitost, která již před 3. dubnem 2025 legálně fungovala jako turistický pronájem, za nemovitost pokračující na základě stávajícího oprávnění, aniž by na ni bylo nutné zpětně uplatnit nové hlasování. Tato příručka to samostatně neověřovala v primárním právním textu, článek po článku. Než se na tento závěr spolehnete, měl by jej právník potvrdit pro konkrétní budovu, zejména pokud nabídka nemovitosti z druhé ruky tvrdí, že existuje historie pronájmu, kterou jste neviděli doloženou.
Omezují některé obce tuto možnost ještě více, nad rámec regionu a SVJ?
Město Málaga zašlo dále než regionální pravidla. Územněplánovací změna dokončená v srpnu 2025 trvale blokuje registraci nových turistických pronájmů ve 43 konkrétně uvedených čtvrtích, včetně historického centra a několika centrálních obvodů. Jde o čtvrti, kde turistické apartmány již tvoří více než 8 procent bytů. Samostatné celoměstské moratorium na jakoukoli novou licenci pro hotel nebo turistický pronájem na rezidenčních pozemcích bylo definitivně schváleno 16. července 2026 a platí tři roky nebo do dokončení nové podoby územního plánu města. Turistický pronájem, který byl již před těmito opatřeními legálně registrován, může pokračovat, pokud i nadále splňuje běžné povinnosti týkající se obyvatelnosti, bezpečnosti a daní.Zda některé jiné město na Costa del Sol zavedlo podobné omezení, je nutné ověřit město po městě. Z příkladu Málagy to nelze předpokládat. Tento průvodce nemá k dispozici potvrzené omezení, které by se týkalo konkrétně Marbelly. To se liší od potvrzení, že Marbella žádné omezení nemá: poctivá odpověď zní, že tato skutečnost není ověřená ani rozhodnutá. Aktuální stav pro konkrétní adresu Vám předtím, než se na něj spolehnete, potvrdí radnice nebo místní právník.
Co to znamená pro daň z příjmů z pronájmu, jakmile bude pronájem skutečně možný?
Zda je pronájem právně možný a jak se příjem zdaňuje, jsou dvě samostatné otázky. Pouze druhá závisí na Vašem vlastním daňovém domicilu. Daňový rezident EU nebo EHP platí 19 % z ČISTÉHO příjmu z pronájmu po odečtení nákladů, které s ním skutečně souvisejí. Nerezident, který není daňovým rezidentem EU nebo EHP, platí 24 % z HRUBÉHO příjmu bez odpočtu nákladů podle standardního pravidla. Rozhodnutí soudu z roku 2025 by rozšířilo možnost odpočtu nákladů i na rezidenty mimo EU. Stát se však odvolal a praxe daňového úřadu se nezměnila. Pro tuto skupinu se dnes v praxi uplatňuje vyšší částka bez odpočtu.Nic z toho není důležité, dokud nejsou splněny první tři podmínky. Než Vám doporučíme nebo rezervujeme nemovitost konkrétně kvůli jejímu potenciálu pro pronájem, ověříme její skutečný status VUT nebo způsobilost k získání VUT, příslušná obecní pravidla a vlastní zápisy ze schůzí SVJ i jeho postoj k turistickému pronájmu. Nespoléháme jednoduše na údaje v nabídce ani na tvrzení makléře. Za důkaz toho, že to budete moci dělat také, nepovažujeme ani skutečnost, že „předchozí vlastník nemovitost pronajímal“. Pravidla, která o tom rozhodují, se od začátku mnoha těchto historických uspořádání změnila.
Ano a stojí za to brát je vážně, nikoli je považovat za drobnost v podmínkách. Hlasování SVJ, které nabylo účinnosti 3. dubna 2025, představuje skutečnou strukturální změnu: u domu, který turistický pronájem jednoduše nikdy neřešil, se dříve automaticky předpokládalo, že je povolen. Nyní se naopak automaticky předpokládá, že je blokován. K tomu přidejte podmínku obecní licence zavedenou o několik týdnů dříve a také vlastní celoměstské moratorium Málagy na nové licence, schválené 16. července 2026 na dobu tří let. Potenciál nemovitosti pro pronájem již nelze předpokládat jen podle toho, co dělá podobně vypadající apartmán v okolí.Jde o obecné informace o tom, jak aktuálně fungují andaluská a vnitrostátní pravidla, nikoli o záruku pro konkrétní nemovitost. Dva z výše uvedených detailů vycházejí z jednotného právního výkladu, nikoli z kontroly primárního textu každého jednotlivého článku v této verzi. Než se zavážete ke koupi kvůli příjmům z pronájmu, aktuální stav Vám potvrdí právník. Arevont před doporučením nemovitosti k tomuto účelu ověří její status VUT, vlastní pravidla obce a postoj SVJ. Za to, že Vám v případě záporné odpovědi řekneme ne, si neúčtujeme žádný příplatek.
Nejčastější otázky ke krátkodobému pronájmu
Je otázka vyřešena, pokud mi prodávající ukáže existující registrační číslo VUT?
Potvrzuje existenci regionální registrace, což je jedna ze tří podmínek, nikoli všechny tři. Samo o sobě nepotvrzuje, že SVJ tuto činnost v současnosti povoluje nebo že se na danou adresu mezitím nevztahuje nové obecní omezení. Vyžádejte si také vlastní zápisy SVJ k této věci spolu s registračním číslem.
Může SVJ zvrátit rozhodnutí, které již turistický pronájem povolilo?
Reforma ze 3. dubna 2025 se týká NOVÉHO povolení. Jednotný právní výklad považuje nemovitost, která byla před tímto datem legálně provozována, za nemovitost pokračující na základě svého dosavadního oprávnění, bez potřeby nového hlasování. Obecná pravomoc SVJ regulovat nebo omezit stávající činnost je od nového hlasování o povolení samostatnou právní otázkou. U konkrétní budovy je vhodné nechat si tuto skutečnost výslovně potvrdit právníkem, místo abyste předpokládali jednu či druhou možnost.
Vyřeší otázku definitivně koupě apartmánu, kde SVJ již hlasovalo pro?
Odpovídá na otázku týkající se SVJ tak, jak je situace dnes, nikoli natrvalo. SVJ může svá vlastní pravidla v průběhu času znovu projednat a tuto možnost neodstraňuje ani regionální registrace, ani obecní licence. Hlasování ve prospěch berte jako aktuální stanovisko potvrzené v době koupě, nikoli jako pevnou záruku na celou dobu Vašeho vlastnictví.
Další tři obavy
Okupas
Squatteři převezmou Váš apartmán, zatímco budete doma, a Vy se jich celé roky nezbavíte.