Používáme soubory cookie ke zlepšení Vašeho zážitku, analýze používání webu a poskytování personalizovaného obsahu.
Průvodce
Co se skutečně změnilo ve španělských pravidlech pro cizince
Nestalo se tak. V lednu 2025 Pedro Sánchez oznámil záměr zvýšit daňové zatížení nákupů nemovitostí až na 100 % hodnoty nemovitosti. Vláda sama cílovou skupinu popsala jako extranjeros extracomunitarios no residentes, tedy kupující ze zemí mimo EU, kteří zároveň nemají ve Španělsku pobyt. Oznámení není platným zákonem a daň v této podobě nikdy zavedena nebyla.
Španělsko zavedlo stoprocentní daň pro zahraniční kupující.
Jaká je skutečnost
Nestalo se tak. V lednu 2025 Pedro Sánchez oznámil záměr zvýšit daňové zatížení nákupů nemovitostí až na 100 % hodnoty nemovitosti. Vláda sama cílovou skupinu popsala jako extranjeros extracomunitarios no residentes, tedy kupující ze zemí mimo EU, kteří zároveň nemají ve Španělsku pobyt. Oznámení není platným zákonem a daň v této podobě nikdy zavedena nebyla.
Co to mění
To neznamená, že Španělsko nikdy nezavede jinou daň nebo omezení. Politická debata o odlišném zdanění zahraničních kupujících bez pobytu pokračuje. To je však něco jiného než oznámená stoprocentní daň, která nikdy nebyla platným zákonem.
Jak to řešíme
Sledujeme pouze změny, které skutečně vstoupí v platnost, a ověřujeme je s ohledem na Vaši konkrétní situaci. Pokud některá z nich ovlivní Váš nákup, řekneme Vám to ještě před podpisem rezervace.
Za 30 sekund
Oznámeno v lednu 2025, zaměřeno pouze na občany zemí mimo EU, kteří jsou zároveň nerezidenty, nikdy nešlo o vládní návrh zákona a k srpnu 2026 stále nebylo přijato. Český kupující, občan EU, nikdy nespadal do jeho působnosti.
Co bylo skutečně oznámeno v lednu 2025?
Dne 13. ledna 2025 představil španělský premiér balíček 12 opatření v oblasti bydlení. Jedno z opatření navrhovalo novou státní daň ve výši až 100 procent hodnoty nemovitosti při koupi uskutečněné kupujícími, kteří jsou zároveň občany zemí mimo EU a nerezidenty Španělska. Vlastní odůvodnění vlády uvádělo přibližně 27 000 nemovitostí koupených v roce 2023 touto konkrétní skupinou a porovnávalo tento záměr s opatřeními vůči zahraničním kupujícím používanými v Kanadě.Slovo „cizinec“ je pro to, co bylo skutečně navrženo, příliš široké. Okruh osob uvedený ve vlastním oznámení vlády a v návrhu zákona, který následoval, byl záměrně užší: občané zemí mimo EU, kteří zároveň nemají pobyt ve Španělsku. Český občan je občanem EU. Ať už se z tohoto opatření stane cokoli, na zahraniční kupující původně vůbec nemířilo.
Co uváděly titulkyCo bylo skutečně navrženo
Španělsko zavedlo 100% daň pro zahraniční kupující
Nic nebylo zavedeno jako zákon. Politické oznámení pouze navrhlo tento záměr, oznámení a zákon však nejsou totéž.
Týká se to každého zahraničního kupujícího, včetně občanů EU
Podle oznámení i pozdějšího znění návrhu se opatření týká občanů zemí mimo EU, kteří jsou zároveň nerezidenty. Občané EU, včetně Čechů, nikdy nespadali do jeho působnosti.
Jak se politické oznámení promění ve skutečný španělský zákon?
Oznámení je pouze politické prohlášení, dokud se z něj nestane návrh zákona a neprojde parlamentem. Toto konkrétní opatření se nikdy neobjevilo ani jako vládní návrh zákona. O několik měsíců později se objevilo jako „proposición de ley“, tedy návrh zákona podaný vlastní parlamentní skupinou vládnoucí strany a začleněný do širšího návrhu zákona o dostupném nájemním bydlení. Španělský Kongres pouze 27. května 2025 souhlasil s jeho přijetím k projednání. To je vůbec první procesní krok, který návrh zákona podstupuje, dlouho před jakoukoli rozpravou ve výboru nebo hlasováním.Podle navrženého znění by se daň vztahovala na koupě nemovitostí z druhé ruky uskutečněné kupujícími, kteří jsou nerezidenty ze zemí mimo EU. Koupě novostaveb od developera by byla zcela vyloučena, protože tyto koupě již podléhají DPH. Kupující by si také započetl případnou již zaplacenou daň z převodu, místo aby se nová daň přičítala k této dani. Od té doby se o ničem z toho nejednalo ve výboru ani se v žádném okamžiku nehlasovalo.
Znamená „přijetí k projednání“, že je návrh zákona blízko přijetí?Ne. Přijetí k projednání je administrativní krok, který umožní, aby návrh zákona figuroval v parlamentních záznamech a byl přidělen výboru. Neříká nic o tom, zda jej tento výbor projedná, pozmění nebo někdy předloží k hlasování. Mnoho návrhů zákonů je přijato k projednání a poté bez dalšího postupu leží celé roky.
Jaký je skutečný stav tohoto návrhu nyní, v roce 2026?
K srpnu 2026 nebylo opatření dosud projednáno v žádném parlamentním výboru a nikdy se o něm nehlasovalo. Pokud se situace změnila, pak spíše k horšímu než k lepšímu: když vláda v lednu 2026 znovu oznámila vlastní opatření v oblasti bydlení, tato konkrétní daň v novém seznamu nenápadně chyběla. Vládní zdroj obecně označil nové daně za jedno z nejobtížněji prosaditelných opatření, pokud jde o získání parlamentní většiny v současném Kongresu.Nezávislé právní komentáře také zpochybnily, zda by daň v této výši vůbec obstála při právním napadení. Odkazují na vlastní španělský ústavní zákaz konfiskačního zdanění a na pravidla EU týkající se volného pohybu kapitálu, která již dříve zrušila jiné španělské daně znevýhodňující nerezidenty. Jde o informovaný názor, nikoli o soudní rozhodnutí, a není to důvod, proč se opatření zastavilo. Je to pouze další důvod nepovažovat jeho přijetí za blízké nebo jisté.
Mohlo by Španělsko v budoucnu přesto přijmout něco podobného?Z politického hlediska téma odlišného zdanění kupujících, kteří nejsou rezidenty, ze španělské debaty nezmizelo. Budoucí návrh v určité podobě je možný. Upřímně lze dnes říci, že toto konkrétní oznámené opatření se již více než rok nepohnulo. Bylo vypuštěno z vlastního seznamu vlády pro rok 2026 a nikdy se nedostalo k parlamentnímu hlasování. Sledujeme skutečné legislativní změny, nikoli oznámení, a upozornili bychom na cokoli, co by skutečně prošlo a mohlo ovlivnit konkrétní koupi.
Na rovinu
Je tedy v této souvislosti něco, čeho by se zahraniční kupující měl skutečně obávat?
Toto konkrétní opatření nikoli. Nikdy nebylo zaměřeno na občany EU. Za rok a půl od jeho oznámení se nestalo zákonem a vláda je mezitím vyřadila i ze svého vlastního programu v oblasti bydlení. Považovat politické oznámení z ledna 2025 za současné španělské právo je skutečná chyba, kterou je třeba napravit, nikoli samotná daň.To neznamená, že se španělská daňová pravidla pro nerezidenty nikdy nemění. Mění se. Skutečné, aktuálně platné sazby pro vlastnictví, pronájem a případný prodej nemovitosti podrobně popisujeme na jiném místě tohoto webu, místo abychom je opakovali zde. Sledujeme návrhy, které skutečně vstoupí v platnost jako zákon, nikoli ty, které plní titulní stránky. Na cokoli skutečného, co by ovlivnilo Vaši konkrétní koupi, Vás upozorníme dříve, než se k ní zavážete.
Často kladené otázky o 100% dani
Existuje dnes ve Španělsku skutečný rozdíl ve zdanění kupujícího z EU a kupujícího mimo EU?
Ano, u průběžných daní z příjmů z pronájmu a z budoucího prodeje mají rezidenti EU a EHP již nyní podle platných a vymáhaných pravidel výhodnější sazbu než ostatní nerezidenti. Toto oznámené opatření ve výši 100 % je samostatný a nesouvisející návrh, který se nestal zákonem a ani podle původního návrhu se od začátku netýkal občanů EU.
Jakou daň jako občan EU skutečně zaplatím při koupi nemovitosti ve Španělsku?
Standardní daně z koupě, které se vztahují na každého kupujícího, ať už je rezidentem, či nikoli, a ať už pochází z EU, či nikoli: daň z převodu u nemovitosti z druhé ruky nebo DPH a kolkovné u novostavby. Oznámené opatření pro kupující mimo EU na tom pro občana EU nic nemění. Úplný a aktuální rozpis nákladů najdete v samostatném průvodci.
Proč o tom tolik článků a fór stále hovoří, jako by se to již stalo?
Výrazný titulek o 100% dani se šíří rychle a většina zpráv o původním oznámení již nesledovala, co se s návrhem zákona následně stalo. Zde je tedy skutečný vývoj: oznámení bylo skutečné, návrh zákona existuje na papíře a skutečně se nestal zákonem.
Další tři obavy
Okupas
Squatteři převezmou Váš apartmán, zatímco budete doma, a Vy se jich celé roky nezbavíte.